2-06-15170/1

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Meelis Eerik Otsuse avalikult teatavaks

1. november 2006.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-06-15170 Tsiviilasi OÜ O (registrikood XXX, asukoht XXX) hagi OÜ A(registrikood XXX, asukoht XXX) vastu 153 177,38 krooni saamiseks Kohtuistungi toimumise aeg
2. november 2006.a Kohtuistungil osalenud Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn isikud RESOLUTSIOON
3. Hagi rahuldada.
4. Välja mõista OÜ-lt A 153 177,38 krooni OÜ O kasuks. Kohtukulude jaotus
5. Jätta kohtukulud OÜ A kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja hageja nõue 29.12.1997 sõlmisid VL rendileandjana ja kostja retnikuna mitteeluruumi rendilepingu XXX esimesel korrusel asuva mitteeluruumi kasutamiseks. Tallinna Linnakohtu 10.02.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/21-1739/99 lõpetati rendileping ennetähtaegselt. Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2003 otsusega jäeti Tallinna Linnakohtu otsus lõppjäreldustes muutmata, arvestades põhjenduste osas ka Tallinna Ringkonnakohtu otsuses märgitut. 17.04.2002 sõlmisid XXX kaasomanikud lepingu, millega määrasid kindlaks elamus paiknevate ruumide reaalosade suuruse koos sellele vastavate mõtteliste osadega ning rendiobjekti omanikuks sai hageja. Kostja keeldus ruume vabastamast. 1 Kostja vabastas ruumid 29.03.2003 kui jõustus ruumide vabastamiseks kohustav kohtuotsus. VL loovutas rendilepingust tulenevad nõuded hagejale. Kostja hoiustas notari deposiitkontol rendimaksed summas 10 500 krooni kuus alates juulist 2003.a. Hageja leiab, et ruumide turuhind oli kostja poolt makstust suurem: 2003a 10 620 krooni kuus, 2004.a. 13 275 krooni kuus, 2005a.a 15 930 krooni kuus ja 2006.a. 18 437,50 krooni kuus. Hageja nõuab kostjalt 2003.a. juuli kuni detsember täiendavalt 120 krooni kuus (kokku perioodi eest 720 krooni), 2004.a. eest 2775 krooni kuus (kokku perioodi eest 33 300 krooni), 2005.a. eest 5 430 krooni kuus (kokku perioodi eest 65 160 krooni). Jaanuaris 2006.a. tasus kostja hagejale 10 500 krooni ja kuni ruumide vabastamiseni 29.03.2006 makseid rohkem ei toimunud. 2006.a. eest palub hageja kostjalt välja mõista kokku 43 622,98 krooni. Lisaks eeltoodule võlgneb kostja hagejale kokku 10 374,40 krooni. Kogumis võlgneb kostja hagejale 153 177,38 krooni tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 või
6. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastus Kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnistanud. Kostja leiab, et üürileping lõppes 22.03.
7. Nimelt toimus VL ja Tallinna linna vahel vaidlus, kes on lepingu objekti omanik. Seetõttu deponeeris kostja üüri notari juures ning teavitas sellest Tallinna linna. Tallinna linn lubas kostjal ruume kasutada. VL ja Tallinna linna vaheline vaidlus lõppes kokkuleppega, millega Tallinna linn tunnistas VL omandiõigust vaidlusalusele ruumile. Kokkuleppe aluseks oleva Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 2281-k vaidlustas kostja halduskohtus, kuid kohus keeldus kostja kaebust menetlusse võtmast kuna leidis, et tegemist ei ole haldusaktiga. VL esitas kostja astu hagi üüritud asja tagastamise nõudes, mille Tallinna Linnakohus rahuldas ning Tallinna Ringkonnakohus jättis selle otsuse muutmata. Riigikohus ei võtnud kassatsioonkaebust 22.03.2006 menetlusse. Seetõttu lõppes pooltevaheline vaidlus üürilepingu üle alles 22.03.
8. Kostja leiab, et hageja poolt esiletoodud üüri turuhind on ülepaisutatud. Ruumid vajasid remonti juba 1997.a-l, rendileandja ei teinud kordagi ruumides remonti. KOÜ ekspertarvamuse kohaselt toimus ruumide ülevaatus 13.04.
