← Eesti

3-06-773/20

Obsah (6)§ 66§ 53§ 64§ 67§ 54§ 8

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 12.detsember 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-77

) §

  1. Otsuse põhjendused: 1) Tallinna Elamumajandusameti 23.jaanuari 2003 kirjas tehti P. Ojamaale veelkord ettepanek sõlmida ostu-müügileping ning teatati, et kui P. Ojamaa ei sõlmi lepingut hiljemalt 27.veebruariks 2003, teeb elamumajandusamet ettepaneku linnavolikogu otsuse tühistamiseks; 2) linnavolikogu 18.oktoobri 2001 otsusega nr 318 kehtestatud Lauliku tn, Hommiku tn ja Särje tn vahelise maa-ala detailplaneeringu kohaselt kuulub Särje tn 22 hoone lammutamisele seoses Särje tänava laiendamisega; 3) kehtivale detailplaneeringule tuginedes on Elion Ettevõtted AS nimele kinnistatud maatükk aadressiga Särje tn 22A ja nimetatud kinnistu ulatub osaliselt Särje tn 22 hoone alla; 4) Särje tn 22 hoone hindamisest ja linnavolikogu 13.juuni 2002 otsuse vastuvõtmisest möödunud mitme aasta jooksul on kinnisvara ja ka hoonete hinnad tõusnud märgatavalt.
  2. Priit Ojamaa esitas 21.aprillil 2006 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus Tallinna Linnavolikogu 23.märtsi 2006 otsus nr 97 tühistada ja teha linnavolikogule ettekirjutus Särje tn 22 elamu ostu-müügilepingu sõlmimiseks. Kaebuse põhjendused: 2

(10)3-06-773 1) hoone kõrge hinna tõttu oli kaebajal raskusi laenu saamisega ja ta taotles hinna alandamist. Kaebaja kandis 6.veebruaril 2006 raha elamumajandusameti poolt 2.veebruaril 2006 teatatud arveldusarvele, millega täitis otsuse nr 282 tingimused. Seda otsust ja kaebaja poolt raha tasumist tuleb käsitada müügilepinguna võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 9 ja 208 tähenduses ning lepingust taganemine või selle ülesütlemine antud olukorras ei olnud õiguspärane; 2)

§ 66

lõikest 2 tulenevalt ei olnud haldusakti kehtetuks tunnistamine lubatud, sest otsuses nr 282 pole sellist võimalust ette nähtud; 3) hinnatõusuga seonduv vastustaja põhjendus on otsitud, umbmäärane ja põhjendamatu; 4) viide avalikule huvile ja detailplaneeringule on arusaamatu, sest linnavolikogu otsustas üheksa kuud pärast detailplaneeringu kehtestamist maja kaebajale müüa ja siis ei olnud müügiks mingeid takistusi.

  1. Vastustaja vaidles kaebusele vastu: 1) asja lahendamine kuulub üldkohtu, mitte halduskohtu pädevusse, sest vaidlustatud on haldusaktis väljendatud haldusorgani tsiviilõiguslikku tahteavaldust; 2) otsus nr 97 on õiguspärane. Kaebaja ise keeldus lepingu sõlmimisest ning tal ei saa olla õiguspärast ootust otsuse nr 282 kehtima jäämiseks; 3) otsus nr 282 oli vastuolu tõttu detailplaneeringuga õigusvastane ja tuli tunnistada kehtetuks. Detailplaneeringust tulenevate piirangutega arvestamine oleks välistanud müügiotsuse. Särje tänava laiendamine vastavalt detailplaneeringule on avalikes huvides, hoone võõrandamisel ei oleks laiendamine võimalik. Pealegi on Särje tn 22 hoone õigusvastane ehitis, millel puudus maaeraldus ja kasutusluba; 4) hoone võõrandamine pole õiguslikult võimalik, sest see asub osaliselt teisele isikule kuuluval kinnistul. Kuna vastavalt asjaõigusseadusele (AÕS) on kinnistuga püsivalt ühendatud hoone selle oluline osa, ei ole osa Särje tn 22 hoonest enam linna omandis ja linn ei saa seda võõrandada; 5) otsuse nr 282 tegemisest möödunud aja jooksul on kinnisvara hinnad Tallinnas kordades tõusnud, mistõttu pole hoone võõrandamine
  2. aastal määratud turuhinna alusel põhjendatud; 6) hoone kui vallasasja võõrandamine on alates 1.märtsist 2006 võimatu tulenevalt AÕS RakS § 13 lõikest
  4. Kolmas isik, 1.juunil 2006 Elion Ettevõtted AS-lt Särje tn 22A kinnistu omandanud Särje Arenduse OÜ, toetas vastustaja seisukohti ja märkis, et kaebuse rahuldamisega pole kaebaja eesmärk saavutatav.
  5. Tallinna Halduskohtu 13.oktoobri 2006 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: 1) vaidluse lahendamine kuulub halduskohtu pädevusse. Kui otsus mõjutab nii avalikõiguslikke kui ka eraõiguslikke suhteid, on tegemist hübriidaktiga, mis sisaldab endas nii haldusakti kui ka tsiviilõiguslikku tahteavaldust. Sellisel juhul on menetluse lõpptulemuseks tsiviilõiguslik leping. Otsus nr 282 on hübriidakt, milles linnavolikogu teostas avalikku võimu, otsustades müüa Särje tn 22 hoone otsustuskorras kaebajale. Samas otsuses hoone müügihinna määramine on tsiviilõiguslik tahteavaldus. Otsus andis kaebajale õiguse pärast 3

