) § 9 lg 1 p 1, § 21 lg 1, § 22 lg 1, § 22.1 lg 1, § 22.3 lg 1, § 23 lg 5, maakorraldusseaduse (MKorS) § 34.1 lg 1 ning Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsusele nr 100. Maa-ameti peadirektor teatas 28.06.2006 kirjaga nr 12.1-5/6821 Jõelähtme Vallavalitsusele, et võttes aluseks
§-ga 38 Maa-ametile maareformi läbiviimisel antud volitusi ja juhindudes maakatastriseaduse (MKaS) § 8 lg 2 punktist 1, keeldub Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korralduse nr 103 kui õigusvastase haldusakti alusel taotletava katastrikande (X maaüksuse maakatastris registreerimine) tegemisest ja tagastab katastriüksuste moodustamise toimiku ning seda järgmistel põhjendustel: Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldus nr 103 võimaldab vastuolus
.1 lõikega 2 ehitise (elamu) juurde maa ostueesõigusega erastamist kahes lahustükis, millest ühel asub elamu. Teine maatükk vahetult ehitise aluse maatükiga ei külgne. Katastriüksuse moodustamise toimiku kohaselt on maaüksused suurusega 1.07 ha (millel asub elamu) ja 1.73 ha moodustatud Manniva maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava alusel.
.1 lõikest 2 tulenevalt võib kinnistu koosneda elamualuse katastriüksusega vahetult külgnevatest katastriüksustest kui nende vahel asub halduspiir või teisele isikule kuuluv tee, oja või jõgi, maaparandussüsteemi magistraalkraav või muude tehnovõrkude- või rajatiste alune maa.
ei näe ette võimalust erastada maad lahustükkides (v.a. taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maa). Maakorraldusseaduse alusel koostatava ning kohaliku omavalitsuse üksikaktiga kinnitatava maakorralduskavaga ei saa määrata erastatava maa suurust ja piire maareformi seaduses sätestatust erinevalt. Kaebuses halduskohtule palus S. Parktal tunnistada Maa-ameti keeldumine õigusvastaseks. Kaebaja seisukoha järgi võimaldab tuvastamiskaebuse rahuldamine vältida samasisulise keeldumise saamist tulevikus sama maaüksuse registreerimise taotlemisel. Kaebuse põhjenduste kohaselt viivitas Maa-amet põhjendamatult X maaüksuse maakatastrisse kandmisega ega informeerinud kaebajat registreerimisest keeldumisest. Kaebaja sai keelduvast otsusest teada augustis 2006. Keeldumine on õigusvastane, sest ei esine MKaS § 8 lg 2 punktis 1 sätestatud katastriüksuse registreerimisest keeldumise alust. Vallavalitsus esitas katastripidajale kõik nõutavad dokumendid. Kaebajale X maaüksuse erastamist võimaldav Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldus nr 103 on antud Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsusega nr 100 kinnitatud Manniva maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava alusel ning selle järgi koosneb kaebaja elamu juurde erastatav maa kahest lahustükist. Vallavolikogu otsust nr 100 ja vallavalitsuse korraldust nr 103 pole vaidlustatud ega protestitud. Tegemist on kehtivate haldusaktidega ning Maa-ametil pole pädevust nende õiguspärasust hinnata. Maa-ameti seisukoht, et maaüksuse registreerimise aluseks olevad haldusaktid on õigusvastased, on väär. Ümberkruntimiskava teostumise eelduseks oli Manniva külas maa tagastamise ja erastamise õigusi omavate isikute kokkulepe maade jaotamise osas, mis võimaldas jaotada maad võimalikult võrdselt. Selle kaudu tegid maade erastajad järeleandmisi maade tagastajatele, saades vastutasuks võimaluse erastada „äraantud“ maad lahustükina elumajast eemal. Nende isikute (sh kaebaja), kellele ümberkruntimiskava näeb ette hoonest eemal asuva maa erastamise, huvid saavad tugevalt kahjustada, kuivõrd nad on juba loobunud osast hoone ümber asuva maa erastamise õigusest teiste isikute kasuks, kelle maatükid on maakatastris registreeritud ning ka kinnistusraamatusse kantud. Ümberkruntimiskava eesmärk jääb arusaamatuks juhul, kui asuda seisukohale, et selle 2
