§-le 324. 13.07.2007 saatsid kostjad hagejatele avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks, tuginedes
Kuna hagejad avaldustega ei nõustunud, pöördusid nad
Hagejate väitel on üürilepingute ülesütlemisavaldused esitatud ilma õigusliku aluseta. Lähtuvalt õiguskindluse põhimõttest esitasid hagejad kohtule vastava hagi (kuigi Riigikohtu lahendist tulenevalt piisaks vastuväitest).
lg 1 kohaselt lähevad uuele omanikule üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad üürilepingutest. Ülesütlemisavalduste esitamisega on kostjad üürisuhte omaks võtnud. Hagejad on seisukohal, et kostjatel ei ole õigust tugineda üürilepingute ülesütlemisel
lg-le 1, sest uus kinnistu omanik saab vastavat õigust kasutada vaid kolme kuu jooksul üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust. Vastav leping sõlmiti 07.12.2005, kostjad on kinnistu uute omanikena kinnistusraamatusse kantud 27.12.2005. Ülesütlemisavalduste esitamise viimaseks tähtpäevaks oli 27.03.2006. Ülesütlemine ei ole kooskõlas
§-s 6 sisalduva hea usu põhimõttega, sest see tehti koheselt pärast seda, kui hagejad olid pöördunud kostjate poole üürilepingute kohta märgete tegemiseks kinnistusraamatusse. Kostjate väitel said nad kinnistul lasuvatest üürilepingutest teada alles 09.06.
Kostjad ei olnud kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud, et kinnistu on üürilepingutega koormatud. Lepingu sõlmimisel notaribüroos kinnistas omaniku R.E esindaja Erika Eigla, et kinnistut ei ole koormatud ühegi kolmanda isiku õigusega, s.h üür-, rendi- või muu kasutuslepinguga, seda kinnitab müügilepingu punkt 2.1.2. Tehingut vahendanud maakleri Sirje Lilleoja 02.11.2005 koostatud broneerimislepingu punktis 2.2 on omanik kinnitanud sama (hagejate esitatud sama isiku seletuskiri on vale). Kostjad olid seisukohal, et
Vastasel juhul puuduks uuel omanikul õigus kasutada
§-s 323 sätestatud võimalust. Kuna 07.12.2005 sõlmitud leping märget kinnistu koormamise kohta ei sisalda ning hagejad on üürilepingutest eelnimetatud tähtaja kestel vaikinud, siis hindavad kostjad nende käitumist pahatahtlikuks ja
§-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Ka on vaidlusalused üürilepingud kostjate jaoks ebamõistlikult koormavad. Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et hagejad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada, kuid tegelikult seisavad maatükid tühjadena.
lg 2 p 2 kohaselt ei saa võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult kulukas või koormav. Kolmas isik AS Sampo Pank ei pidanud hagi põhjendatuks ja nõustusid kostjate seisukohaga. 2 Maakohtu otsus ja selle põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas hagi, tunnustas kostjate poolt 13.06.2006 esitatud ülesütlemisavalduste tühisust ning tuvastas kostjate kohustuse anda nõusolek märkuse tegemiseks Pärnu Maakohtu Rapla kinnistusjaoskonnas peetavasse kinnistusregistriossa nr 422637 Ahti Petersoni ja Paul Orupõllu kasuks nende poolt 19.03.1998 R.Ega sõlmitud üürilepingute kohta maatükkide kasutamiseks tähtajaga 50 aastat. Kohtuotsuse kohaselt tuleb lugeda maatükkide kasutamiseks 19.03.1998 sõlmitud rendilepingute olemasolu tõendatuks. Et maa ei olnud lepingute sõlmimise ajal veel kinnistusregistrisse kantud, ei muuda neid rendilepinguid tühisteks (kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg-te 2 ja 3 järgi). Lepingutes fikseeritud suhted jätkusid ka pärast vastava kinnistusregistriosa avamist 12.06.
