TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-07-1343 Otsuse kuupäev 25.10.2007 Kohtunik Mare Priks Kohtuasi Valga Maavanema protest Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korralduse nr. 108 peale haldusakti tühistamise nõudes Asja läbivaatamise kuupäev 10.10.2007 , avalik kohtuistung Kohtuistungil osalejad Valga Maavanema esindajad: Helju Hõbe ja Heivi Põder; Vastustaja Valga Linnavalitsus, esindajad Janar Kuus ja Benno Johanson;
- isik : Arkaadia Kapital AS, esindaja Priit Altpere Resolutsioon Jätta Valga Maavanema protest Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korralduse nr. 108 peale haldusakti tühistamise nõudes rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, so. arvates 25.10.
- Tartu Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Valga Maavanem on esitanud protesti Tartu Halduskohtule Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korralduse nr. 108 peale. Asja materjalide kohaselt on Valga maavanema poole pöördunud 22.05.2006 Riigi Maa-amet ettekirjutusega järelevalvemenetluse algatamiseks Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korralduse nr. 108 „Seisukoht maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta plaani- ja kaardimaterjali alusel“ õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks. Vastavalt Maareformiseaduse § 22,2 korraldab maa erastamist maavanem. Valga Linnavalitsuse korraldusega 01.03.2006 nr. 108 on tulenevalt Maareformi seaduse § 20-23 ja maa ostueesõigusega erastamise kord alusel Valga Linnavalitsus otsustanud:
- Anda nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks Valga linnas Kungla 37 pindalaga 10.417 m2 AS Arkaadia Kapitalile.
- Kinnitada ostueesõigusega erastatud maa maksumuse määramise akt 22.02.2006.a. nr. 1924 ja maa maksustamishind 156.255 krooni. Hind on arvutatud lähtudes 1993.a. maa maksustamishinnast. Ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarve on ärimaa
- Maa erastatakse AS Arkaadia Kapitalile kuuluvate hoonete (Ehitusregistri andmestik) juurde vastavalt Maareformi seaduse § 22 lg
- Vastavalt „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p. 29 alapunkt
- alusel tasuda 350.krooni Valga Linnavalitsuse arvele ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostamise kuludeks.
- Korraldus jõustub teatavakstegemisest p. 1 nimetatud isikule.
- Edasikaebe kord Valga Maavanem on algatanud 22.12.2006 järelvalvemenetluse Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korralduse nr. 108 üle ning tegi Valga Linnavalitsusele ettepaneku viia korraldus kooskõlla kehtivate õigusaktidega . Valga Maavanema seisukohalt loetakse maakasutus õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist. Ühtki õigusakti selle kohta ei ole, et maaeraldus on tehtud vaidlusaluse maa suhtes. Valga maavanem on teinud ettepaneku viia korraldus nr. 108/01.03.2006 kooskõlla maaüksuse suuruse osas kehtivate õigusaktidega. Valga Maavanem leiab, et AS Arkadia Kapital on seadusest tulenev õigus erastada temale Valgas Kungla 37 kuuluva ehitise juurde kas krundi ulatuses või teenindamiseks vajaliku maa suuruse ulatuses. Valga Maavanem on seisukohal, et Kungla 37 ehitiste juurde pole kunagi krunti määratud ning seega tuleb nimetatud hoonetele määrata teeninduseks vajalik maa. Vaatamata sellele, et Maavanem on Valga Linnavalitsusele teinud ettepaneku viia seadusega kooskõlla korralduses nr. 108 Kungla 37 ostueesõigusega erastatava maaüksuse suurus , ei ole Valga Linnavalitsus seda teinud ning maavanem on sunnitud protestiga pöörduma kohtu poole. Maavanem on leidnud, et tulenevalt Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 on maavanemal õigus teostada järelevalvet kohalike omavalitsuste poolt antud üksikaktide seaduslikkuse üle. Maavanem on taotlenud tühistada Valga Linnavalitsuse 01.03.2006 korraldus nr. 108 „Seisukoht maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta plaani- ja kaardimaterjali alusel “. Valga Linnavalitsus on seisukohal, et maavanema protest tuleb jätta rahuldamata. AS Valga Haigla on esitanud 30.12.1997 Valga Linnavalitsusele Kungla 37 pindalaga 15.499 m2 avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Käesolevaks ajaks on Kungla 37 haiglale kuuluvad hooned müüdud erinevatele isikutele, kes on oma hoonete juurde kuuluva maa erastanud ja Kungla 37 krundiks on jäänud 10.417 m2 suurune maatükk. AS Arkaadia Kapital omandas haiglahooned 01.07.2004 ja on esitanud Valga Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 29.09.
