TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-07-1223 Otsuse kuupäev 12.12.2007 Kohtunik Mai Saunanen Kohtuasi Valentina Ovtšinnikova kaebus Viljandi Linnavalitsuse poolt 14.05.2007 väljastatud projekteerimistingimuste tühistamise ja 16.01.2006 korralduse nr 39 osalise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Asja läbivaatamise kuupäev 22.11.2007 Istungil osalenud isikud Kaebuse esitaja Valentina Ovtšinnikova esindaja vandeadvokaat Raul Talts ja vastustaja - Viljandi Linnavalitsuse esindaja Ene Pius Resolutsioon Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Asjaolud ja menetluse käik Viljandi Linnavolikogu 25. juuni 1999.a. otsusega nr 208 kehtestati Viljandi linna vanalinna muinsuskaitsealal paikneva kvartali nr 161 detailplaneering (edaspidi DP 1999), mis hõlmas ka Tallinna tänav 4A asuvat kinnistut. 22. septembril 1999.a. sõlmiti Viljandi Linnavalitsuse ja Viljandi Tarbijate Ühistu (kes oli kinnistu tollane omanik) vahel „ Kokkulepe Viljandi linna kvartali nr 161 detailplaneeringu teostamiseks " (edaspidi kokkulepe), mille p 1.1. kohaselt käsitleb kokkulepe Viljandi linna kvartali nr 161 krundi nr 4 asukohaga Tallinna tn 4 maakasutuse vähendamist ning sellest tulenevaid toiminguid (tl 17-18 ) V. Ovtšinnikova omandas kinnistu Viljandi Tarbijate Ühistult 19. detsembril 2000.a. sõlmitud kinnisasja ostu-müügilepingu alusel ja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 29. jaanuaril 2001.a. ( tl 19-23 ) Viljandi Linnavalitsuse 6. mai 2002.a. korraldusega nr 354 algatati uus kvartali nr 161 detailplaneering (edaspidi DP 2002), mis kehtestati Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsusega nr 434. V. Ovtšinnikova poolt 5. jaanuaril 2006.a. esitatud taotluse alusel andis Viljandi Linnavalitsus 16. jaanuaril 2006.a. korralduse nr 39 „ Projekteerimistingimuste kinnitamine" (tl 57-58) 8. mail 2007.a. esitas V.Ovtšinnikova uue taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks. Sellele taotlusele vastas Viljandi Linnavalitsus 14. mai 2007.a. kirjaga nr 14.2-4/3529 (tl 66). V. Ovtšinnikova sai 14. mai 2007.a. kirja kätte 15. mail 2007.a. 14. juunil 2007 esitas ta kaebuse halduskohtule. Esialgses kaebuses taotles selle esitaja: 1. Tunnistada õigusvastaseks Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsus nr 434 osas, milles see näeb ette Viljandis, Tallinna 4a asuvale kinnistule ehituskeeluala. 2. Tunnistada õigusvastaseks Viljandi Linnavalitsuse poolt 16. jaanuari 2006.a. korraldusega nr 39 kinnitatud projekteerimistingimuste p 1.1.1. 3. Tühistada täielikult Viljandi Linnavalitsuse poolt 14. mai 2007.a. kirjas nr 14.2-4/3529 väljastatud projekteerimistingimused. 4. Kui halduskohus leiab, et tuvastamiskaebuse esitamise tähtaeg Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsuse nr 434 osaliseks õigusvastaseks tunnistamiseks on möödunud, siis ennistada kaebuse esitamise tähtaeg. 8. oktoobri 2007.a. kohtumäärusega jättis kohus rahuldamata kaebaja taotluse ennistada kaebuse esitamise tähtaeg kaebuse taotluses tunnistada osaliselt õigusvastaseks Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsus nr 434. Kohus lõpetas menetluse kaebuse taotluses tunnistada õigusvastaseks Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsus nr 434 osas, milles see näeb ette Viljandis, Tallinna 4a asuvale kinnistule ehituskeeluala. Kaebaja kohtumäärust ei vaidlustanud ja see jõustus 26. oktoobril 2007 ( tl 114-121). Kaebuse taotlus ja põhjendused Kohus jätkas menetlust kaebuse taotlustes: 1. Tunnistada õigusvastaseks Viljandi Linnavalitsuse poolt 16. jaanuari 2006.a. korraldusega nr 39 kinnitatud projekteerimistingimuste p 1.1.1. 