(10)3-06-773 müügihinna tasumist nõuda ostu-müügilepingu sõlmimist, mille järel oleks poolte vahel tekkinud eraõiguslik suhe. Kuna ostu-müügilepingut ei sõlmitud, sest otsus nr 282 tühistati, jäi linnavara võõrandamise menetlus pidama avalik-õigusliku menetluse staadiumi ja sellise vaidluse lahendamine on halduskohtu pädevuses; 2) otsust nr 282 ei saa käsitada ostu-müügilepinguna VÕS § 9 ja 208 tähenduses, sest vastavalt AÕS RakS § 13 lg 6 peab ehitise võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud ning VÕS § 11 lg 5 kohaselt loetakse selline leping sõlmituks lepingu notariaalsest tõestamisest alates; 3) kuna otsus nr 282 oli vastuvõtmise ajal vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, mis nägi ette Särje tänava laiendamise tõttu kõnealuse hoone lammutamise ja osa hoonealuse maa arvamise Särje tn 22A kinnistu koosseisu ehitiste teenindamiseks vajaliku maana (15.juunil 2005 kanti kinnistusregistrisse), oli otsus õigusvastane ning tuli täitmise võimatuse tõttu tunnistada kehtetuks; 4) vastavalt

§ 66

lg 1 ja § 67 tuleb õigusvastase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel arvestada isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, kuid isik ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui ta ei ole täitnud haldusaktiga seotud lisakohustust. Kaebaja ei saa tugineda usaldusele, sest 13.juuni 2002 otsusega määratud 600 000 krooni suuruse ostuhinna tasus ta alles 6.veebruaril 2006, so 3 aastat ja 8 kuud hiljem, kui ehitiste hinnad olid kordades tõusnud. Tallinna Elamuameti 23.jaanuari 2003 kirjas oli kaebajat hoiatatud, et kui ta ei sõlmi lepingut hiljemalt 27.veebruariks 2003, tehakse linnavolikogule ettepanek otsus tühistada. Kaebaja ei saanud eeldada, et linn on nõus lepingu sõlmimisega ootama aastaid ning müüma hoone turuhinnast mitmeid kordi odavamalt. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

