KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 22. oktoober 2007 Tartu Tsiviilasja number 2-06-2555

itaja ja kaebuse liik Leida Telviku apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 2. oktoober 2007 Menetlusosalised ja nende Apellant (kostja): Leida Telvik,

indajad v.adv Anne Tammer ja EHA Popandopulo

indajad RESOLUTSIOON asja võla Vastustaja (hageja): Nilla Pihelgas,

indaja v.adv Kaljo Kuusmaa Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu

1. aprilli 2007 otsus muutmata. Välja mõista Leida Telvikult riigituludesse 750 (seitsesada viiskümmend) krooni riigilõivu katteks. Ülejäänud osas jätta Leida Telviku apellatsiooniastmes kantud menetluskulud riigi kanda. Leida Telvik võib kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks temalt riigituludesse riigilõivu katteks väljamõistetud 750 Edasikaebamise kord krooni tasuda Rahandusministeeriumi arvele nr 10220034796011 SEB Ühispangas või Rahandusministeeriumi arvele nr 221023778606 Hansapangas (viitenumber 2900078567), märkides tsiviilasja numbri 2-06-
2. Otsuse peale võib

itada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid tEHA ning avaldusi ja taotlusi

itada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1. Hageja

itas maakohtule hagi kostjalt asja väljanõudmiseks ja võla 14 359 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt tagastati hagejale Tartu linnas EHA 39 asuv majavaldus 13.09.

1. Tegemist oli õigusvastaselt võõrandatud varaga. Maja tagastamise ajal elas EHA 39 korteris 3 üürnikuna kostja Leida Telvik. Kostja üürileping lõppes 12.09.2006, s.o 13 aasta möödumisel eluruumi tagastamisest. 12.05.2006 teatas hageja kostjale, et üürilepingut tähtaja möödumisel ei pikendata ega uuendata. 06.09.2006 saatis hageja kostjale veel ühe meeldetuletuse, et 12.09.2006 tuleb eluruum vabastada ja hagejale üle anda. Kostja eluruumi vabastanud ei ole. Hageja palub kostja valdusest eluruum välja mõista, sest alates 12.09.2006 puudub kostjal eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Hageja on
2. a suurendanud üürimäära 10-lt kr/m2 eest 15 kroonini 1 m2 eest. Kostja üürimäära tõstmist ei vaidlustanud, kuid jätkas üüri tasumist endises suuruses. Kostja kasutuses on 54 m2 pinda, kostja võlg hageja ees alates 2002.a septembrist kuni hagi

itamiseni kohtusse on 14 359 krooni. Hageja palub ka üürivõlg kostjalt välja mõista.

1. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt pikendasid pooled üürilepingut kuni 01.07.2002 ning kostja jätkas eluruumi kasutamist pärast üürilepingu tähtaja saabumist. Seetõttu on üürileping pikenenud järgmiseks viieks aastaks, s.o kuni 01.07.
2. Ta ei kasuta eluruumi ebaseaduslikult ning tema väljatõstmiseks puudub alus. Üüri tõstmine ei olnud põhjendatud, mistõttu kostja keeldus suurema üüri maksmisest. Puudub poolte kokkulepe suurema üüri maksmiseks. MAAKOHTU LAHEND
3. Tartu Maakohus jättis 20.04.2007 otsusega rahuldamata Nilla Pihelgase hagi Leida Telviku vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning rahuldas Nilla Pihelgase hagi Leida Telviku vastu üürivõla väljamõistmiseks osaliselt ja mõistis Leida Telvikult välja Nilla Pihelgase kasuks üürivõla katteks 9178 krooni. Otsuse kohaselt tuleb jätta rahuldamata hagi eluruumi väljanõudmiseks kostja valdusest, sest üürilepingu tähtaeg ei ole saabunud, erakorralist ülesütlemist ei ole toimunud. Üürileping kehtib kuni 01.07.
4. 2 Hageja sai õigusvastaselt võõrandatud vara omanikuks 13.09.
5. Pooled sõlmisid 01.10.1993 üürilepingu. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisti. Käesolevas vaidluses on pooled leppinud kokku teisiti: üürileping kehtib kuni 01.07.
6. Edasi on pooled kokku leppinud, et üürileping on pikendatud kuni 01.07.
7. Kohus ei nõustunud hageja

