Kleini kinnistu jagamiseks vajalik M. Kleini ja I. Volkmanni nõusolek (kokkulepe), mida saab asendada kohtuotsus (KRS § 341 lg 7). M. Kleini nõusolekut on hageja juba taotlenud ning seda asendab kohtuotsus. Kuivõrd kokkulepet I. Volkmanniga saavutatud ei ole, asendaks tehtav kohtuotsus ka hüpoteegipidaja nõusolekut. Hageja soovib, et kogu hüpoteek jääks kinnistu jagamisel tekkivale M. Kleini omandisse jäävale kinnistule, mis on majanduslikult igati põhjendatud, kuna 478 m2 suurune katastriüksus „Viilu“ moodustab ainult 0,094% kogu hüpoteegiga kaetud kinnistust. See maa on kogu aeg olnud hageja kasutuses, aiaga piiratud, ja hüpoteegipidaja ei saanud arvata seda osa kogu maa väärtuse hulka. „Viilu“ maaüksuse hüpoteegi alt väljajätmisega hüpoteegipidaja olukord ei halveneks. Kui hagi jääks rahuldamata, jookseks M. Kleini kinnistu piir hageja kõrvalhoone juurest läbi. Hageja on rajanud sinna trassid, mida ta hooldab. Asendusmaa asja ei lahendaks. Hageja tõdes, et hüpoteegipidaja pahausksust hüpoteegi seadmisel nad tõendada ei soovi ja seda ka ära ei tõenda.
Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused
lg 3 kohaselt seadusega kaitstud.
lg 1 alusel on tegemist heauskse omandamisega, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Sel juhul loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult seda aga ei ole. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS § 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti. Käesoleval juhul ei ole tõendatud piiratud asjaõiguse omaja – hüpoteegipidaja I. Volkmanni – pahausksus.
lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Seda kokkulepet saavutatud ei ole. Tartu Ringkonnakohus on 19.01.2006 otsuses juhtinud maakohtu tähelepanu sellele, et kui isik
lg 3 järgi kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandab kinnisasja või piiratud asjaõiguse, jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima ja kohus ei saa ühepoolselt otsustada selle üle, kas jätta hüpoteek kehtima kogu kinnistu suhtes või mitte. Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-26-03 on asutud seisukohale, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad
Kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 järgi pole võimalik, siis ei ole isikul, kellel ehitise tõttu oli õigus selle juurde maad erastada või maale hoonestusõigus seada, võimalik saada maa omanikuks ka siis, kui kinnisasja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik. Järelikult, kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 kohaselt ei ole võimalik, siis ei ole võimalik ka rikkumiseelse olukorra ennistamine ja puudub alus kanda riik kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse
RS § 10 lg 5 alusel. Lahendis rõhutatakse, et asjaolu, kas kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne – teadis või pidi teadma ebaõigest kandest – peab tõendama hageja. Käesolevas menetluses hageja seda tõendanud ei ole, väites, et seda ta nagunii ära ei tõenda. Selliste hageja avaldatud seisukohade juures ei ole kohtul õigust hakata hüpoteegipidaja pahausksust hindama ja sellest tulenevalt kaalutlema erinevaid õigushüvesid, s.o hageja õigust maatükile ning hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtuse vähenemist, ja otsustada hüpoteegi kehtivust kogu kinnistule või osale kinnistust. 4 ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 6. K. Raidsalu esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 31. juuli 2006 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega K. Raidsalu hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) Kohus on otsuse tegemisel alusetult lähtunud
§-st 56 lg 3.
