TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-06-1860 Otsuse kuupäev 17.september 2007 Kohtunik Maare Aloe Kohtuasi XXX kaebus Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korralduse nr 1233 peale Asja läbivaatamise kuupäev 29.august 2007 Istungil osalenud isikud Kaebuse esitaja XXX ja tema esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn, vastustaja - Tartu Linnavalitsuse esindajad Sven Haljas, vandeadvokaat Margo Lemetti ja advokaat Alo Noormets ning 3.isiku – OÜ Roosivara esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov Resolutsioon 1.Jätta XXXX kaebus rahuldamata. 2.Mõista OÜ Roosi Vara kasuks XXX välja menetluskulu summas 31 045.80 krooni. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Tartu Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Edasikaebamise kord Tartu Linnavalitsuse 28.02.2006 korraldusega nr 316 määrati projekteerimistingimused Roosi 28 kinnistul asuva lagunenud elu- ja tööstushoone laienduse ehitusprojekti koostamiseks. Projekteerimistingimuste punktis 7 on seatud nõue, et ehitusprojekt tuleb lisaks muudele kooskõlastustele kooskõlastada ka naaberkruntide Roosi 26, Roosi 30 ja Jaama 16 omanikega. Projekti on kooskõlastanud naabritena Roosi 30 omanik ja Roosi 26 omanik. XXX, kes on Roosi 28 naaberkrundi Jaama 16 kinnistu omanik, ei andnud kooskõlastust Roosi 28 lagunenud ehitise ümber- ja juurdeehituse projektile põhjusel, et Jaama 16 kinnistu omanikku häirib (privaatsust rikub) Roosi 28 hoonesse akna- ja rõduavade tegemine. Tartu Linnavalitsus asus seisukohale, et Jaama 16 omaniku vastuväited on lahendatavad mõistlike heanaaberlike suhetega ning ei oma linnavalitsuse jaoks piisavat kaalu ega anna alust Roosi 28 hoone korrastamiseks vajaliku ehitusloa väljastamisest keeldumiseks. Tulenevalt avalikust huvist pidas linnavalitsus käesoleval juhul oluliseks, et miljööväärtuslikul hoonestusalal asuv lagunenud ja korduvalt tulekahjude käes kannatanud varisemisohtlik Roosi 28 hoone ei kujutaks edaspidi ohtu naabruskonnale ja saaks ümberehituse käigus korrastatud, mistõttu otsustas Tartu Linnavalitsus oma 15.08.2006 korraldusega nr 1233 arhitektuuri ja ehituse osakonnal väljastada ehitusluba Roosi 28 hoone korterelamuks rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Ehitusluba nr 2244/06 väljastati Tartu Linnavalitsuse poolt 15.08.
- KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUS XXX esitas 20.09.2006 kohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korralduse nr 1233 „Ehitusloa väljaandmine“ tühistamiseks. Kaebuse kohaselt ei vasta ehitusloa väljaandmine projekteerimistingimustele (Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakond nr PTH-05-392), kuna punktis 7 toodud kooskõlastus naaberkrundi Jaama 16 omanikuga puudub. Kaebaja väidab, et kuna Jaama 16 krunt külgneb Roosi 28 elamuga, millele projekteeritakse 14 akent ja 3 lodžat ning mis avanevad Jaama 16 siseõuele, siis on rikutud kaebuse esitaja privaatsus. Kaebaja möönab, et küsimus ei ole selles, et Roosi 28 krundile ei tohiks üldse midagi ehitada, vaid peamine küsimus seisneb selles, et kaebaja arvates rikuvad ehitatava hoone aknad tema privaatsust. Kaebaja leiab ka, et vaidlustatud korraldus on vastuolus Tartu Linnavolikogu 19.06.2003 määrusega kinnitatud Tartu Linna Ehitusmääruse §-ga 20 lg 1 p 2; lg 2; lg 3 p
