KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Ruth Virkus ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 25. september 2007, Tallinn Haldusasja nr 3-02-19 Haldusasi AS Esmar kaebus Viimsi Vallavalitsuse 01.02.2000 korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamiseks ning Emmi Kallase, Maarika Hõimu, Mare Viiki ja Hillar Pappeli kaebused Viimsi Vallavalitsuse 22.10.2002 korralduse nr 878 osalise tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 29.05.2003 otsus nr 3-228/2003 Menetluse kohtus alus ringkonna- AS Esmar, Hillar Pappeli, Mare Viiki, Emmi Kallase ja Maarika Hõimu apellatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 04.09.2007 Menetlusosalised Kaebajad AS Esmar, Emmi Kallas, Maarika Hõim, Mare Viik, Hillar Pappel Vastustaja Viimsi Vallavalitsus Kolmas isik Endel Viik RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Halduskohtu 29.05.2003 otsus nr 3-228/2003 muutmata ning AS Esmar, Emmi Kallase, Maarika Hõimu, Mare Viiki ja Hillar Pappeli apellatsioonkaebused rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK AS Esmar esitas 23.12.1997 avalduse Viimsi vallas asuva Pringi aiandi hoonete kompleksi juurde maa suurusega 9,7 ha ostueesõigusega erastamiseks. Hoonete kompleks koosneb aiandi korpusest, sööklast ja kasvuhoone vundamendist. 3-02-19 19.10.1999 lepinguga loovutasid maa tagastamise õigustatud subjektid Egon Viik, Emmi Kallas ja Endel Viik osa Liiva nr 28 nõudeõigusest AS-le Esmar ning lepingu pooled leppisid kokku tagastamisele kuuluva maa jagamises. Viimsi Vallavalitsus tagastas 01.02.2000 korraldusega nr 167 Egon Viiki, Emmi Kallase, Leida Viiki ja Hillar Pappeli kaasomandisse Viimsi vallas Pringi külas asuvast 6,69 ha suurusest Liiva 28 maaüksusest 16 919 m2 ning 13.03.2001 korraldusega nr 265 Merike Nurga, Tiit Kuuli, Hilja Plessi, Anne Tampere, Maret Forsbergi, Udo Viiki ja Maie Hallerströmi kaasomandisse Pringi külas asuva Vanapere-1 maaüksuse suurusega 3,74 ha. Tagastatud maa kanti kinnistusraamatusse. AS Esmar kaebuse alusel tunnistas Viimsi Vallavalitsus 22.10.2002 korraldusega nr 878 korraldused nr 167 ja 265 kehtetuks põhjendusega, et enne maa tagastamist oleks pidanud otsustama maa ostueesõigusega erastamise küsimuse, korraldused olid vastuolus MRS § 23 lg 2 ning ei vastanud tegelikele asjaoludele. Kaebustes palusid maa tagastamise õigustatud subjektid ja nende õigusjärglased Tiit Kuul, Merike Nurk, Emmi Kallas, Maarika Hõim, Mare Viik, Hillar Pappel, Maie Hallerström, Anne Tampere, Maret Forsberg, Hilja Pless ja Terje Tigane tühistada korraldus nr 878 ning AS Esmar palus tuvastada Viimsi Vallavalitsuse korralduste nr 167 ja 265 õigusvastasuse. Tallinna Halduskohus liitis kaebused ühte menetlusse ning jättis need 29.05.2003 otsusega rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Esimese astme kohus leidis, et maa tagastamise korraldused nr 167 ja 265 on õigusvastased. Vastuolus MRS § 23 lõikega 2 otsustas vallavalitsus maa tagastamise küsimuse enne, kui oli lahendanud AS Esmar poolt 23.