2. Tühistada täielikult Viljandi Linnavalitsuse poolt 14. mai 2007.a. kirjas nr 14.24/3529 väljastatud projekteerimistingimused. Kuivõrd projekteerimistingimused on käsitletavad haldusaktina, siis taotleb kaebaja 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p 1.1.1. õigusvastaseks tunnistamist ja Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirja kui haldusakti tühistamist. Kaebuse esitaja arvates ei saa Tallinna 4a kinnistul asuva laohoone rekonstrueerimiseks väljastada projekteerimistingimusi. Kohaliku omavalitsuse pädevuses ei ole ehitisele tema elueal projekteerimistingimuste kehtestamine. Projekteerimistingimuste sisu ja väljastamist reguleerib EhS § 19, mille lg 1 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks: 1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse kehtestatud ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused; 2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused. Seega projekteerimistingimused saab kohalik omavalitsus määrata üksnes siis, kui:
- a)ehitusprojekt koostatakse ehitise püstitamiseks ning
- b)ehituskrunt ei ole hõlmatud detailplaneeringuga. 2 Sarnaselt on küsimus reguleeritud ka Viljandi Linnavolikogu poolt 27. veebruari 2004.a. määrusega nr 49 kinnitatud Viljandi linna ehitusmääruse § 21 p-s 4. Puudub vaidlus selle üle, et kinnistul asuvad 2 hoonet - kohvik ja laohoone. Kaebaja soovib laohoone rekonstrueerida, mitte uut hoonet püstitada. Samuti on kinnistu ehitustingimused ja põhimõtted välja toodud DP 2002 seletuskirjas ehk ehitusprojekti aluseks on kõnesoleval juhul detailplaneering ja selles nimetatud tingimused. Ka Viljandi linna ehitusmääruse § 23 lg 3 ei näe ette, et projekteerimistingimustega saaks ehitist tunnistada ajutiseks ehitiseks. V. Ovtšinnikova oli seisukohal, et projekteerimistingimustega isikule piirangute kehtestamisel peab olema seaduslik alus. Seadusliku aluse puudumisel ei saa kohalik omavalitsus asuda seadusandja asemele ning reguleerida küsimusi, mis ei ole juba olemuslikult tema pädevuses. Kohalik omavalitsus saab reguleerida ainult selliseid küsimusi, mille osas on tal kas seadusest, määrusest või kohaliku omavalitsuse määrusest tulenev õiguslik alus. Üheski asjakohasest seadusest, määrusest ega kohaliku omavalitsuse õigusaktist ei tulene kohalikule omavalitsusele õigust tunnistada ehitis projekteerimistingimustega ajutiseks ehitiseks. Sellest tulenevalt on nii Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p-s 1.1.1. kui ka Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirjas nr 14.2-4/3529 sisalduvad projekteerimistingimused õigusvastased. Põhjendatud huvi korralduse õigusvastasuse tuvastamiseks väljendub selles, et kaebaja soovib Viljandi linna vastu esitada kahju hüvitamise nõuet. Samuti väljendub kaebaja põhjendatud huvi antud juhul selles, et korralduse p-ga 1.1.1. võib eelnevalt olla kindlaks määratud tingimus, mis on haldusorganite siduv lõppotsuse tegemisel. Kuigi kasutusloa võimalik tähtaeg ei saa olla projekteerimistingimuste esemeks, leiab kaebaja, et korralduse p 1.1.1. võib olla käsitletav eelhaldusaktina kasutusloa kui lõpphaldusakti suhtes. Tuvastamiskaebuse võib esitada ka enne kahjunõude esitamist, et isikul oleks võimalik prognoosida kahju hüvitamise nõude eduväljavaateid ja põhjendatust. Täiendava asjaoluna tõi kaebaja välja, et Viljandi Linnavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimused on motiveerimata. Isegi kui eeldada, et projekteerimistingimuste määramine oli käesoleval juhul õiguspärane, tuleb need tühistada, sest võrreldes detailplaneeringuga kitsendavad need ehitusõigust ning Viljandi linna ehitusmääruse § 23 lg 3 ei näe ette, et projekteerimistingimustega saaks määratleda ehitise kasutamise aega. Kaebuse esitaja osundas siinkohal Riigikohtu 4. mai 2006.a. otsusele haldusasjas nr 3-3-1-28-06. kus kassatsioonikohus on põhjalikult käsitlenud käesolevaga analoogilises asjas projekteerimistingimuste olemust. Juhindudes Riigikohtu poolt väljendatud seisukohtadest leidis kaebaja, et kohalikul omavalitsusel puudus käesoleval juhul alus projekteerimistingimuste väljastamiseks. Sellest tulenevalt puudus Viljandi Linnavalitsusel