- Valga Linnavalitsus on seisukohal, et Kungla 37 hoonete juurde on kuulunud ja kuulub krundina 10.417 m2 suurune maaüksus. Valga Linnavalitsuse esindaja on välja toonud Valga Rajooni Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee poolt väljastatud 19.07.1989 .a. riikliku akti, mille kohaselt anti Valga rajooni keskhaiglale maakasutus 4,324 ha suurune maa Kungla 35/37 aadressile. Maaüksus on antud kasutamiseks tähtajatult ja tasuta , nimetatud maaeraldus hõlmab nii haigla ehituseks vajalikku maad kui AS Arkaadia Kapital poolt ostetud hoonete alust maad. Valga Linnavalitsus pöörab tähelepanu protesti aegumisele viidates
- isiku õiguste rikkumisele olukorras, kus isiku õigus soodustusele on tehtud kindlaks halduse üksikaktiga, seega tuleb seda isiku usaldust kaitsta . AS Arkaadia Kapitalil oli õigus Kungla 37 hoonete ostmisel eeldada, et tal on hilisemalt võimalus erastada ostueesõigusega 10,417 m2 maad.
- Isik – AS Arkaadia Kapital on seisukohal, et maavanema protest tuleb jätta rahuldamata. AS Arkadia Kapitali esindaja esitab kohtuistungil ostumüügi lepingu , milles nähtuvalt on
- isik omandatud hooned ning
- isik on lähtunud hoonete ostmisel olemasolevast maa suurusest. Antud juhul on ebaõige maavanemal taotleda selle maa vähendamist Riiklik akt tõendab krundi suurust, millest 3.isikul hoonete ostmisel oli järele jäänud 10.417 m2 suurune maatükk. 3.isiku esindaja peab 1,5 aasta tagasi antud haldusakti tühistamist õigusvastaseks, kuna see rikub
- isiku õiguskindluse põhimõtet. AS Arkaadia Kapitalil on olnud õiguspärane ootus alates 01.03.2006 maa erastamiseks suurusega 10.417 m2 ning maaüksuse suuruse määramise õigus on kohalikul omavalitsusel, mitte maavanemal. Kohus on nõudnud kirjalikku seisukohta ka Maa-ametilt (lähtuvalt HKMS § 16 lg 6 menetlusväline haldusorgan) , kelle seisukohalt on maavanema protest põhjendatud. Maa-ameti andmetel haigla hoonetele krunti määratud ei ole, seega tuleb määrata Valga Linnavalitsusel korralduses AS Arkaadia Kapitalile kuuluvate hoonete (kahekorruseline haigla ja transformaator-alajaama) teenindamiseks vajalik maa, mille ulatuses on võimalik maa erastada. Maa-amet on juhtinud ka tähelepanu , et Valga linnas Kungla 37 ehitisega piirneva hoonestamata haljasala on taotletud jätta riigi reservmaana riigi omandisse ning haljasala on arvatud Arkaadia Kapital AS erastatava maa hulka. Kohtu seisukohad: Valga Maavalitsus on esitanud protesti Valga linnas Kungla tänav 37 maaüksuse ostueesõigusega erastamise peale, kuna linnavalitsus on jätnud muutmata Kungla 37 maaüksuse suuruse 10.417 m2 ning maavanem ei nõustu nii suure maa eraldusega ning leiab, et puudub üldse õigusakt selle kohta, et sellele maale maaeraldus on üldse tehtud. Seega on protesti aluseks asjaolu, et Kungla 37 ehitise juurde pole krunti määratud ning hoonetele tuleb määrata teenindamiseks vajalik maa vastavalt