KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 23.november 2007, Tallinn Haldusasja number 3-07-1131 Haldusasi AS Arina kaebus Harju maa

§ 55lg 1).

Korraldus on arusaamatu nii faktilise kui ka õigusliku aluse osas ega sisalda mingeid põhjendusi, olles seega vastuolus

§-ga

1. Korraldusest ei selgu ühtki faktilist asjaolu, miks oli vaja tunnistada kehtetuks haldusakt, mis andis kaebajale maa erastamise õiguse. Haldusaktis viidatud õigusnormid ei võimaldanud otseselt ja konkreetseid asjaolusid arvestades varasemat, kaebajale soodsat haldusakti kehtetuks tunnistada. Tõik, et OÜ Metel on loobunud erastamisõigusest kaebaja kasuks ning et kaebaja on otsustanud erastada maad ka selles ulatuses, milles saanuks algul maad erastada OÜ Metel, ei anna alust maa ostueesõigusega erastamist võimaldava korralduse kehtetuks tunnistamiseks. Kaebaja on seoses kõnealuse erastamismenetlusega 2006.a. tasunud Harju Maavalitsusele 18 144 krooni. Nii suurt summat poleks kaebajal vastavalt korralduse nr 1758-k punktile 4.
2. olnudki vajadust enne ostu-müügilepingu sõlmimist tasuda, kuid sellist summat tasudes talitas kaebaja just vastavalt Harju Maavalitsusest saadud juhistele.
3. Kaevatavas korralduses ei viidata ühelegi

sättele, mis võimaldaks antud juhul haldusakti kaebaja kahjuks kehtetuks tunnistada (

§-d 66-67). Selgusetuks jääb, kuidas on vastustaja haldusakti kehtetuks tunnistamisel kaebaja kahjuks arvestanud kaebaja usaldust, et haldusakt jääb kehtima. Kaebaja on vastustaja 22.10.2004 korralduse nr 1758-k kehtimajäämist usaldades käsutanud oma raha. Kehtetuks tunnistatud haldusakti andmisest oli möödas ca 2,5 aastat. Kaebaja ei ole oma käitumisega põhjustanud kaevatava haldusakti andmist, samuti ei nähtu sellest mingit avalikku huvi, mis antud juhul esineks või mis võinuks 2 selle olemasolu korral võrdluses kaebaja usalduse kaitsega haldusakti kehtima jäämiseks õigustada haldusakti kehtetuks tunnistamist.

