Korteriühistu üldkoosolekul, mis toimus 13.06.2001, otsustati kinnitada juhatuse ettepanek kehtestada korteriomanikelt üldehitustööde lõpetamiseks kogutavaks summaks 1 500 krooni m2 kohta. Raha tasumine pidi toimuma 13.06.2001 koosolekust arvates kolme nädala jooksul 50 % ja ülejäänud 50 % järgneva kuue nädala jooksul, arvates 13.06.2001 koosolekust. Raha kogumine oli vajalik hädavajalike ehitustööde tegemiseks, mis on teostatud. Kostjale kuuluva korteri kohta arvestati 136 950 krooni, mille kohta esitati arved. Kostja ei ole nimetatud summat korteriühistule tasunud. Kostja ei ole alates 2000. aasta detsembrikuust hagejale maksnud tema poolt maksmisele kuuluvaid elamu jooksva majandamise kulusid ega kommunaalteenuste eest. Korteriühistu aastakava kinnitati 14.02.2001 toimunud üldkoosolekul, nende kulude kohta on kostjale esitatud 12 arvet kokku 18 948,40 krooni eest. Vastavalt
lg-le 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. 15.01.2002 seisuga võlgneb kostja hagejale põhivõlalt sellest protsendimäärast lähtudes arvutatud viivistena kokku 19 649,35 krooni. Kostja ei ole vastanud hageja ega x halduri korduvatele vastavasisulitele pöördumistele. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 175 547,75 krooni korteriühistu UEXKÜLLI MAJA kasuks. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et hagi on pahatahtlik ja esitatud eesmärgiga tekitada kostjale kahju. Nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna nõude esitamisele eelnevalt ei ole püütudki kaasata kostjat ühistu otsuste vastuvõtmisele. Kostjale ei ole esitatud ühtki arvet ning ei ole arvestatud varasemaid kokkuleppeid. Kõik arved ja teated, mis sisaldasid endas kostjale seoses x omamisega kaasnevaid kohustusi ja informatsiooni, saadeti väidetavalt aadressile x, mis kuulub R. Kle. Kostja on seisukohal, et arvete ja teadete saatmine võõrale aadressile ei olnud juhuslik, vaid oli suunatud kostjale kahju tekitamisele, hagejal oli teada kostja aadress Austraalias. Kostjale ei tagatud võimalust osaleda korteriühistu üldkoosolekutel ega teavitatud koosoleku tulemustest. 13.06.2001 toimus Tallinnas Tõnismägi 2 asuva Rahvusraamatukogu seminarisaalis korteriühistu üldkoosolek nr 3. Korteriühistu põhikirja p 6 kohaselt tulnuks koosolekust, mis viiakse läbi mujal kui x, teavitada korteriühistu liiget allkirja vastu või registreeritud posti teel korteriühistu juhatusele kirjalikult teatatud aadressil või korteriomandi aadressil. Kostjat eelnimetud viisil 13.06.2001 koosolekule ei kutsutud, koosoleku otsusest, millega pandi talle suured varalised kohustused, informeerimata jätmine on ebaseaduslik. Juhul kui hageja oleks kostjale koostatud arved ja 2
) § 2 lg 1, et korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tulenevalt tuleb igal korteriomanikul arvestada korteriomanike ühiste huvidega, vastavate maksete korrapärane tasumine võimaldab korraldada maja valitsemist ja tagab ühistu majandamise. Vaidlus puudub asjaolu üle, et alates 21.09.1999 haldab elamut X korteriühistu UEXKÜLLI MAJA. Korteriühistul on õigus korteriomanikult nõuda kindlaksmääratud maksete ja vahendatud teenuste eest tasumist tulenevalt korteriühistuseadusest ning ühistu põhikirjast. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg-le 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Asjaõigusseaduse sätteid kohaldatakse korteriomanike suhtes niivõrd, kui korteriomandiseadusest ei tulene teisiti. 01.07.2001 jõustus korteriomandiseadus (KOS), mille § 8 lg 1 kohaselt, kui korteriomanikud 3
lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud,
lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Seega laieneb eelnimetatud kohustus ka kostjale kui korteriühistu liikmele.
