2-04-918 Ärakiri KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL 23. aprillist 2007.a. Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Reet Laasmaa Otsuse tegemise aeg ja koht 23. aprillil 2007.a. Ta

§ 22

näeb ette, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid . Aluseks võttes eelnimetatut esitas hageja kostjale arved korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskavast lähtuvalt. Kostjale osutatud teenuste maksumuse kindlaksmääramisel on hageja lähtunud Mustamäe Halduskogu 08.02.2000.a. otsusest nr. 3 ning korteriomanike poolt 22.10.2001.a. ja 06.11.2002.a. toimunud üldkoosolekutel kinnitatud majanduskavadest. Kostja soojusenergia- ja veekulu arvestus toimus ajavahemikul 30.06.2001.a. - 01.02.2004.a. samade õigusaktidega sätestatud korra kohaselt, nagu eelneval perioodil. TsK § 173 lg. 1 järgi tuleb kohustis täita nõuetekohaselt ning

§ 174

kohaselt on ühepoolne kohustise tingimuste muutmine või kohustise täitmisest keeldumine lubamatu. VÕS õ 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg. 1 p. 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Rahalise kohustuse täitmise nõue tuleneb VÕS § 108 lg.-st

1. Eeltoodut aluseks võttes palub hageja välja mõista AOilt hageja kasuks võlgnevus summas 68 451.50 krooni ning kõik hageja kantud kohtukulud riigilõivule, õigusabikuludele ning ekspertiisikulud jätta kostja kanda ning välja mõista kostjalt hageja kasuks. Hagiavalduse täpsustuses 04.10.2005.a. on hageja esitanud elamu haldamisest tulenevate arvete summad teenuste kaupa ning sama avalduse p.-s 2 on hageja esitanud kostja võlgnevuse selgituse ning tariifide kehtestamise õiguslikud alused (normatiivaktid) ning avaldusele on lisatud hageja poolt kostja korteriomandile osutatud ja vahenddatud teenused tabelina lahtikirjutatult ning kostjale esitatud arved paketina kogu vaidlusaluse perioodi eest. Kostja võlgnevusena on hagiavalduse täpsustuses märgitud 68 451.50 krooni. Hageja palub kohtul kostjalt välja mõista võlgnevus summas 68 451.50 krooni ning kõik hageja kantud kohtukulud riigilõivuna, õigusabikuludena ning eksperdikuludena jätta samuti kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja hagi tervikuna ei tunnista ning palub kohtul see kui põhjendamatu jätta rahuldamata. Kostja kirjalike vastuväidete kohaselt on tal käesolevale hagile samad vastuväited kui olid kostjal varasemas tsiviilasjas nr. 2/3/227-5716/
2. Kostja on seisukohal, et hagiavaldusele lisatud dokumendid, millele hageja oma nõude esitamisel kostja vastu tugineb, ei ole kostja arvates kohandatavad omaniku ja teenindaja suhtele. Hageja esindaja varjab hoolikalt informatsiooni, mis annaks võimaluse kostjal hinnata tema omandi hooldamiseks tehtud kulutusi. Kostja ei oma informatsiooni maja korteriomanikele esitatud arvete summade kohta, seega ei saa kostja ka teada, kui suured on olnud tegelikud kulutused. Oma kirjalikus vastuses hageja täpsustatud avaldusele jääb kostja oma varasema seisukoha juurde ning hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hageja ei osuta ise vee- ja kanalisatsiooniteenust, vaid vahendab seda. Sama toimub küttega ehk soojusenergiaga. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hageja varjab hoolikalt informatsiooni, mille valdamine võimaldaks kostjal hinnata tema omandi hooldamiseks tehtud kulutusi. Kostja kinnitab, et teda ei huvita kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud tariifid, vaid teda huvitab tööde hulk ja maht, milline on tehtud Tallinnas, XXX asuva hoone hooldamiseks üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kostja taotleb kohtul teha XXX majas paikvaatlus elamu seisukorra kindlaksmääramiseks. Kostja küsib, mitu korda aastas on elanikelt kogutud raha eest teostatud hooldustöid majasiseselt, niidetud muru ja koristatud lund. Kostja tõstatab ka küsimuse hoolduslepingu kehtivusest, kuna lepingul puudub siiamaani Mustamäe Linnaosa vanema J. T allkiri. Lepingu p. 7 kohaselt on leping sõlmitud 11.10.1995.a. ja jõustub hetkest, kui mõlemad pooled on lepingule alla kirjutanud. Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, ja seda alljärgnevatel põhjendustel. Tulenevalt TsK § 174 lg. 1 tuleb kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seaduse või lepingu sätetele, selliste sätete puudumisel aga vastavalt tavaliselt esitatavatele nõuetele.