- Kaebaja leiab, et ehitusloas toodud ehituslahendus on vastuolus maakasutuse sihtotstarbega. Kaebaja väidab, et kinnistule rajatakse lubatud 1 hoone asemel 2, samuti on ehitusloas lubatud enam kui 7 korteri ehitamine. Kaebaja väidab, et ehitustegevuse tulemusena on hävinenud hoone kolmeastmeline olemus ja fassaadidetailid ning vanale hooneosale uue juurde ehitamine ei ole kooskõlas projekteerimistingimustega. Kaebaja väidab, et ehituslahendus ei arvesta miljööväärtusliku piirkonna spetsiifikaga ja projekt on vastuolus tuleohutusnõuetega, samuti ületab ehitise suurim kõrgus projekteerimistingimustes lubatu. Kaebaja väidab, et tasakatusega alasid ei soovita lahendada katuseterrassina või et ei arvestata ehitusmaterjalide spetsifikatsioonidega. Kaebaja väidab, et ehitusloas ei kajastu Jaama 16 kinnistu poolses osas kivikonstruktsiooni kasutamise kohustus. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Vastustaja – Tartu Linnavalitsuse esindaja ei nõustu kaebuses esitatud väidetega ning leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Vastustaja viitab, et Riigikohus on oma otsuses nr 3-3-1-25-02 asunud seisukohale, et projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel reguleeriva iseloomuga eelhaldusakt, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. Nii projekteerimistingimuste kehtestamise kui ehitusloa andmise pädevus on kohalikul omavalitsusüksusel. Kolmandate isikute õigusi ei saa rikkuda ainuüksi projekteerimistingimustest erinevale projektile ehitusloa andmine, kui projekt ise on kooskõlas õigusaktidega, sealhulgas ehitusnõuetega. 2 Vastustaja on seisukohal, et Roosi 28 ehitusprojekt oli linnavalitsusele esitamisel kooskõlas õigusaktidega, sealhulgas ehitusnõuetega. Tartu Linnavolikogu poolt 19.06.2003 kehtestatud ning kuni 01.11.2006 kehtinud Tartu linna ehitusmääruse § 20 lg 2 kohaselt tuli ehitise projekteerimisel ja ehitamisel arvestada ehitisele seadustes ja nende alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud kohustuslike nõuetega ning asjaõigusseaduses sätestatud naabrusõigustega. Ehitusprojekti õigusaktidele ja ehitusnõuetele vastavust kontrollisid linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna pädevad ametnikud, kes hindasid projekteeritava ehitise sobivust ümbritsevasse keskkonda , arvestades väljakujunenud arhitektuurset olukorda. Roosi 28 ümber- ja juurdeehituse on projekteerinud vastava haridusega arhitekt ning projekti on heaks kiitnud linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna kultuuriväärtuste teenistuse pädevad ametnikud ja linnaarhitekt. Roosi 28 ehitise projekt ei ole vastuolus asjaõigusseaduses sätestatud naabrusõigustega. Tartu Linnavalitsus on ehitusloa väljastamisel põhjalikult kaalunud ehitusloa taotleja ehitusõigust ning Jaama 16 kinnistu omaniku naabrusõigusi. Vastustaja väidab, et ta on ehitusloa väljastamisel, lähtudes diskretsiooniõigusest, arvestanud konkreetselt Jaama 16 kinnistu omaniku vastuväiteid ehitusloa väljastamise suhtes ning korralduse motivatsiooniosast nähtub selgesti linnavalitsuse arutluskäik. Vastustaja vastuväidete kohaselt on vaidlusaluses korralduses piisava põhjalikkusega kaalutud kaebuse esitaja naabrusõigusi ja ehitusloa väljastamise mõjusid. Naabrusõiguste rikkumine ei ole põhjendatud, samuti on antud juhul naabrusõiguste väidetavast rikkumisest tulenev vaidlus menetletav mitte halduskohtu, vaid tsiviilkohtus. Asjaolu, et kaebuse esitajale ei meeldi kavandatud ehitus, ei tähenda, et linnavalitsus pole arvestanud kaebuse esitaja vastuväiteid ehitusloa väljastamise suhtes või ehitusluba on sellest tulenevalt motiveerimata. Vastustaja väidab, et tegemist on Roosi 28 hoone laiendamisega pealeehitamise, mitte juurdeehitamise teel, seega on projekteerimistingimustega ette nähtud kohustuslik ehitusjoon vastavalt ehitusmääruse § 20 lõikele 3 ja projekt vastab projekteerimistingimustele. 3.ISIKU SEISUKOHAD 3.isiku – OÜ Roosi Vara esindaja palub jätta kaebus rahuldamata ja välja mõista kaebuse esitajalt 3.isiku kasuks kohtukulud kogusummas 59 330.40 krooni. 