§-st 38 ei tulene Maa-ametile pädevust katastriüksuse registreerimisest keeldumiseks ning MKaS § 8 lg 2 punktis 1 sätestatud keeldumise alust ei esine. Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsus nr 100 ja selle alusel antud Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldus nr 103 on kehtivad haldusaktid ning nende kehtivuse ajal ei saa Maa-amet keelduda ümberkruntimiskavale vastavate katastriüksuste registreerimisest. Samuti ei saa Maa-amet asuda vaidlustama nimetatud haldusaktide kehtivust, kuivõrd selleks on volitatud üksnes maavanem (Vabariigi Valitsuse seaduse § 84 p 10 ja § 85); möödunud on ka haldusaktide vaidlustamise tähtajad. Manniva küla ümberkruntimiskava on saanud nii maa tagastamise kui ka maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektide kooskõlastuse. Seega on kõik osapooled pidanud seda oma huvidele vastavaks ning ka Maa-ametil pole põhjust ümberkruntimiskavale vastava maa erastamisega mitte nõustuda. Vastustaja Maa-amet vaidles kaebusele vastu. Õigusaktide kohaselt esitab katastripidajale katastriüksuse moodustamise toimiku (toimik) kohalik omavalitsus ning seega ka kandest keeldumise otsus tehakse teatavaks kohalikule omavalitsusele. Õigusaktidest ei tulene Maa-ametile kohustust teavitada katastri kande tegemisest keeldumisest isikut, kelle maaüksuse kohta keelduv otsus tehti. X katastriüksuse registreerimine maakatastris ei ole veninud Maa-ameti tegevuse/tegevusetuse tõttu. Katastriüksuse moodustamise toimik on ajavahemikus 05.04.2002 – 26.06.2006 olnud Maa-ameti menetluses erinevatel aegadel kokku kolmel korral ning kõigil neil kordadel on keeldutud katastriüksuse registreerimisest põhjusel, et vallavalitsuse korraldus nr 103 ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Maa ostueesõigusega erastamise alused tulenevad
-st ja maa ostueesõigusega erastamise korrast. Kui ümberkruntimine viiakse läbi maareformi käigus, tuleb maakorralduskava koostamisel lähtuda lisaks MKorS-le ka
-st. Maareformi seadus ei näe ette, et elamu juurde saaks erastada maad lahustükkidena (v.a seaduses sätestatud erandid). Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsusega nr 100 kinnitatud Manniva maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava koostamisel ei ole seda põhimõtet järgitud. Kaebaja arusaam, et erastamisõigust omaval isikul ja maa tagastamise õigustatud subjektil on õigus sõlmida maakorralduse käigus ükskõik milliseid kokkuleppeid, on väär. Kokkuleppeid saab sõlmida ainult nendes piirides ja ulatuses, mida seadus võimaldab. Mistahes juhtumitel, kui ilmneb või on alust arvata, et maareformi käigus tehtud toimingud või vastu võetud otsustused ei vasta seadusele või alamalseisvatele õigusaktidele, võib ja peab Maa-amet teatavaks saanud asjaoludele reageerima, informeerides sellest asjassepuutuvaid isikuid või edastades materjalid teisele pädevale isikule või algatades seaduses sätestatud alustel järelevalvemenetlust omal initsiatiivil. Kohaliku omavalitsuse maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse korraldus, millega lubatakse maad erastada isikule ulatuses, mida seadus ei võimalda, ei vasta sisuliselt seadusele. Vabariigi Valitsuse seadus (VVS) ja
võimaldavad Maa-ametil järelevalvemenetlust läbi viia ka omal algatusel, sõltumata maavanema järelevalve teostamisest. Vastavalt MKaS § 8 lg 2 punktile 1 on katastripidajal õigus keelduda katastriüksuse registreerimisest või kande muudatuse tegemisest, kui esitatud dokumentidest ei selgu soovitava kande õiguslik alus. MKaS § 8 lg 5 kohaselt vastutab katastripidaja tehtud kande vastavuse eest algdokumendile. Maa-amet, kontrollides käesoleval juhul toimiku dokumente ja asudes seisukohale, et X katastriüksuse registreerimine ei ole võimalik ja 3
lg 1 kohaselt viivad maareformi läbi Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu ja kohalikud omavalitsused
alusel Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt sama paragrahvi lõikes 2 sätestatule on Maa-ametil muuhulgas õigus kontrollida riigiasutuse või kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel ning teha kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimustes. MKaS § 3 lõigete 11 ja 2 kohaselt on Maa-amet riigi maakatastri volitatud töötleja (katastripidaja). Maa-ametil on tulenevalt