ka pädevus projekteerimistingimustes ette kirjutada kaebajale kuuluva ehitise kasutamise eeldatavat aega. Kohalik omavalitsus on selgelt ületanud oma pädevust ning kaebaja osundab, et nii 16. jaanuari 2006.a. korraldus nr 39 kui ka 14. mai 2007.a. kiri võivad olla tühised HMS § 63 lg 2 p 3 alusel - kohalikul omavalitsusel puudub pädevus reguleerida projekteerimistingimustes ehitise kasutamise aega. Kaebaja selgitas, et tema õiguste rikkumine väljendub käesoleval juhul omandiõiguse piiramises ja Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirja näol on tegemist kaebajat koormava haldusaktiga. Olukord, kus kohalik omavalitsus on seadnud kaebaja omandis oleva ehitise 3 kasutamisele ajalise limiidi ja näinud perspektiivis ette selle lammutamise, piirab kaebaja omandiõigust, sest tegemist on kohaliku omavalitsuse sekkumisega põhiseaduse §-s 32 tagatud absoluutsesse õigusesse. V. Ovtšinnikova soovib tema omandis oleval kinnistul asuva laohoone ümber ehitada kohvikuks. Sellel eesmärgil on ta koostanud ja kohalikule omavalitsusele esitanud ka vastavasisulise projekti. Käesoleva kaebusega halduskohtusse pöördumise ongi tinginud asjaolu, et kohalik omavalitsus on seadnud projekti koostamise tingimuseks ehitise ajutisuse ja kaebaja hinnangul on selline piirang ebaseaduslik ning rikub tema õigust talle kuuluvat asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kirjalikus arvamuses vastustaja poolt esitatud vastuväidetele (tl 94-103) juhtis kaebaja kohtu tähelepanu asjaolule, et vastustajad tõlgendavad meelevaldselt Viljandi linna ja Viljandi tulundusühistu (edaspidi VTÜ) vahel 22. septembril 1999.a. sõlmitud kokkulepet. Viljandi linn tõlgendab kokkulepet selliselt, et:
- a)kohalikul omavalitsusel on õigus lammutada osaliselt V.Ovtšinnikova omandis olev laohoone ja ilma igasuguse kompensatsiooni maksmiseta ning
- b)lammutamisõigus tuleneb kokkuleppest ja lammutamise eest on vastutasuks ette nähtud üleehitamisservituut. Kaebaja arvates välistab Viljandi linna poolse tõlgenduse nii kokkuleppe sõnastus aga ka Viljandi linna enda hilisem tegevus. Nimelt, kokkuleppe p 2.1. näeb üldsõnalisena ette, et omanik nõustub kvartali nr 161 krundi nr 4 seniste maakasutuse piiride muutmisega vähendamise suunas vastavalt detailplaneeringu lahendusele, mille väljavõte on lisatud kokkuleppele. Kuivõrd kokkuleppes ei ole muid viiteid, siis tuleb asuda seisukohale, et planeeringulahendus, millele p 2.1. viitab, on tol ajahetkel kehtinud DP 1999. Kohtule esitatud DP 1999 joonistelt nähtub, et abihoone põhjapoolne osa ulatus ligikaudu 2m üle Tallinna tn 4a krundi tulevase (DP 1999-ga paika pandud) piiri. Seejuures krundi nr 14 piir on DP 1999-le lisatud joonisel märgitud selliselt, et ka abihoone idapoolne osa ületab osaliselt krundi piiri. Kokkuleppe p 2.5. kohaselt kohustus linn kompensatsioonina krundi nr 4 ehitusala vähendamise eest pärast kvartali sisemuses asuva maa-ala kinnistamist munitsipaalomandisse sõlmima omanikuga tasuta planeeringu järgse üleehitamisservituudi kokkuleppe vähemalt 36 aastaks. Servituut on asjaõiguslik kasutusõigus, mis on lahutamatult seotud kinnisasjaga ning mille sisuks on ühe kinnisasja kasutamine teist kinnisasja teenival eesmärgil. Antud juhul on valitsevaks kinnisasjaks Tallinna 4a asuv kinnistu ja teenivaks kinnisasjaks selle naaberkinnistu, millele ulatub abihoone idasein. Kokkuleppest tulenevalt on pooled seega silmas pidanud reaalservituudi seadmist Viljandi linna omandis olevale naaberkinnistule, mille piiril asub V.Ovtšinnikova omandis oleva laohoone idasein. Kokkuleppest ei ole võimalik järeldada, et pooled leppisid kindlasti kokku abihoone osalises lammutamises. Olukorras, kus kohalik omavalitsus on võtnud endale kohustuse kompensatsioonina seada kinnistu omaniku kasuks üleehitamisservituut, tuleb kokkulepet tõlgendada selliselt nagu kaebaja ja vastustaja on teinud – V. Ovtšinnikova oli kohustatud lammutama üksnes abihoone põhjapoolse külje ja välisseinad sellises ulatuses, milles need ületasid kinnistu põhjapiiri. 