Obsah (4)

§ 13§ 15§ 151§ 7

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 22. november 2007. a

) §-d 13 ja 151 ning § 7 lg. 4 ja korteriomandi seaduse (KOS) §-d 8 ja 13 kui erinormid. Hageja väited, et kostjale ei ole esitanud eelmise aasta aruandeid ega bilanssi tutvumiseks ega antud teavet, on vastuolus hageja selgitusega, mille kohaselt ei ole kostja pöördunud hageja poole mingi teabe saamiseks. Hageja tegi kostjale ettepaneku tutvuda ühistu ruumides raamatupidamise algdokumentidega, küll aga ei ilmunud kostja kokkulepitud ajal. Hageja on informeerinud kostjat ühistule hooldustasu tasumise kohustusest õigeaegselt.

§ 13lg.

4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

§ 15¹ lg.

1 kohaselt on majandamiskulud

tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu, samuti energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

§ 151lg.

2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks

tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks selle seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

§ 7lg.

4 kohaselt võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0, 07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KOS § 13 lg. 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Sama paragrahvi lg. 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama lõikes 1 nimetatud suuruses ja lg. 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. KOS § 8 lg. 3 kohaselt, kui KOS-i või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Enne

1. jaanuari
2. a kehtinud TsMS § 60 lg. 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 60 lg. 1 ja § 52 p. 2 alusel kuulub kostjalt hageja kasuks 4 väljamõistmisele riigilõiv 2100 krooni ja registrikaartide saamise kulu 115 krooni. Arvestades asja keerukust ja mahtu, kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele õigusabikulu 800 krooni. Põhjendatud on hageja nõue kostjalt sõidukulu 1038 krooni väljamõistmiseks. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskuludena 4053 krooni. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohtukulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Hagi on tõendamata ja vastustaja arvestused valed. Maakohus on asunud väärale seisukohale, et apellant peaks tõendama hagi ja taotlema selleks raamatupidamislikku ekspertiisi, kuivõrd vastustaja raamatupidamise algdokumente ega aastaaruandeid ei esitanud. Apellant ei oleks keeldunud arvete maksmisest, kui need oleksid tõendatud. Kohus on lugenud hagi tõendatuks üksnes lihtkirjalike tabelikujuliste võlaarvestuste alusel. Arvestuste õigsust ja vastavust omakulutuste suurusele ei ole vastustaja tõendanud. Aastaaruannetega ja bilanssidega tutvumiseks on apellant vastustaja juhatuse poole pöördunud, kuigi vastustaja seda ei tunnista. Vaid raamatupidamise algdokumendid, aastaaruanded ja bilansid kogumis saaksid olla usutavaks tõendiks vastustaja omakulutuste tegeliku suuruse kohta. Ei eelmistele korteriomanikele ega apellandile ole nimetatud dokumente tutvustatud, millega on eiratud MTÜS §-st 36 ja § 28 lõikest 5 ning

§-st 15 tulenevat korteriühistu juhatuse kohustust. Nõue on esitatud perioodi kohta