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Vallavalitsuse 12.12.2000 kirja kaebajale ei saa lugeda erastamisest keeldumise haldusaktiks. Selles kirjas on märgitud, et Pringi aiandi kompleksi ei saa MRS § 6 lg 3.1 alusel käsitleda ehitisena, kuid samas on antud tähtaeg hoonete kordategemiseks ja selgitatud maa erastamise võimalikkust pärast hoonete kordategemist. Eeltoodu viitab maa ostueesõigusega erastamise menetluse mittelõppemisele. Seega kui AS Esmar hooned korda teeb, tekib tal õigus maad ostueesõigusega erastada. Seda õigust ei saa ta kasutada juhul, kui hoonete korrastamise ajal maa tagastatakse. Ekslik on kaebajate E. Kallase, M. Hõimu, M. Viiki, L. Viiki ja H. Pappeli seisukoht, et kuna nõudeõiguse loovutamise lepingu kaudu omandas AS Esmar osa Liiva maaüksuse tagastamise nõudeõiguse, siis ei ole tal enam õigust maad ostueesõigusega erastada. Vara tagastamine ja ostueesõigusega erastamine ei ole teineteist välistavad nõuded. Reaalosana määratletud maatükk, mille nõudeõiguse AS Esmar omandas, on mitu korda väiksem sellest maast, mille ostueesõigusega erastamist ta taotleb. Kui erastamise taotlus oleks rahuldatud soovitud ulatuses, oleks AS Esmar nõudeõiguse loovutamise lepinguga määratletud maatüki omandanud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist reguleerivate sätete järgi ja tasuta ning ülejäänud maa ostueesõigusega erastamise reegleid järgides ja erastatava maa eest tasudes. Kaebajate T. Kuuli, M. Nurki, aga samuti ka H. Plessi, M. Hallerströmi, A. Tampere ja M. Forsbergi seisukoha järgi ei ole AS Esmar vallavalitsuse 12.12.2000 kirja vaidlustanud ega ka hooneid korda teinud, mistõttu pole tal ehitisi MRS § 6 lg 3.1 mõttes, mille juurde maad erastada. Kohus nõustub sellega, et vallavalitsuse 12.12.2000 kiri on haldusakt, millega määrati AS-le Esmar tähtaeg hoonete kordategemiseks. Asjaolu, et AS Esmar seda haldusakti ei vaidlustanud ega ole asunud ka hooneid korda tegema, ei võta temalt ära maa ostueesõigusega erastamise õigust. Seaduse järgi on hoonete kordategemiseks antav tähtaeg mitte lühem kui üks aasta. Pole välistatud, et Viimsi Vallavalitsus pikendab ehitiste korrastamiseks antud tähtaega. Käesoleva kohtumenetluse raames pole võimalik anda lõplikku hinnangut sellele, kas ja kui 2
(5)3-02-19 suures ulatuses on AS-l Esmar õigus maad erastada. Kuigi MRS § 6 lg 3.1 seda nõuab, ei ole kohalik omavalitsus määranud ehitise teenindamiseks vajalikku maad, mida AS-l Esmar oleks õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Väljaspool erastamise piire asuvate maade tagastamine oleks olnud materiaalselt õiguspärane. Korraldused nr 167 ja 265 on küll õigusvastased, kuid AS-l Esmar puudub põhjendatud huvi selle kajastamiseks kohtuotsuse resolutsioonis. AS Esmar väljendatud põhjendatud huvi pole aktsepteeritav, sest tuvastuskaebusel pole õiguslikku tagajärge ning kinnistusraamatu kande kehtivust ei mõjuta see, kas kohus on kande aluseks olnud haldusaktid tunnistanud õigusvastaseks või mitte. Registrikannete kehtivus sõltub üksnes kande aluseks olevate haldusaktide kehtivusest. Korraldus nr 878 ei ole formaalselt korrektne (ei sisalda HMS § 64 lõikes 3 ettenähtud kaalutlusi). Samuti ei ole selle andmisel arvestatud piisaval määral maa tagastamise õigustatud subjektide huve ning halduse tegevust ei saa pidada efektiivseks ega eesmärgipäraseks. Võimalik on aga olukord, et AS-le Esmar maad ei erastata ning vallavalitsusel tuleb anda uuesti korraldustega nr 167 ja 265 samasisulised haldusaktid. Kuna ei ole siiski välistatud ASle Esmar maa erastamine tema poolt taotletud ulatuses, siis ei ole välistatud maa tagastamise korralduste nr 167 ja 265 materiaalne õigusvastasus. Vallavalitsusele tuleb anda võimalus jõuda selgusele, kellele ja millises ulatuses maa erastamisele või tagastamisele kuulub. Korralduse nr 878 tühistamise järgselt võib tekkida olukord, kus Viimsi Vallavalitsus peab hiljem siiski korraldused nr 167 ja 265 kehtetuks tunnistama. Juhul aga, kui korraldused nr 167 ja 265 osutuvad materiaalselt õiguspärasteks, jäävad tagastamise subjektid ikkagi sama maa omanikuks, mille kaasomanikena on nad antud hetkel kinnistusraamatusse kantud. Kui korraldused nr 167 ja 265 osutuvad materiaalselt õigusvastasteks, omandavad tagastamise subjektid üksnes selle maa, mida ostueesõigusega ei erastata. Tühistamiskaebuse esitajate õiguste riive ei ole jääv. Keegi neist pole välja toonud asjaolusid, mis nõuaksid kõrgendatud usalduse kaitset. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES Kohtuotsuse peale esitasid apellatsioonkaebused AS Esmar, T. Kuul, M. Nurk, T. Tigane, H. Pappel, M. Viik, E. Kallas ja M. Hõim. AS Esmar taotluse alusel eraldas ringkonnakohus 04.09.2007 määrusega iseseisvaks menetluseks 1) AS Esmar kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 13.03.2001 korralduse nr 265 õigusvastasuse tuvastamiseks ja T. Kuuli, T. Tigase, H. Kibitsa, M. Nurga, M. Forsbergi, M. Hallerströmi ja A.Tampere kaebused Viimsi Vallavalitsuse 22.10.2002 korralduse nr 878 tühistamiseks osas, milles tunnistati kehtetuks vallavalitsuse 13.03.2001 korraldus nr 265 ning 2) AS Esmar kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 01.02.2000 korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamiseks ja H. Pappeli, M. Viiki, E. Kallase ja M. Hõimu kaebused Viimsi Vallavalitsuse 22.10.2002 korralduse nr 878 tühistamiseks osas, milles tunnistati kehtetuks vallavalitsuse 01.02.2000 korraldus nr 167. Apellatsioonkaebustes palusid apellandid kohtuotsus tühistada ja teha uus otsus kaebuste rahuldamise kohta, so AS Esmar palus tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 01.02.2000 korralduse nr 167 õigusvastasus ning Pappel, M. Viik, E. Kallas ja M. Hõim palusid tühistada 22.10.2002 korraldus nr 878 osas, millega tunnistati kehtetuks neile maa tagastamise korraldus nr 167. AS Esmar on apellatsioonkaebuses seisukohal, et tal on põhjendatud huvi Viimsi Vallavalitsuse poolt kehtetuks tunnistatud korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamiseks. Korralduse alusel tagastati õigustatud subjektile maa, mis kinnistati. AÕS RakS § 10 lg 1 kohaselt on nimetatud haldusaktid koos kinnistamisavaldusega maa esmakinnistamise aluseks. Õigusvastaseks tunnistatud tagastamiskorralduse alusel tehtud kanne on ebaõige AÕS § 57 tähenduses ja korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamisel tekiks apellandil õigus taotleda 3
(5)3-02-19 kinnistusraamatu kannete kustutamist ja Eesti riigi kandmist kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna, so õigusvastasuse tuvastamine loob õiguslikud eeldused järgnevaks menetluseks. Juhul, kui kohus tuvastas, et antud vaidluses ei saa lahendada maa erastamise küsimust lõplikult ega määrata erastatava maa suurust ja piire, siis ei saanud kohus ka tuvastada maa erastamisel tähtsust omavaid asjaolusid. H. Pappeli, M. Viiki, E.Kallase ja M. Hõimu apellatsioonkaebuste kohaselt on kohus ebaõigesti hinnanud õiguslikku olukorda Liiva 28 maaüksuse osas. Nõudeõiguse loovutamise lepingu õiguslikuks aluseks on MRS § 19.1 lg 1 p 3, mille kohaselt toimus maa nõudeõiguse loovutamine AS-le Esmar kui õigusvastaselt võõrandatud maal asuvate ehitiste (lagunenud) omanikule. Sellises olukorras puudus vallavalitsusel õiguslik alus ja põhjendus anda tähtaeg ehitiste kordategemiseks. 