KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-38187 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 31.oktoober 2007, Tallinn Tsiviilasi Gennadi Petrikovi hagi Nadežda Ebberi vastu leppetrahvi 100 000 krooni ja kahjuhüvitise 24 855 krooni saamiseks Vaidlustatud kohtulahend Pärnu Maakohtu 19.06.2007 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Gennadi Petrikovi apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg
- oktoober 2007, avalik kohtuistung Menetlusosalised Hageja Gennadi Petrikov (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ants Nõmmik Kostja Nadežda Ebber (isikukood xxxxxxxxxxx, elukohta x), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve Resolutsioon Jätta Pärnu Maakohtu 19.06.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohtukulude jaotus Apellatsiooniastme kohtukulud jätta hageja kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
- 13.12.2006 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30.04.2006 lihtkirjalikus vormis eellepingu, mille kohaselt kohustus kostja müüma ja hageja ostma 100 000 krooni eest kostjale kuuluva kinnistu asukohaga x Pärnus. Lepingu p 7 kohaselt olid pooled tehingu tagamiseks leppinud kokku leppetrahvi maksmise kohustuse summas 100 000 krooni.
- 04.08.2006 pidid hageja ja kostja sõlmima notariaalse müügilepingu, kuid notari juures kostja teatas, et loobub tehingust ja ta ei ole nõus müüma erastamisel olevat kinnistut. Kostja unustas fakti, et on sõlminud kinnistu müügi eellepingu ning võtnud endale sellega teatud kohustused. Kostjal oli võimalik x kinnistu juurde maad erastada ainult tänu hageja poolt eelnevalt teostatud asjaajamistele, sest kostja oli mööda lasknud maa ostueesõigusega erastamise tähtaja. Hageja raiskas asjaajamisteks palju oma aega. Ta oli sunnitud töölt puuduma, millega seoses kaotas ta töötasu 41 päeva eest. Töölt puudus ta juunikuus 27 päeva ja augustis 14 päeva, mille eest jäi saamata töötasu 25 650 krooni.
- Kostja on lihtsameelne ja alkoholilembene naisterahvas, kes ei oska iseseisvalt vormistada ametlikke dokumente. Pooled pidasid läbirääkimisi kostja nimel maa ostueesõigusega erastamise toimingute läbiviimiseks. Asjaolu, et kokkuleppe sõlmimise ajal ei olnud seda võimalik nõuetekohaselt vormistada, ei oma tähtsust. Kokkuleppe kohaselt pidid pooled sõlmima notariaalse kinnistu ostu-müügi eellepingu esimesel võimalusel ning hageja pidi alustama erastamistoimingute läbiviimist. Samuti broneeris hageja kolm korda notari aja, et sõlmida notariaalne eelleping. Hagejal puudus reaalne võimalus oma kokkulepet notariaalselt vormistada. See aga ei tähenda, et kokkulepe oleks tühine.
- Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Hageja teatas kostjale, et tema elamu aluse maa erastamisel on ühe ruutmeetri hind 110 krooni ning pakkus kostjale maa erastamisel rahalist ja korralduslikku abi. Kostja nõustus ettepanekuga. 30.04.2006 esitas hageja kostjale kinnistu müügi eellepingu, millele kostja alkoholijoobes olles ning dokumendi sisust aru saamata oma nime kirjutas. 04.08.2006 läksid hageja ja kostja notaribüroosse kinnistu müügilepingut sõlmima. Notar selgitas kostjale tehingu sisu ning kostja sai aru, et teda soovitakse ära kasutada ja keeldus tehingust. Hiljem selgus, et maa erastamise tegelik hind oli 23 krooni ruutmeetri kohta. Hageja soovis ära kasutada kostja teadmatust ning kallutada teda tegelikest asjaoludest ebaõige teabe andmisega tegema hagejale soodsat tehingut. Sellisest käitumisest arusaamine tingis ka kokkuleppest taganemise. Seega on hagi esitatud pahatahtlikult.