  1. Priit Ojamaa apellatsioonkaebuses paluti halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega tühistada linnavolikogu 23.märtsi 2006 otsus nr
  2. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) ebaõige on kohtu seisukoht, et otsus nr 282 oli vastuolu tõttu detailplaneeringuga õigusvastane ja tuli täitmise võimatuse tõttu tunnistada kehtetuks. Kohus ei arvestanud planeerimis- ja ehitusseadusest (PES) ja 1.jaanuarist 2003 jõustunud planeerimisseadusest (PlanS) tulenevate detailplaneerimise üldiste põhimõtete ja privaatautonoomia printsiibiga. PES § 9 lõikest 1 tuleneb, et detailplaneering üksnes loob võimaluse selles kajastatu elluviimiseks, kuid ei kohusta seda tegema. Seega ei toonud otsuse nr 282 täitmise võimatust ja sellest tingitud otsuse õigusvastasust kaasa asjaolu, et kehtinud detailplaneering nägi ette Särje tn 22 hoone lammutamise ja hoonealuse maa osalise arvamise Särje tn 22A kinnistu koosseisu. Kuni hoonete vallasasjana võõrandamine oli võimalik, sai Särje tn 22 hoonet müüa ja detailplaneering ei saanud olla takistuseks. PES § 27 lõikest 3 ja § 29 lõikest 4 tulenes kohaliku omavalitsuse õigus kehtestatud detailplaneering tühistada, samuti üle vaadata, mis hõlmab võimaluse algatada detailplaneeringu muutmine. Pärast otsuse nr 282 vastuvõtmist tekkis kaebajal õigustatud ootus, et vastustaja korraldab detailplaneeringu muutmise või tühistamise selliselt, et lisaks hoone ostmisele on kaebajal võimalik erastada ostueesõigusega selle alla ja juurde kuuluvat maad. Väär on kohtu seisukoht, nagu oleks Särje tn 22 hoone alla jääva maa osaline kandmine kinnistusregistrisse Särje tn 22A kinnistu koosseisus õigustanud otsuse nr 282 kehtetuks tunnistamist. Otsuse õigusvastasust ei saa põhistada vastustaja tegevusetusega. Kuna vastustaja võttis otsuse vastu pärast detailplaneeringu kehtestamist, pidi ta astuma reaalseid samme selleks, et otsuse täitmise võimalikkus ei oleks ohus. Üheks sammuks saanuks olla detailplaneeringu muutmine Särje tn 22A krundist Särje tn 22 elamu 4

(10)3-06-773 teenindusmaa väljajätmise teel, kuid kaebaja õiguspärasele ootusele vaatamata ei võtnud vastustaja midagi ette olukorra lahendamiseks. Otsuse nr 282 õigusvastasuse üle otsustamisel ei oma maa kinnistusraamatusse kandmine õiguslikku tähendust, kuna see toimus pärast otsuse tegemist. Isegi kui eelnevaga mitte nõustuda, pole detailplaneeringu kohaselt lammutamisele kuuluva linnavara ostmine keelatud. Privaatautonoomia põhimõttest tuleneb isiku õigus otsustada, kas, kellega ja mis tingimustel leping sõlmida. Seetõttu ei muuda vastustaja otsust nr 282 õigusvastaseks detailplaneeringust nähtuv kavatsus hoone lammutada ja määrata selle alune maa osaliselt naaberkrundi juurde; 2) kohtu seisukohad

§ 66

lg 1 kohaldatavusest ning lisakohustusega seonduvast usaldusele tuginemise võimatusest on väärad.

§ 66lg 1 on asjassepuutumatu norm, sest otsus nr 282 ei ole õigusvastane haldusakt.

Kohus pidanuks lähtuma

§ 66

lõikest 3, mis reguleerib andmise ajal õiguspärase haldusakti tagasiulatuvalt isiku kahjuks kehtetuks tunnistamist. Kuna otsus nr 97 on tehtud pärast ostuhinna tasumist ning vaatamata tasumisele ei olnud vastustaja valmis hoone müügilepingut sõlmima, on tegemist nimelt haldusakti tagasiulatuva, mitte edasiulatuva kehtetuks tunnistamisega. Kui tegemist oleks edasiulatuva kehtetuks tunnistamisega, poleks otsusel nr 97 õiguslikku tähendust, sest kaebaja oli hinna tasumise kohustuse täitnud enne otsuse nr 97 tegemist ning temaga tuleks sõlmida müügileping. Õiguspärase haldusakti saab tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada üksnes

§ 66

lg 2 punktides 1 (lubatud seaduse või sama haldusaktiga), 3 (täitmata lisakohustus) ja 4 (saadut ei kasutata eesmärgipäraselt) sätestatud juhtudel, mida antud juhul ei esine. Otsuse nr 282 kohaselt tuli ostuhind tasuda enne ostu-müügilepingu sõlmimist, kuid tähtaegu ostuhinna tasumiseks otsus ei sätesta. Otsuses pole lisakohustusi

§ 66lg 2 p 3 tähenduses, mida kaebaja saanuks jätta täitmata.

Kuna kaebajale ei saa lisakohustuste rikkumist ette heita, on otsus nr 97 vastuolu tõttu

§ 66lõikega 3 õigusvastane ja tuleb tühistada.

Kohtuotsusest ei selgu, millise lisakohustuse täitmata jätmist kohus silmas pidas. Otsuses nr 282 sätestatud lisakohustusena pole vaadeldav Tallinna Elamuameti 23.jaanuari 2003 kirjas tehtud ettepanek tasuda raha hiljemalt 27.veebruariks 2003 ning hoiatus vastasel korral müügiotsuse tühistamisettepaneku tegemise kohta.