õigusaktidele. Valga Linnavalitsuse korraldusega nr. 108 01.03.2006 on antud nõusolek maa Kungla 37 pindalaga 10417 m2 ostueesõigusega erastamiseks AS Arkaadia Kapitalile kuuluvatele hoonetele ning maavanem on esitanud protesti ning taotleb haldusakti tühistamist. Vastustaja pool on esitanud kohtutoimikusse kirjaliku vastuse kaebusele koos lisamaterjalidega. Oluliseks tõendiks on esitatud riiklik akt nr. 004983 , mis on välja antud ENSV Valga Rajooni Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee poolt 19.07.1989.a., millega on määratud Valga Rajooni Keskhaiglale asukohaga Valga linnas aadressil Kungla 35/37 ehituskrundi alla maaeraldus suurusega 4,324 ha. Maakasutus on antud tähtajatult ning tasuta. Nimetatud maaala hõlmab nii haigla ehitust kui ka ehituseks vajalikku maad. Tulenevalt ENSV Maakoodeksi § 34 lg 1 ja lg 2 sättest , mis kehtis riikliku akti väljaandmise ajal, andsid maakasutusõiguse välja riiklike aktidega kohalikud töörahva saadikute nõukogu täitevkomiteed. Nimetatud riiklikust aktist nähtuvalt on maaeraldus tehtud akti väljaandmisel kehtinud seadusega sätestatud korras ning maa eraldamine on toimunud seaduslikult ning protesti esitajal puudub alus väita, et õigusakt maaeralduse kohta. puudub. Hilisemalt omandireformi käigus on maatüki suurus vähenenud ning Kungla 37 maatüki suuruseks on jäänud 10.417 m
- , kuna osaliselt on haiglale kuuluvaid hooneid müüdud erinevatele isikutele ning müüdud hoonete juurde kuuluv maa on erastatud, seega on vähenenud esialgselt eraldatud maatüki suurus. Kuna vaidlust esialgselt eraldatud maatüki vähenemise osas ei olnud, ei pidanud kohus ka vajalikuks vastavaid dokumente välja nõuda. Kohus peab õigeks kohtuistungil vastustaja esindaja poolt toodud väidet, et kui krundi suurus on aastate jooksul vähenenud, ei muuda see olematuks maakoodeksi alusel väljastatud maakasutusõigust . Protesti esitaja on väitnud, et Kungla 37 ehitise juurde pole krunti määratud seega tuleb määrata AS Arkaadia Kapital omandis olevate hoonete juurde teenindamiseks vajalik maa. Maareformi seaduse § 22,1 lg 6 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas ning erastatava maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Seega on maa piiride ja maa suuruse kindlaksmääramine antud kohaliku omavalitsuse pädevusse ning ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul kui krunti pole kindlaks määratud. Kungla 37 puhul on krunt kindlaks määratud ning ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei ole vaja määrata. Asja materjalidest lähtuvalt on AS Valga Haigla esitanud 30.12.1997 Valga Linnavalitsusele avalduse Kungla 37 pindalaga 15499 m2 maa ostueesõigusega erastamiseks. Tulenevalt müügilepingust 01.07.2004 on omandanud AS Arkaadia Kapital haiglahooned ja sinna juurde kuuluvad abihooned ning on esitanud avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 29.09.
