KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Reet Allikvere, Ulvi Loonurm, Ele Liiv Määruse tegemise aeg ja koht 21.detsember 2007, Tallinnas Tsiviilasja number 2-04-10
) § 72 lg 5 kohaselt kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Igakuiste regulaarsete hoolduskulude, kütte, kapitaalremondi maksete, prügi, lifti jt üldiste maksete arved ja nende tasumine ei näita, kas vastavas korteris keegi reaalselt elab või mitte, sest korteriomanik(ud) on kohustatud vastavalt
§ 75ja x põhikirja p.
3.6 kandma vara alalhoidmise ja valdamisega seotud kulusid. Esitatud on vee ja kanalisatsiooni näidud 174 m3 vee tarbimise kohta 28 kuu jooksul.
§ 71
lg 2 kohaselt kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Gennadi Bogovski väited, et peale üürilepingu lõppemist 15.04.2004 ei ole korter enam väljaüüritud olnud, on vastuolus vee pideva tarbimisega ülalmärgitud perioodil kaasomandis olevas korteris ning mis eeldab selle pidevat kasutamist, olgu siis kas üürilepingu alusel või ilma üürilepinguta. Riigikohus lahendis 3-2-1-111-97 on asunud seisukohale, et kuna seadus näeb ette, et kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või vähendada, siis tuleb tunnustada Viktor Bogovski õigust saada Gennadi Bogovskilt tasu Viktor Bogovskile kuuluva vara kasutamise eest. Seejuures ei olene tasu saamise õigus sellest, kas Gennadi Bogovski ise sai renti kolmandatelt isikutelt. Seega kuulub rahuldamisele Viktor Bogovski nõue saada temale kuuluva kaasomandi kasutamise eest Gennadi Bogovskilt hüvitist 64 750 krooni.
§ 75
kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi. Asjaolu, et Viktor Bogovskil puudus võimalus oma kaasomandi osa kasutada ei vabasta teda temale kuuluva osa suurusele vastavate kulutuste kandmisest. Vastavalt KÜ x põhikirja punktile 3.2.6 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid vastavalt juhatuse poolt kehtestatud suurusele ja korrale. Viktor Bogovski ei ole Gennadi Bogovski vastuhagile esitanud ühtegi konkreetset arvestust, millist ühise vara kasutamisega seotud kulutust ta tunnistab (nagu näit. halduskulud, remondifond jne) ja millises osas tunnistab temale kuuluva osa kulutusi ja millistele vaidleb vastu ja mis põhjendusel. Seega kuulub rahuldamisele Gennadi Bogovski vastuhagi Viktor Bogovski vastu 14 882, 30 krooni kommunaalkulude saamiseks. Gennadi Bogovski apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta rahuldamata Viktor Bogovski hagi Gennadi Bogovski vastu hüvituse 64 750 krooni saamiseks täies ulatuses ning menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus rikkus oluliselt materiaal- ja protsessuaalõigusnorme. Arusaamatu on, milliste asjaolude ja tõendite kohaselt on kohus jõudnud järeldusele, et Viktor Bogovski nõue 3
(6)saada temale kuuluva kaasomandi kasutamise eest Gennadi Bogovskilt hüvitist 64 750 krooni tuleb rahuldada. Vaidlusalune korter oli välja üüritud ainult 1 kord - alates 14.11.2003 (üürilepingu sõlmimise kuupäev) kuni 15.04.2004 (teave üürilepingu lõpetamise kohta oli kostja poolt kohtule esitatud). Korteri väljaüürimise põhjuseks oli see, et kostjal oli raske maksta korteri kommunaalteenuste eest üksinda ja selleks, et mitte koguda võlga, andis ta korteri üürile. Kostja sellist käitumist ei saa vaadelda tulu saamise eesmärgina vaid asja säilitamisele suunatud tegevusena - korterit oli vaja kütta (muidu hakkaks elamu lagunema), korteriomanik pidi maksma prügiveo eest jne. Peale üürilepingu lõppemist 15.04.2004 ei olnud vaidlusalune korter enam välja üüritud. Kostja ei ole kunagi kinnitanud, et korter oli kogu aeg lukus - korter vajas korrashoidu ja suurpuhastust ning niiskusest tuulutamist. Loomulikult käisid kostja ja tema perekonnaliikmed vahel korterit kontrollimas ja koristamas. On arusaamatu, milliste andmete põhjal tegi KÜ x esimees A. N järelduse, et korter on järjepidevalt kasutuses olnud. On väheusutav, et A. N, möödudes õhtuti x paljukorterilisest majast, vaatas regulaarselt just nimelt korter 123 akendesse sisse. Oma sisult oli tegemist tunnistaja seletusega, kelle ütlusi pidanuks kontrollima