3.isiku esindaja on seisukohal, et kaebuses esitatud ehitusloa puudused ei anna alust ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks, kuna kaebaja väited on paljasõnalised ning ehitusprojektis sisalduvat moonutavad. 3.isiku esindaja väidab, et ehitusluba on väljastatud projekteerimistingimusi arvesse võtva ehitusprojekti alusel Kuna põhilise sisulise vastuväitena hoone projektile on kaebaja esitanud asjaolu, et tema krundi poolsesse seina rajatavad aknad rikuvad tema privaatsust, siis on OÜ Roosi Vara oma projekti kohtumenetluse käigus muutnud ning vähendanud olulisel määral kaebaja krundi poole avanevate akende pinda. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS Kohus, tutvunud asja kõigi materjalidega ja ära kuulanud menetlusosaliste seletused, on seisukohal, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. 3 Antud asjas on vaidluse esemeks Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korraldus nr 1233 (I toimik, lk 6-9), millega linnavalitsus otsustas arhitektuuri ja ehituse osakonnal väljastada ehitusluba Roosi 28 hoone korterelamuks rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Tartu Linnavalitsuse poolt 15.08.2006 väljastatud Roosi 28 kinnistul asuva ehitise renoveerimiseks ja laiendamiseks ehitusluba nr 2244/06 (II toimik, lk 53) on kehtiv ja vaidlust selles ei ole. Samuti on ka Tartu Linnavalitsuse 28.02.2006 korraldus nr 316 (II toimik, lk 48-52), millega määrati projekteerimistingimused, kehtiv ja vaidlust selle üle ei ole. Vastustaja seisukoht, et detailplaneeringu koostamine ei olnud kohustuslik Roosi 28 elu- ja tööstushoone korterelamuks rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks, on põhjendatud ja õige. Planeerimisseaduse § 3 lg 2 p 2 kohaselt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel: 1) uute hoonete, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned ning teised kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks; 2) olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamu, suvila ja aiamaja ning nende kõrvalhooned, maapealsest kubatuurist üle 33 protsendi suuruse laiendamise ja selle ehitusprojekti koostamise aluseks; 3) maa-alade kruntideks jaotamise korral. Kohus on seisukohal, et kuna kohtule esitatud ekspertiisiaktist (II toimik, lk 137-141) nähtuvalt ei ületa olemasoleva hoone laiendus 33 %, siis detailplaneeringu koostamine ei olnud kohustuslik. Kaebaja väide, et ehitusloas toodud ehituslahendus on vastuolus maakasutuse sihtotstarbega, ei ole õige. Projekteerimistingimustest (I toimik, lk 10) nähtub, et Roosi 28 kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on väikeelamumaa. Vabariigi Valitsuse 24.10.1995 määruse nr 36 kohaselt tähendab see muuhulgas kuni kahekorruselise kolme ja enama korteriga ehitise rajamise õigust. Vabariigi Valitsuse eelnimetatud määruse mõtte kohaselt ei ole maa sihtotstarbe määratlemise seisukohast oluline see, kas on ehitatud üks, kaks või enam korrust, vaid kui kõrge hoonega on tegemist. Käesoleval juhul esialgse projekti kohaselt oli hoone (nii vana kui uus osa) pea täielikult kahekorruseline ning vaid vana hooneosa pööningukorrus küündib kolmanda korruse kõrguseni (II toimik, lk 21-47). Olemasolevale kahekorruselisele hooneosale lisakorruse pealeehitamine pööningu arvelt on aga kehtiva Tartu Linnavalitsuse 28.02.2006 korraldusega nr 316 (II toimik, lk 48-52) kehtestatud projekteerimistingimuste punktis 10, mille kohaselt võib Roosi 28 kinnistule ehitatava hoone maksimaalkõrguseks olla kuni 13,5 m, lubatud. Seega antud juhul ei kujuta kahe korruseline ja seitsme korteriga hoone endast korruselamut, vaid kvalifitseerub väikeelamuna. Ehitusloa väljastamisega on Roosi 28 kinnistul asuva ehitise kasutamise otstarvet muudetud. Maakatastriseaduse § 18 lg 5 sätestab, et kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed ehitusseaduse kohases ehitusloas või kirjalikus nõusolekus nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Seega lähtuvalt maakatastriseadusest kuulub Roosi 28 krundi sihtotstarve muutmisele vastavalt ehitusloas märgitud ehitise kasutamise otstarbele. 