indaja seisukohaga, et tegemist on tühiste kokkulepetega, sest seaduses on sätestatud teisiti. Seadus lubas pooltel sõlmida teistsuguseid kokkuleppeid, reguleerides ainult olukorda, kus üürnik ja üürileandja kokkuleppele ei jõudnud. Pärast 01.07.2002 enam pooled kirjalikku kokkulepet ei vormistanud, mistõttu edasi reguleeris pooltevahelist üürisuhet seadus.

§ 32

lg 3 ja 4 kohaselt kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamisel loetakse üürileping pikenenuks

ialgses lepingus näidatud tähtajaks. Käesolevat paragrahvi kohaldatakse ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, seadusest tulenevalt pikenes poolte vahel kuni 01.07.2002 sõlmitud üürileping veel viieks aastaks, s.o lepingus seni kokku lepitud tähtajaks. Üürilepingu kehtivuse tähtaega ei arvestata enam elamu tagastamisest, vaid üürilepingus kokkulepitud tähtaegadest. Üüri suurendamise teatis on koostatud 05.06.2002 ja L. Telviku poolt vastu võetud 28.06.2002.

§ 37

lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult kulud üürilepingu

emeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ning kasum.

§ 37

lg 4 kohaselt võis üürileandja nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 31.10.2003 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-117-03 on andnud selgituse, mille kohaselt „Kolleegium mõistab

§ 37

lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab.“ Selliste kulutuste üüri sisse arvestamiseks ei ole vajalik poolte eelnev kokkulepe. Hageja on arvestanud maja ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide hoolduse ning remonttööde katteks erinevaid summasid, näiteks septembris 2002 – 6.25 krooni/m2 kohta; novembris 2002 – 7.10 krooni/m2 kohta; oktoobris 2003 – 10.58 krooni/m2 kohta. Hageja on

itanud tõendid toimunud remonditööde kohta, mida kostja vaidlustanud ei ole: 03.06.2002 elektritööde OÜ Oom Elekter poolt 18 054 krooni ulatuses; 10.11.2002 OÜ Levar arve kuuride lammutamise kohta summas 1000 krooni; OÜ Reidre Ehitus arved 08.09.2003 summas 67 177.40 krooni EHA 39 elamu akende ja uste renoveerimise eest; 01.10.2003 summas 55 528.40 krooni remonditööde eest; 29.07.2003 summas 782 krooni keldriseinte ja trepi paranduse eest; 14.07.2003 summas 1899.80 värava, korstna ja varikatuse remondi eest; 01.10.2004 summas 2419 krooni tulemüüri korrastamise eest ning 06.08.2003 summas 72 249 krooni fassaadi renoveerimise eest. Hageja tellitud remonditööd olid vajalikud selleks, et viia elamu seisundisse, mis vastab selles piirkonnas tavalisele seisundile. Kindlasti olid hädavajalikud elektritööd ja tulemüüri remont juba ohutuse tagamise mõttes üürnikele ning vara säilimise tagamiseks vara omaniku jaoks. Lisaks on tehtud vara säilimiseks vajalikke remonditöid: keldriseinte ja trepi parandus, värava, korstna ja varikatuse remont, fassaadi renoveerimine jne. Asjas ei oma tähtsust see, kas kostja 3 kasutab verandat, mida samuti remonditi, või mitte. Majale remondi tegemine ei pea toimuma kostja eluruumi osas, vaid peab olema suunatud kogu elamu säilitamisele. Arvestades tehtud remonditööde mahtu, oli üüri tõstmine põhjendatud. Kostja on jätnud tasumata iga kuu 300 krooni, s.o suurendatud üüri määra. Hageja on