lg 3 sätestab kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse põhimõtte, mille eesmärgiks on majanduskäibe kaitsmine. Sellest tulenevalt kuulub avaliku usaldatavuse põhimõte kohaldamisele üksnes olukordades, kus käibe turvalisus on ohtu sattunud. Kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse põhimõtte kitsamaks eesmärgiks on välistada olukorrad, kus vaidlustatakse kinnistusraamatu kandele toetudes heauskselt kinnisasja või piiratud kinnisasjaõiguse omandanud isiku kinnistusraamatusse kantud õigus, ning sellega kaitsta omandiõiguse või piiratud asjaõiguse heauskselt omandanud isikut omandatud omandiõigusest või piiratud asjaõigusest ilmajäämise eest. Hageja ei ole vaidlustanud M. Kleini kinnistule I. Volkmanni kasuks seatud hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse omandamist. Seega ei ole tegemist
§-s 56 lg 3 sätestatud olukorraga. Kohus on õigesti asunud seisukohale, et hagi rahuldamise eesmärgiks on hageja asetamine olukorda, milles ta olnuks, kui maa seadusevastast tagastamist ei oleks toimunud. Käesoleva vaidluse esemeks on kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja nõusoleku saamine kinnisasja jagamiseks ja eraldatava maa mittekoormamiseks hüpoteegiga. Vastavalt TsÜS §-le 68 lg 5 võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse ja kohus on tuvastanud sellise kohustuse olemasolu. Seejuures ei oma nõusoleku kui tahteavalduse puhul heausksus mingit tähendust. 2) Tartu Ringkonnakohus ei ole 19.01.2006 otsuses juhtinud maakohtu tähelepanu sellele, et asja lahendamisel on jäetud kohaldamata
§-s 56 lg 3 sisalduv kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse põhimõte, vaid on juhtinud maakohtu tähelepanu asjaolule, et kohus ei saa ühepoolselt otsustada menetlusse kaasamata isiku õiguste ja kohustuste üle. Ringkonnakohtu poolt maakohtule antud suunisest nähtub, et asja uuel arutamisel tuleb kohtul otsustada, kas võtta hageja I. Volkmanni vastu esitatud hagist loobumine vastu või mitte, arvestades hagist loobumise tagajärgi ja ka seda, et hüpoteegipidaja menetluses osalemiseta ei ole võimalik teha lahendit, kui see lahend puudutab hüpoteegipidaja õigusi. Maakohus on teinud ebaõige järelduse ringkonnakohtu lahendist ning jätnud otsuse tegemisel järgimata ringkonnakohtu seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel (TsMS § 658 lg 2). 3) Kohus on põhjendamatult lähtunud Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 toodud seisukohtadest
lg 3 kohaldamise osas, kuna käesoleva vaidluse puhul ei ole tegemist viidatud otsusega lahendatud juhtumiga sarnase olukorraga. Nimetatud kohtuasja puhul oli tegemist olukorraga, kus isikutele oli seadusevastaselt tagastatud maa, mida hagejal oli õigus ostueesõigusega erastada, kuid isikud, kellele maa tagastati, müüsid maa edasi kolmandale isikule, kes heauskselt omandas tagastatud kinnisasja. Hageja esitas nõude kinnisasja omandanud isiku ja Eesti Vabariigi vastu. On ilmselge, et sellises olukorras väärib kaitset eelkõige heauskse omaniku huvi tagada omandi püsima jäämine, mis kaalub üle hageja õiguse maa erastamiseks. Tartu Ringkonnakohus on 19.01.2006 otsuses küll viidanud Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-2603, kuid seda üksnes osas, mis puudutab maakohtu tõlgendust
RS § 10 lg 5 ja KRS § 72 lg 2 osas. 5 4) Kohus on asja lahendamisel jätnud menetlusosaliste huvid põhjendamatult kaalumata. Isikul, kellel oli õigus ostueesõigusega maad erastada, on võimalik saada maa omanikuks üksnes juhul, kui kanda