15. peatüki sätteid.
lg 1 kohaselt läksid üürileandja õigused ja kohustused kostjatele üle nende sissekandmisega omanikena kinnistusraamtusse, oli neil
Seega on 13.07.2006 koostatud avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks seadusega vastuolus ja TsÜS § 84 lg 1 ja § 87 alusel algusest peale ilma õiguslike tagajärgedeta.
lg 1 kohaselt on hagejatel õigus nõuda üürilepingute kohta märgete tegemist kinnistusregistriossa. Kuna kostjad on sellest keeldunud, siis tulenevalt TsÜS § 68 lg-st 5 asendab kostjate sellekohast tahteavaldust jõustunud kohtuotsus vastava kohustuse olemasolu tuvastamiseks. Kuigi kohus leidis, et tähtsust ei oma see, millal kostjad üürilepingutest teada said, vaid kinnistu omandiõiguse ülemineku aeg, viitas ta samas ka asjaolule, et kohtul ei ole alust kahelda, et kostjad said juba enne 07.12.2005 teada, et samal kinnistul asuvaid maatükke kasutavad nii hagejad kui ka teised sama maja elanikud. Kohus ei kahelnud tunnistajate Sirle Lilleoja ja Erika Eigla ütlustes. Kohus leidis, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülemineku aja osas ei oma tähtsust müügilepingus olev müüja kinnitus kinnistut koormavate lepingute ning kolmandate isikute õiguste puudumise kohta. Kui kostjad on seisukohal, et kinnistu müüja ei informeerinud neid hagejate õigusest kasutada kinnistul kokku lepitud maatükke ja ostetud kinnistu ei vasta seetõttu lepingu tingimustele, siis on neil võimalus kasutada
Kohus lähtus hagejate poolt esitatud maaüksuse plaanist, millel on nii kinnistu eelmise omaniku R.E, hagejate kui kõigi teiste külgnevate maaüksuste kasutajate nõusolekud maaüksuse reaalosadeks jagamiseks 20.03.1997 ja R.E kasutuses olnud maatükiga külgneva maa jagunemine teiste kasutajate vahel. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses Pärnu Maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ning rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Kaebuse kohaselt on käesoleval juhul tegemist tasuta kasutamise õigussuhtega, mille puhul peab 3 kasutaja kandma vaid eseme säilitamiseks vajalikud kulud.
kohaselt on tasuta kasutamise lepinguga tegu juhul, kui üks isik kohustub andma teisele isikule üle eseme tasuta kasutamiseks. Kohtuistungil kinnitas tunnistaja E. E, et vastustajad ei ole peale maamaksu ühtegi muud makset teinud. Samuti ei tule muude maksete tegemise kohustust ka lepingutest. Apellandid ei nõustu kohtu seisukohaga, et vaidlusaluseid lepinguid ei saa lugeda tasuta kasutamise suhteks, kuna lepingutega on ette nähtud tasu maatükkide kasutamise eest. Käesoleval juhul on renditasuks (üür) loetud kasutatavate maatükkide suurusele vastav maamaks, mis ei ole ega saagi olla üürileandja tuluks. Kummaski vaidlustatavas lepingus ei ole ette nähtud üüritasu maatükkide kasutamise eest. Tasuta kasutamise lepingut reguleerib
Kohtuotsusest ei selgu, kas 13.07.2006 esitatud ülesütlemisavalduse esitamiseks oleks olnud seaduslik alus siis, kui oleks tõendatud lepingutest teadasaamine 25.06.
Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et hagejad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada, kusjuures maatükid seisavad tegelikkuses tühjadena ja kasutuseta. Kohus ei ole otsuses kostjate eeltoodud vastuväite osas seisukohta võtnud. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad on seisukohal, et Pärnu Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kohus on hinnanud tõendeid kogumis, igakülgselt ja õigesti ning teinud neile tuginedes õige otsuse. Vastustajad on jätkuvalt seisukohal, et poolte vahel eksisteerib üürisuhe, mitte tasuta kasutamise leping. Seadusest ei tulene kohustust saada rendilepingust tulu. R.El oli õigus 19.03.1998 lepingut sõlmida, seaduse kohaselt võib lepingut sõlmida ka tulevikus saabuvate tingimustega, samuti lepinguid hiljem heaks kiita. Kostjad ei esitanud kohtule vastuhagi üürilepingute tühiseks tunnistamiseks. Tunnistajate vande all antud ütluste kahtluse alla panek on vastustajatele arusaamatu. Pealegi omab asja lahendamisel määravat tähtsust omandiõiguse ülemineku aeg. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu otsus tuleb 4 materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 saadab ringkonnakohus asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kinnistusraamatu kande kohaselt oli R.E Raplas x asuva kinnistu omanik alates 12.06.1998. R.E sõlmis 19.03.1998 Ahti Petersoni ja Paul Orupõlluga rendilepingud maa kasutusse andmiseks. Ahti Petersoni kasutusse oli üürilepinguga antud 50 aastaks kaks maatükki kogupindalaga 209 m2 ja Paul Orupõllule samaks tähtajaks kolm maatükki kogupindalaga 227 m2. 07.12.2005 lepinguga võõrandasid R.E ja tema abikaasa E. E kinnistu kostjatele. Triin Sildoja ja Rainer Kars on omanikena kinnistusraamatusse kantud 27.12.2005. Kostjad, tuginedes
Ahti Peterson ja Paul Orupõld pöördusid ülesütlemise vaidlustamiseks kohtusse, sest leidsid, et
Hagejate nõuete lahendamiseks tuli kohtul kontrollida, kas üürileandja õigused ja kohustused olid kostjatele üle läinud. Seda enam, et kostjad tuginesid oma vastuväidetes üürilepingute tühisusele (sest olid sõlmitud R.E poolt enne, kui ta kinnistu omanikuks sai - 20.09.2006 esitatud vastus hagiavaldusele – tl 38-42) või nende puudumisele (pärast tunnistaja E. E ärakuulamist), sest tegemist ei olnud üürisuhtega, vaid tasuta kasutamisega. Kolleegium nõustub maakohtuga, et lepingute sõlmimine kinnistamisavalduse esitamise ajal (enne kinnistusraamatusse kande tegemist) ei muuda lepinguid tühisteks, samuti sellega, et üüritasu piiramine maamaksuks vajalike kulutuste kandmisega ei tähenda tasuta kasutamist. Kuid maakohus jättis tähelepanuta nimetatud vastuväidetest tuleneva kostjate olulise seisukoha ega kontrollinud, kas üürileandja õigused ja kohustused on kostjatele üldse üle läinud.
lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kui varemkehtinud õiguse kohaselt piisas kasutuslepingust tulenevate õiguste ja kohustuste omandajale üleminekuks üürniku ja üürileandja vahelisest üürilepingust ega olnud välistatud olukord, kus omandaja võis mitu kuud pärast omanikuks saamist avastada, et ta peab asja või osa sellest pikaks ajaks üürnikule loovutama, peab nüüd olema üüritud asi ka üürniku otsesesse valdusesse antud. Sellise täiendava eelduse kehtestamine oli otseselt kinnisasja omandaja huvides. Kuna kinnisasja üürileping mõjutab oluliselt asja väärtust, ei ole tähtsusetu, kas ostja peab pika aja vältel üürnikke taluma või mitte. Selles osas on õigusteoreetilises kirjanduses antud soovitus, et omandaja, vältimaks üürnikega seotud halbu üllatusi, peaks ostetava kinnisasja enne omanikuks saamist enda otsesesse ainuvaldusesse võtma (Võlaõigusseaduse II, 2.-7. osa (§§ 208-618), Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2007). Kuna asja otsese valduse puhul on kasutamine nähtav, ongi üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul antud uuele üürileandjale üürilepingu ülesütlemiseks kolmekuuline tähtaeg (
Nimetatud tähtaeg on seotud üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekuga, mis
lg 1 kohaselt on seotud võõrandamise hetkega, milleks tuleb pidada kinnisasja omandiõiguse ülemineku hetke (AÕS § 641). Kui kostjate alternatiivseks vastuväiteks oli see, et nad ei olnud asja omandamisel teadlikud üürilepingutest ega saanud seetõttu lepinguid kolme kuu jooksul kinnisasja omandamisest üles öelda, pidi kohus hindama, kas vaidlusalused maatükid olid hagejate otseses valduses või mitte. Kostjate väitele, et kõnealused maatükid seisavad praktiliselt tühjadena, kohus tähelepanu ei omistanud (otsene valdus informeeriks omandajat kolmandate isikute võimalikest õigustest kinnisasja suhtes). Seega jättis kohus tuvastamata vaidluse lahendamiseks olulise asjaolu. Sellekohaseid tõendeid ei ole kohus hinnanud (tulenevalt TsMS § 230 lg-st 2 võib kohus teha menetlusosalisele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid). Eeltoodud põhjusel ei ole ringkonnakohtul võimalik käesolevat vaidlust ka lõplikult lahendada. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ega hinnata tõendeid, mida 5 esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Sel põhjusel tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel esimese astme kohtus. Ü. Jänes T. Kollom U.Loonurm 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.