ÄRAKIRI KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Mare Krull Otsuse tegemise aeg ja koht 20.november 2007.a, Jõhvi kohtumaja Haldusasja number 3-05-396 Haldusasi Evore AS kaebus Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korralduse nr.363k „Jõe tn.5, 5a ja Jõe tn.7, 7a maa erastamisest“ tühistamiseks ja Narva Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks, millega kohustada haldusorganit teostama maa erastamise eeltoiminguid Asja läbivaatamise kuupäev 29.oktoober 2007.a, Jõhvi Menetlusosalised kaebuse esitaja Evore AS esindaja Denis Polman, vastustaja Narva Linnavalitsuse esindaja Aili Kala, järelevalvet teostava ametniku Ida-Viru maavanema esindajad Milvi Tooming ja Evi Soomets, järelevalvet teostava riigiasutuse Maa-ameti lepinguline esindaja Toomas Kutti RESOLUTSIOON
- rahuldada kaebus osaliselt 3-05-396
- tühistada Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldus nr.363k „Jõe tn.5, 5a ja Jõe tn.7, 7a maa erastamisest“ täies ulatuses
- jätta rahuldamata kaebaja taotlus Narva Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks, millega kohustada haldusorganit teostama maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid
- mõista välja Narva Linnavalitsuselt Evore AS kasuks kohtukulud 77 725.90 (seitsekümmend seitse tuhat seitsesada kakskümmend viis krooni) ja 90 senti. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates ASJAOLUD JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD 26.05.2005 esitas Evore AS Jõhvi Halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korralduse nr.363k „Jõe tn.5, 5a ja Jõe tn.7, 7a maa erastamisest“ tühistamiseks ja Narva Linnavalitsusele kohustava ettekirjutuse tegemiseks teostada maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Jõhvi Halduskohus rahuldas 07.11.2005 otsusega nr.3-130/2005 kaebuse osaliselt ja tühistas Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korralduse nr.363k punktid 1.2 ja 1.
- Sama otsusega jäeti rahuldamata Evore AS kaebus Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korralduse nr.363k punktide 1.1 ja 1.3 tühistamiseks ja Narva Linnavalitsusele kohustava ettekirjutuse tegemiseks. Tartu Ringkonnakohtu 14.06.2006 otsusega haldusasjas nr.3-05-396 (endine nr.3-130/2005) jäeti Evore AS apellatsioonkaebus rahuldamata. Riigikohtu Halduskolleegiumi 16.11.2006 otsusega haldusasjas nr.3-3-1-78-06 Evore AS kassatsioonkaebus rahuldati ja tühistati Tartu Ringkonnakohtu 14.06.2006 kohtuotsus haldusasjas nr.3-05-396 ja Jõhvi Halduskohtu 07.11.2005 kohtuotsus haldusasjas nr.3130/2005 ning saadeti asi uuesti läbivaatamiseks Tartu Halduskohtule. Riigikohus leidis, et asja uuel läbivaatamisel peab halduskohus kontrollima vaidlustatud korralduse õiguspärasust osas, millega see muudab esialgset piiride kulgemise ettepanekut. Seega peab kohus kontrollima, kas erastatava maa suuruse vähendamine võrreldes esialgse ettepanekuga oli õiguspärane. Riigikohus viitab haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 67 lg-le 1, mille kohaselt peab haldusorgan haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel arvestama muuhulgas isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima. 20.04.2005 korraldusega nr.363k tegi Narva Linnavalitsus Evore AS-le maa erastamiseks uue piiride kulgemise ettepaneku ning andis nõusoleku maa erastamiseks uutes piirides, millega tunnistas kehtetuks Narva Linnavalitsuse 11.09.2003 koostatud piiride kulgemise ettepaneku. Erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust lõplikult, kuid ettepanek on aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindlaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud. HMS § 52 lg-st 2 tulenevalt kohaldatakse eelhaldusakti suhtes haldusakti sätteid, mistõttu peab eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel järgima HMS-s sätestatud nõudeid. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei pruugi isikule anda õiguspärast ootust, et erastamine viiakse läbi eelhaldusaktides kindlaks määratud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolu võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta. Asja uuel läbivaatamisel peab halduskohus kontrollima vastavate kaalutluste olemasolu 2