S § 8 lg 2 punktist 1 kohustus tagada maareformi läbiviimise ja katastripidajana maakatastri kannete õiguspärasus, seega peab kannete tegemine põhinema õigetel andmetel. Maa ostueesõigusega erastamise eesmärgil moodustatud katastriüksuse maakatastris registreerimine on otseses sõltuvuses ja seoses maa ostueesõigusega erastamise õiguspärasusega. Sellest tulenevalt on Maa-ametil õigus sisuliselt kontrollida katastriüksuse moodustamise toimikus sisalduvaid andmeid ning katastrikande tegemise aluseks olevate kohaliku omavalitsuse üksikaktide, millega on otsustatud maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus, vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Maa-amet on kontrollimisel põhjendatult leidnud, et Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldusest nr 103 ei selgu maa ostueesõigusega erastamise õiguslik alus. Viitest
lõikele 1 järeldub, et tegemist on elamu juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamisega ning korralduse p 1.3 järgi on erastatava maa suuruseks 2,80 ha. Tegelikult S. Parktali elamu juurde sellise suurusega maad ei kuulu. Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsusega nr 100 kinnitatud Manniva maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava järgi koosneb ostueesõigusega erastatav X maaüksus kahest mittekülgnevast lahustükist suurusega 1,07 ha ja 1,73 ha, kokku 2,8 ha ja elamu asub ühel neist. Vallavolikogu nimetatud otsusele on korralduse nr 103 preambulas viidatud, kuid korralduse tekstis eelpoolnimetatud asjaolud ei kajastu. Seega ei ole korralduses märgitud maa ostueesõigusega erastamise õiguslikud ja faktilised asjaolud kooskõlas katastriüksuse moodustamise toimiku andmetega. Kuna ebaõigeid andmeid sisaldavast kohaliku omavalitsuse korraldusest ei selgu maa ostueesõigusega erastamise tegelik õiguslik alus, ei saa sellisest haldusaktist lähtuda katastriüksuse registreerimisel. Maa-amet, juhindudes MKaS § 8 lg 2 p 1, on seega õigesti keeldunud X maaüksuse registreerimisest maakatastris Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korralduse nr 103 alusel põhjendusega, et ümberkruntimiskava kohaselt koosneb maaüksus kahest teineteisega mittekülgnevast maatükist, mis on vastuolus
Asja materjalidest nähtub, et Maa-ameti 17.05.2005 ettepaneku alusel alustas Harju maavanem järelevalvet muuhulgas ka kõnealuse Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsuse nr 100 seaduslikkuse üle ning leidis, et tegemist on erandliku olukorraga maareformi läbiviimisel ja põhjendatud pole teha volikogule ettepanekut viia seadusega kooskõlla valla maakorralduspiirkondade ümberkruntimiskavasid kinnitavad otsused. Maavanem märkis oma vastuses Maa-ameti ettepanekule, et ümberkruntimiskavad on koostatud aastatel 1996-1998, neid ei ole vaidlustatud, kavade kinnitamisest möödunud pika ajavahemiku jooksul on paljud maaüksused kantud riigi poolt maakatastrisse, kinnistatud ja ka edasi võõrandatud; ümberkruntimiskavade või nende kinnitamiseks vastu 4
lõigetes 1, 2 ja 4, §-des 7-10 ja 221 ning § 231 lõikes 5 ja § 232 lõikes 5 sätestatust. Korra § 7 kohaselt enne käesoleva määruse jõustumist algatatud ümberkruntimiskavad muutmisele ei kuulu. Kõnealuse Manniva maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava on koostatud ja kinnitatud enne nimetatud määruse jõustumist ega kuulu seega muutmisele. Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsus nr 100 on seadusjõus olev haldusakt, mida ei ole tühistatud ega muudetud ning mis on täitmiseks kohustuslik. Kui Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldus nr 103, mille vastuolu tõttu