1. Vaidlustatud korraldus rikub kaebaja õigust erastada ostueesõigusega maa aadressil Kadaka tee 84A. OÜ Metel väljalangemine maa ostueesõigusega erastajate ringist ei saa tähendada, et kaebaja kaotaks sellega seoses erastamisõiguse. Vaidlustatud korralduses ei sisaldu mingit viidet selle kohta, et kaebajal erastamisõigus säiliks. Kaebaja palub vaidlustatud korralduse tühistada ja mõista vastustajalt tema kasuks välja kaebaja poolt kantud menetluskulud summas 12 912.50 krooni (sh riigilõiv 80 krooni ja õigusabikulud 12 832.50 krooni vastavalt OÜ AB Jaak Oja poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele). VASTUSTAJA SEISUKOHT Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub see jätta rahuldamata.
2. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi – Kord) p 15 kohaselt pärast katastriüksuse moodustamist litsentsi omava maamõõtja poolt fikseerib kohalik omavalitsus oma otsuses lisaks muudele olulistele tingimustele andmed erastamist taotleva isiku kohta. Korra p 23 lg 4 kohaselt kontrollib erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning võtab maareformi seaduses sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse, milles peavad kooskõlas MRS vastavate sätetega olema fikseeritud lisaks muudele andmetele isiku nimi, kellele maa erastatakse, elukoht/asukoht, isiku- või registrikood.
3. Kaebusest ja sellele lisatud tõenditest nähtub, et OÜ Metel loobus maa ostueesõigusega erastamisest, mistõttu läheks Harju maavanema 22.10.2004 korraldus nr 1758-k vastuollu nii MRS § 21 lg 1 kui ka Korra punktidega 15 ja 23 lg 4, kuna OÜ Metel ei ole enam maa ostueesõigusega erastamise subjekt.
4. Kaebaja poolt seoses erastamismenetlusega Harju Maavalitsusele tasutud 18 144 krooni ei ole kaebajale kaduma läinud. OÜ-l Metel on korralduse nr 1758-k punktis 4.
5. märgitud summa tasumata.
6. Vastustaja on nõus kaebuse väitega, et kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt. Vaidlustatud korraldusega ei ole kaebajalt võetud õigust maad ostueesõigusega erastada.
7. Vastustaja leiab, et vaidlustatud korraldus on antud pädeva haldusorgani (erastamise korraldaja) poolt ning selles on viidatud asjakohastele materiaalõiguse normidele. Samuti on vaidlustatud korraldus kirjalikult ja üheselt põhjendatud – OÜ Metel on loobunud maa ostueesõigusega erastamisest. Seega oleks Harju maavanema 22.10.2004 korraldus nr 1758k olnud vastuolus nii seaduse kui ka reaalse faktilise olukorraga.
8. Kaebaja usaldust, et Harju maavanema 22.10.2004 korraldus nr 1758-k jääb kehtima, ei saanud tekkida, kuna kaebaja enda nõukogu otsusega 08.06.2005 otsustas loobuda OÜ Metel õigusest Kadaka tee 84A maad ostueesõigusega erastada. Korralduses nr 1758-k on erastamise õigustatud subjekte kaks – OÜ Metel ja AS Arina. Väide, et kaebaja on kannatlikult oodanud, millal ostu-müügileping maavanema poolt ette valmistatakse, on vale. Selleks, et maavanem saaks ostu-müügilepingu ette valmistada, tuleb ka erastajal endal astuda teatud samme. Korralduse nr 1758-k p 4.
9. kohaselt tuleb erastamise subjektidel tasuda enne lepingu sõlmimist teatud summa. AS Arina on selle summa tasunud, OÜ Metel mitte. Harju maavanem on 25.01.2006 saatnud nii OÜ-le Metel kui ka AS-le Arina tähitud kirjad, milles teavitati maa eest tasumise kohustusest ja sellest, mis aja jooksul tuleb maa ostumüügileping sõlmida. 3
10. Korra p 273 (jõust. 02.03.2007) kohaselt maa ostueesõigusega erastamise õigust omaval isikul, kes ei ole sõlminud maa ostu-müügilepingut enne 27.novembrit 2005, on õigus maa müügileping sõlmida seitsme kuu jooksul eelnimetatud kuupäevast arvates. Kui maa müügilepingut ei ole võimalik sõlmida kehtestatud tähtaja jooksul, peab isik esitama erastamise korraldajale taotluse uue tähtaja määramiseks, näidates ära mõjuvad põhjused ja tõendades need dokumentaalselt. Kui erastamise korraldaja leiab, et müügileping jäi sõlmimata mõjuvatel põhjustel ega sõltunud isiku tahtest, määrab ta müügilepingu sõlmimiseks uue tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks kuu ega pikem kui kolm kuud. Erastamise korraldaja otsustab tähtaja määramise ühe kuu jooksul taotluse saamisest arvates. Mõjuvate põhjuste puudumisel keeldub erastamise korraldaja tähtaja pikendamisest ja lõpetab oma otsusega maa ostueesõigusega erastamise menetluse ning isik kaotab maa erastamise õiguse. Käesoleval juhul ei ole maavanem teinud otsust maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise kohta. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT OÜ Metel kolmanda isikuna toetab AS Arina kaebust ning peab seda põhjendatuks. Kolmas isik palub Harju maavanema 19.04.2007 korraldus nr 906-k tühistada. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja uurinud haldusasjas esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et AS Arina kaebus kuulub rahuldamisele järgmistel põhjustel: 17.

§ 54sätestab haldusakti õiguspärasuse tingimused.

Nende tingimuste kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.

§ 55

lg 1 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav.

§ 56

lg 1 järgi kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalistele kättesaadavas dokumendis. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb haldusakti põhjendustes ära märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus.