§ 66

lg 2 p-s 3 nimetatud lisakohustus on haldusakti kõrvaltingimus

§ 53tähenduses.

Neid saab seada aktis või akti muutmisega aktile lisada vaid akti andnud haldusorgan. Tallinna Elamumajandusametit ei saa samastada linnavolikoguga, kes pole oma akti tähtajaga täiendanud; 3) väär ja tõendamata on kohtu seisukoht, et kaebaja ei saanud eeldada, et vastustaja on nõus ootama lepingu sõlmimisega aastaid. Vastustaja talus juunist 2002 kuni märtsini 2006 olukorda, kus raha tasumise kohustus oli täitmata; veebruaris 2006 teatati kaebajale konto, kuhu raha kanda ja kaebaja tegi seda; märtsis 2006 tehti ettepanek otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja märtsi lõpus tunnistati otsus kehtetuks. Need tõendatud asjaolud kinnitavad, et kaebaja oli õigustatud eeldama, et pärast raha tasumist sõlmitakse temaga elamu ostumüügileping. 7. Vastustaja vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) kohus leidis õigesti, et otsus nr 282 oli õigusvastane haldusakt. Kuna vastavalt kehtivale detailplaneeringule kuulus hoone lammutamisele Särje tänava laienduse tõttu, oli müügiotsus vastuolus linnavara võõrandamise korra punktiga 3.1, mille kohaselt linnavara võib võõrandada, kui vara ei ole vajalik avalikuks otstarbeks ega linna valitsemiseks. AÕSRakS § 14 lg 1 kohaselt maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantavat ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Kõnealusel ehitisel puudus nii maakasutusõigus ja kasutusluba; 5

(10)3-06-773 2) kohus leidis õigesti, et kaebaja ei saa usaldusele tugineda. Linnavara võõrandamise korra p 12 kohaselt on võõrandamise korraldajaks kinnisvara (ka hoonete) puhul elamumajandusamet. Elamumajandusameti 23.jaanuari 2003 kirjas teatati kaebajale, et kui ta hiljemalt 27.veebruariks 2003 lepingut ei sõlmi, teeb linnavara võõrandamise korraldaja linnavolikogule ettepaneku otsus tühistada. Sellele vastuseks soovis kaebaja ostuhinna alandamist. Seega keeldus ta ise lepingu sõlmimisest ning alates 27.veebruarist 2003 ei saanud tal olla mingit õiguspärast ootust, et hoone otsustuskorras müügiotsus jääb kehtima; 3) kohus leidis õigesti, et kaebaja ei saanud eeldada, et linn on nõus lepingu sõlmimisega aastaid ootama ja müüma hoonet turuhinnast kordi odavamalt. Linnavara võõrandamise korra p 11 kohaselt määratakse vara väärtus asja hariliku väärtuse (turuhinna) või valdaja erilise huvi alusel. Hindamisakti ja kaebaja nõusolekut arvestades otsustati vara müüa tolleaegse turuhinnaga 600 000 krooni. Pärast otsuse nr 282 vastuvõtmist taganes kaebaja nõusolekust vara sellise hinnaga osta ning tasus 1.märtsil 2002 määratud turuväärtuse alles 6.veebruaril 2006, so neli aastat hiljem. Kuna kaebaja teadis, et linnavara võõrandamisel on aluseks hetkel kehtiv turuhind ja taganes eelnevalt antud nõusolekust otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud hinda tasuda, puudus tal igasugune alus eeldada, et linn on nõus aastaid ootama ja müüma vara vastuolus linnavara võõrandamise korra punktiga 11; 4) vaidlustatud haldusakt on õiguspärane ning selles on märgitud selged ja põhjendatud kaalutlused. Vastustaja on täitnud

§ 64lg 3 sätteid kaalutlusõiguse teostamisel.

Haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärjed isikule puuduvad, sest ka akti kehtivuse korral poleks seda võimalik täita. Haldusakti kehtetuks tunnistamiseks on olulised põhjused (avalik huvi ja täitmise võimatus). Arvestatud on isiku tegevusega (loobus akti andmise aluseks olnud nõusolekust vara omandamiseks määratud hinnaga ega soovinud lepingut sõlmida mõistliku aja, so 7 kuu jooksul). Arvestati ka haldusakti andmisest möödunud aega (4 aastat) ja muid tähendust omavaid asjaolusid (hoonealuse maa osaline kinnistamine); 5) otsuse nr 282 tühistamine ei mõjuta kaebaja õiguslikku seisundit. Pole selge, millist lõppresultaati soovib kaebaja saavutada. Otsuse nr 97 tühistamine ei anna hoone omandamise võimalust. Osa hoonest on muutunud teise kinnistu oluliseks osaks. Hoone vallasasjana võõrandamine on alates 1.märtsist 2006 võimatu. Apellatsioonkaebuses on lepingu sõlmimiseks kohustamise nõudest loobutud. 8. Kolmanda isiku vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) kohus leidis õigesti, et kuna kehtiv detailplaneering nägi ette hoone lammutamise, oli otsus nr 282 algusest peale õigusvastane ja tuli ainuüksi seetõttu tunnistada kehtetuks. Õigusvastast haldusakti saab tunnistada kehtetuks nii tagasiulatuvalt kui edasiulatuvalt. 2) otsusega nr 97 tunnistati kehtetuks õigusvastane haldusakt, arvestades nii kaebaja usaldust, avalikke huve, kolmandate isikute huve kui ka muid olulisi asjaolusid.

§ 67

lg 4 p 3 sätestab, et isik ei saa tugineda usaldusele, kui ta ei ole täitnud haldusaktiga seotud lisakohustust. Kohus leidis õigesti, et kaebaja ei saa tugineda usaldusele, sest haldusaktiga määratud lisakohustuse täitis ta alles ligi 4 aastat hiljem, mil ehitiste hinnad olid kordades tõusnud. Elamumajandusamet oli talle teatanud, et leping tuleb sõlmida hiljemalt 27.veebruariks

  1. Kuna ta ostuhinda selleks ajaks ei tasunud, ei saanud ta tugineda usaldusele, et otsus nr 282 jääb kehtima. Ka otsuse andjal puudus pärast 27.veebruari 2003 alus eeldada, et kaebaja on jätkuvalt huvitatud ehitise omandamisest, sest kaebaja oli varem palunud ostuhinna alandamist ning viidanud, et ta ei pea 600 000 krooni tasumist võimalikuks. Lisaks kaebaja usaldusele pidi vastustaja arvestama kolmanda isiku ja avalikke huve. Elion Ettevõtted AS oli
  2. aastal omandanud kinnistu, mis ulatus osaliselt detailplaneeringu kohaselt lammutamisele kuuluva hoone alla. Elion Ettevõtted AS-l ja hiljem Särje Arenduse 6

(10)3-06-773 OÜ-l oli õiguspärane ootus, et Särje tn 22 lammutatakse vastavalt detailplaneeringule. Detailplaneeringu järgimine on ka oluline avalik huvi; kehtivale 3) kaebaja viited PES-le ja PlanS-le pole asjakohased. Detailplaneeringut on tõepoolest võimalik muuta, kuid lähtudes avalikust huvist ja kolmandate isikute õiguspärasest ootusest peab kohalik omavalitsus kuni muutmise lähtuma kehtivast planeeringust. Kuna planeeringut pole muudetud, ei pidanud kohus otsuse nr 97 tühistamisnõude analüüsimisel teoreetilisest muutmisvõimalusest lähtuma. Ainetud on kaebaja väited, et pärast otsuse nr 282 tegemist tekkis tal õiguspärane ootus, et linn korraldab detailplaneeringu muutmise.

§ 67

lg 4 p 5 kohaselt ei saa isik tugineda usaldusele, kui ta oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik. Apellatsioonkaebusest järeldub, et kaebaja oli teadlik otsuse nr 282 õigusvastasusest (vastuolust kehtiva detailplaneeringuga). Samas pole kaebaja esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks linna väidetav kavatsus planeeringut muuta. Isegi kui kaebajal tekkinuks väidetav õiguspärane ootus, ei saaks tal olla sellist ootust ligemale 4 aastat pärast temast endast tulenevatel asjaoludel lepingu sõlmimata jäämist; 4) otsus nr 97 on õiguspärane ka eeldusel, et otsus nr 282 oli õiguspärane.