- 13.02.2006 on esitanud Keskkonnaministeerium maa riigi omandisse jätmise taotluse nr. AT0601180069 riigimaa 22 suurusega 3833 m2 jätmiseks riigi maareservi sihtotstarbega – ärimaa., millest osa haljasala on arvatud
- isiku erastatava maa hulka. Kohus leiab, et Valga Linnavalitsus on õigesti asunud seisukohale, et Kungla 37 hoonete juurde on kuulunud ja kuulub krundina 10417 m2 suurune maaüksus ning hoonete omanik on seda krunti korrastanud ning tasunud ka sellelt maamaksu ning selle osast maa riigi omandisse jätmine ei ole õiguspärane ning samas ei ole põhjendatud maa riigi omandisse jätmise motiive ega objektiivsust. Vastustaja esindaja on toonud välja ka protesti esitamise aegumise seoses
- isiku õiguste rikkumisega. Kohus on seisukohal, et kohus on protesti menetlusse võtnud, kuna protesti esitamine on tähtajatu tulenevalt HKMS § 9 lg 6, kuid kohus nõustub nii vastustaja kui
- isiku seisukohtadega selles osas, et hilise protesti esitamisega on ohustatud AS Arkaadia Kapital õigusi. Kaevatav haldusakt on välja antud 01.03.2006 ning protest on esitatud 02.07.2007, kuigi protesti esitaja esindajad on väitnud, et selle probleemiga on tegeldud kohtuväliselt pidevalt. Kohus on seisukohal, et protesti esitaja soov vähendada AS Arkaadia Kapital poolt erastatava maatüki suurust , andes
- isikule võimalus saada maad teenindamiseks vajaliku maa ulatuses, on õigusvastane. Õigusvastane on seetõttu, et AS Arkaadia Kapital on ostnud hooned eeldusega, et maatüki suuruseks on ja jääb 10,417 m2 , seega on õigusvastane seda maad vähendada . Ajal, mil
- isik on esitanud avalduse maatüki ostueesõigusega erastamiseks, ei olnud riik veel esitanud taotlust maa osaliselt riigi omandisse jätmiseks, AS Arkaadia Kapital on maad hooldanud ning tasunud sellelt maamaksu. Samas on
- isik hakanud realiseerima maavanema poolt protestitud haldusakti,
- isiku esindaja sõnutsi on AS Arkaadia Kapital tasunud 350.krooni tulenevalt korralduse p. 4 erastamise eeltoimingute teostamise kuludeks. Antud juhul rikuks protesti rahuldamine
- isiku õiguskindluse ja usalduse kaitse põhimõtet. Riigikohus on asunud seisukohale (halduskolleegiumi lahend 21.02.2002 3-3-1-6-02 p.18), et õiguskindluse põhimõte kaitseb isiku õiguspärast ootust ja usaldust, et isikult ei võeta ära riigi poolt antud õigusi, mida isik on asunud realiseerima. Riigikohus on korduvalt osundanud tähelepanu õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttele juhtudel, kus isikud võisid varasemalt eeldada, et neil on võimalus saada riigilt soodustusi, kuid hilisemalt on antu ära langenud Olukorras, kus isiku õigus soodustusele on tehtud kindlaks halduse üksikaktiga, tuleb isiku usaldust kaitsta veelgi tugevamalt, sest üksikaktiga on riik väljendanud oma seisukohta konkreetses küsimuses, mitte üksnes abstraktselt.(Riigikohtu lahend 07.12.2001 nr. 3-3-1-51-01) Seetõttu tuleb varasema haldusakti tühistamisel kaaluda haldusakti õigusvastasuse põhjusi ja õiguserikkumisega kahjustatud avalikku huvi ühelt poolt ning isiku mõistlikku õiguspärast ootust, et kord tema suhtes antud soodne haldusakt jääb kehtima. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et Valga Maavanema protest tuleb jätta rahuldamata, kuna Valga Linnavalitsus on õiguslikult jätnud protestitava korralduse nr. 108/01.03.2006 kohtuväliselt maaüksuse suuruse osas muutmata. Kohtukulud jäävad menetlusosaliste kanda. Kohtunik Mare Priks