) § 22 lg 12 alusel Tallinna Maa-ametile avalduse temale kuuluva 1173 m2 suuruse Tallinnas Ida tee 40/Lodjapuu 1 asuva kinnistuga piirneva maa ostueesõigusega erastamiseks. 2.12.2005.a keskkonnaministri käskkirjaga nr 1670 jäeti Lodjapuu 1 maaüksus pindalaga 507 m2 sihtotstarbega elamumaa
§-de 29 ja 31 lg 1 p 8 alusel riigi omandisse maareservina(p 1), kohustati Maa-ametit korraldama maaüksuse registreerimine riigi maakatastris ja riigivara registris ning avaldama riigi omandisse jätmise teate ametlikus väljaandes „Ametlikud Teadaanded“(p 2) ja anti maa valitsemise õigus üleminekul valitsejale Maa-ameti valdusesse(p 3)(tl 78-80). Maa on 15.12.2006.a. kantud Eesti Vabariigi omandina Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr 21679301tl 89). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub keskkonnaministri käskkiri tühistada.
lg 12 sätestab, et kui eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval maal pole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on piirnevate kinnisasjade omanikel õigus taotleda selle maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Asjaolule, et vaidlusalusel maaüksusel ei saa ega ole ka otstarbeks moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on juhtinud korduvalt tähelepanu nii Tallinna Linnaplaneerimise Amet(TLPA), Tallinna linn kui ka Pirita linnaosa, leides, et alla 600 m2 suurusega krundile ehitamine ja nende otstarbepärane kasutamine on praktiliselt võimatu. 25.05.2005.a. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 998-k ei antud nõusolekut kõnealuse maatüki riigi maareservi jätmiseks, Pirita linnaosa õigusaktidest lähtudes pole sellele kinnistule võimalik ehitist püstitada, mis teeb võimatuks krundi kasutamise elamumaana. Vaidlusalune krunt on sisuliselt poole väiksem, kui seda näeb ette linnaosa ehitusmäärus ja muud dokumendid. Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006.a. otsusega nr 331 „Pirita linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmine“ on kehtestatud minimaalseks krundi suuruseks 1200 m2. Kuna kinnistu sihtotstarve on elamumaa, eeldab selle otstarbekohane kasutamine sinna eramu ehitamist, mis naaberkinnistutel paiknevaid hooneid ning üldplaneeringu ja ehitusmääruse nõudeid arvestades on võimatu. Seda on mõistnud ka vastustaja ise, avaldades soovi omandada osa kaebaja kinnistust(tl 61-62). Seega pole vaidlusalust maatükki võimalik kasutada iseseisva kinnisasjana. Käskkiri rikub kaebaja õigusi, sest sellega võetakse kaebajalt võimalus kõnealuse maatüki erastamiseks. Vaidlustatud haldusakt põhineb diskretsiooniõigusel ja peab seega olema põhjendatud ja kaalutletud. Riigikohus on 11.10.2007.a. otsuses nr 3-3-1-37-07 asunud seisukohale, et maa riigi omandisse jätmine peab toimuma kehtestatud menetlust järgides, vastavat otsust tuleb põhjendada ning seda saab vaidlustada; maa riigi omandisse jätmist tuleb motiveerida, kaaludes erinevaid huve. Käskkirjas pole põhjendatud, miks peab ministeerium vajalikuks jätta riigi omandisse kinnisasja, mille eesmärgipärane kasutamine iseseisva kinnisasjana on praktiliselt võimatu. Vastustaja oleks pidanud ka kaaluma erinevaid huve(riigi, omavalitsusüksuse ja kinnistu naabrite) ja menetlusosaliste seisukohti, tuvastades, milline lahend oleks kõige otstarbekam. Maa riigireservi arvamise põhjendamise nõue tuleneb ka maa riigi omandisse jätmise korra(edaspidi „kord“) punktist 7.1., mis sätestab, et maa riigi omandisse jätmise toimikusse kogutakse vastav taotlus, milles näidatakse maa riigi omandisse jätmise alus, maa ligikaudne pindala, taotletav sihtotstarve ja asjaolud, mis võivad olla sama punkti alapunktis 4 loetletud taotluste rahuldamata jätmise põhjuseks, ning põhjendatakse maa riigi omandisse jätmise vajadust. Vastustaja pole menetlusse kaasanud isikuid, kelle õigusi haldusakt võib riivata, pole ära kuulanud nende arvamusi. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja taotlusel algatas Tallinna Linnavalitsus 10.12.2003.a. korraldusega nr 2865-k detailplaneeringu koostamise eesmärgiga moodustada Ida tee 40/Lodjapuu tee 1 kinnistuga külgneva hoonestamata riigimaa erastamiseks krunt, liita see Ida tee 40/Lodjapuu tee 1 kinnistuga ning jagada liitmisel tekkiv krunt kaheks väikeelamumaakrundiks, samuti määrata planeeritavale alale jäävate kruntide piirid ja ehitusõigus ning lahendada heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamine (tl 53-57). Maareformi eesmärk pole luua, anda ega tagada võimalusi kinnisvaraarendusega tegelemiseks. Vastustaja volitusel tegutsev Maa-amet detailplaneeringu eskiisettepanekule kooskõlastust ei andnud(tl 58-62, 74) 12.01.2005.a. õiendis kinnitas Tallinna Maa-amet, et riigimaale 76 aadressiga Lodjapuu tee 1 pole seisuga 11.01.2005.a. esitatud taotlust maa ostueesõigusega erastamiseks(tl 68). Samal kuupäeval saatis vastustaja Tallinna Linnavalitsusele tutvumiseks Lodjapuu tee 1 maa riigi omandisse jätmise toimiku, mis sisaldas ka maa riigi omandisse jätmise taotlust(tl 70-72). Tallinna Linnavalitsus ei nõustunud 25.05.2005.a. korraldusega nr 998-k kõnealuse maa jätmisega riigi maareservi, kuna vajadus maa riigi maareservi arvamiseks oli põhjendamata(tl 73). 12.09.2005.a. esitas kaebaja Tallinna Maa-ametile avalduse Tallinnas Ida tee 40/Lodjapuu 1 kuuluva kinnistuga piirneva maa ostueesõigusega erastamiseks, mis aga jäeti rahuldamata, sest
Kaebaja poolt 1.12.2005.a. uuesti esitatud avaldust keeldus Tallinna Maa-amet aga rahuldamast põhjusel, et maa omanik on Eesti Vabariik(tl 89). 1.07.1990.a. - 1.12.1993.a. kehtinud omandiseaduse § 35 lg 1 sätestas, et maa on Eesti Vabariigi omanduses. Vastavalt
§-le 20 lg 1 kuulub erastamisele maa, mida sama seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Ükski õigusakt ei sätesta tähtaega maa riigi omandisse jätmise taotluse esitamiseks ega ka maa riigi omandisse jätmiseks. Maa riigi omandisse jätmine on kõigi teiste maa omandamise vormide ees prioriteetne, mistõttu vastavasisulise taotluse esitamine kohalikule omavalitsusele on käsitatav viimase informeerimisena, et riik kavatseb riigi omandis oleva konkreetse maatüki jätkuvalt riigi omandisse jätta. See tuleneb ka korra punktidest 8-11, mille järgi esitatakse maa riigi omandisse jätmise toimik üksnes tutvumiseks kohalikule omavalitsusele, mis annab selle kohta vaid oma arvamuse, näidates ära toimikus toodud suuruses ja piirides maa riigi omandisse jätmist takistavad asjaolud, milleks võivad olla teatud asjaoludel vaid teiste isikute taotlused kõnealuse maa omandamiseks tagastamise või ostueesõigusega erastamise korras. Tallinna Linnavalitsus esitas oma arvamuse 11.01.2005.a. saadetud toimiku kohta korras kehtestatud 1-kuulist tähtaega rikkudes alles 25.05.2005.a. korralduses nr 998-k, mistõttu see arvamus ei takistanud maa riigi omandisse jätmist.
§-de 29 ja 31 lg 1 p 8 alusel jäetakse riigi maareserv riigi omandisse Vabariigi Valitsuse või tema poolt poolt volitatud valitsusasutuse otsusega. Korra p 5 alap 3 kohaselt otsustab nimetatud otstarbega maa riigi omandisse jätmise keskkonnaminister. Sellise maa omandamisel on eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist
Sama seaduse § 22 lg 1 järgi saavad maad erastada ka isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt
-le, arvestades §-s 21 toodud kitsendusi. Nn juurdeerastamise võimaluse annab
lg 12, mis sätestab, et kui eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval maal pole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on piirnevate kinnisasjade omanikel õigus taotleda selle maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga ning erastamine toimub maavanema loal Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. See säte on kohaldatav maareformi käigus moodustatud kinnistute vahele looduses tekkinud või jäänud maaribade puhul. 11.03.2007.a. jõustunud Vabariigi Valitsuse 22.02.2007.a. määruse nr 50 „Maareformi seaduse § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise kord“(edaspidi „määruse nr 50) § 1 lg 1 ja 2 kohaselt saab ja tuleb kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana käsitada riba-, siilu- või kiilukujulist või muu kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, mis on looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt järgmistel põhjustel või asjaoludel: 1)kinnisasja piiriks määratud situatsioonielemendi asukoha muutumine maastikul; 2)piirilõik kulgeb ranna- või kaldajoonel ning ranna- või kaldajoon on muutunud seoses katastri aluskaardi muutumisega; 3)kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata teemaa hulka; 4)enne 26.10.2005.a. vastuvõetud
muutmise seaduse jõustumist 27.11.2005.a. kehtestatud detailplaneeringu alusel rajatav või olemasolev ehitis või selle osa paikneb nii eraomandis oleval kinnisasjal kui ka sellega piirneval
§-s 31 lg 2 nimetatud maal; 5)muudel juhtudel. Sellist maad võib erastada liitmiseks piirneva kinnisasjaga üksnes tingimusel, et maa ei kuulu tagastamisele või ostueesõigusega erastamisele muul