4 Kaebaja arvates toetab tema seisukohta ka senine Viljandi linna poolne käitumine. 24. novembri 2003.a. kirjas nr 13-6/7058 on palutud V.Ovtšinnikoval läbi viia kokkuleppe kohased lammutustööd hiljemalt 1. veebruariks 2004.a. Kaebaja rahapuudusel märgitud töid ei teostanud, paludes need teostada Viljandi linnal. Kaebajaga kooskõlastatult lammutas Viljandi Linnavalitsus abihoone põhjakülje ja 2m ulatuses abihoone küljeseinad ning ladus uuesti üles abihoone põhjakülje. Seega kokkulepe täideti 2004.a. algul täies ulatuses ja hilisemalt ei ole Viljandi linn väljendanud seisukohta, et kokkulepe ei oleks täidetud. Alles 12. septembri 2005.a. kirjas selgitas kohalik omavalitsus üllatuslikult, et tegelikult näeb DP 2002 ette kaebajale omandiõiguse alusel kuuluva abihoone osalise lammutamise ja see kohustus ei ole veel täidetud. Kui pooled oleksid kokkuleppes pidanud silmas poole abihoone lammutamist, siis oleks ka see töö tehtud ära koos põhjakülje lammutamisega. Seda aga ei tehtud. Antud juhul on asjaolude alusel selge, et poole abihoone lammutamise soov on Viljandi linnal tekkinud alles 2005.a. septembris. Varasemalt on kohalik omavalitsus tõlgendanud kokkulepet selliselt nagu kaebaja seda jätkuvalt teeb. Kaebaja seisukohta toetab ka DP 1999 seletuskirja p-s 4 „Planeeritud kruntide ehitusõigus, linnaehituslikud nõuded ehitistele” Tallinna tn 4a (krunt nr 14) osas märgitu – „Krundil asuva linnamüüri äärse abihoone mahtu ja kujundust mitte muuta”. DP 2002 seletuskirjas sisalduv tekst on täielikult identne DP 1999 seletuskirjas sisalduva tekstiga. Viljandi linna senine faktiline ja õiguslik käsitlus eirab täielikult kinnisasja sundvõõrandamise seaduse regulatsiooni Kui Viljandi linn soovib üldistes huvides rajada Arkaadia aia ning eksponeerida Viljandi linnamüüri loodetorni, siis peab ta loodetorni eksponeerimiseks vajamineva kinnistu osa V.Ovtšinnikovalt kas õiglase tasu eest omandama või sõlmima kaebajaga kokkuleppe, mille kohaselt Viljandi linn tasub kaebajale kinnistul asuva hoone turuväärtuse ja lammutuskulud ning kaebaja annab loa hoone lammutamiseks. Ühelgi isikul ei ole kohustust taluda tema omandiõiguse piiramist avalikes huvides tasuta nagu Viljandi linn käesolevas asjas veendunult arvab. Viljandi Linnavalitsuse vastuväited Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata ning esitas kaebusele järgnevad vastuväited: Viljandi Linnavolikogu 28.06.2002 otsusega nr 434 kehtestatud detailplaneeringuga ei muudetud Viljandi Linnavolikogu 25.06.1999 otsusega nr 208 kehtestatud detailplaneeringut krundi Tallinna tn 4a osas. Samaks jäi ehituskeeluala, lubatud ehitiste arv krundil (maksimaalselt 2), lubatud korruste arv hoonetel (maksimaalselt 2), ei muutunud ka maksimaalne lubatud ehitise absoluutne kõrgus (+64.00) ning samaks jäi ka maksimaalne ehitiste all olev pind (53%). Viljandi Linnavolikogu 25. juuni 1999. aasta otsusega nr 208 kehtestatud detailplaneeringu järgi asus ait ehituskeelu alal ning Viljandi linna ja Viljandi Tarbijate Ühistu (edaspidi VTÜ) vahelise 22. septembri 1999. aasta kokkuleppe järgi kuulus aida põhjapoolne osa lammutamisele, mille eest ei nõudnud VTÜ linnalt kompensatsiooni. 22. septembri 1999. aasta kokkuleppe punkt 2.2. ütleb selgesõnaliselt, et omanik loobub seoses krundi nr. 4 piiride muutmisega krundil asuvast hoonest vastavalt detailplaneeringu lahendusele ning ei nõua lammutatava hoone eest tasumist. Notariaalselt kinnitatud ostu-müügi lepingus on punktis 4.1.3.2 öeldud, et Ovtšinnikovale anti enne ostu-müügi lepingu sõlmimist tutvumiseks VTÜ ja Viljandi linna vaheline kokkulepe ning lepinguga läksid ostjale üle kõik kokkuleppest tulenevad kohustused. Kuigi DP 1999 järgi kehtestati krundile Tallinna tn 4a ehituskeeluala, siis see kompenseeriti vastavalt Viljandi linna ja VTÜ vahelisele kokkuleppele. 