itanud nõude üürivõla väljamõistmiseks alates septembrist 2002. Kostja

indaja on

itanud aegumise vastuväite vanema kui 3-aastase võla osas, samuti üüripinna suuruse osas, leides, et kostja peab maksma üüri mitte 54 m2 eest, vaid 51 m2 eest. Hageja on vastuväited nii aegumise kui üüritava pinna suuruse osas õigeks võtnud. 15.03.2007

itatud hagiavalduse täienduses on hageja teinud ümberarvestused ning selle tulemusena on vähendanud üürivõla nõuet 9 178 kroonini. Hageja on arvestanud kuuri ja keldri pinna koefitsiendiga 0,5 ning on võtnud proportsionaalse osa mitme üürniku poolt kasutatavatest ruumidest (09.09.2002 kiri üüripinna arvestuse kohta,

itatud kohtule kostja poolt), saades tulemuseks 55,86 m2. Üüri on arvutatud

ialgu 54 m2 suuruse pinna eest. Kohtumenetluse käigus on hageja oma nõuet vähendanud kostja poolt taotletud suuruseni. Kohus oli seisukohal, et hageja nõue tugineb üürilepingus kokkulepitud üürileantava pinna suurusele ja kostja poolt kuni 04.04.2007 tunnistatud üüritud ruutmeetrite arvule. Hageja on nõudnud 810 krooni suurust üüri, 51 m2 eest oli tal õigus nõuda (15EHA51) 765 krooni suurust üüri. Kostja on tasunud 510 krooni kuus üüri katteks. Kostja võlg alates 15.09.2003 kuni 15.09.2006 on arvestuslikult (36EHA255) 9180 krooni. Arvestades kostja tegelikku tasumist hageja arvutuste kohaselt on võlg 9178 krooni. Viimatinimetatud summa tuleb kostjalt üürivõla katteks perioodi eest 15.09.2003 kuni 15.09.2006 välja mõista. Kuigi üüri tõstmisest teatamine toimus elamuseaduse ajal, on tegemist kestvuslepinguga, seega tugineda saab ka võlaõigusseaduses sätestatule. VÕS § 301 lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. 765 krooni suurune üür kahe toa, ühisköögi ja kuivkäimla kasutamise võimalusega eluruumi eest ei ole käesoleval ajal Tartu linnas ülemäärane, sest see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. L. Telvik taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu
2. aprilli 2007 otsuse tühistamist osas, millega rahuldati Nilla Pihelgase hagi Leida Telviku vastu ja mõisteti Leida Telvikult Nilla Pihelgase kasuks välja üürivõlg 9178 krooni ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Nilla Pihelgase hagi Leida Telviku vastu rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg 8 nõudeid. Kohus on jätnud üüri tõstmise asjaolud kontrollimata ning olulised tõendid tähelepanuta. Üüri tõstmist kümne kroonini ruutmeetri eest põhjendas hageja muu hulgas elektrisüsteemi uuendamise vajadusega. Hageja planeeris 15.11.2000, 05.06.2002 ja 12.07.1002 kirjade kohaselt elektritöödeks kulutada 61 774 krooni. Tegelikult kulutas hageja selleks 39 930 krooni. Ebaõigesti on võetud arvesse 03.06.2002 OÜ Oom Elekter arve nr 47 summas 18 054.00 krooni. Kõik elektritööd on toimunud enne üüri suurendamist 15 kroonini ruutmeetri eest, mistõttu elektrisüsteemi remonti ei saa võtta aluseks viimasel üüri suurendamisel. Põhjendamatult on võetud arvesse 06.08.2003 OÜ Reidre Ehitus ehitustööde hinnapakkumise summas 72 249.00 krooni. Nimetatud kiri ei tõenda ehitustööde tegemist. Pealegi kajastuvad hinnapakkumises märgitud tööd hilisemates OÜ Reidre Ehitus arvetes. OÜ Reidre Ehitus 08.09.2003 arve nr 230023 summas 67 177.40 krooni ja 01.10.2003 arve nr 230029 summas 55 528.40 krooni tõendavad olulises osas võõra korteri osaks oleva veranda remonti, sh veranda akende ja uste vahetust, millega tõsteti kostja kasutuses mitteoleva korteri heakorda. Veranda 4 renoveerimine on konkreetse eluruumi osaks oleva ruumi parendamine, mitte aga hoone renoveerimine. Kostjat ei saa sundida tasuma eluruumi, mida ta ei kasuta, parendamiseks tehtud kulutuste eest. OÜ Levar 20.11.2002 arve nr 79 kuuride lammutamise kohta ei ole üüri sisse kuuluv kulu. Kostja ei kasuta kuuri. Kuuri lammutamise kulu ei ole käsitletav ei eluruumi hoolduse ega remondina (renoveerimisena). Samuti on jäetud arvestamata asjaolu, et Tartu linn hüvitas osaliselt hagejale renoveerimistööd. Tähelepanuta on jäetud, et hageja poolt nõutud üür sisaldab halduskulu. Halduskulu on kantseleikulu, sealhulgas üüriarvete postiga saatmise kulu. Halduskulu ei saa

