KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 29. oktoober 2007 Tartu Tsiviilasja number 2-06-2223

§ 1lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi.

Korteriühistu eesmärk on sätestatud

§-s

1. Selle paragrahvi
2. lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. 3 Korteriomanike otsusel loodud mittetulundusühistu moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud mittetulundusühingule. Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue KÜ poolt alusetult omandatu 1838.17 krooni väljamõistmiseks, kuna korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. KÜ põhikirja p 3.2 lg 7 alapunkt b kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. Korteriühistu poolt hagejale esitatud arvetest nähtuvalt on hageja korteri köetava pinna suuruseks arvestatud 26,60 m2, s.o sama, mis üldpind. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nii asjaõigusseadus kui korteriomandiseadus lähtuvad proportsionaalsuse põhimõttest - mida suurem on kaasomanikule kuuluv kaasomandiosa, seda suuremaid kulutusi peab ta seoses kaasomandi majandamisega kandma. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Kaugkütteseaduses ei ole reguleeritud, kuidas soojus korterite vahel jaotub ja millistel põhimõtetel toimuvad arveldused, ning seega sõltub see võrguettevõtja ja korteriomanike (-valdajate) vahelistest ning korteriomanike (-valdajate) omavahelistest kokkulepetest. Kuigi KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi eeldatakse kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõtteliste osade suurusele, kehtib selline regulatsioon vaid kaasomanike endi vahelises suhtes. VÕS § 65 lg 4 järgi eeldatakse, et isikud on solidaarvõlgnikud, kui nad kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt. Kui soojuse müügileping on sõlmitud põhimõttel, et iga korteriomanik (-valdaja) tasub soojuse eest üksnes talle mõõdetavalt või arvestuslikult langeva osa, on tegemist osavõlgnikega VÕS § 63 lg 1 järgi. Kui lepingu järgi võrguettevõtja sellist arvestust ei pea ja esitab tarbitud soojuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud müügilepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Kohus rahuldas hageja nõude kohustada KÜ ennistama (paigaldama) keskkütteradiaatorid korteris Valga 66-47 Tõrva linnas. Hageja on vastavaid makseid regulaarselt tasunud, mis kajastuvad arvetel hooldustasu mõiste all. Majandamise jooksvate kulutuste alla käib ka remondifond. Remondiks loetakse ka tehnosüsteemide ennistamist. Seega on hagi põhjendatud ning M. Assak-Lehtmets on õigustatud nõudma, et ühistu ennistaks tema korteris keskküttesüsteemi radiaatorid. Ühistul on õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist isikult, kes on küttesüsteemist radiaatorid välja lõiganud. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 4 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi eseme reaalosa mõiste sätestab KOS § 2 lg 1 ning sama paragrahvi lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega on elamusisese küttesüsteemi osad, sh püstakud, radiaatorid, korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi keskküttesüsteemi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Elamu küttesüsteemi korrasolek on enamuse korteriomanike huvi. Kuna elamu küttesüsteem on korteriomanike ühises omanduses, peavad korteriomanikud kandma ka selle hoolde- ja remondikulud võrdsetel alustel.

