) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale ja käesolevas asjas on hageja ostueesõiguse teostanud vastava notariaalse avaldusega. Arvestades asjaolu, et müüja OÜ Reiholz on rikkunud VÕS § 249 sätestatud kohustust viivitamatult teavitada ostueesõigust omavat isikut sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, loeb hageja ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemise alguseks 05.04.2006, mil ta sai kinnistusjaoskonnalt informatsiooni müügilepingu sõlmimisest.
§-de 63 lg 3 ja 257 lg 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja Jaanika Mirkal on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel. Tühine on ka müüdud kinnisasja koormamine hüpoteekidega, kuna hüpoteekide seadmine käsutusena kahjustab ja piirab ostueesõiguse teostamist ja on seega tühine. AS Hansapank sai Jaanika Mirka ostueesõigusest teada alles viimase poolt hagi esitamisega. Juhul, kui ta oleks sellest teadnud vaidlusalustele kinnistutele hüpoteekide seadmise ajal, ei oleks ta neid hüpoteeke seada lasknud. Kui hagiavalduses toodud asjaolud osutuvad õigeteks, võtab AS Hansapank hagi õigeks ega soovi asja kohtulikust arutamisest osa võtta. 2
lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teisel kaasomanikul müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Vastavalt VÕS §-le 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel leping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega ja käesolevas asjas on hageja ostueesõigust teostanud vastava notariaalse avaldusega.
§-de 63 lg 3 ja 257 lg 3 alusel on müüdud kinnisasja üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seetõttu on käesolevas asjas vaidlusaluste kinnistute omanikuks ikkagi veel OÜ Reiholz ja Jaanika Mirkal on õigus temalt nõuda vaidlusaluste kinnistute üleandmist hageja omandisse ostueesõiguse alusel. OÜ Reiholz vastuväide, et tehingu hinnas võis olla eksimus, ei ole vettpidav, sest kinnistu müügihinnas ei ole võimalik eksida. Jaanika Mirka ostueesõigus ja selle õiguse eiramine OÜ Reiholzi poolt on täielikult tõendatud ning hageja nõue täielikult õigustatud. Kostjad peavad andma nõusoleku Lääne ja Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kandes Janek Kursi kustutamiseks registriosades nr xxxxxx ja nr xxxxxx ning samuti nõusoleku antud kinnistute ½ mõtteliste osade üleandmiseks Jaanika Mirkale ja AS Hansapanga kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus OÜ Reiholz palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja teha uus otsus, millega: 1. kanda Lääne Maakohtu Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu (registriosa number xxxxxx) II jakku kinnisasja (registriosa number xxxxxx) ½ mõttelise osa omanikuna OÜ Reiholz; 2. kanda Lääne Maakohtu Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu (registriosa number xxxxxx) II jakku kinnisasja (registriosa number xxxxxx) ½ mõttelise osa omanikuna OÜ Reiholz; 3. kanda Lääne Maakohtu Hiiu kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu (registriosa 3
lg 1 võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majandusliku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Antud juhul on OÜ Reiholz müünud mõlemad X kinnistud OÜ-le Ambeon Ehitus, hoolimata sellest, et tal puudus J. Mirka nõusolek sellise käsutuse tegemiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Sellest tulenevalt, kuna OÜ-I Reiholz ei olnud kõigi kaasomanike nõusolekut, on vastavat käsutuskeeldu rikkudes tehtud tehing tühine ning OÜ Reiholz X kinnistute omanik Peale selle on olemas teinegi alus kinnistu müügilepingu tühisuse tunnistamiseks. TsÜS § 90 lg 1 järgi võib tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, seaduses sätestatud korras tühistada. TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Siinkohal on ebaõige ettekujutuse asjaoluks olnud kinnistu hind. Müügilepingu järgi on kumbki X kinnistu ühe kahendiku mõttelise osa suurune osa müüdud hinnaga 10 000 krooni ehk siis kokku 20 000 krooni. 