§ 37lg 2 kohaselt arvestada üüri sisse.

Riigikohus on leidnud 29.11.2002 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-137-02, et õiglane ei tarvitse olla olukord, kus eluruumi renoveerimisega seotud kulutused soovitakse tagasi saada lühikese ajavahemiku jooksul. Riigikohus asus seisukohale, et remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul. Hageja teadis, et kostjaga sõlmitud üürileping lõpeb 2002. a. Elamu parendused tehakse aastakümneteks. Kostjalt elamu remondikulutuste hüvitamise nõue, arvestades üürilepingu lõppemise aega, on ebaõiglane. Remondi- ja renoveerimistöödeks on hageja planeerinud 15.11.2000, 12.07.2001 ja 05.06.2002 kirjade järgi kokku 111 100 krooni. Hageja on tõendanud elamule tehtud kulutusi summas 128 986.60 krooni, millest enamus ei ole käsitletav

§ 37

lg 2 järgi kostjaga sõlmitud üürilepingu

emega seotud kuluks. Üüriarvete kohaselt on hageja arvestanud remonttöödeks ruutmeetri kohta

1. a 7.10 krooni, alates 2003 10.58 krooni. Kuus peaks selle arvestuse kohaselt kostja tasuma 362.10 ja 539.58 krooni, aastas vastavalt 4345.20 ja 6474.96 krooni. Kuna hagejale kuuluva elamu eluruumide pind kokku on 489 m2, siis alates
2. a juulist pidi hageja elamu remondikuludeks saama vähemalt 20 831.40 (7,1 EHA 489 m2 EHA 6 kuud) krooni ja alates
3. a 62 083.44 (10.58 EHA 489 EHA 12) krooni. Seega pidi hageja nelja ja poole aasta jooksul (2003 – 2007 I poolaasta) saama remonttöödeks üürist raha vähemalt 279 375.48 krooni. Hageja ei ole selles ulatuses elamut remontinud ega remontida kavatsenud. Üüri tõstmist põhjendavate kirjade kohaselt on hageja planeerinud renoveerimiseks, v.a elektritööd ja hooldus- ning halduskulud, 111 100 krooni. Hagejale pidi üürist laekuma enam kui kaks korda rohkem raha kui ta planeeris remonttöödeks kulutada ning tegelikult kulutas. See asjaolu näitab, üüri tõstmine 01.07.2002 ei olnud põhjendatud. Kuni 01.07.2002 kehtinud

§ 375

lg 1 sätestas üürileandja õiguse suurendada eluruumi üüri kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt üüri suurendamise kohta peab üürileandja

itama üürnikule kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist.

§ 375

lg 3 kohaselt võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. 01.07.2000 suurendas hageja üüri viielt kroonilt kümnele kroonile ruutmeetri eest. 01.07.2002 suurendas hageja üüri viieteistkümne kroonini ruutmeetri eest. Kuna hageja viis üüri tegelike kulutustega kooskõlla juba 01.07.2000, siis pidanuks kohus kontrollima, lähtudes

§ 375

lg-st 3, kas üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest, s.o 01.07.2000 arvates muutunud. Hageja ei ole tõendanud, et üüri mõjutavad hinnad on 2000. a võrreldes muutunud. Hageja suurendas üüri 50%. Hageja ei ole tõendanud

§ 375lg 3 järgi üüri tõstmise aluse olemasolu.