lõikega 2 Maa-amet keeldus X maaüksuse registreerimisest, on viidud kooskõlla Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsusega nr 100, siis tuleb maa ostueesõigusega erastamine läbi viia ümberkruntimiskavas ettenähtud viisil ja sellele vastavalt moodustada X katastriüksus. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES S. Parktali apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ning mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja asjas kantud menetluskulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuvastas halduskohus õigesti, et Jõelähtme Vallavolikogu 26.03.1998 otsus nr 100 on seadusjõus olev ja täitmiseks kohustuslik haldusakt, kuid asus ebaõigele seisukohale, et Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldusest nr 103 ei selgu soovitava kande õiguslik alus ning et seetõttu on X maaüksuse maakatastris registreerimisest keeldumine MKaS § 8 lg 2 p 1 alusel õiguspärane. Maaameti vaidlusalusest keelduvast otsusest nähtub selgelt, et katastripidajal oli soovitava kande õiguslik alus teada ja katastritoimikus olevate dokumentide põhjal oli talle ka arusaadav, millisel alusel kannet taotletakse – elamu juurde maa ostueesõigusega erastamine. Keeldumist põhistas vastustaja mitte taotletava kande õigusliku aluse ebaselgusega, vaid maa lahustükkidena erastamise võimatusega. Vastustaja seisukoha on kohus ümber lükanud. Seetõttu jääb kohtuotsusest arusaamatuks, miks ei ole võimalik soovitud kannet maakatastris teha ja millise õigusliku aluse oleks pidanud vallavalitsus oma korralduses nr 103 märkima selle õigusliku aluse asemele, mis seal praegu on. Maa-amet palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväidete kohaselt käib käesolevas asjas vaidlus mitte Manniva maakorralduskava seaduslikkuse üle, vaid vaidlustatud on Maa-ameti kui riigiasutuse pädevust katastrikande tegemisest keeldumise osas. Maakorralduskava kehtestava haldusakti õiguspärasust pole võimalik hinnata muuhulgas ka põhjusel, et vastavaid materjale pole kohtule esitatud. Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et Maa-ametil on pädevus hinnata katastrikande aluseks esitatud haldusakte. Vaidlusaluses otsuses (28.06.2006 kiri nr 6821) on täpselt selgitatud, millised
sätted annavad aluse elamu juurde kuuluvale maale lisaks elamu aluse maaga külgnevat katastriüksust erastada ning kirja eelviimases lõigus on käsitletud sätteid, mis võimaldavad ehitise (elamu) juurde maa ostueesõigusega erastamist. Kui elamu alune maaüksus ei külgne teise katastriüksusega, mida soovitakse ostueesõigusega erastada (va seaduses sätestatud erandid), siis tegemist ei saa olla
mõttes elamu juurde maa erastamisega sellisel kujul nagu maakatastrile esitatud katastriüksuse moodustamise toimiku materjalidest tulenes. Seega on eksitav vallavalitsuse korralduses nr 103 märgitu, 5
KS § 8 lg 2 punktile 1 tuginedes katastriüksuse registreerimisest keeldumiseks. Maakatastri seaduse järgi on maakataster riigi põhiregister ja andmekogu (§ 1, § 2 lg 1), mille pidamise eesmärk on maa väärtust, maa looduslikku seisundit ja maa kasutamist kajastava informatsiooni registreerimine katastris ning informatsiooni kvaliteedi, säilimise ja avalikkusele kättesaadavuse tagamine (§ 1.1); katastri volitatud töötleja (katastripidaja) on Maa-amet (§ 3 lg 1.1). Katastripidaja ülesandeks on katastriüksuste registreerimine, kitsenduste ja maakasutusõiguste registreerimine ning maa hindamiseks vajalike andmete kogumine ja töötlemine ning maaregistri algdokumentide ning kaartide kättesaadavuse ja säilivuse tagamine (§ 3 lõiked 2 ja 4), katastripidaja vastutab tehtud kande vastavuse eest algdokumendile (§ 8 lg 5) ning katastripidajal on õigus katastriüksuse registreerimisest või kande või muudatuse tegemisest keelduda, kui esitatud dokumentidest ei selgu soovitava kande õiguslik alus (§ 8 lg 2 p 1). Maakatastrisse kande või muudatuse tegemist reguleerib Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 37 MKaS § 3 alusel kinnitatud Riigi maakatastri pidamise kord, mille p 34 kohustab katastripidajat kontrollima kande või muudatuse tegemiseks esitatud dokumentide vastavust õigusaktides sätestatud nõuetele. Seega maakatastri pidamist reguleerivateks õigusaktideks on eelkõige MKaS ja selle alusel antud õigusaktid ning seetõttu saab ka maakatastri pidajaks oleva Maa-ameti pädevus maakastri pidamisel tuleneda üksnes MKaS-st. MKaS § 8 lg 2 punktis 1 sätestatud volitust tuleb tõlgendada koosmõjus maakatastri pidamise eesmärgi ja maakatastri õigusliku staatusega. Pole alust eeldada, et seadusandja on soovinud MKaS § 8 lg 2 punktis 1 anda katastripidajale enam volitusi kui see on