- Hagiavalduses ei ole tõendatud ka, et hageja oleks viidatud 41 päeva töölt puudunud kostja huvides ning et kostjal lasuks kohustus selle aja eest saamata jäänud tasu kompenseerimiseks. Asjaolu, et hageja puudus töölt juunis 27 päeva ja augustis 14 päeva, ei puuduta kostjat. Esitatud tõenditest nähtub, et hageja ei sõlminud lepingut tööandjaga isiklikel ja perekondlikel põhjustel. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
- Kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
- Poolte vahel 30.04.2006 sõlmitud lepingu sisuks oli poolte võlaõiguslik e. kohustustehing, mis peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud. Kuivõrd kinnistu müümise tehing oli nimetatud lepinguga edasi lükatud kuni maatüki kinnistamiseni, on esitatud leping käsitletav eellepinguna võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 mõttes. Seega lasus Pärnus, x asuva maatüki võõrandamisele suunatud võlaõigusliku eellepingu suhtes notariaalse tõestamise nõue (VÕS § 33 lg 2). Sellist vorminõuet aga sõlmitud lepingu puhul ei järgitud. AÕS § 119 lg-s 1 ja VÕS § 33 lg-s 2 sätestatud õigusnormide kaitseala on just selliste olukordade ärahoidmine, kus kinnistu omanik ei saa kinnistu võõrandamisele suunatud tehingu tegemisel aru tehingu tegelikust sisust ja 2
(4)sellega kaasnevatest õiguslikest tagajärgedest ega oska seetõttu adekvaatselt kujundada enda tegelikku tahet.
- Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Seega prevaleerib tehingu poole sisemine ehk tegelik tahe selle vormilise väljendusviisi ees, millest tulenevalt ei saa tõsikindlalt väita, et tahtele (eellepingu tekstiga tahteavaldusele) antud väljenduslik vorm peegeldabki alati tahteavalduse tegija tegelikku tahet.
- Tehingu õiguspärasuse tuvastamiseks ei piisa üksnes kokkuleppe saavutamise faktist, vaid oluline on tuvastada ka kokkuleppele jõudmise viis ja poolte tegeliku tahte kujunemise vabadus (eelkõige tehingu teise poole poolt esitatud teabe õiguspärasus ja piisavus otsuse tegemiseks). Nii on näiteks eksimuse, pettuse ja raskete asjaolude ärakasutamise tõttu tehtud tehingud tühistatavad vastavalt TsÜS § 92, § 94 ja § 97 alusel sõltumata sellest, et pooled on pidanud läbirääkimisi ja jõudnud vormiliselt üksmeelele.
- Tehingu notariaalse tõestamise nõue on kehtestatud ainult kaalukamate õigushüvede (sh. omandiõigus kinnisvarale) kaitseks. Seega tuleb selliste isiku kaalukamaid õigushüvesid oluliselt riivavate tehingute, nagu loobumine omandiõigusest kinnisasjale, puhul järgida erilise hoolega, et tehingule suunatud poole tahteavaldus oleks kujunenud vabalt ja kõiki olulisi asjaolusid arvestades. Nimetatud asjaolu tagamiseks ongi seadusega kehtestatud selliste tehingute jaoks notariaalse tõestamise nõue, mille käigus selgitab pädev isik – notar – välja tehingu poolte tegeliku tahte ja tehingu sisust ning sellega kaasnevatest õiguslikest tagajärgedest arusaamise. Seega kaitseb tehingu suhtes seadusega kindla vorminõude kehtestamine tehingu poolt teise poole pahauskse käitumise eest tehingu tegemisel. Lepingut pakkuva poole poolt pahauskseks käitumiseks võib osutuda ka lepingu tagamiseks leppetrahvi määramine lepingulise tehinguväärtusega võrduvas summas isikule, kelle tehinguline enesemääramisvõime on tehingu pakkuva poole enda hinnangul ebapiisav ning kellel endal puuduvad rahalised vahendid isegi maatüki erastamise lõpuleviimiseks. Sellise sanktsiooni sätestamine teenib ainult ühte eesmärki – selle tasumise võimatuse korral lepingus määratud tehingu tegemine selle ebasoodsusele vaatamata.
- Juhindudes VÕS § 33 lg-st 2, AÕS § 119 lg-st 1, TõS § 6 lg-st 1 ja TsÜS § 83 lg-st 1 on poolte vahel 30.04.2006 lihtkirjalikus vormis sõlmitud eelleping kinnistu võõrandamiseks tühine. Tühisest tehingust ei saa tõusetuda hageja nõudeõigust tehingulisele leppetrahvile. Nimetatu on kooskõlas ka VÕS §-ga 163, mille kohaselt lepingu kehtetuse korral on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta.