22. septembril 1999.a. sõlmitud 5 kokkuleppe punkti 2.5 alusel kohustus Viljandi linn ehitusala vähendamise kompensatsiooniks pärast kvartali sisemuses asuva maa-ala kinnitamist munitsipaalomandisse sõlmima omanikuga tasuta planeeringu järgse üleehitamisservituudi kokkuleppe vähemalt 36 aastaks. Kuna alates 2000.a. detsembrist sai krundi uueks omanikuks V. Ovtšinnikova, siis vastavalt ostu-müügi lepingule läksid temale üle kõik kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused ning seega ka õigus üleehitamisservituudile. 1999.a. kehtestatud detailplaneeringuga kui ka Viljandi linna ja VTÜ vahelise kokkuleppega piirati krundi Tallinna tn 4a ehitusõigust ning omanik oli kohustatud teostama lammutustööd, kuid ehituskeeluala sai ka linna poolt kompenseeritud Viljandi linna kohustusega sõlmida üleehitamisservituut. Viljandi linn ei kehtestanud ehituskeeluala ühepoolselt ning ei jätnud seda omanikule korvamata. Sama planeeringuga määrati ka ehitusala Tallinna tänava serva, kuhu kaebuse esitaja võib ka tänasel päeval ehitada. On õige, et V. Ovtšinnikovale on antud Viljandi Linnavalitsuse 24. mai 2005.a. kirjas mõnevõrra eksitavat teavet, kui on jäetud mulje, et kohviku rajamiseks ei ole takistusi. See viga sai aga parandatud kohe järgmises 12. septembril 2005. aastal saadetud kirjas ning alates sellest ajast on Viljandi linn kaebajat pidevalt teavitanud, et aida põhjapoolne osa kuulub lähtuvalt DP 1999 ja DP 2002 ning Viljandi linna ja VTÜ vahelise kokkuleppe kohaselt lammutamisele. Lammutamine on vajalik selleks, et turistidele ning Viljandi linna kodanikele eksponeerida pärast renoveerimistööde tegemist Viljandi linnamüüri loodetorni. Praegusel hetkel jääks aida põhjapoolne osa loodetorni varjama. Viljandi linn on pidevalt V. Ovtšinnikovale saadetud kirjades ja omavahelistes vestlustes öelnud, et DP 1999 ja DP 2002 järgi ehituskeelualal paiknev aida osa kuulub lammutamisele. 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p 1.1.1. õigusvastasuse tuvastamise nõude osas märkis Viljandi Linnavalitsus, et lähtuvalt EhS § 19 lg 1 p 1 tuleb lisaks kehtestatud detailplaneeringule ehitusprojekti koostamisel olemasolu korral aluseks võtta ka omavalitsuse kehtestatud ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused. Ehitusprojekti koostamise aluseks on ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused ka Viljandi linna 27. veebruari 2004.a. ehitusmääruse § 21 p 3 alusel. Kuna ehitise rekonstrueerimiseks tuleb esitada ehitusprojekt, siis on omavalitsusel õigus lähtuvalt detailplaneeringust kehtestada arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused Ehs § 19 lg 1 p 1 ja Viljandi linna ehitusmääruse § 21 p 3 alusel. Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduses nr 39 on punkti 1 alapunktid kõik kokku võetud kui projekteerimistingimused. Korralduses on kõik järgnevad punktid võetud kokku ühe sõnaga, kuid tegemist ei ole projekteerimistingimustega Viljandi linna ehitusmääruse § 21 lg 3 tähenduses. Viljandi linn on kasutanud kõigi ehitamistingimuste koondnimetusena projekteerimistingimusi, et kokku võtta kogu loetelu. Alapunkti 1.1.1. puhul on alapunkti nimetusest lähtuvalt tegemist mitte otseselt projekteerimistingimustega, vaid arhitektuursete ja linnaehituslike lisatingimustega ning seega on alapunkt 1.1.1 käsitletav samuti kui arhitektuurne ja ehituslik lisatingimus. Samuti ei ütle see punkt midagi ajutise ehitise kohta. Kuna hoone kuulub lammutamisele, siis krundi omanikule vastu tulles on alapunktis 1.1.1 lubatud lammutamisele kuuluvat hoone osa kasutada ajutiseks majandustegevuseks. Viljandi linn ei räägi 16. jaanuari 2006.a. korralduses sõnagi ajutisest ehitisest. Kuna aida osa, kuhu Ovtšinnikova plaanib kohvikut rajada kuulub nii DP 1999 kui ka DP 2002 järgi lammutamisele, siis on öeldud, et ta võib seda aida osa linnamüüri nurgatornini