KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-04-993 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 17. ok

§ 327

lg 1 toodud asjaolusid, mis muudaks üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, ei esinenud. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused 3. Kohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis välja Meelis Allikalt 25 066, 03 krooni tasu õigusabi eest AS Arge Europe kasuks. 4.

§ 291

lg 1 alusel kostja poolt kinnistu registriosa nr xxxxx omandamisel läksid kostjale üle hagejaga sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. 5. Hagis asus hageja seisukohale, et poolte vahel on tähtajatu üürileping. Kohtuistungil ei ole hageja millegagi tõendanud, et poolte vahel oleks tähtajaline üürileping. Asjas ei kuulu kohaldamisele omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12¹ sätestatu, kuna tegemist ei ole tagastatud majaga. Kostja, öeldes hagejale üles üürilepingu

§-de 309, 311, 312 alusel, toimis seaduslikult ja seaduses ettenähtud tähtaegu järgides. 6. Tõendamist ei leidnud, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud

§ 326lg 1 rakendamiseks vajalike eelduste olemasolu.

Hageja ei ole pöördunud kostja poole üürilepingu pikendamiseks. Kohtusse saab hagi esitada alles peale kostjalt eitava vastuse saamist üürilepingu pikendamise kohta. Hageja on hagi esitanud kohtule 13.08.2004, seega ca 3 aastat tagasi. Kohus nõustus kostjaga, et sisuliselt on hageja saanud seoses kohtuasja menetlemisega elada üürikorteris veel 3 aastat üürilepingu ülesütlemise avalduse saamisest. Seega oli hagejal piisavalt aega harjumaks mõttega, et tal tuleb lahkuda majast, mis on olnud talle koduks ca 50 aastat, ja ka aega mõelda uue kodu soetamisest ning leida selleks vahendid.

1. Kohus lähtus kohtukulude väljamõistmisel kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-st 1 ja leidis, et kostja õigusabikulud on põhjendatud ning ei ületa justiitsministri poolt kehtestatud suurust. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus
2. Meelis Allika palub vaidlustatava otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja hageja õigusabikulud mõista välja kostjalt ning jätta kostja õigusabikulud tema enda kanda.
3. Kohus tuvastas tähtsust omavaid asjaolusid ebaõigesti, rikkudes sellega õigusnorme, ning kohaldas materiaalõiguse norme valesti.
4. Arvestades üürilepingu väga pikka kestvust peaks tema üürileping analoogiliselt ORAS-s sätestatuga olema tähtajaline üürileping. Hageja viitab Riigikohtu lahendile 3-2-1-94-
5. Hageja pole kunagi taotlenud oma tollaselt üürileandjalt Rapla TÜ üürilepingu lõpetamist ega ka uue lepingu sõlmimist. Selliseid taotlusi ei olnud ka Rapla TÜ-
6. Üürileping tuli üle kostjale selle esialgsel kujul. Eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse

§ 325lg 2 p 3 ja lg 5 mõttes tühiseks, kuna üürileandja lähtus ülesütlemisel ebaõigetest seadusesätetest ja põhjendustest. 2

§ 328lg 2 osas.

Hageja palus arvestada tema väga pikaajalist üürisuhet (pea 50 aastat), nagu ka seda, et ta on ilmselgelt langenud õiguskonstruktsiooni ohvriks, kus tema heas usus lootus erastada eluruum on teisenenud nõudeks vabastada eluruum kostjale kui äriühingule äritegevuse laiendamiseks. Hageja viitas ka raskele olukorrale Rapla kinnisvaraturul väiksemate korterite kohalt.

1. Samuti ei ole hagejale enne kriminaalmenetluse lõppu selge, kellele esitada kahjunõue saamaks vahendid uue eluruumi ostmiseks. Hageja jaoks on tegemist raskete tagajärgedega. Maakohtu otsusega tõstetakse hageja kui heauskne üürnik ja erastamise õigustatud subjekt lihtsalt tänavale, ootamata ära kuni laheneb temale kahju tekitanud süüdlaste väljaselgitamine ja kahju heastamine.
2. Kostja ilmne soov näidata üürilepingut tähtajatuna on vaadeldav kui üürileandja soov muuta üürilepingut üürniku kahjuks, mis

§ 327

lg 2 järgi on vaadeldav kui üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega.

