2-06-3412 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 9. jaanuar 2007. a Tallinn Tsiviilasja number 2-06-341

) § 12 lg 2 tuleb ehitiste puhul teistsuguse kokkuleppe puudumisel eeldada, et ehitis on ehitatud ehitusloa alusel ning on kooskõlas ehitusprojektiga.

§ 29

lg 1 p 1 ja 3 kohaselt on ehituse omanik kohustatud tagama enne ehituse alustamist ehitusloa olemasolu ning ehitusprojekti kohase ehitamise. Seega tuleb asuda seisukohale, et kui ehitis ei vasta ehitamise aluseks olnud projektile, on müüja rikkunud VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Samale seisukohale asub kohus ka krunti ümbritseva aia osas. Ükski õigusnorm ei sätesta kinnistu omaniku õigust rajada krunti piirav aed temale kuuluvast kinnistust väljapoole. Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei pea taotlema ehitusluba ümberehituseks, kuna ehitis on valmis.

§ 22lg 1 p 3 kohaselt tuleb taotleda ehitusluba ka ehitise rekonstrueerimiseks.

Ilma ehitusloata tehtud ümberehitustööd tuleb hagejal seadustada, ainuüksi ehitise füüsiline valmisehitamine ei anna alust kasutusloa väljastamiseks. Isegi kui ehitis on materiaalselt õiguspärane (s.t kooskõlas planeeringust tulenevate nõuetega ning ehitustehniliste- ja ohutusnormidega), oli see kinnistu üleandmise hetkel ikkagi formaalselt ebaseaduslik.

§ 40

lg 2 kohaselt peab õigusliku aluseta ehitatud ehitise omanik sellise ehitise lammutama ettekirjutusega määratud tähtpäevaks, viisil ja tingimustel. 3 Kohus loeb kohaseks kostja väite, et aed ei ole tervikuna vale koha peal. Hagejale kuuluva kinnistu piiridest väljapoole on ehitatud aed lõigul punktist 1 kuni punktini 5 (tl 34, piiriandmete tabel lk 33) pikkusega 79.05 meetrit. Punktide 5 kuni 7 vahel ei ole vaja aeda liigutada ning kostjate väitel kuulub punktide 1 ja 7 vahel asuv aed hageja naaberkrundi, xxx omanikule. Hageja ei ole kostjate väite ebaõigsust tõendanud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjad andsid üle lepingutingimustele mittevastava asja.