§ 66

lõigetest 2 ja 3 tulenevalt võib tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada ka õiguspärase haldusakti, kui sellega oli seotud lisakohustus, mida isik ei ole täitnud. Väär on kaebaja väide, et otsuses nr 282 ei olnud mingeid lisakohustusi. Otsuse punkti 2 kohaselt tuli ostuhind tasuda täies ulatuses enne lepingu sõlmimist. Arvestades linna ja kaebaja vahelist kirjavahetust ning mõistlikkuse põhimõtet, ei saanud kaebaja eeldada, et ostuhinna tasumise aeg on piiramatu ning et sama ostuhind kehtib ka ca 4 aastat hiljem. Kohtule esitatud tõenditest (kirjavahetus, otsus nr 97 ja selle seletuskiri) nähtuvalt on elamumajandusamet ja linnavolikogu tühistamist põhjalikult kaalunud. Otsuse nr 97 puhul on täidetud kõik

§ 54

, § 55 lg 1 ja § 56 lg 1 sätestatud haldusaktile esitatavad nõuded; 5) hoone omandamise eesmärki ei saavutaks kaebaja ka siis, kui kohus kaebuse rahuldaks. Hoone on kolmanda isiku kinnistule ulatuvas osas selle kinnistu oluline osaks tulenevalt AÕS § 54 lõikest

  1. Kolmas isik omandas kinnistu õiguspäraselt ning on selle heauskne omanik. Tal on õiguspärane ootus, et vastavalt kehtivale detailplaneeringule hoone lammutatakse ja tal on võimalik kinnistut arendada oma äranägemisel. Lisaks pole pärast 1.märtsi 2006 võimalik ehitist kui vallasasja käsutada, mida möönab apellatsioonkaebuses ka kaebaja.
  2. Ringkonnakohtu istungil toetas kaebaja esindaja apellatsioonkaebust selles toodud põhjendustel ning kinnitas, et kohustamistaotluse rahuldamata jätmise osas kohtuotsust ei vaidlustata. Esindaja möönis, et hoonet ei saa vallasasjana võõrandada ning volikogu vaidlustatud otsuse tühistamistaotluse alternatiivina taotles otsuse õigusvastasuse tuvastamist võimaliku kahjunõude ettevalmistamiseks. Vastustaja esindaja ja kolmanda isiku esindaja jäid oma varasemate seisukohtade juurde ning palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED I
  3. Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse apelleeritud osas tühistamiseks ning uue otsusega kaebuse rahuldamiseks, so vaidlustatud haldusakti tühistamiseks ega ka alternatiivina õigusvastasuse tuvastamiseks alust. 7

(10)3-06-773 11. Apellatsioonimenetluses on menetlusosalised ühel meelel selles, et tegemist on halduskohtu pädevusse kuuluva avalik-õigusliku vaidlusega. Kaebaja esindaja kinnitas, et apellatsioonimenetluses kaebaja eraõiguse sätetele ei tugine, kohaliku omavalitsuse tsiviilõiguslikku tahteavaldust ei vaidlusta, lepingu sõlmimiseks kohustamist ei nõua ning vaidlustab üksnes seda, kuidas haldusorgan on vaidlustatud haldusaktiga lahendanud avalikõiguslikku valdkonda kuuluva küsimuse, so kas haldusakti kehtetuks tunnistamist reguleerivaid

sätteid on kohaldatud õigesti. Vaidluse kuulumist halduskohtu pädevusse toetab ka Riigikohtu halduskolleegiumi lahendi nr 3-3-1-8-07 (punktid 12, 13) seisukoht, et vara võõrandamise menetlusest tõusetunud vaidlust, mis eelneb vara võõrandamise lepingu sõlmimisele, tuleb pidada avalik-õiguslikuks vaidluseks, mis tuleb lahendada halduskohtus. 12. Kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et otsus nr 282 oli õiguspärane haldusakt ning õiguspärase haldusakti kaebaja kahjuks kehtetuks tunnistamiseks ei olnud alust. Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, mida jagas ka halduskohus, et otsus nr 282 oli õigusvastane ning selle kehtetuks tunnistamine otsusega nr 97 oli õiguspärane. Otsuse nr 97 viidetest õiguslikele alustele (

§ 64

ning linnavara võõrandamise korra punktid 10.1 ja 14) ei tulene üheselt, kas haldusorgan käsitas kehtetuks tunnistatud otsust õiguspärase või õigusvastase haldusaktina. Selle küsimuse lahendamisest sõltub aga haldusakti kehtetuks tunnistamise lubatavus, sest andmise ajal õiguspärase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamine eeldab

§ 66

lõikes 2 sätestatud aluste olemasolu, õigusvastase haldusakti puhul kuulub kohaldamisele sama paragrahvi lõige