(6)3-05-396 vaidlustatud korralduses (otsuse p.12). Otsuse punktis 13 kolleegium märgib, et esialgse korralduse muutmist õigustavaks kaalutluseks võib olla avalik huvi veeseaduse (edaspidi VeeS) § 5 lg 1 p 2 kohaselt riigi omandis oleva Narva jõe osalise erastamise vältimiseks. Samuti saab tunnistada võimalikku avalikku huvi Jõe tänava erastamata jätmiseks. Maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) § 28 lg 1 p 1 kohaselt antakse munitsipaalomandisse munitsipaalomandis olevate rajatiste alune ning neid teenindav maa. Kui tegemist on avalikult kasutatava ning eraisikule mittekuuluva teega, on selle erastamata jätmiseks piisavalt kaalukas huvi, et õigustada haldusakti muutmist. Halduskohus peab asja uuel läbivaatamisel kontrollima erastatava maa piiride muutmise põhjendatust ka ülejäänud muudatuste osas. Punktis 14 kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga vaidlustatud korralduse õigusvastasusest teenindamiseks vajaliku maa määramise tõttu lahustükkidena. MaaRS § 6 lg 33 kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise vahetus läheduses kulgev tee ei saa takistada ehitise teenindamiseks piisava suurusega maatüki erastamist. Kui ehitisega samal pool teed olevast maast ei piisa teenindusmaaks, ei ole välistatud täiendava maatüki teenindusmaaks määramine ehitist ümbritsevast maast teisel poolt teed. Otsuse punktis 15 Riigikohus märgib, et HMS § 40 lg 1 kohustab haldusorganit andma menetlusosalisele võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Kaebuse kohaselt ei kaasatud AS-i Evore vaidlustatud korralduse andmise menetlusse ega kuulatud ära tema arvamust. Halduskohus peab asja uuel läbivaatamisel kontrollima, kas vaidlustatud korralduse andmisel täideti kaasamise nõudeid ning anti AS-le Evore võimalus esitada oma arvamus. Kohtuistungil Evore AS esindaja Denis Polman jäi kaebuses toodu juurde ja leidis, et Riigikohtu lahendist tulenevalt tuleks vaidlustatud piiride kulgemise ettepanek tühistada motiveerimatuse tõttu. Ühtlasi märkis Denis Polman, et erastamise käigus saab maa sihtotstarvet muuta ning maad saab erastada ka tootmismaana. Jõe tn.7 hoones oli tulekahju, mille tagajärjel katuse sarikad on maha põlenud. Evore AS võib hooned korda teha ja seejärel nende hoonete juurde maad erastada. Kaebaja ei taha teed ega jõge, kuid maa pindala peaks olema vähemalt senises suuruses. Selleks tuleb Narva Linnavalitsusel anda vastav korraldus, mida siiani tehtud ei ole. Kaebaja jaoks ei oma tähtsust, milline sihtostarve on maale määratud. Narva Linnavalitsuse 11.10.2007 korraldust nr.1496-k „Maa ostueesõigusega erastamise loa taotlemine“ enne kohtuistungit kaebajale ei tutvustatud. Vastutaja Narva Linnavalitsuse esindaja Aili Kala seletas kohtuistungil, et Narvas Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 asuvad hooned on lagunenud ning nende juurde maad ei saa erastada enne, kui hooned on korda tehtud. Kaebajaga on olemas suuline kokkulepe, et ta teeb hooned korda. Seoses sellega hakkas Narva Linnavalitsus teostama erastamise eeltoiminguid, sh tehti uus piiride kulgemise ettepanek. Hooneid käisid vaatamas Kalju Müür ja Maa-ameti esindaja. Käesoleva aja seisuga hoonete kordategemiseks tähtaega antud ei ole, kuid linnavalitsus kavatseb seda teha. Narva Linnavalitsuse 11.10.2007 korralduse nr.1496-k „Maa ostueesõigusega erastamise loa taotlemine“, mille punktis 1.1 Narva Linnavalitsus nõustus Evore AS-le poolt esitatud loa taotlemise avalduse alusel maa ostueesõigusega erastamisega Narva linnas Jõe tn.5 pindalaga ca 8 454 m2 ärimaana ja Jõe tn.7 pindalaga ca 3 622 m2 tootmismaana, tunnistab linnavalitsus kehtetuks esimesel võimalusel. Sama korralduse punktiga 2 tunnistati kehtetuks Narva Linnavalitsuse 11.06.2007 korralduse nr.757-k punkt 1.2, millega Narva Linnavalitsus taotles Ida-Viru maavanema luba maa ostueesõigusega erastamiseks Evore AS taotluse alusel Narva linnas Jõe tn.5 asuva maatüki pindalaga ca 8 454 m2 (ärimaa) ja Jõe tn.7 maatüki pindalaga ca 3 622 m2 (ärimaa) ostueesõigusega erastamiseks. Järelevalvet teostava ametisiku Ida-Viru maavanema esindaja Evi Soomets leidis kohtuistungil, et teenindusmaa pole määratud kooskõlas seadusega, sest Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 3