1. a. märtsist kuni
2. a. oktoobrini, kuid kohtule on esitatud vaid
3. juuni
4. a. ja
5. juuni
6. a. korteriühistu üldkoosoleku protokollid ning väljavõte
7. mai
8. a. protokollist. Esitamata on üldkoosoleku
9. a.,
10. a.,
11. a. otsused ja
12. a. üldkoosoleku täielik otsus. Seega ei ole kohus tõendite analüüsimisse süvenenud ja on otsuses selgitanud vaid seaduse üldnorme. Viivist ei ole arvestatud seaduse kohaselt. Korteriühistu saab arvestada majanduskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult kuni 0, 07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates, mitte aga 0, 1% nagu nähtub korteriühistu üldkoosoleku
13. juuni
14. a. protokollist. Kuivõrd vastustaja ei ole täitnud seadust nõudedokumentide tutvustamiseks korteriühistu liikmetele, siis on viivitus tulenenud korteriühistu juhatusest ning viivisenõue apellandi vastu on alusetu. Maakohus on jätnud tegemata elementaarsed arvestused. Kütte eest tuleb tasuda vastavalt soojamõõturi näidule, kuid kohtule ühtegi näitu ega arvestust esitatud ei ole. Samuti on esitamata vee- ja kanalisatsioonimõõturite näidud ning arvestus korterite kohta. Prügiveo eest tuli tasuda korteri elanike arvu järgi. Hagist ei nähtu, miks on
15. a. juulis ja augustis arvestatud katuse remondirahaks 100 krooni ja
16. a. juunis 200 krooni, kuigi üldkoosolek otsustas korjata igalt korterilt 50 krooni alates
17. juulist
18. a. kuni
19. juunini
20. a. Üldkoosoleku otsusest ega makseteatest ei nähtu, mille alusel otsustati koguda raha 150 krooni varikatuse tegemiseks. Ka ei nähtu üldkoosoleku protokollidest otsust korjata raha akende vahetuseks. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei pea vajalikuks neid korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Nõustuda ei saa apellandiga, nagu oleks maakohus teinud otsuse üksnes hageja koostatud võlaarvestuste alusel: lisaks nendele arvestustele, milles on koondatud kokku andmed kostja poolt tasumata maksete kohta, on 5 maakohus otsuse tegemisel arvestanud kostjale esitatud makseteateid (arveid) ja hageja üldkoosoleku otsuseid elamu majandamiseks sihtotstarbeliste maksete kehtestamise kohta. Esimese astme kohtu menetluses ei ole apellant esitanud ühtegi konkreetset vastuväidet temalt nõutavate maksete kohta vaatamata sellele, et makseteadetes on apellandilt igakuuliselt nõutavad summad kululiikide lõikes lahti kirjutatud, kusjuures igas makseteates esitatud andmetest lähtudes on võimalik mõista teenuse eest nõutava tasu tariife ja tasu arvestamise metoodikat. Mis puudutab apellatsioonimenetluses esitatud väiteid katuse remondi, varikatuse tegemise ja akende vahetuse kohta, siis on apellant neid asjaolusid esmakordselt nimetanud apellatsioonkaebuses, ilma et oleks põhistanud nende uute asjaolude esitamise lubatavust apellatsiooniastmes ning kooskõlas TsMS § 652 lõikega 4 jätab kolleegium need väited tähelepanuta. Lisaks makseteadete esitamisele on vastustaja esindajad kohtumenetluses üksikasjalikult selgitanud kogu majale osutatud kommunaalteenuste tasude korterite vahel jaotamise põhimõtteid. Vastustaja on kinnitanud, et apellandile on arved esitatud samadest tariifidest lähtudes, nagu kõigile teistele korteriühistu liikmetele esitatud arvedki, ja seda väidet ei ole apellant vaidlustanud. Korteriühistu juhatuse poolt MTÜS § 28 lõikes 5 ja §-s 36 ning

§-s 15 sätestatud kohustuste täitmine ei ole seostatav vaidlusaluse asjaga, mille sisuks on kostjalt ühistu majandamiseks vajalike maksete ja talle osutatud teenuste tasu väljamõistmine. Ükski seadusesäte ei kohusta ühistu juhatust esitama ühistu liikmele igakuuliselt koos jooksva kuu eest hooldus- ja kommunaalteenuste arve esitamisega ka dokumente kogu majale osutatud teenuste mahu ja maksumuse kohta, veel enam esitama talle bilanssi või majandusaasta aruannet. Vastustaja on kinnitanud, et apellant ei ole kordagi pöördunud korteriühistu juhatuse poole selleks, et teada saada talle esitatavate arvete aluseks olevaid andmeid ning tutvuda dokumentidega kogu majale osutatud teenuste kohta, kuigi ühistu juhatus oleks olnud valmis apellandile kõiki andmeid tutvustama. Apellandi väitel on ta sel eesmärgil juhatuse poole pöördunud, kuid apellant ei ole ei esimese astme kohtu menetluses ega ka apellatsioonimenetluses nimetanud ühtegi konkreetset juhtu, mil niisugune pöördumine oleks aset leidnud. Samuti ei ole apellant konkretiseerinud, milliseid andmeid ta väidetavalt nõudis. Kolleegium leiab, et apellandi üld- ja paljasõnaline väide niisuguse pöördumise kohta ei ole usutav. Vaidlust ei ole selle üle, et ajavahemikul

1. a. märtsist kuni
2. a.
3. oktoobrini ei ole apellant korteriühistule teinud ühtegi makset. Sealhulgas ei ole apellant maksnud isegi hooldus- ja remonditasu, mille määrad (kummalgi otstarbel 2 krooni kuus korteri ruutmeetri pealt) on kehtestatud hageja üldkoosoleku otsusega ja mille kuutasu väljaarvestamine oleks apellandil olnud võimalik ilma igasuguste täiendavate andmeteta. Oma sellist käitumist ei ole apellant mõistetavalt selgitanud. Kolleegium leiab, et apellandi põhjendused temalt nõutava tasu maksmata jätmiseks on otsitud ega järgi TsÜS § 138 lõikes 1 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuse täitmisel tuleb toimida heas usus. Kaebus ei ole põhjendatud ka viivist puudutavas osas. Ebaõige on väide, nagu nõuaks vastustaja apellandilt viivist 0, 1% maksmata summast päevas, sest tegelik arvestus on tehtud 0, 05% suuruse määraga. Apellant ei ole esile toonud mingeid asjaolusid, mis võimaldaksid väita, nagu oleks tema poolt ühistule hooldus- ja kommunaalteenuste tasu maksmata jätmine põhjustatud ühistu käitumisest. Kuna kostja apellatsioonkaebus on põhjendamatu, siis jääb kostja apellatsioonimenetluse kohtukulu tema enda kanda. Margo Klaar Iko Nõmm Malle Seppik