Üüri mõjutavad hinnad ei ole ajavahemikus 2000 kuni 2002 muutunud. Kohus leidis, et hageja nõue tugineb üürilepingus kokkulepitud üürileantava pinna suurusele ja kostja poolt kuni 04.04.2007 tunnistatud üüritud ruutmeetrite arvule. Kohus on ebaõigesti aluseks võtnud eluruumi pindala 51 m2. 01.10.1993 sõlmitud üürilepingusse võeti andmed nõukogude ajal kehtinud üürilepingust. Kohtumenetluse käigus kostja mõõtis eluruumi üle. 5 Kostja kasutuses oleva eluruumi pindala on 48 m2: Vastavalt

§ 37lg-le 1 üür on tasu eluruumi kasutamise eest.

VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja kasutuses oleva eluruumi pindala on 48 m

1. Kostja on kohustatud tasuma üüri tema poolt kasutatava eluruumi tegeliku, mitte arvestusliku, pindala järgi.
2. N. Pihelgas vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on põhjendamata seisukoht, et maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Maakohus on otsuses kõiki tõendeid analüüsinud ja teinud nende alusel otsuse. Kostja ei

itanud omalt poolt ühtegi tõendit. Üüriga maksustatud eluruumi suuruse vaidlustamine on põhjendamatu. Kohtule on

itatud EHA 39 maja plaan, mille järgi apellandi kasutuses on 55,86 m2, mille hulka kuulub nn elamispind kui ka abiruumid. Kuna kostja oli kuni 04.04.2007 üüritava pinna suuruseks tunnistanud 51 m2 ja selle pealt üüri maksnud, siis vaidluse vältimiseks hageja võttis ka üüri arvestamise aluseks 51 m2 . Vastustaja on

itanud kohtule arvukalt dokumente, mis tõendavad elamu remondiks ja hooldustöödeks tehtud kulutusi. Apellant ei ole neid dokumentaalseid tõendeid vaidlustanud. Kohus on õigesti leidnud, et need tööd olid vajalikud, et viia elamu seisundisse, mis tagab selle säilimise. Ei oma tähtsust, kas need tööd on tehtud enne või pärast üüri tõstmist. Suurenenud kulutused olid tingitud ka teenuste kallinemisest, küttekollete hooldusest, kojamehe töötasust. Hageja poolt tõstetud üür ei ole mingil juhul ülemääraselt suur. Vastavalt VÕS § 301 lg-le 1 on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu. Lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kostja poolt kasutatav korter asub südalinnas, on normaalses olukorras, mistõttu 2-toalise köögiga korteri eest kostja poolt makstav üüri 510 krooni kuus on ilmselt väike ja mittevastav üüritavale eluruumile. Analoogsete eluruumide üüri turuhinnad algavad 3000 kroonist kuus. Hageja poolt tõstetud üüri suurus 765 krooni kuus on tagasihoidlik. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Vastavalt TsMS §-le 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras

imese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesoleval juhul vaidlustatakse maakohtu otsust osas, millega maakohus mõistis apellandilt vastustaja kasuks välja üürivõla 9178 krooni. Ringkonnakohus kontrollibki vaidlustatud maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud osas. 7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu 20.aprilli 2007 otsus muutmata. Kuna vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes

imese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles

itatud väide ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebuses on

itatud samu väiteid, milliseid

imese astme kohtuski. Maakohus on neid põhjalikult käsitlenud, hinnanud õigesti

itatud tõendeid ja kohaldanud materiaalõigust ning põhjendatult mõistnud apellandilt välja üürivõla. 8. Ekslik on apellandi seisukoht, et vastustaja võis tõsta üüri vaid kokkuleppel temaga. 6

§ 37

lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult muuhulgas ka hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused. Samas võis üürileandja

§ 37

lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Seega eristas

§ 37

elamule tehtavaid kahte liiki kulutusi.