19.10.1999 maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise lepingu sõlmimisega lahendati maa tagastamise õigustatud subjektide ja AS Esmar vaheline küsimus AS-le Esmar kuuluvate ehitiste juurde eraldatava maa suuruse ja piiride kohta poolte kokkuleppel ning ebaõige on kohtu seisukoht, et vallavalitsus on rikkunud AS Esmar õigusi sellega, et jättis enne maa tagastamise otsustamist ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid määramata. 01.02.2000 korraldusega nr 167 tagastati õigustatud subjektide kaasomandisse see maa, mis jäi väljaspoole AS Esmar lagunenud ehitiste juurde kokkulepitud maad. Puudub vajadus määrata ehitiste teenindusmaa ning võimalus määrata täiendavalt ostueesõigusega erastatava maa suurust ja piire. Samade ehitiste juurde ei saa samaaegselt maad erastada ja tagastada. Korraldus on 167 on sisuliselt õiguspärane ja seda kehtetuks tunnistav korraldus nr 878 on õigusvastane ja tuleb tühistada. Viimsi Vallavalitsus leidis halduskohtu apellatsioonkaebused rahuldamata. otsuse õige olevat ning palus jätta RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Käesolevas lahendis kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust H. Pappeli, M. Viiki, E. Kallase ja M. Hõimu apellatsioonkaebuste põhjal, samuti AS Esmar apellatsioonkaebuse põhjal osas, milles AS Esmar leidis, et halduskohus jättis ebaõigesti rahuldamata tema kaebuse korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamiseks. Apellant AS Esmar märgib õigesti, et halduskohtu pädevuses on tunnistada haldusakt või toiming õigusvastaseks, kui kaebuse esitajal on sellise konstateeringu suhtes põhjendatud huvi. Sellist huvi pole aga AS Esmar kaebuses ega apellatsioonkaebuses näidanud. Ekslik on apellandi arvamus, et korralduse nr 167 õigusvastasuse tuvastamisel tekib tal õigus taotleda kinnistusraamatu kande kustutamist ja riigi kandmist kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et tuvastamiskaebusel pole õiguslikku tagajärge ning kinnistusraamatu kannete kehtivus sõltub üksnes kande aluseks olevate haldusaktide kehtivusest. Haldusakti õigusvastasuse tuvastamine kinnistusraamatu kannete kehtivust ei mõjuta ega tekita õiguslikke eeldusi kande muutmiseks või kustutamiseks. Eeltoodu alusel jääb rahuldamata AS Esmar apellatsioonkaebus. H. Pappeli, M. Viiki, E. Kallase ja M. Hõimu apellatsioonkaebuste rahuldamiseks pole samuti alust. Esimese astme kohtu otsus on apelleeritud osas seaduslik ja põhjendatud, ringkonnakohus nõustub selle põhjendustega ega korda neid. Apellatsioonkaebuste põhiväide on, et kuivõrd maa tagastamise õigustatud subjektid ja AS Esmar sõlmisid 19.10.1999 maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise lepingu, siis puudub AS-l Esmar maa erastamise õigus Liiva maaüksuse osas ning Viimsi Vallavalitsusel ei ole õigust määrata AS-le Esmar ehitiste teenindamiseks vajalikku maad. Ringkonnakohus apellantide arvamust ei jaga. Esimese astme kohus osundas õigesti asjaolule, et maa tagastamine ja ostueesõigusega erastamine ei ole 4
(5)3-02-19 teineteist välistavad nõuded. AS Esmar taotles 9,7 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamist Pringi külas asuva aiandikompleksi juurde. Maatükk, mille ta nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel omandas, on taotletavast maast kordades väiksem. Kuivõrd maa ostueesõigusega erastamise avaldus on kohaliku omavalitsuse poolt lahendamata, ei ole käesoleva kohtumenetluse raames võimalik anda lõplikku hinnangut sellele, kas, kui suures ulatuses ja millistes piirides on AS-l Esmar õigus maad erastada ning kas korraldusega nr 167 tagastatud maa jääks väljapoole AS-le Esmar kuuluva aiandikompleksi teenindusmaa piire või mitte. Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman 5
(5)