§-i 174 sätete kohaselt on ühepoolne keeldumine kohustuste täitmisest ja ühepoolne lepingu tingimuste muutmine lubamatu, välja arvatud seadusega ettenähtud juhud. Eluruumide erastamise seaduse (kehtiv redaktsioon 27.03.1999.a. – 30.06.2001.a.) § 15.

1. lg. 1 sätte kohaselt kuni elamu haldamise üleandmiseni korteriühistule või eluruumide omanikele korraldab elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanikud on kohustatud maksma halduskulude eest vastavalt sõlmitud poolte-vahelisele kirjalikule kokkuleppele. Nimetatud kirjaliku kokkuleppe sõlmimiseni maksab eluruumi omanik halduskulude eest samadel alustel teiste sama elamu eluruumide omanikega või vastavalt sama eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppele. Hageja võtab asjas omaks asjaolu, et pooled ei ole sõlminud kirjalikku lepingut, mis reguleeriks poolte õigusi ja kohustusi halduskulude eest tasumisel ning sellist lepingut ei ole sõlmitud ka sama eluruumi eelmise omanikuga. Seetõttu lähtus hageja kostjale halduskulude eest tasumise kohustuse kindlaksmääramisel samadest tingimustest, milliste kohaselt maksid halduskulude eest teised korteriomanikud samas elamus. Hageja selline põhjendus kostjale halduskulude kohustuse kindlaksmääramise tingimuste määratlemisel on kohtu arvates kooskõlas seadusega, seega õiguslikult põhjendatud. Kostja seisukoht halduskulude kohustuse kindlaksmääramise osas kostjale on kohtu arvates meelevaldne ning ei põhine seadusel. Kostjale osutatud ja vahendatud teenuste maksumuse määramisel on hageja kostjal perioodil 01.01.2000.a. – 30.06.2001.a. tekkinud kohustuse suuruse määratlemisel lähtunud oma nõude õiguslike alustena Mustamäe Halduskogu 08.12.1998.a. otsusest nr. 5 ja 08.02.2000.a. otsusest nr.
2. Soojusenergia tarbimise võlgnevuse arvestamisel on hageja õigusliku alusena lähtunud Tallinna Linnavalitsuse 11.12.1998.a. määrusega nr. 78 kinnitatud korrast. Kuna kostja eluruumis puudus vaidlusalusel perioodil veearvesti, lähtus hageja kostja vee tarbimise võla arvestamisel Talinna Linnavalitsuse 16.10.1998.a. määrusest nr. 65, milles kehtestatud korra kohaselt võetakse veearvestita korteri vee tarbimise kindlaksmääramisel aluseks elamu üldarvesti näit, teistes eluruumides mõõdetud vee kogus, arvestita eluruumide suurus ning konkreetse (arvestamise objektiks oleva) eluruumi suurus. Kostjale osutatud ja vahendatud teenuste maksumuse määramisel on hageja kostjal perioodil 30.06.2001.a. – 01.02.2004.a. tekkinud kohustuse suuruse määratlemisel lähtunud oma nõude õigusliku alusena Korteriomandiseaduse (kehtib alates 01.07.2001.a.) §-st 13 lg. 1, millest tuleneb korteriomaniku kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulutusi võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.

§ 22

näeb ette, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Eeltoodut aluseks võttes esitas hageja kostjale kõnesoleval perioodil arved korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskavast lähtuvalt. Samas kostjale osutatud teenuste maksumuse kindlaksmääramisel on hageja lähtunud Mustamäe Halduskogu 08.02.2000.a. otsusest nr. 3 ning korteriomanike poolt 22.10.2001.a. ja 06.11.2002.a. toimunud üldkoosolekutel kinnitatud majanduskavadest. Kostja soojusenergia- ja veekulu arvestus toimus kõnesoleval ajavahemikul eelmisel perioodil käsitlemist leidnud õigusaktide alusel. VÕS § 76 lg. 1 kohaelt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning kui võlgnik on VÕS § 101 lg. 1 p. 1 kohaselt kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Rahalise kohsutuse räitmise nõue tuleneb