1. Vaidlustatud Harju maavanema 19.04.2007 korraldus nr 906-k on haldusakt, millega tunnistati kehtetuks kaebajat soodustav haldusakt – Harju maavanema 22.10.2004 korraldus nr 1758-k „Maa ostueesõigusega erastamine juriidilistele isikutele“. Nimetatud korraldusega otsustati kaebajale ostueesõigusega erastada tema kasutuses olev maa Tallinnas, aadressil Kadaka tee 84A vastavalt temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Soodustavat haldusakti kehtetuks tunnistava haldusakti põhjendus peab sisaldama nii faktilist kui ka õiguslikku motivatsiooni. Faktilises motiveeringus peavad olema ära näidatud asjaolud, mis toovad kaasa akti aluseks oleva õigusnormi kohaldamise. Faktilise ja õigusliku motivatsiooni omavahelisest loogilisest seosest peab nähtuma, et juhtumi asjaolud koostoimes kohaldatavate õigusaktidega toovad tõepoolest kaasa just sellesisulise haldusotsustuse tegemise.
2. Käesoleval juhul ei nähtu vaidlustatud korraldusest selle andmise sisuline põhjendus ja korralduses puuduvad ka viited muudele dokumentidele, mis võiksid selliseid põhjendusi sisaldada. Põhjendused on esitatud alles kohtumenetluse käigus. Põhjenduste hilisem esitamine ei muuda haldusakti tagantjärele tõhusalt kontrollitavaks ning pole võimalik 4 tõendada, kas kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendused on samad, millest tegelikult lähtuti. Riigikohus on sellist seisukohta väljendanud 28.10.2003 otsuses haldusasjas nr 3-3-166-03, 27.02.2007 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-93-06 ja 12.11.2007 otsuses haldusasjas nr 33-1-57-
3. Korralduse õigusliku alusena märgitud Vabariigi Valitsuse seaduse § 87 annab küll maavanemale õiguse anda seaduse või Vabariigi Valitsuse määruse alusel ja täitmiseks korraldusi ning ARS § 12 lõiked 1 ja 2 sätestavad kaasomandis oleva ehitise aluse ja selle ehitise teenindamiseks vajaliku maa tagastamise ja erastamise erisused, kuid neist sätetest ei nähtu, kuidas seonduvad need korralduse faktilise alusena märgitud AS Arina nõukogu 08.06.2005 otsusega, millest tulenevalt avaldas AS Arina soovi erastada ostueesõigusega kaasomaniku OÜ Metel mõttelise osa (845/1000) Kadaka tee 84A asuvast maast, kuna viimane loobus maa ostueesõigusega erastamisest. Seega ei ole vaidlustatud maavanema korraldus selles toodud õiguslike aluste ja akti andmise põhjuse osas üheselt mõistetav ning sellest ei selgu, millistel sisulistel alustel ja millistest kaalutlustest lähtuvalt vastav otsustus tehakse. Seega ei tulene neist ka põhjendusi, miks maavanem on tunnistanud kehtetuks varasema korralduse maa ostueesõigusega erastamise kohta. Samuti ei selgu vaidlustatud korraldusest, milline on maa ostueesõigusega erastamisega seotud menetluse võimalik edasine käik puudutatud isikute suhtes, kellele oli kehtetuks tunnistatud korraldusega otsustatud Kadaka tee 84A asuv maa ostueesõigusega erastada.
4. Riigikohus on oma lahendites korduvalt väljendanud seisukohta, et haldusakti motiveerimine on üldine nõue, mis peab tagama Põhiseaduse §-s 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise võimaluse. Haldusakti motiveerimine on vajalik selleks, et isik, kellele haldusakt on adresseeritud, mõistaks, miks ja millisel õiguslikul alusel on haldusakt antud. Haldusakti motiveerimine on abinõu, et isik, kellele on haldusakt adresseeritud, saaks aru, kas tema õigusi on kitsendatud seaduslikult ja vajadusel oma õigusi kaitsta. Vastustaja on väitnud, et antud juhul ei ole maavanema vaidlustatud korraldusega rikutud kaebaja õigusi, kuna kaebaja suhtes ei ole tehtud otsust maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise kohta ja sellest tulenevalt ei oleks kaebajal korralduse tühistamisega võimalik saavutada oma eesmärki ja taastada oma õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. Kohus ei nõustu nimetatud seisukohaga. Maavanema kui erastamise korraldaja poolt erastamismenetluse käigus antavad haldusaktid peavad olema kooskõlas haldusaktidele esitatavate üldiste nõuetega ning mõistetavad nende adressaadile. Haldusakt, mis nendele nõuetele ei vasta, on õigusvastane ja tuleb seetõttu tühistada. AS Arina kaebus on seega põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
5. Kuigi kohus nõustub kaebaja väidetega haldusakti motiveerimatuse kohta ning tühistab vaidlustatud korralduse sel motiivil, ei loe kohus antud juhul põhjendatuks kaebaja väiteid haldusakti kehtetuks tunnistamise lubamatusest isiku kahjuks

§-des 66-67 sätestatud asjaoludel. Esiteks ei ole kaebaja tõendanud, et tegemist on haldusakti kehtetuks tunnistamisega tema kahjuks ning milles antud juhul kahju seisneb. Kui kaebaja on kahju all silmas pidanud erastamisõigusest ilmajäämist, siis nüüdseks on kaebajale üheselt selgunud, et temalt ei ole võetud maa ostueesõigusega erastamise õigust ja vastavat menetlust ei ole tema suhtes lõpetatud. Teiseks ei saanud kaebajal tekkida usaldust, et maavanema 22.10.2004 korraldus nr 1758-k jääb kehtima, kuna tegelik olukord oli peale korralduse andmist muutunud – kui korralduse nr 1758-k kohaselt oli maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekte kaks (kaebaja ja OÜ Metel), siis hiljem OÜ Metel loobus maa ostueesõigusega erastamise õigusest, mida tõendab kaebaja enda nõukogu 08.05.2005 vastav otsus. Seega oli kaebaja muutunud olukorrast juba 2005.a. teadlik ja tal puudus seetõttu alus arvata, et maa 5 ostueesõigusega erastamine ja maa ostu-müügilepingute sõlmimine saab toimuda maavanema 22.10.2004 korralduses nr 1758-k ettenähtud viisil AS-le Arina ja OÜ-le Metel. 22. Vastavalt HKMS § 92 lg 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on taotlenud vastustajalt tema kasuks menetluskulude väljamõistmist summas 12 912.50 krooni (sh riigilõiv 80 krooni, õigusabikulud 12 832.50 krooni ja käibemaks 1957.50 krooni vastavalt OÜ AB Jaak Oja poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele). Vastavalt HKMS § 93 lg 5 mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Käesoleval juhul peab kohus menetluskulusid summas 12 912.50 krooni vajalikuks ja põhjendatuks ning mõistab menetluskulud nimetatud summas välja Harju Maavalitsuselt AS-i Arina kasuks. Marion Vakker kohtunik 6