KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Lea Aavastik Otsuse tegemise aeg ja koht 20. aprill 2007, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1, Tartu Tsiviilasja number 2-06-25558 Tsiviilasi N.P.

indajad hageja N.P. ,

indaja vandeadv Kaljo Kuusmaa, Aleksandri 1-2, 51004 Tartu; kostja L.T. , kostja

indaja riigi õigusabi andmise korras vandeadv Anne Tammer, AB Anne Tammer, Kalevi 9, 51010 Tartu. Kohtuistungi toimumise aeg 04. aprill 2007 Protokollija istungisekretär Tiia Lepp RESOLUTSIOON Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-dest 173 lg 1 ja 3, 174 lg 1 ja 2, 434, 438, 632 lg 1, kohus o t s u s t a s: Jätta rahuldamata N.P. e hagi L.T. u vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Rahuldada N.P. e hagi L.T. u vastu üürivõla väljamõistmiseks osaliselt. Välja mõista L.T. ult N.P. e kasuks üürivõla katteks 9178 (üheksa tuhat ükssada seitsekümmend kaheksa) krooni. Poolte poolt kantud menetluskulud jäävad nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus

itada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

imese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagiavalduse sisu Hagejale tagastati Tartu linnas E. asuv majavaldus Tartu Linnavalitsuse poolt aktiga 13.09.1993. Tegemist oli õigusvastaselt võõrandatud varaga. Maja tagastamise ajal elas E. korteris 3 üürnikuna kostja L.T. . Lähtudes ORAS-

ja Elamuseaduses sätestatud üürilepingu tähtaegadest arvestas hageja, et kostja üürileping lõppes

1. septembril 2006, so 13 aasta möödumisel eluruumi tagastamisest.
2. mail 2006 teatas hageja kostjale, et üürilepingut tähtaja möödumisel ei pikendata ega uuendata.
3. septembril 2006 saatis hageja kostjale veel ühe meeldetuletuse, et
4. septembril 2006 tuleb eluruum vabastada ja hagejale üle anda. Kostja eluruumi vabastanud ei ole. Hageja palub kostja valdusest eluruum välja mõista, sest alates 12.09.2006 puudub kostjal eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Hageja on
5. a suurendanud üürimäära 10-lt kr/m2 eest 15 kroonini 1 m2 eest. Kostja üürimäära tõstmist ei vaidlustanud, kuid jätkas üüri tasumist endises suuruses. Kostja kasutuses on 54 m2 pinda, kostja võlg hageja ees alates septembrist 2002 kuni hagi

itamiseni kohtusse on 14 359 krooni. Hageja palub ka üürivõlg kostjalt välja mõista ning panna kohtukulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja on seisukohal, et kuna pooled pikendasid kokkuleppel üürilepingu kuni

1. juulini 2002 ning kostja jätkas eluruumi kasutamist pärast üürilepingu tähtaja saabumist, siis on tema üürileping pikenenud järgmiseks viieks aastaks, so
2. juulini
3. Ta ei kasuta eluruumi ebaseaduslikult ning tema väljatõstmiseks puudub alus. Üürilepingu pikendamist tõendab kostja üürilepinguga, mille hageja on kohtule

itamata jätnud. Üüri tõstmine ei olnud põhjendatud, mistõttu kostja keeldus suurema üüri maksmisest. Puudub poolte kokkulepe suurema üüri maksmiseks. Kostja palub hageja nõuded rahuldamata jätta. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi eluruumi väljanõudmiseks kostja valdusest tuleb jätta rahuldamata, sest üürilepingu tähtaeg ei ole saabunud, erakorralist ülesütlemist ei ole toimunud. Üürileping kehtib kuni 01.07.