§-st 108 lg. 1. Eeltoodut aluseks võttes on kohtu arvates hageja nõue kostja vastu õiguslikult põhjendatud. Kostja ei ole asjas esitanud kohtule ainsatki tõendit selle kohta, et ta on mõnda hageja poolt talle vaidlusalusel perioodil esitatud arvet selle saamisel vaidlustanud või teatanud hagejale kirjalikult oma keeldumisest tasuda arve koos vastava põhjendusega. Kostja vastuväited hagile sisaldavaid erinevaid pretensioone hageja aadressil seoses kostjale osutatud teenuste maksumuse ja kvaliteediga, samas igakuiselt arvete saamisel hageja-poolsete minetuste esinemisel elamu haldamisel, teenuste osutamisel või nende vahendamisel kostjale, olnuks kostja poolt mõistlik hagejale oma pretensioonid ka esitada (näiteks remonttööde, lumekoristuse, avarii remontide kvaliteedi ning maksumuse jne. pinnalt), mitte aga jätta arved tasumata pikema aja jooksul. Korteriomanikuna oli kostja tulenevalt seaduse mõttest kohustatud osalema kaasomandieseme majandamises oma vahenditega talle esitatud arvete alusel. Seda kohustust pole kostja täitnud kogu vaidlusaluse perioodi jooksul, milline käitumine on nii hageja kui teiste sama elamu korteriomanike suhtes hea usu põhimõtete vastane. Kostja hagile esitatud vastuväited on kohtu arvates ainetud ja paljasõnalised ning esitatud kohtule ilma õigusliku põhjenduseta ning oma käitumist käsitletavas õigussuhtes õigustava iseloomuga, mistõttu tuleb need jätta tähelepanuta. Kostja seisukoht, et kohus peaks paikvaatlusega tuvastama elamu tehnilise seisundi, pole kohtu arvates asjakohane, sest sellise menetlustoimingu läbiviimine kohtu poolt eeldaks kaasnevalt ka elamu tehnilise seisundi kindlaks tegemist ehitustehnilise ekspertiisi tulemusel poolte või ühe poole taotlusel ning eksperdi osalust antud menetlustoimingu läbiviimisel. Ehitustehnilise ekspertiisi läbiviimist pooled kohtult taotlenud ei ole. Kostja ei ole kohtu arvates vaidlustanud hageja nõuet selle arvestuslikus osas, samas on kostja kogu menetluse vältel nii oma kirjalikes vastustes kui ka istungil antud seletustes oma esindaja kaudu avaldanud hagi suhtes seisukohta, et kõik hageja poolt kostjale esitatud arved ei põhine tegelikel kuludel ning on ülemääraselt suured, mistõttu kostja neid arveid pole ka tasunud. Olukorra lahendamiseks tegi kohus pooltele ettepaneku määrata asjas raamatupidamis-finantsekspertiis eesmärgiga tuvastada asjaolusid, mis omavad käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast õiguslikku tähendust. Pooled nõustusid kohtu ettepanekuga ning hageja oli nõus võtma ekspertiisikulud algselt enda kanda ning tegi kohtu poolt määratud makse kohtu deposiitarvele ekspertiisikulude katteks. Ekspertiisi läbiviimiseks kohustas kohus hagejat esitama eksperdile kõik ekspertiisi läbiviimiseks vajalikud dokumendid. Ekspertiisiga alustati eksperdi poolt 01.03.2006.a. ning lõpetati 31.08.2006.a. Eksperdi arvamuse kohaselt on ekspert seadnud endale eesmärgiks tuvastada vastavalt kohtult saadud ülesandele AS-i M poolt koostatud arvete aluseks olevate dokumentide, vahendatud teenuste/kaupade arvestuses esinevaid võimalikke ebatäpsusi ja mittevastavust Raamatupidamisseadusele. Vaidlusaluse nõude aluseks olevate arvete osas on ekspert oma arvamuses asunud seisukohale, et AS-i M poolt kostjale esitatud arved ajavahemikus 01.12.1999.a. kuni 01.02.2004.a. on kooskõlas Raamtupidamiseseaduse §-s 7 kehtestatud nõuetega. Samuti vastavad hageja koostatud arved Käibemaksuseaduse § 37 kehtestatud nõuetele. Teenuste määramisel kostjale kuuluvale eluruumile on hageja poolt arvete esitamisel lähtutud kahest metoodikast, sõltuvalt kulu liigist – 1) mõõdetavad ja konkreetselt määratletavad kulud, (näiteks maamaks) on lähtutud kantud tegelikest kuludest; 2) kuludest, mille puhul on ressursimahukas kõiki kulusid arvestada, on lähtutud arvete esitamisel kehtestatud hinnatariifidest. Korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud majanduskavadega ekspert vastuolu ei tuvastanud. Vee- ja küttekulude arvestamise osas ei pea ekspert võimalikuks anda hinnagut Tallinna Linnavalitsuse määruses nr. 78 11.12.1998.a. kasutatavale metoodikale. Veekulude arvestamisel on lähtutud metoodikast, mis reguleerib kulude arvestust juhul kui korteris puudub vastav mõõdik. Küttekulude jaotus on vastav korteri ruutmeetritele. Ekspertiisi lähtematerjalidega tutvudes sai ekspert piisava kindluse selles, et vee- ja küttekulude arvestuse metoodika tulude-kulude arvestuses on järjepidev ning kontrollitav. Korteriomanikelt kogutud vahendid korteriomandi seadmiseks on eksperdi hinnangul olulises osas vastavuses tegelike kuludega. IBRD laenulepinguga võetud kohustused on eksperdi hinnagul jagatud korteriomanikele vastavuses nende kasutuses olevate üldpindadega. Vastavalt laenu tagasimakse graafikule on laenuperioodiks 20.07.1996.a. – 20.07.2009.a. Vastavalt tasumata laenujäägile väheneb iga aastaga tagasimakse intressiosa ja laenu teenindamisega seotud kulud kokku. Eksperdi arvamuse kohaselt perioodil 01.07.2000.a. – 30.06.2001.a. majandusaasta aruanne on auditeeritud ning eksperdil puudub alus kahelda audiitori hinnangus seega kajastab 30.06.2002 lõppenud majandusaasta aruanne õigesti ja õiglaselt raamatupidamiskohuslase finantsseisu. Samale seisukohale on ekspert jõudnud ka 01.07.2002.a. – 30.06.2003.a. ning 01.07.2003.a. – 30.06.2004.a. majandusaasta aruannete auditeerimise osas. Kokkuvõtvalt on ekspert asunud oma arvamuses seisukohale, et AS-i Mustamäe Kinnisvarahooldus ja tema õigusjärglase AS-i M raamatupidamise korraldus vastab ekspertiisialusel perioodil Raamatupidamisseaduse nõuetele.Raamtupidamisseaduse nõuetele vastavuse kohta on andnud ekspertiisalusel perioodil oma arvamuse vannutatud audiitorid ning eksperdil puudub alus kahelda antud hinnangute õigsuses. Eksperdi hinangul on võimalik ekspertiisialuse perioodi kohta saada AS-i M raamatupidamises asuvate dokumentide alusel ülevaate Tallinnas, XXX– XXX asuva korteriomandi hoolduseks ja haldamiseks tehtud tegelikest kuludest. Uurimuse käigus veendus ekspert, et AS-i Mustamäe Kinnisvarahooldus ja AS-i M poolt kasutatud hinnakirjades hagetaval perioodil on kulude ja teenuste hinnakirjade koostamisel lähtutud ühtsest metoodikast ja see on järjepidev. Eksperdi hinnangul käsitletaval perioodil hageja poolt kostjale esitatud arved põhinevad hageja poolt kantud tegelikel kuludel ja juhul kui kuluarvestus on liialt ressursimahukas, siis kehtestatud tariifidel (hinnakirjadel). Kokkuvõtvalt on ekspert oma arvamuses pidanud vajalikuks ära märkida, et AOile vaidlusalusel perioodil hageja poolt esitatud arvetes ei esine juurdekirjutusi. Arved on esitatud kulupõhiselt, milleks on mõõdetavate kulude arvestus või kehtestatud tariifid (hinnakirjad). Eeltoodust ilmnes kohtu arvates veenvalt asjaolu, et hageja poolt vaidlusalusel perioodil esitatud arved põhinevad hageja poolt kantud tegelikel kuludel, seega on need esitatud kostjale kulupõhiselt. Arvetes ei ole täheldatud juurdekirjutusi ning arvete aluseks on kindlal metoodikal põhinev arvestus ning liialt ressursimahuka kuluarvestuse korral kehtestatud tariifid (hinnakirjad). Kohtul puudub alus kahelda eksperdiarvamuses avaldatud seisukohtade põhjendatuses. Kõike eeltoodut aluseks võttes leiab kohus, et hageja on kostja vastu esitanud õiguslikult põhjendatud hagi ning see kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Kostja vastuväited kui ainetud ja tõendamata tuleb jätta tervikuna tähelepanuta. Kostja kanda tuleb jätta hageja kantud kulutused riigilõivule summas 4 500 krooni, õigusabikulud 5 % ulatuses rahuldatud hagisummast summas 3 422.60 krooni ning hageja poolt kantud ekspertiisikulud kogusummas 24 839 krooni aluseks võttes varemkehtinud TsMS §-de 60 lg. 1 ja 61 lg. 1 p. 1 sätteid. Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri) 23.04.2007.a. Ärakiri õige. Kohtunik