§-s 37 lg 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga eelnevalt kokkulepet sõlmimata.

§-s 37 lg 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. Elamuseaduse sellise regulatsiooni mõte on, et üürileandja saaks tEHA kulutusi eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab ja arvestada selleks tehtud kulutused üüri hulka ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga.

§ 375

lg 3 kohaselt kui üürnik ei ole nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Seega oli vastustajal õigus

§ 375

lg 3 alusel suurendada üüri ühepoolselt ja viia üür kooskõlla tegelike kulutustega. Hageja põhjendas üüri tõstmist 10-lt kroonilt 15-le kroonile 1 m2 kohta sellega, et tõusnud on prügi- ja fekaaliveo hinnad, samuti kulutused küttekollete hooldusele (korstnapühkimisteenus) kojamehe töötasu ja halduskulud. Apellant on nõustunud hageja poolt tehtud kulutustega elamu hoolduseks ja remondiks 128 986.60 krooni ulatuses ning hageja kinnituse kohaselt tööd elamu parendamiseks jätkuvad. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Üüri arvestamise korra“ p 6 järgi on hageja poolt üüri tõstmise alusena märgitud teenuste hindade tõus ja kulutused elamu viimiseks seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab, sellisteks asjaoludeks, milledega üüri suuruse kindlaksmääramisel arvestatakse. Eelnevaga seoses leidis maakohus õigesti, et üüri tõstmine 765 kroonini kuus 2-toalise ahiküttega korteri eest ei ole ülemäärane ega kõrgem samas paikkonnas asuva ja samasuguse seisundiga eluruumi tavalisest üürist. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi apellant tõendama, et hageja põhjendused üüri suurust mõjutavate teenuste hindade tõusu kohta ei vasta tegelikkusele ega mõjuta üüri suurust, samuti seda, et 765 krooni suurune üür on liialt suur selleks, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama paikkonna tavalistele tingimustele. Apellant ei kummutanud hageja sellekohaseid põhjendusi ei apellatsioonkaebuses ega ka ringkonnakohtu istungil. 9. Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et hageja ei saa tõsta üüri enne, kui vastavad renoveerimistööd on tehtud. Elamu renoveerimine ja selle korrashoid on pidev protsess ning hagejal on õigus koguda rahalisi vahendeid kulukamate renoveerimistööde tegemiseks. Apellant on jätnud tähelepanuta, et „Üüri arvestamise korra“ p 6 järgi võetakse elamu halduskulud üüri suuruse kindlaksmääramisel arvesse ning

§ 37lg 2 kohaselt on üürileandjal õigus saada kuni 10 % kasumit.

Seega on üürileandjal võimalik kulutada elamu renoveerimiseks ainult teatav osa üürist. Üürileandja nimetatud võimalust piirab kindlasti ka asjaolu, kui kõik üürnikud ei maksa õigeaegselt üüri.

1. Maakohus on õigesti lähtunud apellandi kasutuses olevast eluruumi suurusest 51 m
2. Kui apellant leidis, et tegelikult kasutab ta 48 m2 suurust eluruumi, siis tulnuks tal nimetatud asjaolu TsMS §-s 230 lg 1 sätestatud korras tõendada. Kuna apellant nimetatud väidet ei tõendanud, lähtus maakohus põhjendatult eluruumi suurusest 51 m
4. Tartu Ringkonnakohtu 28.05.2007 määrusega vabastati L. Telvik riigilõivu 750 krooni tasumisest apellatsioonkaebuse

itamisel Tartu Maakohtu 20.04.2007 otsuse peale. Seoses 7 apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb L. Telvikult kooskõlas TsMS § 190 lg 2 ja 3 sätetega riigituludesse välja mõista riigilõiv 750 krooni. Tartu Maakohtu 29.11.2006 määrusega anti L. Telvikule riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Sellest tulenevalt jääb L. Telvikule apellatsiooniastmes antud riigi õigusabi tasu riigi kanda. Andra Pärsimägi Egon Konsand 8 Üllar Roostoja