RS § 10 lg 5 alusel kinnistusraamatusse maa omanikuna Eesti Vabariik, seejärel viiakse läbi erastamise toimingud, suletakse avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa KRS § 72 lg 2 kohaselt ja kantakse maa omanikuks isik, kellel oli õigus ostueesõigusega maad erastada. Eelpooltoodu aga eeldab vastavalt KRS §-le 72 lg 2 seda, et kinnisasi ei oleks koormatud piiratud asjaõigustega. Asjas on põrkuvateks huvideks hageja huvi saada maa, mis on tema seaduspärases kasutuses ja mida tal on õigus ostueesõigusega erastada, omanikuks ja I. Volkmanni huvi säilitada kogu M. Kleinile kuuluva kinnisasja, sh ka ebaseaduslikult tagastatud kinnisasja osa, koormatus hüpoteegiga. Tsiviilasja õigeks lahendamiseks on kohus kohustatud kaaluma erinevate menetlusosaliste huve ja just menetlusosaliste huvide kaalumise tulemusena tegema otsuse. 5) Kohtu poolt menetlusosaliste huvide kaalumata jätmine on viinud lubamatu olukorrani, kus kohus ei ole arvestanud hageja seaduslike õigustega. Hagejal on õigus erastada 478 m2 suurune osa M. Kleinile tagastud maast. Hagejale tema õiguspärases kasutuses oleva maa erastamiseks on vajalik M. Kleinile seadusevastaselt tagastud maa, st 500 000 m2 suurusest kinnistust 478 m2 suuruse osa vabastamine hüpoteegist, mis moodustab 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud maast. Viilu katastriüksuse puhul on tegemist elamumaaga, kus ei asu M. Kleini hooneid. M. Klein ei ole tõendanud, et nimetatud kinnistu osal oleks ülejäänud kinnistuga võrreldes kõrgem väärtus. Kui M. Kleini ja I. Volkmanni vahelise kokkuleppega otsustataks kinnistu jagamisel koormata eraldatav osa osahüpoteegiga, oleks Viilu maaüksusele seatava osahüpoteegi summa maksimaalselt 478 krooni. On ilmselge, et olukorras, kus kaalumisel on hageja huvi erastada tema õiguspärases kasutuses olev maa ja hüpoteegipidaja huvi tagada hüpoteegi püsima jäämine hagejale erastamisele kuuluvale maale, mis moodustab üksnes väikese osa kogu hüpoteegiga koormatud maast, ei kaalu hüpoteegipidaja huvi tagada kogu hüpoteegi püsima jäämine üles hageja õigust erastada tema õiguspärases kasutuses olevat maad. Olukord oleks teine juhul, kui M. Klein oleks müünud talle seadusevastaselt tagastatud maa heausksele kolmandale isikule. Sellisel juhul oleks erastamisõigust omav isik vaidlustanud kolmanda isiku omandiõiguse tekkimise ning kohaldamisele oleks tulnud
lg 3, mille kohaselt jääb kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandatud omandiõigus püsima. Kohtuotsuse kohaselt tekib olukord, kus hageja ei saa teostada talle kuuluvat õigust maad ostueesõigusega erastada ainuüksi selle tõttu, et hüpoteegi ese väheneks, kuid sellises ulatuses, mis ei kahjusta mingil määral hüpoteegipidaja huve. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata TsÜS §-st 68 lg 5 tuleneva võimaluse, mille kohaselt antud juhul kohtuotsus asendaks kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja tahteavaldust. Seejuures ei oma hüpoteegi hea- või pahausksus vähimatki tähendust. Kohtu poolt menetlusosaliste huvide kaalumata jätmisega on kohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse üldpõhimõtteid, mis on toonud kaasa ebaõige kohtuotsuse tegemise. 