Obsah (6)

§ 309§ 310§ 292§ 334§ 271§ 326

2-07-23508 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Eveli Vavrenjuk Otsuse tegemise aeg ja koht 13.detsember 2007 Tartu Kohtumaja Tsiviilasja number 2-07-23508 Tsiv

) § 326 lg-le 2 võib üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Hageja leiab, et tema varanduslik seisund ja rahalised sissetulekud ei võimalda käesoleval ajal eluruumi osta. Hageja on väikesepalgaline ja üksik ning tal puudub võimalus eluruumi omandamiseks. Hageja on pöördunud Tartu linna poole eluruumi üürimiseks, kuid linnal puuduvad käesoleval ajal selleks võimalused. Hageja rõhutab, et kostja väitel, mille kohaselt oleks justkui hagejal võlgnevus kostja ees 10 244,90 krooni on alusetu, kuna hageja on üürilepingust tulenevad kohustused täitnud. Üüri on tasunud hageja panga otsekorraldusega KÜ-X vastavasisuliste arvete (tl 11–34) saamisel. Hageja ja kostja ei ole üüritasu kindlaks määranud. Hageja palub eluruumi üürilepingu pikendamist kolme aasta võrra. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUHAGI JA PÕHJENDUSED (tl 60-62)

1. juuli 2007 esitas kostja vastuhagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kostja väitel kasutab hageja eluruumi asukohaga X AS-iga V. sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 56 alusel (tl 52–54). Alates
2. novembrist 2001 andis AS Hansa Liising Eesti, kes omandas nimetatud eluruumi vallasasjana 22.novembril 2000, eluruumi üle kostjale kapitalirendile ning sellest ajast alates on kostja täitnud üürileandja õigusi ja kohustusi. Kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse
3. augustil 2005 (tl 45–46). Kostja on esitanud hagejale igakuiselt üüriarveid, saates arved postiga hageja elukohta. Üürisumma on olnud alates
4. novembrist 2000 (varasemal ajal üürileandja kohustusi täitnud OÜ MPM Varad poolt saadetud kehtinud elamusseaduse redaktsiooni § 375 kohane teade üüritasu muutmisest) muutumatu, s.o 17,00 krooni eluruumi ühe ruutmeetri kohta (tl 50–51). Lisaks leiab kostja, et üüritasu suurust ei ole vaidlustatud.

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega.

§ 310

lg 2 kohaselt muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks ,kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Kostja saatis hagejale tähitud kirjaga teate, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist ega selle muutumist tähtajatuks. Seega möödus üürilepingu tähtaeg 30. juunil 2007. kostja on korduvalt teavitanud hagejat üürilepingu lõppemisest.

§ 310lg-le 2 kohased teated saadeti 06.

märtsil 2007 (tl 70),

1. mail 2007 (tl 71). Nimetatud teadetes väljendas kostja korduvalt, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist.
2. juuli 2007 kirjaga (tl 72) kinnitas kostja veelkord oma soovi ning tulenevalt

§ 310lg-st 2 ei ole pooltevaheline üürileping muutunud tähtajatuks.

Kostja väitel ei ole hageja täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi, kuna hageja on hooldus- ja kommunaalteenuseid osutavale ja vahendavale KÜ-le X tasunud vaid

§ 292lg 2 kohaselt üürniku poolt tasumisele kuuluvaid kõrvalkulusid.

Seega ei ole hageja tasunud üüritasu ning tal on kostja ees võlgnevus seisuga

1. juuli 2007 summas 10 907,
2. Kostja leiab, et üürileandjalt ei saa 2 oodata sellistel asjaoludel üürilepingu pikendamist. Samuti leiab kostja, et antud asjas ei oma tähtsust asjaolu, kas üürnik, kes ei tasu üüri, on väikesepalgaline või üksik. Kostja leiab, et elukoha muutmine, mis kaasneb eluruumi üürilepingu tähtaja möödumisega, toob üürnikule kaasa ebamugavusi, mis muuhulgas seisnevad ka uue eluruumi leidmises ja oma vara teisaldamises. Need on paratamatult kaasnevad tagajärjed ning selle tõttu ei saa neid pidada rasketeks. Vastasel juhul muutuks võimatuks eluruumi üürilepingu lõppemine tähtaja möödumise tõttu. Kostja leiab, et kuna üürnik on keeldunud vabatahtlikult üüritud eluruumi kostjale tagastama, siis tuleb talle panna

§ 334lg 1 kohaselt vastav tagastamiskohustus.

Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda. HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE (tl 76) Vastuhageja väidab, et ta ei võta vastuhagi õigeks. Kuigi poolte vahel üürileping lõppes 30.juunil 2007.a. on õigus taotleda üürilepingu pikendamist. Vastuhageja väidab, et tema on üksik ja väiksepalgaline, temal ei ole võimalik eluruumi osta. Tema on üürilepingust tulenevad kohustused täitnud. Ei ole õige üürileandja väide, et on üürilepingust tulenev võlgnevus. OÜ K. ei ole kostjale üüriarveid esitanud. Vastuhageja leiab, et ei ole seadusest tulenevaid takistusi üürilepingu pikendamiseks, poolte huvide kaalumise seisukohalt tuleks eelistada vastuhageja huvi üürilepingu pikendamiseks. Vastuhageja palub jäta vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hagi üürilepingu pikendamiseks. KOHTU PÕHJENDUSED Hageja nõuab üürilepingu pikendamist kolme aasta võrra. Vastuhagis nõuab kostja üüritud eluruumi tagastamist ebaseaduslikust valdusest. Võlaõigusseaduse (

) § 329 lg 3 kohaselt peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Üürilepingu tähtaeg möödus

1. juuni
2. Hageja esitas kohtule hagi üürilepingu pikendamiseks
3. juunil
4. Seega ei olnud hagi esitamise ajal üürilepingu tähtaeg möödunud ning hagejal on õigus üürilepingu pikendamist taotleda.

§ 271

sätestab üürilepingu legaaldefinitsiooni, mille kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja ja AS-i V. vahel sõlmiti tähtajatu üürileping nr 56 (tl 52–54). AS Hansa Liising Eesti omandas

1. november 2000 ostu-müügilepinguga korteri nr 102 kui vallasasja (enne reaalosadeks jagamist ja korteriomandite seadmist), registriosa numbriga
2. AS Hansa Liising Eesti jagas
3. veebruar 2001 lepinguga selle reaalosadeks ning seadis korteriomandid. Hageja õiguslik alus korteriomandi valdamiseks tuleneb AS-iga V. sõlmitud üürilepingust. Üürilepingu (tl 52–54) p 12 kohaselt kehtib leping elamuseaduse kehtestamisest, s.o alates
4. juulist 1992 kuni tähtajatu. Elamuseaduse (ES) (redaktsioon 01.07 1992–24.04.1994) § 31 lg 2 kohaselt on üürileping tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Seega oli A.P. ja AS-i V. vahel sõlmitud tähtajatu üürileping seaduse kohaselt lubamatu ning muutus tähtajaliseks üürilepinguks, mille tähtaeg möödus 30.juuli
5. Tulenevalt ES § 32 lg 2 (redaktsioon 06.07.1998) kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Seega pikenes
6. juuli 1997 üürileping veel viieks aastaks. Viieaastane tähtaeg möödus
7. juuli
8. 3 Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne
9. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
10. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama sätte lg 2 kohaselt ei välista ega piira käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
11. juulit
12. kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
13. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Pooltevaheline üürileping oli sõlmitud enne
14. juulit 2002 ning vastavalt kohaldatakse enne
15. juulit 2002 kehtinud ES-i. Seega pikenes üürileping
16. juuli 2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 veel viieks aastaks. Üürilepingu uus tähtaeg möödus
17. juuni 2007.

§ 310

lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kostja on avaldanud tahet lõpetada pooltevaheline üürisuhe ning käesoleval juhul ei valda üürilepingu tähtaja möödumisel hageja eluruumi õiguslikul alusel.

§ 326

lg 2 ls 1 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud /.../ Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Sellest tulenevalt on omandiõigus isikute põhiõigus, mida võib piirata vaid seaduses sätestatud juhtudel.

§ 326

lg 2 piirab oluliselt omandiõigust, kuna selle alusel on kohtul õigus kohustada omanikku üürisuhtesse jääma ning üürilepingut pikendama kuni kolmeks aastaks tingimusel, et üürnikul tekivad üürisuhte lõppemisest rasked tagajärjed. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb kaaluda, kas üürilepingu lõppemisest tulenevad tagajärjed on rasked, et põhjendatud oleks igaühe põhiõiguse piiramine. Kohtuistungil on selgunud, et A.P. ei ole üksik, tal on tütar, kes elab Tartus. A.P. sissetulekuks on palk 4200 krooni ja puudetoetus 1 800 krooni, mis teeb kuus kokku 6 000 krooni. Seega ei ole A.P. ka väikese sissetulekuga isik. A.P. on esitanud kohtule arstliku ekspertiisi otsuse 19.06.2006.a. (tl 81, 82), mille kohaselt on tema töövõime kaotuse protsent 60. Nagu nähtub esitatud tõendist on juba aastast 2006 olnud A.P. teada oma töövõime kaotus, seega invaliidsus ei kaasne üürilepingu lõppemisega, mis ei ole tagajärg

§ 326lg 2 mõttes.

Kohus leiab, et hageja väited, et tal puuduvad võimalused oma eluruumi soetamiseks, ei ole piisavalt rasked tagajärjed, et kohus saaks omandiõigust piirata üürilepingu pikendamisega. Lisaks ei tule hagejale üürilepingu lõppemine ootamatult. Seaduse jõul on mitmel korral üürileping pikenenud. Seega oli hagejal võimalus üürilepingu lõppemisest tulenevaid tagajärgi enda jaoks leevendada varakult. Selle võimaluse jättis hageja kasutamata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama sätte lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Arvestades eeltoodut, rahuldab kohus OÜ K. hagi A.P. vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 sätestab, et kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Lõige 3 kohaselt kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. 4 Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud A.P. Kohtunik 5