§ 151

lg 2 sätestab, et eluruumi hoolduseks seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. KÜ Valga 66 taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu 20.06.2007 otsuse tühistamist osas, millega kohustati KÜ „Valga 66“ ennistama keskkütteradiaatorid Valga 66-47 Tõrva linnas ja teha uue otsuse, millega jätta M. Assak-Lehtmetsa nõue Tõrva linnas Valga 66-47 asuvasse korterisse korteriühistu kulul keskkütteradiaatorite paigaldamiseks rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ebaõigesti kohaldatud materiaalõigust. Kohus on ekslikult järeldatud, et kaasomanikud peavad igal juhul kandma ühist vastutust kaasomandis oleva küttesüsteemi korrasoleku eest. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama paragrahvi
2. lõike kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Käesolevas ajas on tuvastatud, et M. AssakLehtmetsale kuuluva korteri endine omanik laskis radiaatorid kesküttesüsteemist lahti ühendada ning realiseeris need teiste kaasomanike nõusolekuta. Taoline tegevus kahjustas keskküttesüsteemi tervikuna ning on vastuolus KOS §-s 11 lg 1 p 1 sätestatud kohustusega hoiduda kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. M. Assak-Lehtmets omandas korteriomandi Tõrva linnas Valga 66-47, olles teadlik, et korteris puuduvad keskkütteradiaatorid. Olukord, kus kõik kaasomanikud peavad osalema ühe kaasomaniku poolt kaasomandis olevale asjale tekitatud kahju hüvitamises, ei ole vastavuses AÕS §-s 72 lg 1 ja 5 sätestatuga. Vastasel juhul tekiks olukord, kus isik omandab teadlikult rikutud sooja ja/või veetrasside korteriomandi odavama hinna eest ning nõuab seejärel teiste korteriomanike arvel süsteemide taastamist. Kohtu järeldus, et süsteemi taastamisega seotud kulud peab kandma korteriühistu, oleks asjakohane vaid juhul, kui keskkütteradiaatorid oleksid eemaldatud eelnimetatud korterist korteriühistu või kaasomanike enamuse otsuse alusel; 5 2) on rikutud menetlusõiguse norme. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8, jättes tähelepanuta ja hindamata kostja väited selle kohta, et Valga 66-47 korteri küttesüsteem on rikutud korteri omaniku tegevuse tulemusena ning teised kaasomanikud ei saa selle eest vastutada. Kohus on piirdunud viitega AÕS §-le
4. M. Assak-Lehtmets vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei nähtu kaebusest, milliste asjaõigusseaduse sätete rikkumist apellant silmas peab. Kaasomandis olevat asja ehk siis kasutatavat osa küttesüsteemist radiaatorite näol, mida vastavalt AÕS §-le 72 on õigus kasutada ja vallata, ei ole vastustajal vallata ja kasutada olnud võimalik. Samas on vastustaja valmis panema oma osa küttesüsteemi taastamisse võrdeliselt teiste kaasomanikega; 2) on asjakohatu väide, et keskkütteradiaatorite lahtiühendamine kahjustas küttesüsteemi tervikuna ning on vastuolus KOS §-s 11 lg 1 p 1 sätestatud kohustusega hoiduda kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Vastustaja möönab, et radiaatorite lahtiühendamine võib kahtlemata kahjustada küttesüsteemi tervikuna, samas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hageja ostis korteri juba lahtiühendatud radiaatoritega. Kuna apellandi vastaspooleks antud menetluses ei ole endine korteriomanik, ei ole antud protsessis põhjust välja tuua asjaolu, et eelmine korteriomanik ei käitunud kaasomanikuna seadusele vastavalt. Küll aga on apellandil võimalik eelmise korteriomaniku, s.o Tõrva linna, vastu esitada hagi ja sellisel juhul oleks ülaltoodud viide asjakohane; 3) on õige maakohtu järeldus, et kaasomanikud peavad igal juhul kandma ühist vastutust kaasomandis oleva küttesüsteemi korrasoleku eest; 4) on ainetu apellandi väide, et vastustaja ostis teadlikult eelmise omaniku poolt kahjustatud kaasomandiga reaalosa, et peaks vähem kommunaalmakse maksma. Meie kliimavöötmes on kütmine paratamatu ning korteriomandit majandades tuleb teda paratamatult kütta. Igasugune küte nõuab ka sellele tehtavaid kulutusi; 5) on ebaõige väide menetlusnormide rikkumise kohta. Kohus on tuginenud asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivatele sätetele ja menetlusnorme rikutud ei ole. Ühistul on võimalik pöörduda nii eelmise omaniku kui ka eelmise haldaja poole kahju hüvitamiseks. Apellant ei ole kaebuses pööranud tähelepanu kohtuotsuse põhjendava osa viimasele lausele, milles kohus annab soovituse korteriühistul nõuda tekitatud kahju hüvitamist isikult, kes on küttesüsteemist radiaatorid välja lõiganud.
5. M.. Assak-Lehtmets esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 20.06.2007 otsuse osaliselt, s.o osas, millega jäeti hagi rahuldamata, ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi täielikult, tühistades KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 ning mõistes KÜ-lt Valga 66 välja 1838.17 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 6 1) on jäetud tähelepanuta, et KÜ üldkoosoleku otsuse p 3 ei ole apellandil võimalik täita, kuna radiaatorid kõnealuses korteris on puudunud juba enne apellandi poolt korteri omandamist; 2) on ebaõigesti leitud, et korteriomanike otsuse alusel loodud mittetulundusühistu moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud mittetulundusühingule.