6) Vaidluse lahendamisel ja huvide kaalumisel tuleb lähtuda hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 lg 1, 2). Hea usu põhimõte seab piirid subjektiivsete õiguste teostamisele. Privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt võib igaüks ise otsustada, kas ja kuidas oma subjektiivseid õigusi teostada. Samas on subjektiivsete õiguste kasutamise piirid määratletud teiste õiguskorras kaitstavate hüvedega, mistõttu subjektiivseid õigusi ei saa piiramatult ja igasugustel asjaoludel kasutada. Selliselt on subjektiivse õiguse kasutamine lubamatu, kui see on vastuolus hea usuga. Eeltoodust tulenevalt loetakse hea usu põhimõtte vastaseks seaduse formaalsete 6 võimaluste ärakasutamist ja selliselt oma õiguste kuritarvitamist vastupidiselt nende õiguste tegelikule olemusele ja eesmärgile. Samuti on Riigikohtu praktikas hea usu põhimõte leidnud kohaldamist eelkõige siis, kui kohus on pidanud vajalikuks tõkestada õiguste kuritarvitamist. Antud juhul on kohus formaalselt kohaldanud
§-s 56 lg 3 sätestatut, ilma nimetatud normi eesmärki arvestamata. Selliselt on kohus oluliselt piiranud hageja õigusi tema õiguspärases kasutuses oleva maa erastamisel ning samas alusetult taganud hüpoteegipidaja õiguste püsima jäämise. Selliselt on kohus rikkunud hea usu põhimõtet. 7) Kohus on põhjendamatult tühistanud hagi tagamise korras seatud, kuid juba kustutatud käsutamise keelumärke. Tartu Maakohtu 13.03.2002 hagi tagamise määruse alusel on registriosa nr xxxx kolmandasse jakku kantud käsutamise keelumärge kustutatud Tartu Maakohtu 15.01.2004 määrusega. Samas ei ole kohus põhjendanud, mis kaalutlustel hagi tagamine tühistati, rikkudes TsMS § 436 lg
lg 3 sätestab kinnisasja heauskse omandamise kõrval expressis verbis ka piiratud asjaõiguse heauskse omandamise. Vastava normi kohaldamise õigsusele asjas on eelnevalt viidanud ka Tartu Ringkonnakohus oma lahendis, millega anti juhised asja uueks läbivaatamiseks. Maakohus on õigesti tuginenud ka
§-dele 56 lg 1; 356 lg 1, TsÜS §-le 109, KRS §-le 72 lg 2 ja
RS §-le 10 lg 5. Seda kinnitab ka arvukas kohtupraktika analoogsetes asjades. Apellandi väide, et vaidluse puhul ei ole tegemist
§-s 56 lg 3 nimetatud olukorraga, on väär. Ebaõige on ka seisukoht, et vaidluse objektiks ei ole hüpoteegipidaja kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi olemasolu, kuna kohtu poolt TsÜS § 68 lg 5 kohaldamisel ei puutuks see asjasse. 2) TsÜS § 68 lg 5 kohaldamiseks puudus kohtul õiguslik alus. TsÜS § 68 lg 5 kohaldamiseks peab kohus tuvastama kostjal teatava kohustuse ehk teisisõnu tuleb kohtul esimese eeldusena tuvastada, et kinnistusraamatu kanne piiratud asjaõiguse kohta on ebaõige. Juhul, kui apellandi TsÜS § 68 lg 5 tõlgendus vastava normi kohaldamiseks huvide kaalumise põhimõttel ja ilma õigusliku aluseta heaks kiita, tekiks absurdne ja tugevat kinnistusraamatut täielikult eirav olukord. TsÜS § 68 lg 5 sätte eesmärgiks on tagada asjaõiguste kustutamine juhul, kui need on tehtud alusetult või kui kinnistamisalused on ära langenud ja kinnistusraamatuse kantud asjaõiguse omaja keeldub põhjendamatult kinnistusraamatusse kantud õiguse kustutamisest või parandamisest. Seega eeldab käesolevas vaidluses TsÜS § 68 lg 5 kohaldamine seda, et hageja oleks pidanud võimalike aluste olemasolul vaidlustama hüpoteegipidaja heausksuse (hageja on korduvalt avaldanud, et ei soovi heauskust vaidlustada) või muude aluste olemasolul vaidlustama võlaõigusliku hüpoteegilepingu kehtivuse. Kuna hageja ei ole seda teinud vastavate aluste puudumise tõttu, siis lähtudes