4 Kaebaja väide, et kinnistule rajatakse lubatud ühe hoone asemel kaks, ei ole õige. Nii ehitusloast kui ka esialgsest ehitusprojektist nähtuvalt tuleb Roosi 28 kinnistule vaid üks hoone, mis koosneb renoveeritud tööstushoonest ja mida vastavalt projektile laiendatakse. Tegemist on ühtse tervikuga ja mitte kahe eraldiseisva hoonega. Kaebaja väide, et ehitusloas on lubatud enam kui 7 korteri ehitamine, on alusetu ja ei ole õige. Ehitusluba, mis tugineb ehitusprojektile, ei sätesta, et Roosi 28 kinnistule võiks ehitada enam kui 7-korterilise hoone. Ehitusloast nähtub, et hoonesse on planeeritud esimesel korrusel 3 kahetoalist korterit, teisel korrusel 2 kolmetoalist korterit ja 1 kahetoaline korter ning katusekorrusel 1 kolmetoaline korter, seega kokku 7 korterit. Kaebaja väited, et ehitustegevuse tulemusena on hävinenud hoone kolmeastmeline olemus ja fassaadidetailid, on paljasõnalised ja ei ole õiged. Arhitektuurses ehitusprojektis on kolmeastmelisus üheselt ette nähtud, samuti leiavad maja viimistluses kasutamist kõik materjalid, mis ehitusloast ja projekteerimistingimustest tulenevalt peavad kasutamist leidma. Kaebaja väide, et vanale hooneosale uue juurde ehitamine ei ole kooskõlas projekteerimistingimustega, ei ole õige. Projekteerimistingimuste kohaselt kavandati laiendada olemasolevat hoonet kolme ja enama korteriga elamuks kõikidele hooneosadele korruse või katusekorruse pealeehitamise teel. Projekti sisust nähtuvalt on kavandatud ehitus olemasolevate hooneosade peale (pealeehitus), mitte kõrvale (juurdeehitus). Kuna Roosi 28 hoone I korrus oli osaliselt amortiseerunud, siis asendati lagunenud müürid samas asukohas uute müüridega. Seega ei ole tegemist uue hoonetiiva rajamisega, vaid vana uuendamisega ning selle peale ehitamisega, järelikult on ehitusprojekt selles osas kooskõlas projekteerimistingimustega. Tartu Linnavalitsuse 28.02.2006 korralduse nr 316 (II toimik, lk 48-52) punktis 7 räägitakse juurdeehitusest ja punktis 10 laiendusest, samuti ei tulene ühestki projekteerimistingimuses loetletud kriteeriumist, nagu oleks Roosi 28 kinnistul keelatud olemasolevale hooneosale ka täiendava hoonetiiva juurdeehitamine. Projekteerimistingimuste punktist 8 nähtub, et taolise võimalusega on arvestatud ning sätestatud selle tarvis ka soovitus vältida lahendusi, mis tooks enesega kaasa ulatusliku tulemüüri rajamise vajaduse. Kaebaja väited, et ehituslahendus ei arvesta miljööväärtusliku piirkonna spetsiifikaga ja projekt on vastuolus tuleohutusnõuetega, on paljasõnalised ja ei ole õiged. Vanale hoonele kaasaegse hooneosa lisamine on tavapärane lahendus, mis ei riiva miljööväärtusliku piirkonna üldmuljet, vaid rikastab seda ja millise ehitusprojekti on heaks kiitnud nii linnavalitsuse kultuuriväärtuste osakonna pädevad spetsialistid kui ka linnaarhitekt. Kuna tegemist ei ole arhitektuuri- ega kultuurimälestisega, siis on vana ja uue hooneosa kombineerimine muinsuskaitsenõuetega kooskõlas. Ehitusprojektist nähtub, et see on kooskõlastatud Tartumaa Päästeteenistusega ning kõik lahendused vastavad tuleohutuse nõuetele. Kaebaja väide, et ehitise suurim kõrgus ületab projekteerimistingimustes lubatu, ei ole õige. Projekteerimistingimuste punktist 