1. Hageja sai õigusvastaselt võõrandatud vara omanikuks
2. septembril
3. Pooled sõlmisid
4. oktoobril 1993 üürilepingu. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisti. Käesolevas vaidluses on pooled leppinud kokku teisiti: üürileping kehtib kuni
5. juuli 1997 (üürileping tl-l 12). Edasi on pooled kokku leppinud, et üürileping on pikendatud kuni
6. juuli
7. Kohus ei nõustu hageja

indaja seisukohaga, et tegemist on tühiste kokkulepetega, sest seaduses on sätestatud teisiti. Seadus lubas pooltel sõlmida teistsuguseid kokkuleppeid, reguleerides ainult olukorda, kus üürnik ja üürileandja kokkuleppele ei jõudnud. Pärast 1. juulit 2002 enam pooled kirjalikku kokkulepet ei vormistanud. Järelikult, edasi reguleeris pooltevahelist üürisuhet seadus: Elamuseaduse 32 lg 3 ja 4 kohaselt kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamisel loetakse üürileping pikenenuks

ialgses lepingus näidatud tähtajaks. Käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, seadusest tulenevalt pikenes poolte vahel kuni 01.07.2002 sõlmitud üürileping veel viieks aastaks, so lepingus seni kokku lepitud tähtajaks. Üürilepingu kehtivuse tähtaega ei arvestata enam elamu tagastamisest, vaid üürilepingus kokkulepitud tähtaegadest. Kohus rahuldab üürivõla nõude hageja poolt vähendatud ulatuses, mõistes L.T. ult välja 9178 krooni. 2 Üüri suurendamise teatis (tl 34) on koostatud 05.06.2002 ja L.T. u poolt vastu võetud 28.06.2002 (postiteatis tl-l 35). Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele 30. juunini 2002 kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seadus, Elamuseadus (

) ja Vabariigi Valitsuse 26.01. 1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Üüri arvestamise kord“ vastavas redaktsioonis (kehtis kuni 12.12.2004).

§ 37

lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult: kulud üürilepingu

emeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ja kasum.

§ 37

lg 4 kohaselt võis üürileandja nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 31.10.2003 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-117-03 on andnud selgituse punktis 10, mille kohaselt „Kolleegium mõistab

§ 37

lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab.“ Selliste kulutuste üüri sisse arvestamiseks ei ole vajalik poolte eelnev kokkulepe. Hageja on arvestanud maja ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide hoolduse ning remonttööde katteks erinevaid summasid, näiteks: septembris 2002 – 6.25 krooni/m2 kohta, novembris 2002 – 7.10 krooni/m2 kohta, oktoobris 2003 – 10.58 krooni/m2 kohta. Hageja on

itanud tõendid toimunud remonditööde kohta, mida kostja vaidlustanud ei ole: 3. juuni 2002 elektritööde OÜ Oom Elekter poolt 18 054 krooni ulatuses, 10.11.2002 OÜ L. arve kuuride lammutamise kohta summas 1000 krooni, OÜ R. arved 8.09.2003 summas 67177.40 krooni E. elamu akende ja uste renoveerimise eest, 1.10.2003 summas 55 528.40 krooni remonditööde eest, 29.07.2003 summas 782 krooni keldriseinte ja trepi paranduse eest, 14.07.2003 summas 1899.80 värava, korstna ja varikatuse remondi eest, 1.10.2004 summas 2419 krooni tulemüüri korrastamise eest ning 06.08.2003 summas 72249 krooni fassaadi renoveerimise eest. Kohus on seisukohal, et hageja tellitud remonditöid olid vajalikud selleks, et viia elamu seisundisse, mis vastab selles piirkonnas tavalisele seisundile. Remonditöödes ei ole midagi toreduslikku. Kindlasti olid hädavajalikud elektritööd ja tulemüüri remont juba ohutuse tagamise mõttes üürnikele ning vara säilimise tagamiseks vara omaniku jaoks. Lisaks on tehtud vara säilimiseks vajalikke remonditöid: keldriseinte ja trepi parandus, värava, korstna ja varikatuse remont, fassaadi renoveerimine jne. Asjas ei oma tähtsust see, kas kostja kasutab verandat, mida samuti remonditi, või mitte. Majale remondi tegemine ei pea toimuma kostja eluruumi osas, vaid peab olema suunatud kogu elamu säilitamisele. Kohus on seisukohal, et arvestades tehtud remonditööde mahtu oli üüri tõstmine põhjendatud.