-s sätestatud alusel, riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele. Ka määruse nr 50 §-s 1 lg 2 p 4 osundatud
muutmise seaduse seletuskirja järgi on tegemist nn ribade probleemi lahendamisega ning eraldi on rõhutatud maavanema kui erastamise korraldaja rolli – tagada järelevalve selle üle, et nn ribade nime all ei toimuks iseseisvalt kasutatavate maaüksuste kontrollimatut(täiendavat) erastamist. Eeltoodust tulenevalt pole
lg 12 sätestatud nn juurdeerastamise puhul tegemist sama seaduse §-s 221 ettenähtud maa ostueesõigusega erastamisega. Sellise maa erastamise avalduse esitamine ei anna kaebajale veel õigust maa omandamiseks, seega ei saa maa riigi omandisse jätmine rikkuda kaebaja õigusi ning kaebajal puudub kaebeõigus. Vaidlustatud käskkiri pole diskretsiooniotsus, sest maa riigi omandisse jätmise õigus ja kohustus tuleneb
-st. Korra p 7 alapunktis 4 on märgitud maa riigi omandisse jätmist takistavad asjaolud, milleks saavad olla üksnes teiste isikute taotlused riigi omandisse jäetava maa omandamiseks tagastamise või ostueesõigusega erastamise korras. Sellised taotlused puudusid nii maa riigi omandisse jätmise taotluse esitamise kui ka otsustamise ajal. Mistahes muud maakasutuse vormid ja taotlused ei saa olla ega ka ole takistuseks maa riigi omandisse jätmisel. Maa riigi omandisse jätmise menetlus algatati 15.11.2004.a., kaebaja esitas maa juurdeerastamise avalduse 1.12.2005.a., kusjuures tegemist pole avaldusega, mis teatud tingimustel oleks välistanud maa riigi omandisse jätmise. Vaidlusaluse maatüki osas algatas riik ise maa riigi omandisse jätmise menetluse, mistõttu maavanemal puudub võimalus
Kuna
§-st 20 lg 1 nähtuvalt eelistatakse maareformi läbiviimisel avalikku huvi(maa jätmist riigi omandisse või munitsipaalomandisse andmist) erahuvile(erastamisele) ja erandi sellest sätestab vaid osundatud lõike 2.lause, siis ei tulene
§-dest 20 lg 1 ja 22 lg 12 kaebaja õigust maa omandamiseks. Seega puudub kaebajal õigus nõuda, et riik peab enda omandis oleva maa erastama talle just
alusel soodushinnaga. Kaebajal on võimalik omandada temale huvipakkuv kinnistu riigivaraseaduses sätestatud riigivara võõrandamise reeglite kohaselt. Lodjapuu tee 1 on 508 m2 suurune kompaktne maatükk, mis piirneb lõunast 15,09 m ja idast 27,79 m pikkuses Lodjapuu teega(tl 72) ning on ilmselgelt iseseisva kasutusvõimalusega, kui arvestada, et Lodjapuu tee 3 elamumaa sihtotstarbega kinnistu suuruseks on 539 m2. Käskkiri on motiveeritud vastavalt korra p 13 nõuetele, selles on märgitud nii haldusakti andmise faktiline kui ka õiguslik alus, maa asukoht, suurus, sihtotstarve ja katastritunnus. Kaebaja pole osundanud ühelegi materiaalõiguse normile, mida oleks rikutud. Kaebaja sai Ida tee 40/Lodjapuu tee 1 kinnistu omanikuks 31.08.2005.a.(tl 44-46), kuid kinnistusraamatusse kanti see juba 13.11.1998.a. Seega on kõnealuse krundi suurus ja piirid kindlaks määratud, maa ostueesõigusega erastatud, maaüksus kinnistatud ning omandireform kinnistu osas lõppenud 13.11.1998.a. ja kaebajal puudub puutumus Lodjapuu tee 1 maa riigi omandisse jätmisega. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus ei nõustu vastustaja arvamusega, et kaebajal puudub kaebeõigus, sest tema õigusi ei rikutud. Halduskohtumenetluse seadustiku §-st 7 lg 1 tulenevalt võib isik halduskohtusse pöörduda nii oma tegelike kui ka väidetavate õiguste kaitseks. Järgnevalt kontrollib kohus, kas maa riigi omandisse jätmine rikub kaebaja subjektiivset õigust maa erastamiseks. 1.01.2003.a. - 27.11.2005.a. kehtis
lg 12 järgmises sõnastuses: „Kui eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik või otstarbekas maakorraldusnõuetele vastava iseseisva katastriüksuse moodustamine, on piirnevate kinnisasjade omanikel õigus seda maad oma krundiga liitmiseks ostueesõigusega erastada maavanema loal ja kehtestatud detailplaneeringu alusel.“ Kaebaja leiab, et nimetatud säte annab talle õiguse nõuda maa erastamist ning kuivõrd ta on tähtaegselt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud, tuleneb nimetatud sättest ka tema õigus vaidlustada selle maatüki riigi omandisse jätmist. Kohtu hinnangul pole kaebaja seisukoht õige. Asjaolu, et kaebaja oli esitanud avalduse nimetatud maa-ala ostueesõigusega erastamiseks, ei oma iseseisva krundi moodustamise võimalikkuse ja otstarbekuse hindamisel tähtsust. Avalduse esitamine ei andnud kaebajale rohkem õigusi kui tal seaduse kohaselt oli.