§ 13

lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole. Seega annab seadusandja võimaluse, juhul, kui tegemist on ebaseadusliku otsusega, otsus ka sisuliselt vaidlustada. Tarbijakaitseseaduse § 12 lg 3 kohaselt on kauplejal keelatud ebaseaduslikult piirata või soodustada kaupade müüki või teenuste osutamist. Tekkinud käsitlus, kus apellant peab tasuma teenuse eest, mida ta ei saa tarbida, on vastuolus nii õiguse üldpõhimõtetega kui ka võlaõigust puudutavate üldpõhimõtetega. Sellega on apellant asetatud võrreldes teiste korteriomanikega ebavõrdsesse olukorda - ta peab tasuma keskkütte eest võrdselt teistega, samas erinevalt teistest korteriomanikest ta teenust tarbida ei saa. Seega on üldkoosoleku otsuse p 3 ebaseaduslik; 3) on ebaõigesti leitud, et kuna korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et maksete kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest, siis tuleb jätta rahuldamata nõue kostjalt välja mõista arvestatud ja tasutud summa 1838.17 krooni kütte eest. Selles osas tehtud üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik. Apellant ei saa teenust tarbija temast mitteolenevatel põhjustel, mistõttu puudub alus temalt soojusenergia eest tasu täies ulatuses nõudmiseks. Apellant ei saa tasuda teenuse eest, mida talle ei osutata.

1. KÜ Valga 66 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning Tartu Maakohtu 20.06.2007 otsuse vaidlustatud osas muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on ekslik seisukoht, et M. Assak-Lehtmetsalt ei saa nõuda radiaatorite paigaldamist, kuna korteri ostmise ajal neid ei olnud. Tõrvas Valga 66 asuvas elamus on keskküte, millest apellant oli korterit ostes teadlik. Isik, kellelt apellant korteri omandas, oli ilma teiste kaasomanike nõusolekuta kõrvaldanud ja realiseerinud radiaatorid, apellant oli korteri olukorrast teadlik ning korteri puudused kajastusid tõenäoliselt ka müügihinnas. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-105-05 kohaselt peab omandaja kaasomandi osa või korteri omandamisel arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Seega ei vabasta korteri eelmise omaniku tegevus M. Assak-Lehtmetsa korteriühistu üldkoosoleku otsuste täitmisest. Apellatsioonikaebuses esitatud viide tarbijakaitseseaduse § 12 lg-le 3 ei ole asjakohane, kuna korteriühistu ei ole teenuse müüjaks. Tsiviilasjas on leidnud tõendamist, et osa korteriomanikke ühendas oma korterites asuvad radiaatorid ühtsest süsteemist lahti, sellega häiriti vee normaalset ringlust küttesüsteemis ning selle tulemusena langes kogu küttesüsteemi efektiivsus. Ekspertide hinnangul oli normaalse ringluse tagamiseks vajalik kogu küttesüsteemi (sh kõigi radiaatorite) taastamine. Eeltoodut arvestades otsustas KÜ üldkoosolek 26.05.2006, et kõik korteriomanikud peavad uuesti paigaldama eemaldatud radiaatorid ning kütte eest tasumine toimub sõltumata sellest, kas ja millises ulatuses keskkütet kasutatakse. Tegemist oli otsusega, mille tingis küttesüsteemi taastamise vajadus ning mis ei ole vastuolus kehtivate normidega.