1. Kostjate vastutus lepingutingimustele mittevastavuse eest. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Kostjate vastustest nähtuvalt teadsid nemad kinnistul esinevatest varjatud puudustest ning rääkisid sellest ka hagejale. Asjaolu, et kostjad teadsid ehitusprojekti puudumisest ümberehitusele, kinnitab kaudselt ka xxx 06.07.2004 taotlus xxx projekteerimistingimuste määramiseks (tl 28). Saku Vallavalitsus määras 20.07.2004 korraldusega nr 902 vaidlusalusel kinnistul asuva aiamaja ümberehitusprojekti koostamise tingimused (tl 25-27, 29-37). Tunnistaja Liilia Riigori ütlustega on tõendatud, et kostja väitis hagejale, et dokumendid on korras, projektis on kõik kirjas. Tõendatud on ka asjaolu, et müüja ei seletanud, kust tegelikult piir kulgeb ning maakler aias ei käinud (tl 79). Kostja ei ole tõendanud, et ta hagejale puudustest teatas. Kohus ei loe Urve Brüklandi avaldusega advokaadibüroole tõendatuks, et xxx teatas hagejale, et aiaga piiratud krundi suurus ei vasta krundi tegelikele mõõtmetele ning kinnistu müügihinda alandati ehitusprojekti muudatuse kompenseerimiseks (tl 60). Nimetatud tõendi puhul on tegemist tunnistaja kirjalike ütlustega. Tunnistaja saab kirjalikke ütluseid anda ainult kohtu määruse alusel TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustiku) § 253 nimetatud juhtudel. Urve Brüklandi ei ole tunnistajana kohtu poolt üle kuulatud. Kostja esitas küll tunnistaja ülekuulamise taotluse, kuid ei teinud seda tähtaegselt, ei taotlenud taotluste esitamise tähtaja ennistamist ning kohus jättis kostja taotluse rahuldamata. Kostja poolt esitatud dokumenti ei saa käsitelda dokumentaalse tõendina ning tuleb jätta tähelepanuta. Poolte vahel sõlmitud pakkumuse p 3.8 kohaselt kohustuvad kostja andma lepinguobjekti ostjale üle seisundis, milline see oli ostja poolsel tutvumisel. P 4.
2. kohaselt kinnitas hageja, et on kinnistuga tutvunud ega oma pretensioone selle seisukorra suhtes (tl 61-63). Kuna tegemist on varjatud puudusega, mille olemasolust hageja ei pidanud kinnistu ülevaatamisel aru saama, ei vabasta pakkumuses viidatud kinnistuga tutvumine kostjat vastutusest puuduste eest. Hagejalt ei saa oodata, et ta suudaks otsustada, kas maja on ehitatud ehitusprojekti järgi või kas aed asub õige koha peal. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. Pooled sõlmisid kinnistu müügilepingu 28.09.2005 ning hageja sai dokumentatsiooni ja kinnistu valdajaks 20.11.
3. Hageja esitas 04.01.2006 kostjatele ostu-müügi hinna alandamise avalduse ning tegi müüjatele ettepaneku tagastada talle 74 547 krooni (tl 20-22). Kostja xxx keeldus raha tagastamisest (tl 23-24). Avaldusest oli kostjatel võimalik aru saada, millised puudused kinnistul olid ning selle kohta ka arvamust avaldada. Kohus leiab, et hageja teatas puudustest mõistliku aja jooksul.
4. Õiguskaitsevahendi kasutamine VÕS § 101 lg 1 p 5 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja alandada hinda. Hinna alandamist reguleerib VÕS § 112, mille lõike 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja tegi kostjatele vastava avalduse 04.01.
5. Kuna hageja on juba ostu-müügi hinna tasunud, on tal õigus VÕS § 112 lg 3; 189 lg 1; 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära tasutud hinna tagastamist. Tulenevalt VÕS §-st 112 lg 1 on hagejal õigus nõuda hinna alandamist ulatuses, mis kulub kinnistu lepingujärgsesse olukorda viimiseks. 4 Hageja on esitanud OÜ Biltman Grupp hinnapakkumise, mille kohaselt elamu arhitektuurse projekti hind on 28 000 krooni, elektriprojekti hind 3000 krooni ning vee- ja kanalisatsiooniprojekti hind 3000 krooni (tl 38). Kuna hageja teadis, et vesi ja kanalisatsioon puuduvad, ei saa ostuhinna alandamisel arvestada nimetatud tööde projekti koostamise maksumust 3000 krooni. Hageja kulud elamule ehitusloa saamiseks on projektdokumentatsiooni kulud 31 000 krooni ning riigilõiv 2315 krooni. Kostja ei ole tõendanud, et projektdokumentatsiooni hind on kõrgem, kuna hageja soovib majale teha lisamuudatusi lisaks kostjate poolt juba ehitatule. Aia õigele kohale rajamiseks pidi hageja tellima uue maamõõtmise ja tasus rakendusgeodeesia ja ehitusgeoloogia inseneribüroole 27.11.2005.a 2500 krooni (tl 40). Hageja on taotlenud maa mõõtmise eest 2050 krooni väljamõistmist. ERKVERK KVH OÜ 21.12.2005 hinnapakkumise kohaselt maksab 155 meetri aia ehitus koos jalgvärava ja autoväravaga 35 282 krooni (tl 39). Kuna nihutada tuleks aeda osaliselt, pikkusega 79.05 meetrit (s.t natuke üle poole aiast), on hageja taotlenud aia ehitamisega seotud kulude hinnast mahaarvamist summas 17 641 krooni. Hageja kulud seoses aia lammutamise ning uue aia rajamisega on maamõõdukulud 2050 krooni ning ehituskulud 17 641 krooni. Kohus jätab tähelepanuta kostja esitatud OÜ Neoton hinnapakkumised aiapiirde paigaldamiseks ning ümberehitusprojekti koostamiseks (tl 101, 102), kuna nimetatud tõendid ei ole esitatud tähtaegselt, kostja ei ole taotlenud tõendite esitamise tähtaja ennistamist, hinnapakkumistel puuduvad osaühingu rekvisiidid ning üks neist on vene keelne. Kokku mõistab kohus kostjatelt hageja kasuks välja 53 006 krooni. Kuigi 28.09.2005 on müüjaks märgitud xxx ning müüja abikaasaks xxx, on perekonnaseaduse § 14 kohaselt tegemist abikaasade ühisvaraga ning kohus mõistab nimetatud summa kostjatelt välja solidaarselt. Kinnistu üleandmise kohustus oli mõlemal abikaasal ning VÕS § 65 lg 4 kohaselt on tegemist solidaarvõlgnikega. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 53 306 krooni, kohus mõistab hageja kasuks välja 53 006 krooni. Kuna kohus mõistab kostjatelt välja iga hageja poolt nimetatud üksiku kulutuse, tuleneb lõppsummade erinevus arvutusveast. Kohus on sisuliselt hagi rahuldanud ning menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1; 165 lg 3 alusel solidaarselt kostjate kanda. Hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid. Gerty Pau Kohtunik 5