kohtuistungil. Põhjendatud ei ole, miks hageja tunnistaja ei saanud isiklikult tulla kohtusse. Hageja ja poolt esitatud tõend ei vasta protsessuaalnormidele. Hageja õigus ei olnud rikutud. Hagejal puudus huvi korteri vastu, ta ei avaldanud kunagi korteri vaatamiseks ega selle kasutamiseks soovi. Seda fakti valgustas korduvalt ka kostja. Viide Riigikohtu otsusele 3-2-1-111-97 on sobimatu. Kohtusse pöördumise põhjuseks on rikutud õiguste kaitse, kuid hageja õigusi ei ole kunagi rikutud. Kohus jättis tähelepanuta ka asjaolu, et hageja ise ei soovinud võtmeid vastu võtta ning vastavalt sellele ei soovinud ta korterit kasutada, järelikult ei olnud tema õigusi ka rikutud. Antud juhul keeldus teine kaasomanik (hageja) ise aktiivselt oma kasutusõigusest. Põhihagi rahuldamine on vastuolus vastuhagi rahuldamisega. Need kaks hagi on omavahel seotud ja ühe hagi rahuldamine välistab automaatselt teise hagi rahuldamise. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Viktor Bogovski vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada vaidlustatud osas, milles kohus vastuhagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta vastuhagi rahuldamata ja rahuldada taotlus kohtuotsuse täitmise tähtaja osas ja määrata kaasomandi kasutamise eest hüvitise maksmise tähtajaks 1 kuu alates kohtuotsuse jõustumisest ning menetluskulud jätta kostja kanda. Eksperthinnangus on täpsustatud, et toodud üürimäärale lisanduvad tasud kommunaalteenuste, vee ja elektri eest vastavalt arvetele. Kuna hageja korterit ei kasutanud, siis on arusaamatu, miks peaks tema tasuma makseid, kuigi eksperthinnangule tuginedes peaks seda tegema korteri kasutaja. Põhihagis kohtu poolt tunnustatud hüvitise arvestus koostati eelpoolmainitud eksperthinnangule tuginedes, mida summa suuruse osas ei ole vaidlustatud kogu menetluse vältel. Seega luges kohus, et eksperdi poolt antud keskmine üüritasu on asjakohane ja mõistlik, et seda pidada aluseks kaasomandi osa kasutamise eest hüvitise arvutamiseks. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud eksperthinnangu osaga, mis täpsustas üüritasu. Kohus oleks pidanud arvestama, et hüvitise aluseks võetud üüritasu ei sisaldanud kommunaalkulusid, kuigi korteri kasutamisel sellised kohustused kasutajale tekivad. Tulenevalt asjaolust, et korteri kasutamise tasu koosneb nii üüritasust kui ka kommunaalmaksetest, nagu selgitas eksperthinnang, on
§ 75vastuhagi puhul asjassepuutumatu. Vaidlusalused korterimaksed kuuluvad tavakohaselt maksmisele eelkõige korteri kasutaja poolt, mitte omaniku poolt. 4
(6)Ka x üürilepingu kohaselt järgiti üldist tava ja esitati eraldi üüritasu ning kommunaalkulud (lepingus p. 3.6 märgitud sulgudes 400 krooni). Mõlema tasumise kohustus jäi üürnikule ehk isikule, kes korterit kasutab. Üürileping koos ekspertarvamusega tõendab, et tava kohaselt maksab korteri kasutaja lisaks üüritasule ka KÜ x arved. Eelpool toodut arvestades ei ole õige vastuhagi rahuldada. Põhihagi rahuldamise korral ei saa vastuhagi rahuldada, kuna viimane sisaldab endas hüvitise ühte osa, mis esitati KÜ arvete näol. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsus vaidlustatud osas muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 29.06.2007 osaotsus tuleb tühistada tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus otsus. Vaidlus puudub selles, et korter Tallinnas x kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Vaidlus puudub ka selles, et kaasomandit faktiliselt valdas ja samuti kandis kulutusi kommunaalmaksete näol kostja Gennadi Bogovski. Hageja Viktor Bogovski esitas kostja vastu täiendava rahalise nõude 64 750 krooni tema kaasomandi osa kasutamise eest ajavahemikul 14.11.2003 kuni 14.01.2007 (t.l.188-189). Arvutuse aluseks on hageja võtnud Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperthinnangu keskmiste üürihindade kohta. Kostja Gennadi Bogovski vaidleb nõudele vastu, kuna hageja kaasomanikuna pole kunagi huvi tundnud oma kaasomandi osa kasutamise vastu, pole soovinud asuda seda valdama. Kostja ei ole teinud takistusi hagejale oma kaasomandi mõttelise osa kasutamiseks.