2. M. Assak-Lehtmets märkis KÜ poolt tema apellatsioonkaebusele esitatud vastuse osas, et kaasomandieseme remondikulud tuleb kanda kõigil kaasomanikel. Seega, kui KÜ on otsustanud, et keskküttesüsteemi taastamine on vajalik, siis tuleb kaasomanikel ühiselt kanda 7 keskküttesüsteemi taastamiseks vajalikud kulutused. Korteriühistu on saanud seadustest aru, et võib kulusid jagada oma äranägemist mööda. Seadus ei keela otsesõnu korteriühistu üldkoosolekul otsustada, et kõik kulud jäetakse ühe korteriühistu liikme kanda. Kõik teised korteriühistu liikmed võivad ju olla selle poolt, et üks inimene kannab kõik kulud. Ometi on selline otsus ebaõiglane ja abi otsimiseks on igal inimesel õigus pöörduda õiguskaitseorganite poole. Korteriühistu on nimetanud ekspertideks ilma vastava hariduseta inimesi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et KÜ Valga 66 apellatsioonkaebus on põhjendatud täielikult ja M. Assak-Lehtmetsa apellatsioonkaebus osaliselt. Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 tühistamiseks (nõuda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses) ja KÜ Valga 66 poolt alusetult omandatud 1838.17 krooni väljamõistmiseks ning millega rahuldati hageja nõue ja kohustati KÜ Valga 66 ennistama keskkütteradiaatorid korterisse Tõrvas Valga 66-47 ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja nõude KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 tühistamiseks osaliselt ja tühistab KÜ Valga 66 26.05.2006 otsuse p 3 osas, millega otsustati nõuda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses sõltumata sellest, kas neil on korteris keskkütteradiaatorid või mitte. Hageja nõue KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 tühistamiseks osas, millega kohustati korteriomanikke ennistama keskkütteradiaatorid, tuleb jätta rahuldamata. Rahuldada tuleb hageja nõue KÜ-lt Valga 66 alusetult omandatu 1838.17 krooni väljamõistmiseks. Rahuldamata tuleb jätta hageja nõue kohustada KÜ-t Valga 66 paigaldama keskkütteradiaatorid Valga 66-47 korterisse. Menetluskulude jaotuse osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
4. Hageja palus tühistada KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3, millega otsustati nõuda tasu keskkütte eest täies ulatuses kõikidelt korteriomanikelt ning millega kohustati korteriomanikke ennistama keskkütteradiaatorid. Maakohtu otsusest nähtuvalt ei võtnud kohus seisukohta hageja nõude osas tühistada üldkoosoleku otsuse p 3 osas, millega kohustati korteriomanikke ennistama keskkütteradiaatorid. Sellega rikkus maakohus TsMS § 438 lg 1, mille kohaselt kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Kuigi asjas on esitatud kaks KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku protokolli, lähtub ringkonnakohus toimikulehel 3 olevast protokollist. Asjaolu, et üldkoosolekul arutati kolmanda päevakorrapunkti all keskkütte probleeme ning võeti vastu otsus nii keskkütte eest tasu nõudmise kui keskkütteradiaatorite ennistamise osas, ei ole pooled vaidlustanud maakohtus ega ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebustes.