§-s 56 sätestatud tugeva kinnistusraamatu põhimõttest puudub alus TsÜS § 68 lg 5 kohaldamiseks. Eeltoodu aga välistab hagi rahuldamise, kuna vastavalt kehtivale õigusele ja kohtupraktikale ei saa
RS §-s 10 lg 5 sätestatut kohaldada, kui eelnevalt ei ole täidetud KRS §-st 72 lg 2 tulenevad eeldused. 7 3) Hageja õigust erastada talle eraldatud krundi suurune maaüksus on asunud heastama Ülenurme vald. Hagejale on selgitatud, et kuna tegemist on valla poolt maade tagastamise käigus tehtud veaga, mida tänasel päeval ei ole võimalik parandada, siis on võimalik esitada nõue valla vastu. Lähtudes halduskohtumenetlustes toimunud istungitel antud valla esindaja ütlustest olid nad nõus erastama muu valla maa arvelt hagejale maad tema endise krundi ulatuses. Kui vastustaja pöördus järelpärimisega Maa-ametisse, siis selgus, et hagejale on krunt mõõdistatud ning avalikkusele avaldatud Maa-ameti koduleheküljel. Katastriüksuse tunnuseks on 94901:005:1120 ja suurus 3915 m2, mis vastab täielikult hageja poolt taotletud krundi suurusele. Mis puudutab Viilu katastriüksust, siis selle osas on vald hagejale adresseeritud ja vaidlustamata korralduses viidanud selle erastamisele MaaRS §-s 22 lg 1 sätestatud korras ehk siis maaüksust oleks võimalik tulevikus erastada kõigil piirinaabritel. Kuna vastavatest uutest asjaoludest sai vastustaja teada peale Maa-ametisse pöördumist 25.09.2006, siis polnud neid võimalik eelnevalt esimese astme kohtule esitada ja vastustaja palub ringkonnakohtul vastavad tõendid vastu võtta. 4) Kohus ei ole rikkunud TsMS § 436 lg 1, kuna vastustaja taotles kohtuistungil hagi tagamise tühistamist ja kohus lahendas selle vastavuses TsMS §-ga 442 lg 5 otsuse resolutsioonis. Kohus on hagi tagamise tühistamisel tõepoolest viidanud kinnistusraamatust kustutatud keelumärkele. Vastava eksimuse lahendamiseks taotleb vastustaja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel tuginedes TsMS §-dele 377 lg 4 ja 442 lg 5 ringkonnakohtult hagi tagamise tühistamist (hagi tagatud Tartu Maakohtu poolt 04.03.2004 tehtud määruse alusel 11.03.2004). 7. I. Volkmann vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellandi seisukoht, et kuna vaidluse objektiks ei ole M. Kleini kinnistul I. Volkmanni kasuks seatud hüpoteegi olemasolu, siis on kohus alusetult lähtunud
§-st 56 lg 3, ebaõige.
§-dest 356 lg 1 ja 56 lg 3 tulenevalt on ainsateks võimalusteks kinnistusraamatu kande muutmiseks kas I. Volkmanni nõusolek või pahausksus hüpoteegi seadmisel. Kuna kumbagi asjaolu ei esine, ei olnud võimalik hageja nõudeid rahuldada. Puudub igasugune õiguslik alus pidada apellandi huvisid vastustaja omadest tähtsamateks. Samuti ei saa nõustuda apellandi seisukohaga, et kohus on jätnud vastavad õigushüved kaalumata, kuigi nende kaalumine ei ole asjas vajalik, kuna sisuliselt sõltub asja lahendamine hüpoteegi eemaldamise võimalikkusest, mitte poolte võimalike õiguste kaalumisest. EELNENUD APELLATSIOONI JA KASSATSIOONIMENETLUS Tartu Ringkonnakohus rahuldas
RS § 10 lg 5 alusel. Seejärel saab viia läbi maa erastamise ning sulgeda avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa KRS § 72 lg 2 kohaselt, mille järel kantakse maa omanikuks maa erastamise ostueesõigusega isik. Seda aga ainult eeldusel, et kinnisasi ei oleks koormatud piiratud asjaõigustega. Antud juhul on vaidlusalune kinnistu koormatud piiratud asjaõigusega, s.o hüpoteegiga I. Volkmanni kasuks.