vajalik maakatastri ülesannete täitmiseks viisil, mis võimaldab maakatastri eesmärke saavutada ja on kooskõlas maakastri õigusliku staatusega. Arvestades seda, et maakataster on andmekogu, mitte riikliku järelevalve organ, ei saa katastripidaja seadusest tulenevaid järelevalvevolitusi katastriüksuse moodustamise menetluses tõlgendada laiendavalt. Eeltoodu alusel on ekslik halduskohtu seisukoht, et Maa-ametil on maakatastripidajana õigus sisuliselt kontrollida maakatastrile esitatud katastriüksuse moodustamise toimikus sisalduvaid andmeid ning katastrikande tegemise aluseks olevate kohaliku omavalitsuse üksikaktide, millega on otsustatud maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus, vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Maareformis on katastriüksuse suuruse ja piiride määramine kohaliku omavalitsuse pädevuses. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 23 järgi on kohaliku omavalitsuse poolt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust pädev kontrollima erastamise korraldaja, seega 6
§-ga 38 pandud ka Maa-ametile kohustus kontrollida riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel, kuid nimetatud sättest Maa-ametile tulenevat järelevalvepädevust ei saa üle kanda katastripidajale ning samastada Maa-ameti kui katastripidaja pädevust Maa-ameti järelevalvepädevusega maareformis.
lg 2 sätestatud Maa-ameti õigust teha riigiasutusele või kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses ei ole Maa-amet järelevalveasutusena käesoleval juhul kasutanud. Maakatastril ei ole pädevust asuda kontrollima kohaliku omavalitsuse maa erastamise eelhaldusakti materiaalset õiguspärasust ning katastripidajal puudub alus keelduda katastris registreerimast õiguslikul alusel moodustatud katastriüksust, kui ta leiab, et selle katastriüksuse moodustamisel on kohalik omavalitsus õigusakte eiranud. Kohus leidis käesoleval juhul, et soovitava kande õiguslik alus ei selgu muuhulgas siis, kui viide maa erastamise õiguslikule alusele on tehtud, kuid korralduses toodud faktilised andmed on ebaõiged. Sellega on kohus põhjendamatult samastanud maa erastamise õigusliku aluse, milleks on
vastavad sätted, katastriüksuse moodustamise õigusliku alusega, milleks on MKaS § 9 lg 4 kohaselt Jõelähtme Vallavalitsuse 12.03.2002 korraldus nr 103. Eeltoodu on viinud kohut ekslikule arusaamale, et kui katastriüksuse moodustamise aluseks olev kohaliku omavalitsuse korraldus on õigusvastane, siis on sellega ära langenud katastriüksuse õiguslik alus.
ei näe tõepoolest ette võimalust erastada maad lahustükkides, kuid arvestades, et maakatastri kanded peavad peegeldama maa kasutamise kohta käivat informatsiooni tegelikkuses, ei ole maakatastri eesmärgiga iseenesest vastuolus elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa katastris kajastamine lahustükkidena. Põhjendatud pole Maa-ameti väide, et selgusetu on, mitme maaüksuse ostueesõigusega erastamist peab kohalik omavalitsus võimalikuks. Vallavalitsuse korralduses on viide ümberkruntimiskava kinnitavale vallavolikogu otsusele ning ka vaidlusaluse keelduva otsuse põhjendustes nähtub, et katastripidajale on olnud arusaadav X maaüksuse sihtotstarbega maatulundusmaa ostueesõigusega erastamise võimaldamine kahes lahustükis suurusega 1,07 ha ja 1,73 ha. Kuna muid põhjuseid X maaüksuse maakatastri registreerimisest peale selle, et ümberkruntimiskava kohaselt koosneb maaüksus kahest teineteisega mittekülgnevast maatükist, mis on vastuolus
.1 lõikega 2, ei ole vaidlusaluses keeldumises esile toodud, siis tuleb kaebus rahuldada ja tunnistada Maa-ameti 28.06.2006 keeldumine õigusvastaseks. Kaebaja ei ole taotlenud Maa-ametile ettekirjutuse tegemist katastriüksuse registreerimiseks kohustamiseks, mistõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta esmakordselt ringkonnakohtu istungil vastustaja esitatud väite, et taotletud katastrikannet pole võimalik teha põhjusel, et kohaliku omavalitsuse poolt on erastamisele ja tagastamisele kuuluva maa piirid määratud kattuvalt. 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.