§ 13

lg 3 sätestab, et korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Seega eeldab üldkoosoleku otsuse tühistamine selle ebaseaduslikkuse tuvastamist. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsus, nõuda kõigilt korteriomanikelt tasu keskkütte eest täies ulatuses sõltumata sellest, kas korterites on keskkütte radiaatorid või mitte, on seaduslik. See, et hageja peab otsust enda suhtes ebaproportsionaalseks ja ebaõiglaseks, ei anna vaidlustatud otsusest nähtuvalt alust otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu seisukoht ei ole põhjendatud. 8

§ 151

lg 1 teise lause kohaselt peab eluruumi omanik lisaks majandamiskuludele tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. KÜ Valga 66 põhikirja p 3.2 lg 7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. Nii

§-st 151 lg 1 kui põhikirja p-st 3.2 lg 7 tuleneb, et eluruumi omanik on kohustatud tasuma tema poolt kasutatava teenuse eest. Kui korteriomanik reaalselt teenust ei tarbi (puudub võimalus), siis ei ole ta kohustatud ka selle eest tasuma. Kui korteriomanikul on võimalus tarbida soojusenergiat, siis lähtutakse korteri köetava pinna suurusest. Eelnev kinnitab, et üldkoosoleku otsuse p 3, millega otsustati nõuda kõigilt korteriomanikelt tasu keskkütte eest täies ulatuses, sõltumata sellest, kas korterites on keskkütteradiaatorid või mitte, on seadusega vastuolus ja seetõttu tuleb hageja nõue rahuldada ja üldkoosoleku otsuse p 3 selles osas tühistada. Ülalkäsitletud ebaseadusliku üldkoosoleku otsuse alusel on hageja tasunud ühistu poolt esitatud arvete (t.l 52-55) alusel alusetult 1838.17 krooni. Kuna hageja korteris on keskkütteradiaator vaid vannitoas, mille suurus on 2,8 m2, siis oli ühistul õigus nõuda hagejalt soojusenergia eest tasumist ühistu põhikirja p 3.2 lg 7 järgi vaid sellelt osalt, s.o 216.19 krooni. Hageja esitatud arvutuse õigsusele (t.l 50) ei ole ühistu vastuväiteid esitanud. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd hagejal puudus kohustus tasuda soojusenergia eest, mida tal ei olnud võimalik tarbida, tuleb VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjalt hageja kasuks välja mõista 1838.17 krooni. Maakohtu poolt viidatud proportsionaalsuse põhimõttele – mida suurem on kaasomanikule kuuluv kaasomandi osa, seda suuremaid kulutusi peab ta seoses kaasomandi majandamisega kandma – tuginemine ja sellel alusel hagi rahuldamata jätmine ei ole antud juhul asjakohane. Hagejalt puudub alus nõuda täiendavalt 10 % arvestuslikust küttekulust nagu seda nõudis Tõrva Linnahoolduse Asutus (t.l 59), kuna asja materjalidest ei nähtu, et ühistu üldkoosolek oleks analoogilise küttekulu arvestamise korra kehtestanud.

1. KÜ Valga 66 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 järgi kohustati keskkütteradiaatorid välja lülitanud korteriomanikke kesküttesüsteemi tasakaalustamiseks need tagasi lülitama, s.t ennistama endise olukorra. Hageja palus nimetatud otsuse tühistada. Ringkonnakohus leiab, et üldkoosoleku eelnimetatud otsus on seaduslik ning hageja nõue selle tühistamiseks tuleb jätta rahuldamata. Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS §-d 10 ja
2. Asja materjalidest nähtub, et pooltel ei ole vaidlust selle üle, et elamusisese küttesüsteemi osad, s.h püstakud ja radiaatorid, on korteriomanike kaasomandis. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 11 lg 3 sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud selle 9 asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Korteriomandiseaduse §-s 11 lg 1 p 1 sätestatuga sarnane põhimõte sisaldub AÕS §-s 72 lg 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS §-s 72 lg 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p-st 3 nähtub, et see võeti vastu keskküttesüsteemi tasakaalustamise eesmärgil ning kostja vastuväidete kohaselt kahjustab see teiste korteriomanikke huve. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 3 - kohustada keskkütteradiaatorid välja lülitanud korteriomanikke kesküttesüsteemi tasakaalustamiseks need tagasi lülitama, s.t ennistama endise olukorra – on kooskõlas eelmärgitud KOS §-des 10 ja 11 ning AÕS §-s 72 sätestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise põhimõtetega ning selle tühistamiseks puudub alus. Seetõttu tuleb hageja nõue nimetatud otsuse tühistamiseks jätta rahuldamata. Põhjendatud ei ole hageja tuginemine asjaolule, et kuna keskkütteradiaatorid eemaldas korterist selle eelmine omanik, siis ei ole tema kohustatud endist olukorda ennistama. Kui hageja ostis puudustega asja (ilma keskkütteradiaatoriteta), siis eelduslikult maksis ta selle eest väiksemat hinda. Korterit ostes pidi ta ette nägema, et selle kordategemine nõuab kulutusi. Ülalmärgitud KOS §-dest 10 ja 11 ning AÕS §-st 72 ei tulene, et hageja korteris keskütteradiaatorite ennistamise kulud peaksid kinni maksma teised kaasomanikud. Samuti oleks selline hageja seisukoht vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kuivõrd korteriühistu üldkoosoleku 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 keskkütteradiaatorite ennistamise osas on seaduslik, siis tuleb jätta rahuldamata hageja nõue kohustada korteriühistut ennistama keskkütteradiaatorid tema korterisse. Maakohtu vastav otsus tuleb tühistada. Maakohtu tuginemine

§-le 151 ei ole asjakohane, kuna selles märgitud majandamiskulude all peetakse silmas korteriühistu vajalikke kulutusi eluruumide hoolduseks ja remondiks. Keskkütteradiaatorite ennistamine hageja korterisse ei saa toimuda ühistu kulul majandamiskulude arvel, kuna radiaatorite eemaldamine hageja korterist ei ole toimunud ühistu korraldusel või nõusolekul. Andra Pärsimägi Egon Konsand 10 Üllar Roostoja