lg 12 annab maa ostueesõigusega erastamise õiguse üksnes sellise taotleja kinnisasjaga piirneva maa suhtes, millel pole võimalik või otstarbekas maakorraldusnõuetele vastava iseseisva katastriüksuse moodustamine. Praegusel juhul pole täidetud sätte kohaldamise eeldus – piirneval maal on võimalik ja otstarbekas moodustada eraldi katastriüksus. Seda tõendab fakt, et Lodjapuu tee 1 maast on juba moodustatud katastriüksus, mis on kantud maakatastrisse(tl 83) ja kinnistusraamatusse(tl 89). Tallinnas Pirita linnaosas paikneva hoonestamata ja kahelt poolt tänavaga külgneva katastriüksuse pindala on 508 m2, mis on ainult 31 m2 väiksem, kui temaga piirnev krunt Lodjapuu tee 3(tl 50-52) ning oluliselt suuremad pole ka enamik läheduses asuvaid teisi krunte(tl 60). Lodjapuu tee 1 krundi suurus ja kuju põhimõtteliselt ei välista selle iseseisvat hoonestamist. Tallinna Linnavalitsus pole 25.05.2005.a. korralduses nr 998-k antud arvamuses nõustunud maa riigireservi jätmisega põhjusel, et maa riigi omandisse jätmise vajadust tuleb põhjendada. Linnavalitsus ei ole väitnud, et vaidlusalusel maaüksusel pole katastriüksuse moodustamine võimalik või otstarbekas(tl 73). Linnavalitsuse arvamusel pole aga üldse mingit tähtsust, sest korra punktidest 9.2, 10 ja 11 tulenevalt peab kohalik omavalitsus arvamuse andma 1 kuu jooksul peale maa riigi omandisse jätmise toimiku tutvumiseks saamist , linnavalitsus tegi seda alles 4,5 kuu möödudes. Kui kohaliku omavalitsuse arvamus maa riigi omandisse jätmise kohta pole esitatud kehtestatud tähtaja jooksul, ei takista see maa riigi omandisse jätmise otsutamist. Kaebaja viide Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006.a. otsusele nr 331 on asjakohatu, sest see kehtestati peaaegu aasta peale vaidlustatud käskkirja andmist. Maakorralduseaduse § 2 lg 3 kohaselt lähtutakse maakorralduse läbiviimisel maakorralduse nõuetest, territoriaalplaneeringuga määratud kinnisasja sihtotstarbest, kinnisasja omaniku õigustest ja üldistest huvidest. Kaebaja soovib vaidlusaluse maa liita enda kinnistuga ja tekkiva krundi jagada kaheks väikeelamumaaks. Üldiste huvidega poleks kooskõlas olukord, kus mõistliku suuruse ja kujuga maaüksus antakse soodushinnaga naaberkinnisasja omanikule kinnisvara arendamiseks. Sellist võimalust ei tulene ka
Kohus nõustub vastustajaga, et viidatud säte kehtestati eesmärgiga liita maareformi käigus tagastatud või erastatud maaüksuste vahele tekkinud ribad ja muud ebaotstarbeka kuju ja suurusega maa-alad naaberkinnisasjadega. Praegusel juhul pole tegemist sellise maa-alaga. Seega pole täidetud ostueesõigusega erastamise õiguse tekkeks vajalik eeldus ning kaebaja õigusi ei saanud katastriüksuse riigi omandisse jätmine rikkuda. Seepärast pole vaja hinnata kaebaja väiteid maa riigi omandisse jätmise õigusvastasuse kohta. Kohtunik: D.Maastik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.