lg 2 kohaselt lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Nimetatu on kajastatud hageja põhikirja punktis 7. Korteriühistu 14.02.2001 üldkoosoleku nr 2 protokollist nähtub, et toimus kommunaalkulude jaotuspõhimõtete arutelu ja kinnitamine, lisa 3 kohaselt otsustati, et üldpindade kulu (küte, vesi, elekter) jaotatakse sõltumatult korterite ehitusjärgust ning muid kulusid hakkavad korteriomanikud tasuma vastavalt korterite tegelikule valmimisele. Kostjale on arvestatud kommunaalkulude võlgnevus summas 18 948,40 krooni. Arvetest (tlk 38–49) nähtub, et võlgnevuseks on arvestatud haldustasu tariifiga 2,480 kr/m2, heakorra tasu 3,420 kr/m2, maamaks 0,880 kr/m2, kindlustus 0,240 kr/m2, osakapital 3,340 kr/m2, tehnohooldus 0,750 kr/m2, üldkulude fond 0,150 kr/m2, avariifond 0,750 kr/m2, sihtkapitali kriisifond 50 000 krooni. Arves nr 20410044 on välja toodud üldpindade küte tariifiga 145160 kr ja hilisemates arvetes prügivedu. Nimetatud arved ei kajasta korteriomaniku enda tarbitud kulutusi, esile toodud kululiigid näitavad vaid üldkulutusi. Seega ei saa põhjendatuks pidada kostja seisukohta, nagu lasuks hagejal kohustus tõendada, et ta on osutanud kostjale kommunaalteenuseid ning kandnud kostja eluruumiga seonduvalt majanduskulusid hagetavas summas. Majandustegevuse aastakavas on viidatud, et korteriühistu poolt väljastavatel arvetel esinevad artiklid ja arvestuspõhimõtted on toodud aastakava (tlk 191, 192) lisas D ning seletuskirjas on lahti kirjutatud arve koostamise alused. Kostja ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike (maamaksu, prügivedu jne), mis on seotud kogu elamu valitsemisega. Asjaolu, et kostja vaidlusaluses korteris ei elanud ja kommunaalteenuseid ei tarbinud, ei oma tähtsust, sest arvetel märgitud kulud ja hagetavad maksed ei ole seotud talle vahendatud teenustega. Teatest 14.02.2001 toimuva korralise koosoleku kohta ning selle lisast nähtub, et arutelu toimus ka elamu ehitustööde käigus tehtud ning makstud/maksmata kulutuste osas 4
lg 2 mõttes remondifondi kogutavaks summaks, mille tasumine on kostjale kohustuslik. Kohus ei pidanud põhjendatuks kostja seisukohta, et hagejal lasub kohustus tõendada ehitise remontimisel reaalselt hagetavas ulatuses näidatud kulutusi, kõige sellega on kostjal kui korteriomanikul õigus tutvuda kooskõlas
§-s 15 tooduga. Hageja tõendamiskoormus seisneb kohustuses tõendada, et sissenõutavatel maksetel on seaduslik alus, maksete mittelaekumisel ei osutugi elamu majandamine (remont) võimalikuks. Maksekohustus tuleneb üldkoosoleku otsusest, millega mittenõustumisel on korteriühistu liikmel õigus seda nii sisuliselt kui vorminõuete rikkumise tõttu vaidlustada.
lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab: 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. (29.11.2001 jõustunud redaktsioon.) Korteriühistu UEXKÜLLI MAJA majandustegevuse aastakava arutelu ja kinnitamine toimus 14.02.2001 üldkoosolekul, hageja on esitanud ka kohtule majandustegevuse aastakava perioodil 01.01.2001–31.12.2001. Põhikirjast tuleneb kostja õigus tutvuda majandustegevuse aastakavaga, eelmise aasta aruandega, bilansiga ja revidendi arvamusega.
lg-s 1 on sätestatud majandamiskulud, milleks korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu.
lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. (29.11.2000 jõustunud redaktsioon.) 5
lg 1 järgi korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. Hageja põhikirja kohaselt on üldkoosoleku pädevuses sisseastumismaksu ja osamaksu ning tasumise tähtaja kindlaksmääramine ühistu liikmetele, koosolekul on korteriomanikud otsustanud need maksed kindlaks määrata. Korteriühistu kui mittetulundusühistu võib
Korteriühistu vara tekib tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest. Arvestades kehtivaid hageja üldkoosoleku otsuseid, on arvetel toodud maksed määratletud korteriomanike huvide ja korteriühistuseaduse sätete kohaselt elamu majandamiseks. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et võlgnevuse täpne suurus ei ole selge. Hagetava võlgnevuse loeb kohus eeltoodud põhjendustel tõendatuks ning see tuleb kostjalt välja mõista. Vastavalt
lg-le 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. 15.01.2002 seisuga võlgneb kostja hagejale põhivõlalt sellest protsendimäärast lähtudes arvutatud viivistena kokku 19 649,35 krooni. Kohus ei lugenud põhjendatuks hageja poolt arvestatud viivisenõuet. Majandustegevuse aastakava seletuskirjast nähtub, et arved väljastatakse korteriomanikele hiljemalt kuu
§-dega 16 ja 17. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise hagi on tuvastushagi, mille isik võib esitada õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on õiguslik huvi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamise kohta. 6
) § 151 lg 2 tähenduses. Kohus jättis tähelepanuta vastuvõetud otsuse teksti ning kostja vastuväited selles, et hageja poolt vastuvõetud otsus ei saanud olla siduv, kuna otsuse vastuvõtmise ajal ning kuni korteriomandite moodustamiseni 16.10.2001 puudus hagejal pädevus tegutseda korteriühistuna. Korteriühistul ei olnud liikmeid, sest korteriühistu liikmeteks saavad
lg-st 1 tulenevalt olla ainult korteriomandite (ehitise reaalosa koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kaasomandist) omanikud korteriomandiseaduse mõttes. Kuni korteriomandite moodustamiseni võis hageja Tallinnas X asuvat elamut hallata üksnes osas, mis puudutas seltsingulepingu pooli. Maakohus rikkus kostjalt remondikulude väljamõistmisel oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 1, § 438 lg 1, § 442 lg 8), kuna jättis hindamata kostja poolt esiletoodud tõendid (korteriühistu 13.06.2001 üldkoosoleku otsuse punkti 4.1 ning ühistu põhikirja punkti 3) ning jättis vastamata kostja selgitustele üldkoosoleku otsuse punkti 4.1 täpse sõnastuse osas. Apellandi arvates kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigusnormi, leides, et korteriühistu pädevus võtta vastu otsuseid tekib registrisse kandmisest, mitte korteriomandite moodustamisest. Sellega eksis kohus
lg 1 vastu ning ei andnud õiguslikku hinnangut
imusele, kas korteriühistu üldkoosoleku otsusena vormistatud 13.06.2001 otsus võis materiaalõiguslikult mitte osutuda otsuseks korteriühistuseaduse 7
Seetõttu ei saanud korteriühistu kostja suhtes vastu võtta siduvaid otsuseid ja kostjal puudus vajadus vaidlustada korteriühistu otsuseid. Enne 16.10.2001 vastuvõetud korteriühistu otsused, sealhulgas otsused majanduskava kinnitamise ja sihtotstarbeliste kulude määramise kohta, ei ole kostjale siduvad. Apellant leiab, et KÜ UEXKÜLLI MAJA 13.06.2001 üldkoosoleku otsuse punkt 4.1 ning hageja väide, et hagi esitamise ajaks oli remont Tallinnas X elamus lõppenud, asetasid hagejale remondikulude reaalse suuruse tõendamise koormuse. Hageja 13.06.2001 otsuse punktist 4.1 tuleneb vaieldamatult, et hagejal oli pärast remondi lõppu õigus endale jätta niipalju raha, kui kulus remondi teostamiseks, ning ülejäänud raha pidi korteriühistu korteriomanikele tagastama. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja esitas esimese astme kohtu menetluses remondikulutuste tõendamise nõude ning Harju Maakohus kohustas hagejat esitama tõendid hiljemalt 18.04.2005 (toimiku lk 180). Kuna hageja nõuet ei tõendanud, ei oleks tohtinud hagi rahuldada. Kostja juhtis kohtu tähelepanu asjaolule, et 13.06.2001 otsusega korteriomanikelt kogutavaks summaks kehtestatud 1 500 krooni m2 kohta teeb 2 791 m2 suuruse elamu kohta 4 186 500 krooni. See on vastuolus haginõude suurusega ja hageja esitatud 23.10.2001 ehituse töövõtulepingu hinnaga 3 450 528 krooni (koos käibemaksuga). Samuti ei tõenda ehituse töövõtuleping reaalsete kulutuste kandmist. Maakohus jättis kostja vastuväited tähelepanuta ja õigusliku hinnanguta. Maakohus ei hinnanud tõendeid remondi maksumuse kohta. Kostja vaidlustas maakohtu istungil selgesõnaliselt remondi teostamise hageja poolt väidetud ulatuses. Hageja seadusliku esindaja H. A Lauri seletused ei ole tsiviilkohtumenetluses tõendiks. Tunnistaja K. P andis kohtuistungil ütlusi, mille kohaselt 2001. a. käis remont ainult korterite sees ning maja oli väljastpoolt valmis ja oli olemas ka lift. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt tehti trepikoja remont mõni aasta hiljem, mistõttu ka see ei saa seonduda haginõudega. Harju Maakohus on eiranud tunnistaja ütlusi. Kostja oli esimese astme kohtumenetluses seisukohal, et täiendavad tööd olid seotud uute korterite väljaehitamisega ning remondikulud pidid kandma isikud, kellele ehitati uued korterid. Kostja jääb nimetatud seisukoha juurde ka apellatsioonimenetluses. Brian Reginald McMahon sõlmis kinnisvaraarenduse projektiga tegelnud kaasomanikuga OÜ Profigrupp ja Uus Maa AS-ga 27.05.1999 kokkuleppe selle kohta, et temale ei tulene uute eluruumide ehitamisest varalisi kohustusi ning sellel tingimusel annab ta nõusoleku X elamu ümberehitusprojektiks. Neil asjaoludel oli hea usu põhimõttega vastuolus uute omanike otsus, mis halvendas kostja õiguslikku olukorda. Apellant ei ole nõus maakohtuga, et antud kokkulepe ei oma asjas tähtsust. Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja väite, et 27.05.1999 kokkulepe sõlmiti üksnes uute korterite väljaehitamise eesmärgil ja korterite omandajad teadsid (nende ostu-müügilepingutes sisaldus vastav kokkulepe), et nemad peavad kandma korterite rajamise ja sellega seonduva renoveerimise kulud. Esimese astme kohus on kommunaal- ja majandamiskulude osas hagi rahuldanud põhjendusega, et kostja ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike, mis on seotud elamu majandamisega. Kohtu selline seisukoht ei ole kooskõlas Riigikohtu 22.11.2006 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06, mille kohaselt korteriühistu esitatud arve ei ole piisavaks 8
Hageja vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused KÜ UEXKÜLLI MAJA esitas vastuapellatsioonkaebuse Brian Reginald McMahoni apellatsioonkaebusele. Vastuapellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 15.02.2007 otsuse osas, millega jäeti rahuldamata KÜ UEXKÜLLI MAJA nõue 19 649,35 krooni viivise saamiseks, ning teha uus otsus, millega hagi täielikult rahuldada. Vastuapellatsioonkaebuse esitaja palub kohtukulud jätta vastaspoole kanda. Vastuapellatsioonkaebuse esitaja ei nõustu esimese astme kohtu seisukohaga, et hageja ei ole viivise summat tõendanud ega põhjendanud, mis hetkest alates on võlgnik viivituses. TsK § 191 lg 1 kohaselt leppetrahviks (trahviks, viiviseks) loetakse seaduse või lepinguga kindlaksmääratud rahasumma, mille võlgnik on kohustatud tasuma kreeditorile kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Viivise suurus (0,07 % maksmata jäänud summalt päevas) tuleneb
Hageja on esitanud nõuetekohase viivise arvestuse, millest nähtub nii viivise määr, võlgnevuse suurus kui ka tasumise tähtaeg. Arved, millest nähtub võlgnevuse suurus, asuvad toimiku lehekülgedel 38-
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.