(6)3-05-396 maal asuvad hooned on lagunenud ning nende kordategemiseks ei ole tähtaega määratud. Üldplaneeringu kohaselt on tegemist üldmaaga. Evi Soomets kinnitas, et Narva Linnavalitsuse 11.10.2007 korraldus nr.1496-k „Maa ostueesõigusega erastamise loa taotlemine“ saabus Ida-Viru Maavalitsusse 16.10.2007. Järelevalvet teostava riigiasutuse Maa-ameti esindaja Toomas Kutti jäi kohtuistungil oma 07.02.2007 täiendavas arvamuses toodu juurde ja palus tühistada Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldus nr.363-k. Maa-ameti täiendavast arvamusest nähtub, et Riigikohtu halduskolleegiumi 16.11.2006 otsuses nr.3-3-1-78-06 toodud asjaolude hindamiseks viisid Maa-ameti esindaja Toomas Kutti ja Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ameti direktori asetäitja Kalju Müür 05.12.2006 läbi välisvaatluse, mille käigus tuvastati, et Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 paiknevate ehitiste puhul on tegemist tulekahju tagajärjel oluliselt kahjustada saanud ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega, milliseid MaaRS § 6 lg 31 kohaselt ei käsitata ehitistena MaaRS-e tähenduses. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, kusjuures tähtaeg ei tohi olla lühem kui üks aasta. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. ETM korra punkt 3 sätestab täpsustavalt, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt MaaRS § 6 lg-le 31 sellise ehitise kordategemiseks tähtaja. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib ehitise omanikul alles pärast ehitise kordategemist kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks. Eeltoodust tulenevalt leiab Maa-amet, et Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldus nr.363-k „Jõe tn.5, 5a ja Jõe tn.7, 7a maa erastamisest“ tuleb täielikult tühistada, sest tegemist on MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega, mida ei käsitata ehitistena MaaRS-e tähenduses. Ühtlasi märkis Maa-ameti esindaja Toomas Kutti, et linnavalitsus peaks kehtetuks tunnistama oma 21.10.1998 korraldused nr.1463-k ja nr.1464-k, osaliselt 14.01.2004 korralduse nr.41-k, 14.04.2004 linnavalitsuse istungi protokolli nr.8 päevakorra punkti 47 osas tehtud otsuse ning kõik linnavalitsuse poolt tehtud erastatava maa piiride kulgemise ettepanekud. KOHTU PÕHJENDUSED Kohtuistungil väitis Narva Linnavalivalitsuse esindaja Aili Kala, et Narva linnas Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 paiknevad ehitised on lagunenud ja nende juurde ei saa maad erastada enne, kui ehitised on korda tehtud. Sellekohane suuline kokkulepe on kaebajaga olemas. Aili Kala viitas 05.12.2006 Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ameti direktori asetäitja Kalju Müür`i ja Maa-ameti lepinguline esindaja Toomas Kutti poolt teostatud Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 Narva asuvate ehitiste välisvaatlusele, mille käigus tuvastati, et Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 paiknevate ehitiste puhul on tegemist tulekahju tagajärjel oluliselt kahjustada saanud ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. Linnavalitsuse esindaja seletuse kohaselt kavatseb linnavalitsus anda kaebajale tähtaja ehitiste kordategemiseks (t.lk.50) Kaebaja esindaja Denis Polman kinnitas kohtuistungil, et kaebaja on nõus koheselt ehitised korda tegema pärast linnavalitsuse vastava korralduse saamist (t.lk.50, 52). Seega pole poolte vahel vaidlust selles, et Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 4