  2. Ringkonnakohus jagab halduskohtu lõppjäreldust ja vastustaja seisukohta, et otsus nr 282 oli andmise ajal õigusvastane haldusakt. Nõustuda tuleb kaebajaga, et kuivõrd planeeringuotsuseid on võimalik muuta, pole iseenesest välistatud linnale kuuluva ehitise võõrandamine ka kehtiva detailplaneeringu olemasolu korral, millega on kavandatud selline ehitis lammutada, arvata osa ehitisealusest maast teise isiku ehitiste juurde moodustatava krundi koosseisu ning lammutatava ehitise juures oleva maa arvel laiendada tänavat. Selline otsus oleks aga õiguspärane eeldusel, et võõrandamisotsuse tegemisel on kehtivas planeeringus kavandatuga arvestatud ja müügi otsustajal on kavatsus planeeringut muuta või saavutada planeeringus kavandatu realiseerumine ka olukorras, kus ehitise omandab eraõiguslik isik, kellele kaasneb sellega maa erastamise õigus ning kellel ei ole kohustust omandit lammutada. Viimasel juhul peaks müügi otsustaja olema arvestanud ka muutmata planeeringu realiseeritavuse tagamiseks kinnisasja omaniku nõudel kinnisasja õiglase tasu eest kohaliku omavalitsuse poolt omandamise kohustusega. Avalik-õigusliku juriidilise isiku vara käsutamist reguleerivad eriseaduste ja alamalseisvate õigusaktide sätted, mis on üldjuhul avalik-õiguslikud. Kohaliku omavalitsuse vara moodustab peaasjalikult vara, mis on mõeldud avalike ülesannete täitmiseks ning seetõttu peab linn vara võõrandamisel arvestama avalike huvidega, mis ei pruugi alati seisneda varalise tulu saamises. Kohaliku omavalitsuse seisund oma vara võõrandamisel erineb olukorrast, milles on oma vara võõrandavad eraõiguslikud isikud. KOKS alusel kehtestatud linnavara võõrandamise korra p 3.1 lubab linnavara võõrandada üksnes siis, kui vara ei ole vajalik avalikuks otstarbeks ega linna valitsemiseks. Käesolevast asjast nähtub selgelt, et linnavara otsustuskorras müügi otsustamisel jäeti olulised asjaolud (linnale kuuluva Särje tn 22 hoone lammutamise, Särje tn 22A krundi moodustamise ja Särje tänava laiendamise plaan) täielikult tähelepanuta ja arvestamata ning seetõttu on otsus nr 282 selle andmise ühe õigusliku alusena viidatud linnavara võõrandamise korra punktiga 3.1 ilmses vastuolus. Vaadeldava vara olemusega vastuolus ning põhjendamatult kitsendav on 8

(10)3-06-773 kaebaja esindaja poolt ringkonnakohtu istungil avaldatud seisukoht, et varana viidatud sätte tähenduses saab käsitada üksnes müügiobjektiks olevat ehitist, mitte aga selle alust ja ümbritsevat maad, mis osaliselt kuulub teise krundi hulka ja osaliselt on vajalik tänava laiendamiseks. Ehitistele kohaldatakse kinnisvara kohta kehtestatud reegleid (korra p 7). Hindamaks linnavara vajalikkust avalikuks otstarbeks ja linna valitsemiseks, pole ehitis selle alusest ja ümbritsevast maast eraldi vaadeldav. Ehitise omandi säilitamine on oluline avalik huvi, kui ehitise juurde kuuluva maa arvel kavandatakse laiendada tänavat. Põhjendatud on vastustaja seisukoht otsuse nr 282 vastuolust seadusega ka põhjusel, et õigusliku aluseta püstitatud ehitis otsustati müüa olukorras, kus ehitisel puudus kasutusluba. AÕS RakS § 14 lg 1 lubab õigusliku aluseta püstitatud ehitisi käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. 14. Halduskohus märkis viitega

§-le 67, et isik ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui ta ei ole täitnud haldusaktiga seotud lisakohustust. Otsuse põhjendustest järeldub, et kohus on silmas pidanud

§ 67

lg 4 punktis 3 sätestatud olukorda ning faktilist asjaolu, et Tallinna Elamumajandusameti 23.jaanuari 2003 kirjas hoiatati kaebajat lepingu hiljemalt 27.veebruariks 2003 sõlmimata jätmise tagajärgedest, kuid kaebaja tasus ostuhinna alles 6.veebruaril 2006. Ringkonnakohus märgib esmalt, et õigusvastase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamist ei välista isiku võimalus tugineda usaldusele.

