KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-20428 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Ande Tänav, Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 20.11.2007, Tallinn Tsiviilasi

§ 250sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaeg.

Seadus ei näe ette ostueesõiguse teostamise tähtaja peatumist. Hagejal oli aega kaks kuud ostueesõiguse teostamise avalduse esitamiseks alates müügilepingu kättesaamisest ning hagi esitamine kohtusse ei mõjuta ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemist. Kuna hageja ei esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust seaduses sätestatud vormis ja tähtajal, ei oma hageja vabandused õiguslikku tähendust. Novembris 2006 oli hageja juba kaotanud oma õiguse teostada ostueesõigust. Seega puuduvad hagejal nõuded kostja vastu. Maakohtu otsus ja selle põhjendused

1. Kohus jättis hagi rahuldamata. Vaidlus puudub selles, et hageja on Tallinnas x ehitise kaasomanik ja et x ehitis on vallasasi. 26.10.2005 sõlmiti Tatjana Bakunina ja osaühing Lakruet vahel ehitise mõttelise osa müügileping ja pandileping . Nimetatud lepinguga võõrandas Tatjana Bakunina osaühingule Lakruet 1/9 suuruse mõttelise osa Tallinnas x asuvast ehitisest, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Puudub vaidlus, et hagejal oli seadusest tulenevalt x ehitise mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13¹ lg 1 kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse 2 kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Pooled ei vaidle, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas kulgema alates 18.07.2006, kui hageja sai kätte mõttelise osa müügilepingu. Hageja väidete kohaselt keeldus notar ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamisest tulenevalt AÕSRS § 13 lg 6, mille kohaselt ehitist või selle osa võib vallasasjana võõrandada kuni
2. aasta
3. märtsini. Pärast müügilepinguga tutvumist tahtis hageja teostada võõrandatud mõttelise osa ostueesõigust ning oma tahte avaldamiseks saatis tähtkirjana kostjale ja osaühingule Lakruet lihtkirjaliku avalduse ostueesõiguse teostamise soovi kohta. 07.11.2006 tõestas notar ostueesõiguse teostamise avalduse ning kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 alusel tõendatuks, et kostja sai selle avalduse kätte 11.11.
5. Käesolevas asjas on vaidlus selle üle, kas hageja on teostanud ostueesõigust (kas ostueesõiguse teostamise formaalsed eeldused on täidetud).

§ 244

lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.

§ 244

lg 4 kohaselt ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.

§ 250

kohaselt ostueesõigust võib teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse § 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse § 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse (

RS) § 16 lg 2 kohaselt ehitise, selle mõttelise osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuva mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korteri, endise korteriühingu liikme omandisse antud korteri või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa puhul võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast võlaõigusseaduse § 249 nimetatud teate saamist. 7.

§ 244

lg 4 kohaselt ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt peab avaldus olema samas vormis nagu müügileping. Kirjaliku müügilepingu puhul piisab ka notariaalselt tõestatud või kinnitatud avalduse tegemisest. Hageja on kostjale esitanud 31.07.2006 lihtkirjaliku ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuna nimetatud avaldus ei vasta vorminõudele, siis see on tühine (TsÜS § 83 lg 1). Kostjale saab ette heita, et ta ei teatanud hagejale viivitamata ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kostja vastusest nähtuvalt ta eeldas, et hageja müügilepingust teadis. Samas pole kohtule esitatud tõendit selle kohta, et kostja oleks

§ 249lg 1 teatamiskohustust viivitamata täitnud.

Samas on kostja nõustunud, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas kulgema ajast, mil osaühing Lakruet esitas hagejale müügilepingu. Seega ei ole hageja huvid ja õigused kostja

§ 249lg 1 tuleneva kohustuse rikkumise tõttu kahjustatud.

Kohus on seisukohal, et hageja soov teostada ostueesõigust, notari väidetav keeldumine 2006 juulis ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamisest ning nõude esitamine kohtusse 01.08.2006, ei kõrvalda 31.07.2006 ostueesõiguse teostamise avalduse vorminõude järgimata jätmise tagajärge.

1. Vormikohane ostueesõiguse teostamise avaldus on koostatud 07.11.
2. TsÜS § 134 lg 1 kohaselt tähtaeg on kindlaksmääratud ajavahemik, millega on seotud õiguslikud tagajärjed. TsÜS § 69 lg 2 kohaselt tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Ostueesõiguse teostamise kui tahteavalduse kehtivuseks ei ole määrav mitte avalduse koostamise aeg, vaid selle teise pooleni 3 jõudmise aeg. Kostjani jõudis ostueesõiguse teostamise avaldus 11.11.
3. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg lõppes 18.09.2006 (kaks kuud alates 18.07.2006). Ekslik on hageja esindaja seisukoht, et ostueesõiguse teostamise tähtaega saab ennistada. Ostueesõiguse teostamise tähtaja näol ei ole tegemist seaduses sätestatud menetlustähtajaga, mida saab ennistada. Samuti on ekslik hageja esindaja arvamus, et hagi esitamisega kohtusse peatus ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise näol on tegemist tahteavaldusega, seega ei ole tegemist nõudega TsÜS § 142 mõttes, millele kohalduks TsÜS
4. peatüki aegumise sätted. Kuna hageja ei ole ostueesõigust teostanud, kuulub rahuldamata jätmisele ka hageja nõue kostja vastu täitemenetluses korteri ja selle juurde kuuluva mõttelise osa omandiõiguse ja valduse üleandmiseks.
5. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Hageja apellatsioonkaebus
6. Hageja palub kohtuotsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Maakohus rikkus menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme sellega, et ei põhjendanud, miks ei olnud võimalik ennistada möödalastud tähtaega. Kohtupidamise eesmärgiks peab olema õiguste taastamine. Kohtu põhjendus, et seadus ei näe ette võimalust tähtaja ennistamiseks, ei tähenda, et selline võimalus oleks välistatud. Kohaldada võiks analoogiat protsessitähtajaga, mida saaks taastada mõjuval põhjusel. Apellant tegi kõik, et teostada ostueesõigust. Kostja kirjalik vastus apellatsioonkaebusele
7. Kostja ei pea apellatsioonkaebust õigeks ja palub jätta kohtuotsuse muutmata. Apellandi väide, et kohus oleks pidanud ennistama ostueesõiguse teostamiseks

§-s 250 ettenähtud tähtaja, ei ole õige, sest kohus ei saa ennistada materiaalõiguslikku tähtaega. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused

1. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
2. Apellant on esitanud vaidlustanud kohtuotsuse põhjendusel, et kohus ei ole põhjendanud, miks ei olnud võimalik ennistada ostueesõiguse teostamise tähtaega. Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas kostjale ostueesõiguse teostamise avalduse 11.11.2006 ja et ostueesõiguse teostamise tähtaeg lõppes 18.09.
3. Maakohus on põhjendanud, miks ostueesõiguse teostamise tähtaeg selle möödumisel ei ole ennistatav ja sellega saab nõustuda.

§-s 250 sätestatud tähtaeg on materiaalõigusest tulenev tähtaeg ja ennistada on võimalik vaid menetluslikke tähtaegu. Kaebuses väidetud analoogia kohaldamise võimalus siin puudub. 14. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad menetluskulud hageja kanda. 4 U.Loonurm A.Tänav I.Nõmm 5