1. Õigusabikulu 25 066, 03 krooni väljamõistmisega temalt kui füüsiliselt isikult on liiga suures ulatuses riivatud Põhiseaduse § 15 sätestatud kaebeõigust. Hageja peab temalt nii suure tasu väljamõistmist ebaõiglaseks ka seetõttu, et tasu õigusabi eest on ilmselgelt ebaproportsioonis asja keerukusega, samuti liiga suur võrreldes hageja üle kümne korra väiksemate õigusabikuludega. Vastustaja seisukoht
2. AS Arge Europe vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha uus otsus, millega hagi tuleb osaliselt rahuldada ja üürileping lugeda kehtivaks.
4. Hageja on hagi alusena esile toonud asjaolu, et ta elab vaidlusaluses korteris suulise üürilepingu alusel üle 45 aasta. Seda asjaolu ei ole kostja vaidlustanud. Hageja on küll hagiavalduses ise pidanud üürilepingut tähtajatuks, kuid tegemist on õigusliku väitega, millega kohus TsMS § 436 lg 7 alusel ei ole seotud. Kohus pidi seaduse alusel ise tuvastama, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu lepinguga.
5. Lähtudes vaidlustamata asjaolust, et hageja elab korteris juba
6. aastast alates, kehtis üürisuhte tekkimise ajal ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg 1, mille järgi oli eluruumi üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg 1 kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates
7. oktoobrist
8. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli alates
9. oktoobrist
10. a üürileandja ja hageja vahel tähtajatu üürileping. Alates
11. juulist
12. a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus (ES), mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis üürileandja ja hageja vaheline üürileping kuni
13. juunini
14. a. ES § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes üürileping kuni
15. juunini
16. a. Kuna enne
17. juunit
18. a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli kostjal õigus eeldada, et leping pikenes alates
19. juulist
20. a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates
21. juulist
22. a reguleerib üürisuhteid

.

1. Käesoleva vaidluse põhiküsimusteks on, kas pooltevaheline üürileping pikenes
2. juulist
3. a veel viieks aastaks või muutus leping tähtajatuks ja kas üürilepingu üleütlemine on kehtiv. 3

-i jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, hoolimata sellest, et vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping, tuleb olukorras, kus üürilepingu tähtaeg lõppes

1. juunil
2. a kell 24.00 ja
3. juulil
4. a kell 00.00 hakkas kehtima ES § 32 lg 2 piiratud redaktsioonis, mis ei ole vaidlusaluse üürilepingu suhtes enam kohaldatav, lugeda seni kehtinud eluruumi üürileping eelmärgitud hetkel pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Üürilepingu poolte vaikimine tõi ES § 32 lg 2 järgi kaasa lepingu pikenemise viieks aastaks ja ei ole mõistlik eeldada, et pooled soovisid lepingu muutumist tähtajatuks. Sellisele seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium otsuses nr 3-2-1-94-
6. Lisaks

§ 329

lg-s 1 sätestatud üürniku võimalusele vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus või üürikomisjonis, oli üürnikul õigus esitada väljatõstmise nõudele vastuväide tuginedes ülesütlemise eelduste puudumisele. Kuna ülesütlemise ajal kehtis poolte vahel tähtajaline üürileping, siis ei olnud seda võimalik üles öelda

§-des 311 ja 312 sätestatud alustel.

§ 325

lg-s 5 on sätestatud nõuetele mittevastava ülesütlemise tühisus.

§ 325lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema kirjas ülesütlemise alus.

Seega on ülesütlemine tühine aluse puudumise tõttu. 22. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osas, milles hageja palus tunnistada üürileping kehtivaks. Kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, ei tõusetu küsimust selle vastuolust hea usu põhimõttega ja sel alusel üürilepingu võimalikust pikendamisest. Leping kehtis edasi senistel tingimustel. Uuel kehtival üürilepingu ülesütlemisel saab üürnik

§ 326

lg-s 2 sätestatud aluste olemasolul nõuda kõigepealt üürileandjalt üürilepingu pikendamist. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. 23. Hageja esitas hagiavalduses ka nõude märke tegemiseks kinnistusraamatusse üürilepingu kohta.

§ 324

lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Kui poolte vahel on lõppenud vaidlus üürilepingu kehtivuse üle, saab üürnik kõigepealt taotleda üürileandjalt nõusoleku andmist ja sellest keeldumisel esitada hagi nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. 24. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel jätab kolleegium seoses hagi osalise rahuldamisega kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Reet Allikvere Gaida Kivinurm Iko Nõmm 4