lg 3 kohaselt kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.
lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Asja materjalidest nähtub, et I. Volkmann ei ole nimetatud nõusolekut andnud. Et lugeda kohtuotsus hüpoteegipidaja nõusolekuks kinnistu jagamiseks, tuleb tuvastada I. Volkmanni pahausksus piiratud asjaõiguse omandamisel. Samas ei ole apellant vaidlustanud piiratud asjaõiguse omaja I. Volmanni heausksust. Kuivõrd I. Volkmann on omandanud piiratud asjaõiguse heauskselt ning ta ei ole nõus kinnistu jagamisega, siis ei ole ka võimalik rikkumiseelset olukorda ennistada ning puudub võimalus registriosa sulgemiseks KRS § 72 lg 2 järgi ja alus kanda riiki kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse
RS § 10 lg 5 järgi. Seega puuduvad seadusest tulenevad alused apellandi nõuete rahuldamiseks ning maakohus on põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Iseenesest õige on apellandi väide, et TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Kuna I. Volkmann on omandanud piiratud asjaõiguse heauskselt, ei saa teda kohustada andma nõusolekut kinnisasja jagamiseks ja eraldatava maa mittekoormamiseks hüpoteegiga. Riigikohus on 14.04.2003 otsuses nr 3-2-1-26-03 samuti märkinud, et
RS § 10 lg 5 eesmärgiks on kaitsta õigustatud isikuid nende isikute vastu, kes on kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandamisel olnud pahausksed. Kinnisasja või piiratud asjaõiguse omaja heauskselt omandatud õigused jäävad kehtima ning sel juhul ei saa registriosa KRS § 72 lg 2 alusel sulgeda. Kui registriosa ei saa sulgeda, siis ei ole ka võimalik apellandile rikkumiseelset olukorda ennistada ning riiki omanikuna kinnistusraamatuse kanda. Apellant leidis, et maakohus oleks asja õigeks lahendamiseks pidanud kaaluma menetlusosaliste huve ja huvide kaalumise tulemusena tegema otsuse. Vaidlust ei ole selles, et apellandi huviks on erastada ostueesõigusega tema kasutuses olev maa ning hüpoteegipidaja huviks on tagada hüpoteegi püsimajäämine täies ulatuses. Samas ei ole apellant põhjendanud, miks just tema huvid tuleks seada hüpoteegipidaja huvidest olulisemateks. Isiku huve saab kaaluda õigusliku regulatsiooni piires. Kuna puuduvad alused
RS § 10 lg 5 kohaldamiseks, ei saa ka väita, et maakohus oleks pidanud tegema otsuse just menetlusosaliste huvide kaalumise tulemusena. Põhjendatud ei ole ka see apellandi väide, et maakohus on jätnud kohaldamata TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtte. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks isiku teadmine teise isiku õigustest. Kuivõrd apellant ei ole vaidlustanud I. Volkmanni heausksust piiratud asjaõiguse omandamisel, siis tuleb eeldada viimase heausksust. 9 Kuna maakohus jättis 31.07.2006 otsusega hagi rahuldamata, tuli TsMS § 442 lg 5 kohaselt maakohtul lahendada hagi tagamise abinõudega seotud küsimus. Kuivõrd Kleini kinnistule nr 21704 oli hagi tagamise korras Tartu Maakohtu 04.03.2004 määruse alusel seatud käsutamise keelumärge, siis tuleb nimetatud hagi tagamise abinõu tühistada. Seoses apellatsioonkaebuse valdavas osas rahuldamata jätmisega jäävad apellandi apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema kanda. Vastustajate õigusabi kulud, s.o M. Kleinil 5015 krooni ulatuses ja I. Volkmannil 6372 krooni ulatuses kuuluvad samuti K. Raidsalult väljamõistmisele. K. Raidsalu esitas kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu
RS § 10 lg 5 järgi kinnistusraamatusse, sest I. Volkmann omandas hüpoteegi heauskselt ning teda ei saa kohustada andma nõusolekut kinnistu jagamiseks ega selleks, et eraldatavat kinnistut ei koormaks hüpoteek ning seetõttu ei saa asjas kohaldada ka TsÜS § 68 lg-t 5. Kolleegium leidis, et vaidluses ei ole asjakohane tugineda enne 01.05.2004 kehtinud
K. Raidsalu ei ole vaidlustanud M. Kleini kinnistule I. Volkmann kasuks seatud hüpoteegi omandamist. Eeltoodut arvestades ei ole asjas rakendatav ka Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 väljendatud seisukoht, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad
ÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega.