(6)3-05-396 Narva linnas paiknevad ehitised on lagunenud. Eeltoodut kinnitavad ka välisvaatluse käigus tehtud ehitiste fotod (t.lk 16-21). MaaRS § 6 lg-st 31 tuleneb, et ehitistena ei käsitata ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimatinimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei tohi olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 esimese lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Kuna ehitised on tulekahjus tugevasti kannatada saanud, siis tuleb Narva Linnavalitsusel välja selgitada, milline on nende ehitiste tegelik seisukord ja otsustada, kas ehitiste kordategemine on reaalselt võimalik. Kui see ei ole võimalik, siis peab kohalik omavalitsus tegema omanikule ettekirjutuse ehitiste kõrvaldamise kohta. Kuna vaidlustatud Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldusega nr.363-k „Jõe tn.5, 5a ja Jõe tn.7, 7a maa erastamisest“ punktiga 1 anti Evore AS-le nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks: 1.1 tootmishoonele ja garaažidele Narva linnas Jõe tn.5 asuvale maaüksusele suurusega 4 226 m2 vastavalt lisale 1 1.2 maaüksusele asukohaga Narva linn Jõe tn,.5a pindalaga 1 586 m2 vastavalt lisale 1 1.3 laohoonele Narva linnas Jõe tn.7 maaüksusele suurusega 1 293 m2 vastavalt lisale 2 1.4 maaüksusele Narva linnas Jõe tn.7a pindalaga 1 395 m2 vastavalt lisale 2, milliste osas selgitati asja uuesti läbivaatamise käigus välja, et tegemist on MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega, mis ei ole ehitised MaaRS-e tähenduses, siis tuleb Narva Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldus nr.363-k tühistada täies ulatuses. Seoses vaidlustatud korralduse tühistamisega täies ulatuses, on tühistatud ka selle lisad 1 ja 2, milleks on maaüksuse Jõe tn.7a asendiplaan (piiride kulgemise ettepanek) ja maaüksuse Jõe tn.5a asendiplaan (piiride kulgemise ettepanek). Evore AS kaebus sisaldab taotlust kohustada Narva Linnavalitsust sooritama seaduses sätestatud tähtaja jooksul maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud Evore AS avalduse alusel. Kuna seisuga 05.12.2006 tuvastati, et Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 paiknevad ehitised on tulekahju tagajärjel oluliselt kahjustada saanud ning neid ei saa käsitada ehitistena MaaRS § 6 lg 31 mõistes ja kuna asjaolud ei ole käesoleval ajal muutunud, siis ei saa kohus rahuldada kaebaja taotlust kohustada Narva Linnavalitsust sooritama seaduses sätestatud tähtaja jooksul Jõe tn.5 ja Jõe tn.7 erastamise eeltoiminguid. Erastamise eeltoimingute teostamine Narva Linnavalitsuse poolt saab kõne alla tulla alles pärast ehitiste kordategemist juhul, kui nad vastavad ehitise kriteeriumitele MaaRS-e mõttes. Kooskõlas HKMS § 92 lg-ga 1 menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna Riigikohus 16.11.2006 otsusega haldusasjas nr.3-3-1-78-06 rahuldas Evore AS kassatsioonkaebuse ja tühistas Tartu Ringkonnakohtu 14.06.2006 ja Jõhvi Halduskohtu 07.11.2005 otsused haldusasjas nr.3-05-396 ning saatis asja uuesti läbivaatamiseks Tartu Halduskohtule, siis tuleb Narva Linnavalitsuselt välja mõista Evore AS poolt kantud kohtukulud Jõhvi Halduskohtus, Tartu Ringkonnakohtus ja Riigikohtus täies ulatuses. Vastavalt Evore AS poolt esitatud kohtukulude nimekirjale kandis kaebaja kohtukulusid Jõhvi Halduskohtus seoses kaebuse menetlemisega summas 28 696.95 (kakskümmend kaheksa tuhat kuussada üheksakümmend kuus) krooni ja 95 senti, Tartu Ringkonnakohtus 21 475.36 (kakskümmend üks tuhat nelisada seitsekümmend viis) krooni ja 36 senti ja Riigikohtus 17 736.00 (seitseteist tuhat seitsesada kolmkümmend kuus) krooni. Kaebaja esitas Tartu Halduskohtule 29.10.2007 toimunud kohtistungil (mil leidis aset asja uus arutelu) taotluse kohtukulude 19 635.20 (üheksateist tuhat kuussada kolmkümmend viis) krooni ja 20 senti väljamõistmiseks taotluses nimetatud arvete alusel. Kuna kohus rahuldab Evore AS kaebuse 5
(6)3-05-396 osaliselt, siis kooskõlas HKMS § 92 lg-ga 2 tuleb jagada kohtukulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Seega tuleb kaebaja kasuks välja mõista Narva Linnavalitsuselt kohtukulud 9 817.60 (üheksa tuhat kaheksasada seitseteist ) krooni ja 60 senti. Kokku tuleb Narva Linnavalitsuselt välja mõista Evore AS kasuks 77 725.90 (seitsekümmend seitse tuhat seitsesada kakskümmend viis) krooni ja 90 senti. Kaebuse osalisel rahuldamisel tugineb kohus HKMS § 26 lg 1 p-le 1. Mare Krull Kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE 6
(6)