10 nähtub, et ehitise lubatud maksimaalkõrguseks on märgitud 13,5 m, ehitusprojekti kohaselt on ehitatava hoone kõrgeimaks tipuks 12,5 meetrit. Kaebaja väide, et tasakatusega alasid ei soovita lahendada katuseterrassina või et ei arvestata ehitusmaterjalide spetsifikatsioonidega, ei ole õige. Ehitusprojektis toodud eskiisvaadetelt nähtub, et kahekorruselise hooneosa keskele on planeeritud katuseterass ja samas on rõhutatud, et katuseterrasside ja ekstensiivse 5 katusehaljastusala planeerimise soovitus on projekteerimistingimustes sätestatud soovitusliku ja mitte kohustusliku tingimusena. Kaebaja väide, et ehitusloas ei kajastu Jaama 16 kinnistu poolse osas kivikonstruktsiooni kasutamise kohustus, ei ole õige. Ehitusloa lisaks ehitusloa punkti 3 kohaselt on ehitusprojekt, millest nähtub, et seina põhiosa koosneb betoonist, seega on ehitusprojektis järgitud projekteerimistingimustes sätestatud nõuet ja planeeritud astanguäärse seina materjaliks on betoon. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et kuigi Roosi 28 hoone Jaama 16 krundi poolne sein paikneb kruntide piiri vahetus läheduses, on nimetatud sein Roosi 28 hoone lahutamatu ja ajalooline osa ning ei ole piirirajatisena reaalselt ühiskasutuses, järelikult kuulub hoone sein Roosi 28 kinnistu omanikule. Kohus leiab, et kaebaja nõuet absoluutse privaatsuse järele ei saa pidada tiheasustusega alal mõistlikuks ega põhjendatuks. Samuti ei saa Riigikohtu praktikale tuginedes privaatsuse riivet pidada piisavaks põhjuseks, mille alusel piirata 3.isiku omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Antud juhul nähtub kohtule esitatud materjalidest, et Roosi 28 kinnistul on hoone asunud ca 100 aastat ning tõenäosus, et hoone renoveeritakse ja seejuures avanevad Jaama 16 kinnistu poole ka mõned aknad, on olnud reaalne. Kohus on seisukohal, et kuna menetluse käigus on OÜ Roosi Vara lõpp-projektis akende arvu Jaama 16 kinnistu suunal vähendanud – lõplik arv peaks olema ca 7 akent, siis ei ole mõne akna lisandumine kõrvalkinnistul asuva hoone seina selline naaberkinnisasja omandiõiguse riive, mis õigustaks ehitusõiguse ja omandi vaba käsutamise-kasutamise ulatuslikku piiramist. Kohus on seisukohal, et vaidlustatud linnavalitsuse korraldus vastab nii projekteerimistingimustele kui ka õigusaktides sätestatud nõuetele, mistõttu selle tühistamiseks puudub alus. Linnavalitsus on ehitusloa väljastamisel, lähtudes diskretsiooniõigusest ning kaaludes Roosi 28 kinnistu omaniku ja Jaama 16 kinnistu omaniku õigusi ja kohustusi ning avalikkuse huve, samuti ehitusloa väljastamise otstarbekust, toiminud õigesti, mistõttu kohus jätab kaebuse rahuldamata. Alates 1.septembrist 2006 kehtiva HKMS § 92 lg 7 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. HKMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. OÜ Roosi Vara taotleb kohtukulude väljamõistmist kaebajalt kogusummas 59 330.40 krooni. Kohtu hinnangul ei ole menetluskulude väljamõistmine taotletud ulatuses põhjendatud, sest kohtule esitatud kulude aruandest (II toimik, lk 145) ja arvest nr 70067 (II toimik, lk 146) nähtub, et OÜ Roosi Vara on AS-le Advokaadibüroo Paul Varul maksnud määruskaebuse koostamise eest summas 28 284.60 krooni, kuid Tartu Halduskohtu 03.01.2007 määrusele määruskaebuse esitamine ei olnud OÜ-le Roosi Vara kohustuslik, mistõttu kaebajalt eelnimetatud summa sissenõudmine on ebaõiglane ja ei ole põhjendatud. Seetõttu asub kohus seisukohale, et kaebuse esitajalt XXX 3.isiku – OÜ Roosi Vara kasuks on põhjendatud välja mõista menetluskulu – kulude aruande (II toimik, lk 148) ja arve nr 70420 (II toimik, lk 147) alusel summas 31 045.80 krooni,. Maare Aloe kohtunik 6 7