KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-23840 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 0

) sätted ja

kohaselt ei ole hagejal kohustust Tatjana Dorohhovaga uut üürilepingut sõlmida ning hageja on selgelt ning piisava etteteatamisajaga väljendanud oma tahet üürilepingut mitte pikendada ega uut üürilepingut sõlmida. Kuivõrd üürileping lõppes 01.09.2006, valdavad ja kasutavad kostjad alates 02.09.2006 hagejale kuuluvat eluruumi õigusliku aluseta. Seega puudub Tatjana Dorohhoval õigus nõuda ES § 32 lg-te 1 ja 2 alusel x, Tallinn asuva eluruumi kasutamise jätkamiseks uue üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel. 01.09.2003 sõlmitud tähtajaline üürileping on lõppenud ning kostjatel puudub seaduslik alus hageja kaasomandis olevat eluruumi kasutada. Kostjad on kohustatud eluruumi vabastama ja selle otsese valduse hagejale üle andma. Eeltoodust tulenevalt palub hageja rahuldada hagi ning kohustada Tatjana Dorohhovat ja Andrei Dorohhovit Tallinnas, x asuva eluruumi vabastamiseks ja eluruumi otsese valduse üleandmiseks hagejale. Hageja palub kohtukulud jätta kostjate kanda. Kostjad hagi ei tunnista. Omandireformi käigus tagastatud x korteris elavad kostjad alates

1. Seni kehtinud üürileping sõlmiti 01.09.2003 kolmeks aastaks ja see lõppes 01.09.
2. Juuli lõpus said kostjad hagejalt kirja, milles viimane teatas, et keeldub 01.09.2006 lõppevat üürilepingut pikendamast. 22.08.2006 kirjaga teatas Tatjana Dorohhova hagejale, et soovib sõlmida x asuva korteri kasutamiseks uue tähtajalise eluruumi üürilepingu senikehtinud tingimustel. Tatjana Dorohhova selgitas ühtlasi, et üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema ja tema poja Andrei Dorohhovi jaoks rasked tagajärjed. Andrei Dorohhov on invaliid ja arstliku ekspertiisi otsusega tunnistatud täielikult töövõimetuks. Kostjatel ei ole võimalik teisele elamispinnale kolida. Kostjad on oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ja vastavalt ES § 32 lg-le 1 on neil eelisõigus üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väited selle kohta, et käesoleva 2

sätteid on eksitavad. Hageja ja kostja vaheline üürileping ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 ettenähtud viisil. Üürilepingu tähtaja möödumisel on pooled sõlminud alati uue üürilepingu. Kuivõrd vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 korras ja kostja taotleb ES § 32 lg 1 alusel uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada ES § 32 lg

1. Kostjad viitavad Riigikohtu lahendile 3-2-1-11-
2. Hageja ja kostja vahel sai üürisuhe tekkida alles peale 18.04.2001, mitte 1995 nagu väitis hageja. Ajavahemikul 1995 kuni 18.04.2001 poolte vahel üürisuhteid ei olnud, sest sel ajal toimusid kohtuvaidlused elamu omandiõiguse üle ja hagejal ei olnud praktiliselt võimalik elamu omanikuna üürisuhteid luua. Osa majaelanikke olid jõudnud oma korterid erastada, teistel (sealhulgas Tatjana Dorohhoval) olid üürisuhted Tallinna Kesklinna Valitsusega. ORAS § 121 lg 1 kohaselt oli hageja kohustatud enne tagastatava elamu üleandmist sõlmima kirjalikult Tatjana Dorohhovaga 3-aastase tähtajaga üürilepingu. Hageja seda ei teinud. 2003 esitas hageja Tatjana Dorohhova vastu hagi üürilepingu lõpetamise nõudes. Ka siis väitis hageja samadele dokumentaalsetele tõenditele tuginedes, et üürileping on aastast
3. Tegelikult ei olnud tal alust nõuda üürilepingu lõpetamist, sest kui üürisuhe tekkis alles peale 18.04.2001, siis vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 lõppes 3-aastane üürilepingu tähtaeg 2004 ja pikenes sellest arvates veel viieks aastaks. Seega saaks üürilepingu lõpetamine, pikendamine ja muutmine tulla kõne alla alles peale 18.04.
4. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja kohustas Tatjana Dorohhovat ja Andrei Dorohhovit vabastama x, Tallinnas asuv eluruum ja andma eluruumi otsene valdus üle Enno Luigele ning jättis menetluskulud solidaarselt Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhovi kanda. 01.02.1995 vara üleandmise aktist nähtub, et omandiõigus elamule x, on hagejale ja Vello Luigele üle läinud 01.02.
5. Ka on kohtu poolt tuvastatud, et hageja ja Vello Luik on alates 01.02.1995 elamu aadressil x Tallinnas omanikud. Seadusega kooskõlas ei ole seisukoht, nagu oleks poolte vahel üürisuhe tekkinud alles 18.04.
6. Asjaolu, et toimusid kohtuvaidlused elamuõiguse omandiõiguse üle, ei saa olla takistuseks üürilepingu sõlmimiseks. Tulenevalt ES § 32 lg-st 4 ei ole Tatjana Dorohhoval õigus nõuda teistkordselt uue üürilepingu sõlmimist. 01.09.2003 on juba uus üürileping sõlmitud. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtis

, mistõttu kuulub ka pooltevahelise vaidluse lahendamisel kohaldamisele

.

§ 309lg 1 järgi lõppeb tähtajaline üürileping tähtja möödumisel.

Poolte vahel puudub vaidlus üürilepingu tähtaja suhtes. Seega ei ole üürileping pikenenud

§ 310

lg 1 alusel, kuivõrd üürileandja on korduvalt enne üürilepingu lõppemist kostjale teatanud, et ei soovi üürisuhet jätkata.

§ 326

lg 2 järgi eluruumi üürnik võib üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Kostja ei ole kohtus ega üürikomisjonis vaidlustanud asjaolu, et hageja ei nõustu üürilepingu pikendamisega.

§ 334

lg 1 järgi on üürnikul kohustus üüritud asi pärast üürilepingu tähtaja möödumist tagastada. Seega peavad kostjaid eluruumi x Tallinnas vabastama ning andma hagejale üle korteri otsese valduse. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus 3

sätteid. 27.04.2005 kohtulahendis nr 3-2-1-11-05 pidas Riigikohus vajalikuks avada ES § 32 sisu laiemalt, sest ES § 32 on kohaldatav omandireformi käigus tagastatud elamutes elavate üürnike üürilepingutele, mille tähtaeg on möödunud või möödumas. X asuvat eluruumi ei vaja elamiseks üürileandja ega tema perekonnaliikmed. Ei esine ka ühtegi teist põhjust, mis vastavalt ES § 33 annaksid üürileandjale õiguse keelduda uue üürilepingu sõlmimisest Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhoviga. Üürnikud on oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Nad on tasunud samaväärse elamispinna eest tunduvalt kõrgemat üüri kui teised selle maja üürnikud: nende üür on 12 krooni ruutmeetri eest, valdaval osal teistest üürnikest 7 krooni. Vastavalt ES § 32 lg 1 on neil eelisõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Kirjalikus vastuses hagiavaldusele selgitas Tatajan Dorohhova muu hulgas kohtule, et halva majandusliku olukorra ja poja invaliidsuse tõttu tal pojaga võimalik teisele elamispinnale kolida, üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema jaoks rasked tagajärjed. Kohus asus seisukohale, et üürniku jaoks kaasnev raske tagajärg tuleb jätta tähelepanuta, sest üürnik ei ole üürilepingu pikendamist nõudnud üürikomisjonis ega kohtus. ES § 33 lg 1 kohaselt tuleb üürileandjal vaidlustada üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürnikul aga piisab vastavale hagiavaldusele motiveeritud vastuväite esitamisest. Tatajana Dorohhova on sellise vastuväite kohtule esitanud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et tuleb muuta Harju Maakohtu 28.05.2007 otsuse täitmise korda ja määrata otsuse täitmise tähtajaks 01.07.2008. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Apellatsioonikohtu istungil loobusid kostjad apellatsioonkaebuses toodud sisulistest vastuväidetest kohtuotsusele ja esitasid taotluse TsMS § 445 lg 1 alusel, milles palusid kohtuotsuse täitmise ajaks määrata 01.07.2008. Avalikku huvi kaitsma õigustatud Tallinna linna esindaja kinnitas, et järgmise aasta alguses valmib Tallinna linnas mitu sotsiaalmaja, mis antakse käiku etappide kaupa. 01.07.2008 aastaks peab olema käiku antud kaks etappi. Kostjad, kes ammu järjekorras seisavad ja kellest üks on puudega, on tõenäolised sotsiaalkorteri saajad. Tallinna linn toetab taotlust. Hageja esindaja ei vaielnud kostjate taotlusele vastu ja nõustus, et kohtuotsuse täitmine lükatakse edasi kuni 01.07.2008.. 4