korrastamiseni majandustegevuseks kasutada. Kuna linn soovib aida põhjaosa maha lammutada, kuid nurgatorni ei plaanita niipea korrastada, siis puhtalt linnapoolsest vastutulelikkusest on pakutud välja idee, et linn väljastab majandustegevuseks tähtajalise loa. 6 Kuna Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduses nr 39 p-s 1.1.1. ei ole tegemist projekteerimistingimustega, vaid on tegemist arhitektuursete ja linnaehituslike lisatingimustega, mida lubab Viljandi Linna ehitusmäärus § 21 p 3 kehtestada lisaks detailplaneeringule ning ei ole juttu ajutisest ehitisest, siis ei ole antud punkt õigusvastane. Kaebaja poolt 08. mail 2007.a. saadetud kirjale vastuseks saadetud Viljandi Linnavalitsuse 14. mail 2007.a. kirja tühistamise nõude osas märkis vastustaja, et Viljandi Linnavalitsuse 14.05.2007 kirja ei saa käsitleda haldusaktina, Antud kiri ei sisalda projekteerimistingimusi või täiendavaid kohustusi, kirjas käsitletud nõuded lähtuvad kehtestatud detailplaneeringust. Kohtu otsus ja põhjendused Kohus jätab kaebuse tervikuna rahuldamata. V. Ovtšinnikova soovib Viljandis tema omandis oleval kinnistul Tallinna tn 4a asuva laohoone ümber ehitada kohvikuks. Käesoleva vaidluse on põhjustanud see, et kaebaja arvates seab Viljandi linn talle laohoone rekonstrueerimise projekti koostamisel õigusvastaseid piiranguid. Kaebaja väitel piirab Viljandi linn tema omandiõigust, soovimata sealjuures maksta selle eest õiglast hüvitist. Kuna kaebaja veendumuse kohaselt on õigusvastased piirangud kehtestatud Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 „Projekteerimistingimuste kinnitamine“ punktiga 1.1.1. ja Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirjaga nr 14.2-4/3529, siis on ta pöördunud kohtusse kaebusega, milles taotleb Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 osalise õigusvastasuse tuvastamist ja Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirja nr 14.2-4/3529 kui haldusakti tühistamist. 1. Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 tuvastamise nõue osalise õigusvastasuse Kaebuse esitaja taotles tuvastada Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p 1.1.1 õigusvastasus. Korralduses nr 39 muid punkte kaebaja õigusvastaseks ei pea (tl 137). Kaebaja oli seisukohal, et vaidlustatud punkt on õigusvastane põhjusel, et kohalikul omavalitsusel puudus käesoleval juhul üldse alus projekteerimistingimuste väljastamiseks. V. Ovtšinnikova ei kavatse ehitist püstitada, vaid kavatseb olemasoleva ehitise rekonstrueerida. Viljandi Linnavalitsusel puudus pädevus projekteerimistingimustes ette kirjutada kaebajale kuuluva ehitise kasutamise eeldatavat aega. Samuti oli kaebaja seisukohal, et vaidlustatud korralduse p 1.1.1. on motiveerimata. Kuna ka ehitise rekonstrueerimiseks on vajalik ehitusprojekt, siis tuleb ka ehitise rekonstrueerimiseks koostatava ehitusprojekti puhul lähtuda ehitusseaduse §-st 19. Ehitusseaduse § 19 sätestab ehitusprojekti koostamise lähteandmed. Nimetatud paragrahvi lõike 1 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks: 1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse kehtestatud ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused; 2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused. Sarnaselt on küsimus reguleeritud ka Viljandi Linnavolikogu poolt 27. veebruari 2004.a. määrusega nr 49 kinnitatud Viljandi linna ehitusmääruse § 21 p-des 1 ja 4. Viljandi Linnavolikogu 25. juuni 1999.a. otsusega nr 208 kehtestati Viljandi linna vanalinna muinsuskaitsealal paikneva kvartali nr 161 detailplaneering (DP 1999), mis hõlmas ka Tallinna 7 tänav 4A asuvat kinnistut. Viljandi Linnavalitsuse 6. mai 2002.a. korraldusega nr 354 algatati uus kvartali nr 161 detailplaneering (DP 2002), mis kehtestati Viljandi Linnavolikogu 28. juuni 2002.a. otsusega nr 434. Seega on olemas kehtivad detailplaneeringud, mis hõlmavad ka Tallinna tänav 4A asuvat kinnistut. Sellisel