§ 37

lg 3 kohaselt lisaks üürile eluruumi kasutamise eest peab üürnik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, … katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu

emeks olevatele ruumidele vastava osa. Kostja on tasunud kommunaalteenuste eest, maamaksu ja kindlustusmakseid, nende summade üle vaidlust ei ole. Kostja on jätnud tasumata iga kuu 300 krooni (hageja arvestus tl-del 36-37), so suurendatud üüri määr. Hageja on

itanud nõude üürivõla väljamõistmiseks alates septembrist 2002. Kostja

indaja on

itanud aegumise vastuväite vanema kui 3-aastase võla osas, samuti üüripinna suuruse osas, leides, et kostja peab maksma üüri mitte 54 m2 eest, vaid 51 m2 eest (kostja

indaja E. Popandopulo väide kohtuistungi protokollis 27.02.2007, tl-l 31). Hageja on vastuväited nii aegumise kui üüritava pinna suuruse osas õigeks võtnud. 15.03.2007

itatud hagiavalduse täienduses on hageja teinud ümberarvestused ning selle tulemusena on vähendanud üürivõla nõuet 9 178 kroonini. Kohtuistungil 04.04.2007 on kostja

indaja E. Popandopulo asunud seisukohale, et kostja kasutuses olev pind on tegelikult 48 m2. Kohus jätab selle vastuväite 3 rahuldamata.

§ 37lg 2 kohaselt arvutatakse üüri eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta.

Eluruumi üürilepingu sõlmimisel leppisid pooled kokku, et üürilepingu objektiks on: tubade pind 37 m2, köök 6,8 m2, WC 1,2 m2, kuur/kelder vastavalt 6/3,2 m2,

ik 17,9 m2, abiruum 2,1 m2, üldpind 65 m2. Hageja on arvestanud kuuri ja keldri pinna koefitsiendiga 0,5 ning on võtnud proportsionaalse osa mitme üürniku poolt kasutatavatest ruumidest (09.09.2002 kiri üüripinna arvestuse kohta,

itatud kohtule kostja poolt), saades tulemuseks 55,86 m2. Üüri on arvutatud

ialgu 54 m2 suuruse pinna eest. Kohtumenetluse käigus on hageja oma nõuet vähendanud kostja poolt taotletud suuruseni. Kohus on seisukohal, et hageja nõue tugineb üürilepingus kokkulepitud üürileantava pinna suurusele ja kostja poolt kuni 04.04.2007 tunnistatud üüritud ruutmeetrite arvule (vt ka L. T avaldus A.K., kuupäevata). Hageja on nõudnud 810 krooni suurust üüri, 51 m2 eest oli tal õigus nõuda (15x51) 765 krooni suurust üüri. Kostja on tasunud 510 krooni kuus üüri katteks. Kostja võlg alates 15.09.2003 kuni 15.09.2006 on arvestuslikult (36x255) 9180 krooni. Arvestades kostja tegelikku tasumist hageja arvutuste kohaselt on võlg 9178 krooni. Viimatinimetatud summa tuleb kostjalt üürivõla katteks perioodi eest 15.09.2003 kuni 15.09.2006 välja mõista. Kuigi üüri tõstmisest teatamine toimus Elamuseaduse ajal, on tegemist kestvuslepinguga, seega tugineda saab ka Võlaõigusseaduses sätestatule. VÕS § 301 lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kohus on seisukohal, et 765 krooni suurune üür kahe toa, ühisköögi ja kuivkäimla kasutamise võimalusega eluruumi eest ei ole käesoleval ajal Tartu linnas ülemäärane, sest see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus

itab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et eluruumi väljanõudmise hagi rahuldamata jätmise ja üürivõla osalise väljamõistmise tõttu tuleb hageja kohtukulud jätta hageja kanda. Üürivõla nõude osalise (ja suuremas osas) rahuldamise tõttu jätab kohus L.T. ule tagastamise kohustuseta määratud õigusabi tasu riigi kanda ning ei nõua seda osaliselt välja hagejalt. Kohtunik 4