lg-te 1 ja 2 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt eelnimetatud kokkuleppele. Hüpoteegipidaja nõusolekut ei saa reeglina asendada kohtuotsus. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Isiku subjektiivsete õiguste kasutamine ei ole piiramatu. Subjektiivsete õiguste kasutamist saab erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks isiku teadmine teise isiku õigusest. Selliselt on ringkonnakohus kitsendanud hea usu põhimõtte kui kogu tsiviilõigusele laieneva üldpõhimõtte tähendust asjaõiguses, samastades selle sisuliselt heauskse omandamise eeldusega. Hea usu põhimõtte kohaldamist asjaõiguses on Riigikohtu tsiviilkolleegium analüüsinud ka nt oma 16.04.2003 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-31-03 (RT III 2003, 14, 139). 10 Seega leidis ringkonnakohus ekslikult, et poolte huvide kaalumine ei ole asja õigeks lahendamiseks oluline ja et K. Raidsalu ei ole põhjendanud, miks tuleks tema huvid seada hüpoteegipidaja huvidest kõrgemale. Isiku õiguste teostamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui puudub kaitsmisväärne isiklik huvi, millega seoses isik oma õigusi teostab (isiku õiguste kuritarvitamine). Seega tuleb poolte taotlusel iga konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades otsustada, kas õiguste teostaja oma õigust ei kuritarvita. Sellise otsuse tegemine eeldab õigussuhtes osalevate isikute huvide kaalumist. Vaadeldavas asjas taotleb K. Raidsalu kostjate nõusolekut selleks, et M. Kleini kinnistust eraldataks eraldi kinnistuna Viilu maaüksus (kandes selle omanikuna kinnistusregistrisse Eesti Vabariigi) ja seda maaüksust ei koormaks I. Volkmann kasuks seatud hüpoteek. K. Raidsalu on selgitanud, et tema nõude rahuldamine võimaldaks taastada rikkumiseelse olukorra ja K. Raidsalu saaks omandireformiga seonduvalt Viilu maaüksuse ostueesõigusega erastada. Kaebuse kohaselt moodustab Viilu maaüksus 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust. I. Volkmann on väitnud vastu, et K. Raidsalu nõude rahuldamisel saaksid kahjustada tema kui hüpoteegipidaja huvid. Toimiku materjalidest võib järeldada, et hüpoteek (summas 500 000 krooni, intressiga 24% aastas, kõrvalnõuetega 200 000 krooni) on seatud kinnistule suurusega 50 ha, st 500 000 m2, ja Viilu maaüksuse suuruseks on 478 m
RS § 10 lg 5 järgi kinnistusraamatusse, kuna I. Volkmanni on omandanud hüpoteegi
Käesolevas vaidluses ei ole asjakohane nimetatud
sättele tugineda, kuivõrd hageja ei ole vaidlustanud I. Volkmanni kasuks seatud hüpoteegi omandamist. Käesolevas asjas tulnuks maakohtul hageja nõude lahendamisel lähtuda TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttest, mille kohaldamata jätmist ei ole maakohus põhjendanud. Vastavalt
lõigetele 1 ja 2 on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt eelnimetatud kokkuleppele. Hüpoteegipidaja nõusolekut ei saa reeglina asendada kohtuotsus, kuid tema subjektiivsete õiguste kasutamist saab tulenevalt TsÜS §-s 138 sätestatust erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Isiku õiguste teostamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui puudub kaitsmisväärne isiklik huvi, millega seoses isik oma õigusi teostab (isiku õiguste kuritarvitamine). Käesoleval juhul tulnuks kohtul hageja taotlusest lähtuvalt hinnata seda, kas I. Volkmann õiguste teostajana oma õigust ei kuritarvita, milleks kohus oleks pidanud poolte huve kaaluma. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul kaalub hageja huvi rikkumiseelse olukorra ennistamiseks M. Kleinile kuuluvast kinnistust eraldi kinnistuna Viilu maaüksuse eraldamiseks ja selle maaüksuse mittekoormamiseks I. Volkmanni kasuks seatud hüpoteegiga ülekaalukalt üles kostjate huvi hüpoteegi ka nimetatud maaüksusele püsimajäämisele. Tuleb arvestada, et hageja poolt taotletav maatükk nimetusega „Viilu“ on üksnes 478 m2 suurune, samas kui 500 000 krooni suurune hüpoteek on seatud ligilähedaselt 50 ha suurusele kinnistule tervikuna. Kostjate seletusel on hüpoteegiga tagatud M. Kleini võlakohustus I. Volkmanni ees käesoleva seisuga, arvestamata intresse, 962 318 krooni. Ringkonnakohus 12 leiab, et I. Volkmanni huvi M. Kleini võlakohustuse täitmise tagamiseks hüpoteegiga on ilmselgelt tagatud ka juhul, kui see hüpoteek ei laieneks hageja poolt taotletavale maatükile, sest M. Kleini kinnistu suurus ka ilma „Viilu“ maaüksust arvestamata on kordades väärtuslikum (eelkõige kinnistu asumise tõttu Tartu linna läheduses) kui seatud hüpoteegi suurus või ka M. Kleinil I. Volkmanni ees olev investeerimislepingu järgse kohustuse kogusumma. Huvide kaalumisel tuleb ka arvestada, et läbi „Viilu“ maaüksuse eraldamise on võimalik hageja seadusjärgsete õiguste taastamine, samas kui kostjate seaduslikud õigused ei saaks seeläbi kannatada. Nimetatud asjaoludel ei ole kostjate käitumine hagejale Viilu“ maaüksuse eraldamiseks nõusoleku andmisest keeldumisel kooskõlas TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega, mistõttu on ka põhjendatud hageja nõuete rahuldamine. Põhjendatud ei ole poolte huvide kaalumisel kostjate viitamine sellele, et Ülenurme Vallavalitsus on andnud 18.05.2006 korralduse nr 199, millega on võimaldatud hagejal erastada „Viilu“ maaüksuse asemel oma hoonete juurde teisi piirnevaid maid. Nimetatud vallavalitsuse korraldusest ei tulene, et hageja poolt taotletav „Viilu“ katastriüksus oleks erastamisel asendatud ümbruskaudsete teiste maadega, seega ei ole hageja kaotanud õigust „Viilu“ maaüksuse täiendavale erastamisele juhul, kui see maaüksus Kleini kinnistust eraldatakse ning kantakse selle omanikuna kinnistusraamatusse
RS § 10 lg 5 alusel riik. Kohtukulude jaotamine. Hageja on taotlenud kostjatelt õigusabikulude väljamõistmist kokku 53 418.60 krooni ulatuses ning riigilõivu hüvitamist kokku 2730 krooni ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et arvestades hagi täielikku rahuldamist, asja piisavat keerukust ja menetluse toimumist kõigis kolmes kohtuastmes on põhjendatud TsMS § 60 lg 1, 8 ja 11 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) alusel kostjatelt hageja kantud riigilõivu väljamõistmine täies ulatuses ning õigusabikulude väljamõistmine TsMS § 61 lg 1 p 2 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) sätestatud piirmääras, s.o 50 000 krooni ulatuses. Kostjate kohtukulud menetluses tuleb jätta nende endi kanda. Üllar Roostoja Andra Pärsimägi 13 Egon Konsand
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.