juhul on kohalikul omavalitsusel õigus lähtuvalt detailplaneeringust kehtestada arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused. Kohus on seisukohal, et Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korraldust nr 39 saabki käsitleda haldusaktina, millega EhS § 19 lg 1 p 1 kohaselt määratakse rekonstrueeritava ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused. Nende tingimuste määramist on kaebaja ise taotlenud. Asjaolu, et korraldus on pealkirjastatud „Projekteerimistingimuste kinnitamine“ ei anna kohtule veel alust tunnistada nimetatud korraldust õigusvastaseks. Kaebaja on vaidlustanud üksnes korralduse nr 39 punkti 1.1.1. Kaebaja arvates puudus Viljandi Linnavalitsusel pädevus projekteerimistingimustes ette kirjutada kaebajale kuuluva ehitise kasutamise eeldatavat aega ehk teisisõnu määrata, et tegemist on ajutise ehitisega. Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 punktis 1.1.1 märgitakse: „Lähtuda Viljandi linnas asuva kvartali nr 161 detailplaneeringust (DPL 2002-13). Planeeringu järgselt lammutamisele kuuluvat hooneosa ei ole vaja kuni linnamüüri nurgatorni korrastamiseni lammutada. Nurgatorni korrastamiseni võib lammutamisele kuuluvat hooneosa majandustegevuseks kasutada. Hoone kasutamiseks väljastatakse ajutine kasutusluba tähtajaga üks aasta, mida võimalusel pikendatakse.“ Vastustaja selgituse kohaselt ei seata vaidlustatud korralduse punktiga 1.1.1. kaebajale mingeid täiendavaid kohustusi või lisatingimusi. Tegemist on informatiivse tähendusega punktiga Kaebajat informeeritakse veelkord sellest, et lähtuda tuleb detailplaneeringust, mille kohaselt kuulub osa hoonest lammutamisele. Selle punktiga antakse kaebajale teada, et tal on võimalus lammutamisele kuuluvat hooneosa ajutiselt majandustegevuseks kasutada. Nimetatud punkt on pandud korraldusse selleks, et vältida hilisemaid vaidlusi ehitus- või kasutusloa väljastamisel (tl 138). Kohus nõustub vastustajaga selles, et vaidlustatud korralduse p 1.1.1. on informatiivse tähendusega ning ei sea kaebajale ehituslikke lisatingimusi, samuti ei määrata selle punktiga kaebaja poolt kavandatavale ehitisele ajutise ehitise staatust. Vastavalt ehitusseaduse § 15 lg-le 3 määrab kohalik omavalitsus ehitise kasutamise aja ehitusloas või kasutusloas. Ei ole alust käsitleda Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 punkti 1.1.1 ehitus- või kasutusloa menetluses antava eelhaldusaktina. Seega ei riku Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p 1.1.1 kaebaja õigusi. Kuna kohus on asunud seisukohale, et vaidlustatud korralduse p 1.1.1. kaebajat ei koorma, jätab kohus tähelepanuta kaebaja väited selle kohta, et korralduse nimetatud punkt on motiveerimata. Viljandi Linnavalitsus oli seisukohal, et vaidlusalune hoone kuulub osaliselt lammutamisele lähtuvalt Viljandi Linnavolikogu 25. juuni 1999. aasta otsusega nr 208 kehtestatud detailplaneeringust (hoone asub ehituskeelu alal) ning Viljandi linna ja Viljandi Tarbijate Ühistu vahelisest kokkuleppest, mis sõlmiti 22. septembril 1999. aastal. Viljandi Linnavolikogu 28.06.2002 otsusega nr 434 kehtestatud detailplaneeringuga ei muudetud Viljandi Linnavolikogu 25.06.1999 otsusega nr 208 kehtestatud detailplaneeringut krundi Tallinna tn 4a osas. Krundi Tallinna tn 4a ehitusõigust piirati 1999.a. kehtestatud detailplaneeringuga ning Viljandi linna ja VTÜ vahelise kokkuleppega. Ehituskeeluala kompenseeris linn kohustusega sõlmida üleehitamisservituut. 