§ 72
lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas ja lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Vaidlus puudub selles, et vaidlusalune korter ei ole kummagi poole elukohaks. Seda kinnitasid pooled ka ringkonnakohtu istungil. Vaidlus puudub ka selles, et poolte vahel puudub kokkulepe kaasomandi kasutamiseks. Kui ühise asja kasutus ei ole kindlaks määratud, on kaasomanikel õigus kasutada asja selliselt, et sellega ei takistaks teiste kaasomanike kaaskasutust. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks teinud tal takistusi kaasomandi osa kasutamisel. Hageja Viktor Bogovski on kinnitanud 24.01.2004 esitatud hagiavalduses, et tal puudub eriline huvi selle korteri vastu (t.l. 5). Asja materjalidest ei nähtu, et kaasomanikest oleks kumbki vaidlusalust korterit ise kasutanud. Hageja on hagiavalduses vaid märkinud, et kostja vahetas korteril ukseluku. Samas pole hageja ise väitnud, et nimetatud asjaolu takistanuks tal kaasomandi osa kasutamast. Kostja on kogu aeg oma vastuväidetes kinnitanud, et pakkus hagejale uksevõtit, kuid hageja ei võtnud seda vastu. Hageja ei võtnud võtit vastu isegi postiteel saadetuna. Ainuüksi asjaolust, et kostja vahetas ukseluku ja hageja ise ei soovinud võtit vastu võtta, ei saa järeldada, et vaidlusalune korter oli kostja ainuvalduses.
§ 72
lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks teinud hagejale takistusi tema osa kasutamisel kaasomandist või et kostja seda ise kasutas perioodil 16.04.2004 – 15.04.2007. Ainuüksi väikeses koguses vee tarbimise hulk ja valgus akendes ei tõenda, et vaidlusalune korter oli antud üürile ja kostja sai selle eest üüritulu. Samuti ei tõenda 5
(6)see asjaolu ka seda, et hagejal oli takistatud kaasomandi osa kasutamine. Kostja kaasomanikuna oli õigustatud oma osa kaasomandis kasutama ja korras hoidma ja nimetatud korteris viibima. Kostja on õigesti leidnud apellatsioonkaebuses, et hageja ei ole tõendanud üüritulu saamist sel perioodil. Ainuüksi hageja soovimatus kaasomandit valdama asuda ei anna alust hagi rahuldamiseks. Seega ei ole hageja nõue nn õigusvilja saamiseks selle perioodi eest põhjendatud ja nõue 57 750 krooni tuleb jätta sellel põhjusel rahuldamata. Vaidlus puudub selles, et korter x oli välja üüritud 14.11.2003 kuni 15.04.2004. Üürilepingu kohaselt tasus üürnik üüri 2400,00 krooni kuus (t.l.21). Seega sai kostja üüritulu 5 kuu eest kokku 12000,00 krooni. Kuna korter x kuulub pooltele võrdsetes mõttelistes osades, siis hagejal on õigus poolele üüritulust, mis on 6000,00 krooni. 6000,00 krooni kuulub väljamõistmisele kostjalt Gennadi Bogovskilt. Kolleegium leiab, et hageja on ebaõigesti võtnud aluseks üüritulu määramisel eksperthinnangu, kuna vaidlusalusel perioodil tasus üürnik üüri üürilepingu alusel 2400,00 krooni kuus ja see tulebki võtta aluseks. Kostja Gennadi Bogovski esitas vastuhagi, milles palus hageja Viktor Bogovskilt välja mõista 14882,30 krooni. Vastuhagi kohaselt tasus nimetatud perioodil kommunaalmakseid kostja Gennadi Bogovski kokku summas 29764,55 krooni, kuid selle perioodi eest, kui korter oli rendile antud, tuli maksta halduskulusid ja kommunaalteenuste eest kokku 6348.50 krooni. See nähtub KÜ x poolt esitatud tõendist (t.l.265). Gennadi Bogovski on väitnud, et nimetatud maksed tasus KÜ x tema. Viktor Bogovski ei ole neid hageja väiteid ümber lükanud ega ka tõendanud, et neid kulutusi korterile tasus üürnik või tema ise. Hageja nõue on põhjendatud
§ 75lg 1 alusel osaliselt.
Vastuhagi kuulub rahuldamisele summas 3174,25 krooni. Kolleegium leiab, et vastastikused rahalised nõuded saab tasaarvestada. 6000,003174,25=2825,75 krooni. Seega tuleb Gennadi Bogovskilt välja mõista Viktor Bogovski kasuks 2825,75 krooni. Hageja esitas taotluse TsMS § 445 lg 1 alusel, milles palus hüvitise maksmise tähtajaks määrata 1 kuu. Kolleegium leiab, et taotlus ei ole põhjendatud ja seega puudub igasugune alus taotluse rahuldamiseks. Muuhulgas leiab kolleegium, et osaotsuse tegemine antud asjas ei ole põhjendatud, kuna ei kiirenda asja läbivaatamist, mis on aga osaotsuse tegemise tingimuseks. Apellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Kuna nii hagi kui vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt, tuleb kohtukulud jätta poolte kanda. R. Allikvere U. Loonurm E. Liiv 6
(6)