9. Arusaamatu on ka väide, et kostja võlgneb kommunaalteenuste eest. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Kohtuistungil tunnistas kostja hagi summas 31 374,40 krooni, millest 10 374,40 krooni moodustas võlgnevus kommunaalteenuste eest ning 21 000 krooni viimase kahe kuu lepingujärgse üüri eest. Kohtu põhjendused Poolte vahel puudub vaidlus selles, et VL ja kostja sõlmisid 29.12.1997 mitteeluruumi rendilepingu XXX mitteeluruumi rentimiseks (t lk 10-16), nimetatud ruum kuulub käesoleval hetkel hagejale (t lk 41-57) ning hageja on õigustatud nõudma rendilepingust tulenevat võlgnevust (t lk 60), samuti puudub vaidlus selles, et ruumid vabastati kostja poolt 29.03.2006 (t lk 58-59). Kohus loeb need asjaolud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 järgi tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus selles, millal rendileping lõppes. Rendilepingu lõppemist on pooled kohtus vaielnud ning kohus on oma otsuse teinud. Tallinna Linnakohtu 10.02.2003 otsusega lõpetati ennetähtaegselt viidatud rendileping (t lk 17-27). Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2003 otsusega jäeti Tallinna Linnakohtu otsus lõppjäreldustes 2 muutmata (t lk 28-40). Tallinna Ringkonnakohtu otsus jõustus 10.06.
10. Seega on poolte vahel antud küsimuses jõustunud kohtulahend juba 10.06.
11. Seetõttu ei ole kostja väide pooltevahelise vaidluse jätkumisest rendilepingu suhtes kuni 22.03.2006 asjakohane. Kostja arvamus, kes on rendilepingu objekti omanikuks, ei mõjuta iseenesest rendilepingu kehtivust poolte vahel ega seega ka lõppemise aega. Seda ei tee ka fakt, et kostja vastu oli esitatud hagi ruumide vabastamiseks. Kohus nõustub hageja seisukohaga, mille kohaselt tuleb rendileping lugeda lõppenuks 10.06.
12. Vastavalt VÕS § 335 kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Seega on hagejal õigus valida, kas ta soovib kostjalt pärast lepingu lõppemist kuni ruumide tagastamiseni lepingus kokkulepitud üüri või turuhinda. Hageja soovib kostjalt turuhinda ning on turuhinna tõendamiseks esitanud K ekspertarvamuse nr 1262/046 (t lk 61), mida kohus käsitleb dokumentaalse tõendina. Kostja leiab, et hageja poolt toodud hind on ülepaisutatud ning on selle kinnitusena esitanud artikli Äripäev Onlines (t lk 9596), mis vastab dokumentaalse tõendile esitatavatele nõuetele TsMS § 272 lg 1 järgi. Kohus arvestab hageja poolt esitatud tõendit kuna see on täpsem ja puudutab konkreetset mitteeluruumi. Kostja poolt esitatud tõend aga käsitleb kaubanduspindu, sh väljaspool vanalinna olevaid kaubanduspindu, tervikuna ning on seetõttu liiga üldine kindlaks määramaks konkreetse objekti turuhinda. Kostja väited remondi tegemisest vaidlusaluses mitteeluruumis ei muuda kohtu järeldust kuna puutumust ei oma ruumide seisukord rendilepingu sõlmimisel 1997.a-l, kostja pole ka esile toonud asjaolusid, et ta oleks oluliselt parendanud ruume alates 10.06.2003 (turuhinna arvestamise algus), millega oleks kaasnenud turuhinna oluline kasv ning millega hageja poolt esitatud ekspertarvamuses ei ole arvestatud. Seetõttu lähtub kohus turuhinna määramisel hageja poolt esitatud tõendist. Kostja on deponeerinud Tallinna notar MO juures rendi 10 500 krooni alates juuli 2003.a. kuni jaanuar 2006.a. (t lk 62-67, 85-89). Kostja on nõus, et kahe viimase kuu üür summas 21 000 krooni on tasumata ja on nõus selle tasuma. Seetõttu on hageja õigustatud saama kostjalt täiendavalt saama juuli kuni detsember 2003.a. eest 720 krooni, 2004.a. eest 33 300 krooni, 2005.a. eest 65 160 krooni, 2006.a. eest 43 622,98 krooni. Kostja tunnistab võlgnevust kommunaalteenuste eest summas 10 374,40 krooni. Kostja hageja arvutusi ei vaidlustanud. Kogumis võlgneb kostja hagejale 153 177,38 krooni (t lk 68). Seega kuulub hagi rahuldamisele ning kostjalt tuleb välja mõista 153 177,38 krooni. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas otsuses määrab kohus menetluskulude jaotuse tuginedes TsMS §
13. Käesoleva menetluse kulud jäävad kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. 3 Meelis Eerik kohtunik 4