8 Kaebaja arvates tõlgendab linn Viljandi linna ja Viljandi TÜ vahel 22. septembril 1999.a. sõlmitud kokkulepet meelevaldselt. Kaebaja veendumuse kohaselt on kokkulepe tänaseks päevaks juba täidetud. Juhul, kui linn soovib laohoone põhjapoolse osa lammutamist, on vajalik kinnistu omaniku luba ja omanik on õigustatud saama selle eest õiglase kompensatsiooni. Kohus ei analüüsi käesoleva haldusasja raames kaebaja ja vastustaja seisukohti Viljandi linna ja Viljandi Tarbijate Ühistu vahel 22. septembril 1999. aastal sõlmitud tsiviilõiguslikust kokkuleppest tulenevate õiguste ja kohustuste ning nende täitmise osas. Samuti ei anna kohus hinnangut sellele, kas kaebaja kinnistul asuva laohoone (osaline) lammutamine võiks tähendada kinnisasja sundvõõrandamist või mitte. Nimetatud asjaolude tuvastamine ja hindamine ei kuulu käesoleva haldusasja raamesse. Need probleemid võivad tõusetuda ehitusloa väljastamise menetluses või ka siis, kui Viljandi linn esitab kaebajale nõude 22.09.1999.a. Viljandi linna ja Viljandi TÜ vahel sõlmitud kokkuleppe täitmiseks. Nagu eelnevalt märgitud ei käsitle kohus Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 punkti 1.1.1 ehitus- või kasutusloa menetluses antava eelhaldusaktina. Kohus on ka seisukohal, et käesolevas haldusasjas kaebuse rahuldamine või rahuldamata jätmine ei mõjuta kaebaja õigust võimaliku kahjunõude esitamiseks Viljandi linna vastu. Seega puudub kaebajal ka kaebuses väljendatud põhjendatud huvi Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2006.a. korralduse nr 39 p 1.1.1. õigusvastasuse kindlakstegemiseks. Eeltoodud põhjendustest lähtudes jääb kaebuse nõue tunnistada õigusvastaseks Viljandi Linnavalitsuse poolt 16. jaanuari 2006.a. korraldusega nr 39 kinnitatud projekteerimistingimuste p 1.1.1. rahuldamata. 2. Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirja kui haldusakti tühistamise nõue Kaebuse esitaja peab Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirja nr 14.2-4/3529 haldusaktiks, millega väljastati projekteerimistingimused. Kaebaja arvates sisaldub 14. mai 2007.a. kirjas tingimus, mille kohaselt saab kaebaja tema omandis oleva laohoone põhjapoolset osa rekonstrueerida kui ajutist ehitist ehk tegemist on kaebajat koormava avalik-õigusliku dokumendiga. Kohus ei nõustu selle seisukohaga. Vaidlusalust kirja ei saa käsitleda haldusaktina, millega kohalik omavalitsus väljastab projekteerimistingimused. Kiri on saadetud vastuseks V. Ovtšinnikova 08.05.2007 avaldusele. Kirjas teatab linna peaarhitekt avaldajale, et talle kuuluvale kinnistule aadressiga Tallinna tänav 4a, Viljandi (kinnistusregistri osa 1698639, kvartal 161, krunt nr 14) on Viljandi Linnavolikogu 28.06.2002.a. otsusega nr 434 kehtestatud detailplaneering. Detailplaneeringuga on määratud ka arhitektuursed ja linnaehituslikud nõuded hoonetele. Järgneb selgitus, mida sellest tulenevalt tuleks Tallinna tänav 4a aida rekonstrueerimisel silmas pidada: 1. krundi lõunapoolses osas paiknevat aida osa on võimalik rekonstrueerida detailplaneeringus märgitud hoonestusala (ehitusala) ulatuses vastavalt koostatavatele muinsuskaitse eritingimustele; 2. krundi põhjaosas hoonestuskeelualal (ehituskeelualal) olevat aida osa on võimalik rekonstrueerida kui ajutist ehitist, mille kasutamise aja määrab linnavalitsus ehitusloas ja kasutusloas. Ajutine ehitis on piiratud ajavahemikuks, kui mitte kauemaks kui viieks aastaks ehitatud ehitis. Aida rekonstrueerimisel ei ole lubatud muuta hoone välisgabariite, katuse kuju ega kõrgust. 9 Kirjast ei tulene kaebajale õigusi või kohustusi. Arhitektuursed ja ehituslikud nõuded Tallinna tänav 4a asuva krundi nr 14 osas on määratud detailplaneeringuga ning Viljandi Linnavalitsuse 16.01.2006.a. korraldusega nr 39. Kirja saab käsitleda detailplaneeringutega (DP1999 ja DP 2002) kehtestatud krundi ehitusõiguse piirangute ning Viljandi Linnavalitsuse 16. jaanuari 2007.a. korralduse nr 39 kohta antud täiendava selgitusena. Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kiri nr 14.2-4/3529 ei riku kaebaja õigusi. Eeltoodust lähtudes jääb rahuldamata kaebuse taotlus tühistada Viljandi Linnavalitsuse 14. mai 2007.a. kirjas nr 14.2-4/3529 väljastatud projekteerimistingimused. Kuna kaebus jääb tervikuna rahuldamata jäävad kaebaja poolt kantud menetluskulud kaebaja enda kanda. Mai Saunanen kohtunik 10