13.10.2005 x kinnistul 2005 – 2014 aastate metsamajandamiskava alusel koostatud hindamisakti järgi X maaüksuse väärtuseks 169 126 krooni ehk siis on maa väärtus olnud üle kaheksa korda suurem, kui hind, millega see on tegelikult müüdud. Siinkohal on tegeliku ja eeldatud väärtuse vahe niivõrd suur, et tegemist on olulise eksimusega. TsÜS § 92 lg 2 järgi on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Mõistlik isik ei oleks maaüksust müünud hinnaga rohkem kui kaheksa korda alla selle tegeliku väärtuse. Juhul, kui ta oleks sellise tehingu teinud, siis oluliselt kõrgema hinnaga. TsÜS § 93 lg 3 p 2 järgi võib tehingu teinud isik olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Siinkohal OÜ Ambeon Ehitus teadis või pidi teadma, et kinnistu tegelik väärtus on olulise määral suurem, kui selle müügihind. Sellest hoolimata ei teavitanud ta OÜ Reiholzi nimetatud asjaolust. Eeltoodust lähtuvalt on 28.09.2005 müügileping X kinnistu müügi osas tühine, kuna esmalt see tehti käsutuskeeldu rikkudes ning teiseks olulise eksimuse mõjul. Siinkohal, kuna esialgne tehing on tühine nii käsutuskeelu rikkumise kui olulise eksimuse tõttu, ei tõusetu ka ostueesõiguse teostamise küsimus 28.09.2005 lepingu suhtes, kuivõrd selle vaikivaks eelduseks on kehtiv tehing, mida aga antud juhul ei ole. Seega on kohus vääralt kohaldanud
Sellest tulenevalt on välistatud hageja ostueesõiguse teostamise nõue. Küll aga kehtib ostueesõiguse avaldus 22.05.2006 müügilepingu suhtes. Hageja väitis, et ostueesõiguse teostamise avaldus omab õiguslikult sama jõudu kui eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Hageja arutluskäik on õige ning kinnistu müük J. Kursile Ambeon Ehitus OÜ poolt on tühine. Tulenevalt müügilepingute järjestikusest tühisusest, on mõlemad X kinnistu müügid olnud tühised. Tsiviilõiguses kehtiva abstraktsiooniprintsiibi järgi ei too aga kohustustehingu 4
lg 1 alusel.
reguleerib kaasomandi käsutamist tervikuna ja ei ole antud vaidluses kohaldatav, kuna 28.09.2005 müügi- ja asjaõiguslepingu alusel võõrandas apellant lepingus nimetatud kinnistutest vaid talle kuuluva mõttelise osa.
lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Seega ei olnud vaidlusaluste mõtteliste osade võõrandamisel vajalik kaasomaniku nõusolek. Apellant leiab kaebuses, et 28.09.2005 müügi- ja asjaõigusleping on tühine ka seetõttu, et on tehtud olulise eksimuse mõjul ja seda just kinnistute mõtteliste osade hinna suhtes, kuna kinnistute mõttelised osad on müüdud liiga odavalt. Apellant leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS §-id 90 lg 1, 92 lg 1 ja 93 lg 3 p 2, kuna Ambeon Ehituse OÜ teadis või pidi teadma, et võõrandatavate kinnistute mõtteliste osade väärtus on oluliselt suurem. Apellandi poolt esile toodud asjaolud ei võimalda tuvastada vaidlusaluste kinnistute mõtteliste osade müügi-ja asjaõiguslepingute tühistust. TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele ja TsÜS § 99 lg 1 p 2 sätestab eksimuse mõjul tehtu tehingu tähtajad, milleks on 6 kuud arvates eksimusest teadasaamisest. Apellant ei ole tõendanud, et oleks vaidlusaluse müügi- ja asjaõiguslepingu tühistamise avalduse esitanud Ambeon Ehituse OÜ-le. Oma vastuväidetes hagile märgib apellant, et 13.10.2005 X kinnistul 2005-2014 aastate metsamajandamiskava alusel koostatud hindamisakti alusel sai ta teada, et kinnistu tegelik väärtus on üle 8 korra suurem (t.l.55). Sama kinnitab apellant ka apellatsioonkaebuse teisel leheküljel. Põhjendatud on hageja seisukoht, mille kohaselt oli hagi esitamise ajaks möödunud 6-kuuline tähtaeg tehingu tühistamiseks. Ülaltoodu alusel leiab kolleegium, et maakohus leidis põhjendatult, et 28.09.2005 sõlmitud müügi- ja asjaõigusleping vaidlusaluste kinnistute mõttelise osa võõrandamiseks on kehtiv. Apellatsioonkaebuses toodud väited ei võimalda otsust selles osas muuta ega osaliselt tühistada. 5
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.