- Hageja esitas kahjuhüvitise 24 855 krooni nõude põhjendusena tööandja tõendi, mille kohaselt pakuti talle lepingut ajavahemikule 02.06-29.06.2006, millest ta loobus perekondlikel põhjustel. Sama tõendi kohaselt sõlmiti hagejaga leping 19.07-30.08.2006, mille hageja katkestas 15.08.2006 isiklikel põhjustel. Nimetatud tõendist ei nähtu, et ajavahemikul 02.06-29.06.2006 lepingu sõlmimisest keeldumine või ajavahemiku 19.0730.08.2006 suhtes sõlmitud lepingu katkestamine oleks seotud kostjaga või vaidlusaluse kinnistuga. Samuti ei ole esitatud tõendist võimalik üheselt ja tõsikindlalt järeldada tekitatud kahju suurust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
- Gennadi Petrikov palub vaidlustatava otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista menetluskulud kostjalt välja. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ning kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ning ei hinnanud kõiki tõendeid kogumis. 3
(4)- Hageja tegutses kostja seaduslike huvide esindamisel kostjalt saadud volituste piires ning hageja ja kostja olid sellises hageja tegutsemises enne kirjalikult kokku leppinud. Hageja sellise tegutsemise on kostja heaks kiitnud, soovides muuhulgas hüvitada ka hagejale tema poolt kostja seaduslikes huvides tehtud faktilised kulutused.
- Esimese astme kohtu seisukoht, et hageja soovis ära kasutada kostja lihtsameelsust ja seaduste mittetundmist ning jätta kostja ilma nii eluruumist kui selle juurde kuuluvast kinnistust, on motiveerimata ja tõendamata. Hageja ei ole kostja suhtes käitunud ebaausalt või pahauskselt. Seetõttu on ebaõige maakohtu seisukoht, et hageja käitus kostja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega. Eelkõige hageja asjaajamise tagajärjel on kostja täna kinnisasja omanik.
- Hageja seletas kohtumenetluse käigus, millest täpselt kahju 24 855 krooni koosneb ning esimese astme kohus sai nimetatud kahjuhüvitise osas kõigile esitatud küsimustele ka ammendavad vastused. Seetõttu on väär kohtu seisukoht, et hageja poolt esitatud tõendid ei puutu vaidlusesse ning kostja tegevuse/tegevusetusega ei olegi hagejale kahju tekkinud. Kinnistu müügi eellepingu aeg sai notari juures kokku lepitud 20.06.2006 ning hageja poolt esitatud tõend käsitleb ka seda aega. Kuna hageja töö iseloom on erinev tavapärasest, siis tuligi tal korduvalt ainuüksi kostja süülise käitumise tõttu ära öelda töölepingutest.
- Hageja ja temapoolne tunnistaja ei valda eesti keelt sellisel määral, et nad ilma tõlgita saaksid aru täies ulatuses kohtuistungil toimuvast. Maakohus rikkus olulisel määral menetlusnorme, arutades vaidlust ilma tõlgi osavõtuta. Vastustaja seisukoht
- Nadežda Ebber vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
- Ringkonnakohus, kuulanud ära poolte seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning kaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud menetlusnormide rikkumist kohtu poolt, mis oleksid aluseks otsuse tühistamisele.
- Hageja leiab, et müügilepingu sõlmimisest keeldumisega on kostja rikkunud eellepinguga võetud kohustust ning peab sellest tulenevalt tasuma nii lepingus ettenähtud leppetrahvi kui ka hagejale lepingurikkumisega tekitatud kahju saamata jäänud töötasu näol.
- Kohus leidis õigesti, et tühises eellepingus sisalduv kokkulepe leppetrahvi tasumiseks on samuti tühine ja seetõttu tuleb hageja nõue 100 000 krooni leppetrahvi saamiseks jätta rahuldamata. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seetõttu ei pea tühist tehingut täitma. Kui müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, ei teki kohustust, mille rikkumise eest peaks maksma leppetrahvi. Seejuures ei oma tähtsust, et hageja tegutses enda arvates ausate kavatsustega ja ei soovinud kostjat ära kasutada. Kostjal oli õigus tühist tehingut mitte täita ja loobuda müügilepingu sõlmimisest temale kahjulikel tingimustel. Kuna kostja ei ole oma kohustust rikkunud, ei teki hagejal lepingu mittetäitmisest kahju hüvitamise nõuet.
- Hageja väidete kohaselt tegutses ta maa erastamise toimingute tegemisel kostja esindajana ja tegi seoses sellega ka reaalseid kulutusi, kui käesolevas menetluses ei ole ta esitanud nõuet nende hüvitamiseks. Tiit Kollom Gaida Kivinurm Iko Nõmm 4
(4)5
(4)