§ 67

lg 1 kohustab lisaks

§ 64

lõikes 3 sätestatule arvestama isiku usaldust haldusakti kehtima jäämiseks, nii nagu ka avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. Haldusakti ei tohi tunnistada kehtetuks, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks (

§ 67lg 2).

Kaebaja elukorralduse muutmist ja ülekaalukat huvi haldusakti kehtima jäämiseks, mis kehtetuks tunnistamise keelaks, asjast ei nähtu, küll aga on olemas oluline avalik huvi (otsuses nr 97 osutatud Särje tänava laiendamise vajadus ning vara kordades alla turuhinna võõrandamise vältimine), samuti kolmanda isiku huvi (ehitise aluse maa osaliselt kolmanda isiku õiguseellasele kehtivast detailplaneeringust lähtudes erastamine ja kinnistamine) haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Siiski jagab ringkonnakohus ka halduskohtu seisukohta, et kaebaja väidetav usaldus ei vääri kaitset.

§ 67

lg 4 p 2 kohaselt ei saa isik tugineda usaldusele, kui kehtetuks tunnistamise võimalus on ette nähtud seaduses või selleks on jäetud võimalus haldusaktis, ning sama lõike p 3 välistab usaldusele tuginemise haldusaktiga seotud lisakohustuse täitmata jätmisel. Linnavara võõrandamise kord otsustuskorras müügi puhul, erinevalt avalikust enampakkumisest ja eelläbirääkimistega pakkumisest, lepingu sõlmimise ühekuulist tähtaega ja selle järgimata jätmise tagajärjena otsuse tühistamist sõnaselgelt ette ei näe ning pelgalt analoogiale (punktid 50, 62), millele osutas vastustaja esindaja ringkonnakohtus, tugineda ei saa. Linnavara võõrandamise korra punkti 66.4 kohaselt võivad ostuhinna tasumise kord ja tähtajad sisalduda ostu-müügilepingus. Antud juhul on linnavolikogu müügi otsustajana määranud otsuses nr 282 ostuhinna 600 000 krooni ja maksetingimuseks seadnud hinna tasumise täies ulatuses enne ostu-müügilepingu sõlmimist, ostu-müügilepingu sõlmimise lõpptähtaega kõnealune otsus ei sisalda. Kohaliku omavalitsuse siseselt on linnavara võõrandamise korraga määratud linnavara võõrandamise korraldajaks kinnisvara, seega korra punktist 7 tulenevalt ka ehitiste puhul, elamumajandusamet (korra p 12.1). Kuna korra punktist 14 nähtuvalt linnavara võõrandamise otsus lepingu sõlmimise lõpptähtaega sisaldama ei pea (p 14.6 märgitud müügi lisatingimuste all mõeldakse lisatingimusi korra p 52 tähenduses), tuleb asuda seisukohale, et haldusorgani siseselt määratud isikuna, kes tegutseb haldusmenetluses haldusorgani nimel (

§ 8

lg 2), oli elamumajandusamet pädev täpsustama ostuõiguse tekkimiseks vajaliku lisakohustuse täitmise tähtaega, teatama kaebajale ostu-müügilepingu sõlmimise lõpptähtaja ja selle järgimata jätmise tagajärje. Ringkonnakohtu hinnangul on kohalik omavalitsus kaebajale piisava 9

(10)3-06-773 selgusega teatanud, et kui ostuhind ei ole hiljemalt 27.veebruariks 2003 tasutud ja leping sõlmitud, jääb ta linnavara omandamise õigusest ilma. Kuivõrd ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta lisakohustuse täitmata jätmisest, esineks müügiotsuse kehtetuks tunnistamiseks õiguslik alus

§ 66lg 2 p 3 näol ka eeldusel, et müügiotsus oli andmise ajal õiguspärane.

II Kolmas isik taotles menetluskuluna õigusabikulu hüvitamist summas 5102.30 krooni. Kulu kandmise tõendamiseks esitati advokaadibüroo 7.detsembri 2006 arve nr 2430 ja 5.jaanuari 2007 arve nr 2719 ning büroo kinnituse ja pangakonto väljavõtted arvetel märgitud summade laekumise kohta. Kulu kandmine on tõendatud. Tegemist on vajalike ja põhjendatud menetluskuludega, mis tuleb kaebajalt vastavalt HKMS § 92 lõigetele 1 ja 7 kolmanda isiku kasuks välja mõista. Lilianne Aasma Oliver Kask Ruth Virkus 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.