KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Asja läbivaatamise kuupäev Kohtuistungist osa võtnud menetlusosalised Tallinna Halduskohus Dagmar Maastik 13.oktoobril 2006.a. Tallinnas 3-06-773 P.O. kaebus Tallinna Linnavolikogu 23.03.2006.a. otsuse nr 97 tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks 28.09.2006.a. vastustaja Tallinna Linnavolikogu esindaja Ilmar Puskar, kolmanda isiku Särje Arenduse OÜ esindaja advokaat Pirkka-Marja Põldvere RESOLUTSIOON Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi ASJAOLUD 13.06.2002.a. otsusega nr 282 otsustas Tallinna Linnavolikogu müüa otsustuskorras xxxxxx asuv hoone(elamu ehitise aluse pinnaga 79 m-2) eluruumi üürnikule P.O.le hinnaga 600 000 kr; ostuhind tuli täies ulatuses tasuda enne ostu-müügi lepingu sõlmimist. 23.03.2006.a. otsusega nr 97 tunnistas Tallinna Linnavolikogu oma 13.06.2002.a. otsuse nr 282 kehtetuks järgmistel põhjustel: Tallinna Elamumajandusameti 23.01.2003.a. kirjaga nr 5-1/03/ 191 teatati P.O.le, et kui ta ei sõlmi ostu-müügi lepingut hiljemalt 27.02.2003.a., teeb elamumajandusamet ettepaneku linnavolikogu otsuse tühistamiseks; volikogu 18.10.2001a. otsusega nr 318 kehtestatud Lauliku, Hommiku ja Särje tänavate vahelise maa-ala detailplaneeringu järgi kuulub xxxxx hoone lammutamisele seoses Särje tänava laiendamisega; detailplaneeringu alusel on Elion Ettevõtted AS-i nimele kinnistatud maatükk xxxxxx, mis ulatub osaliselt xxxxxxx hoone alla; otsuse nr 282 vastuvõtmisest möödunud mitme aasta jooksul on kinnisvara ja hoonete hinnad märgatavalt tõusnud. 1.06.2006.a. müüs Elion Ettevõtted AS xxxxxxx kinnistu Särje Arenduse OÜ-le. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub vaidlustatud otsus tühistada ning kohustada volikogu ostu-müügi lepingut sõlmima. Hoone kõrge hinna tõttu oli kaebajal raskusi laenu saamisega, mistõttu ta taotles vastuseks elamumajandusameti 23.01.2003.a. kirjale hinna alandamist. 3.02.2006.a. teatas elamumajandusamet kaebajale arveldusarve numbri raha ülekandmiseks, 6.02.2006.a. kandis kaebaja sellele arvele 600 000 kr, millega täitis otsuse nr 282 tingimused. Nimetatud otsust ja kaebaja poolt raha tasumist tuleb käsitada müügilepinguna võlaõigusseaduse(VÕS) §-de 9 ja 208 tähenduses ning lepingust taganemine või selle ülesütlemine antud olukorras ei olnud õiguspärane. Haldusmenetluse seaduse(HMS) 1
(3)§-st 66 lg 2 tulenevalt polnud haldusakti kehtetuks tunnistamine kaebaja kasuks lubatud, sest otsuses nr 282 pole sellist võimalust ette nähtud. Vastustaja põhjendus, et kinnisvara ja hoonete hinnad on möödunud nelja aasta jooksul tõusnud, on otsitud, umbmäärane ja põhjendamata. Arusaamatu on viide avalikule huvile ja detailplaneeringule, mille kohaselt xxxxxx hoone kuulub lammutamisele, sest volikogu otsustas maja müügi kaebajale 9 kuud peale detailplaneeringu kehtestamist ning siis polnud mingeid takistusi hoone müügiks. Kaebaja kohtuistungile ei ilmunud, ei teatanud ilmumise võimatusest ega taotlenud kohtuistungi edasilükkamist, mistõttu kohus arutas asja ilma kaebaja osavõtuta. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Asja lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse, sest kaebaja on vaidlustanud haldusaktis väljendatud haldusorgani tsiviilõiguslikku tahteavaldust, mille lahendamine kuulub üldkohtu pädevusse. Vaidlustatud otsus on õiguspärane ja motiveeritud. 19.03.2002.a. kirjas nõustus kaebaja ostma kõnealust hoonet hinnaga 600 000 kr, kuid 18.09.2002.a. kirjas soovis ostuhinna alandamist, millest elamumajandusamet 9.10.2002.a. kirjaga keeldus. 23.
- 2003.a. kirjaga nr 5-1/03/191 teatas elamumajandusamet kaebajale, et kui ta ei sõlmi ostu-müügi lepingut hiljemalt 27.02.2003.a., teeb amet ettepaneku linnavolikogu otsuse tühistamiseks. Vastuseks sellele kirjale teatas kaebaja, et tema arvates on hindamisaktis toodud hind vale ja soovis selle alandamist. Seega keeldus kaebaja ise otsuse nr 282 alusel ostu-müügi lepingu sõlmimisest ning tal ei saa olla õiguspärast ootust, et otsus nr 282 jääb kehtima. 13.02.2006.a. avaldusega elamumajandusametile soovis kaebaja sõlmida xxxxxx hoone ostu-müügi lepingut ja teatas, et ostuhind 600 000 kr on kantud elamumajandusameti arveldusarvele. Otsuse nr 282 vastuvõtmisel ei arvestanud volikogu detailplaneeringust tulenevaid piiranguid, muidu ta poleks sellist otsust vastu võtnud, kuna Särje tänava laiendamine vastavalt detailplaneeringule on avalikes huvides, mis xxxxxx hoone võõrandamisel poleks võimalik. Vastuolu tõttu detailplaneeringuga on see otsus õigusvastane ning tuli kehtetuks tunnistada. Ka oli xxxxxx hoone õigusvastane ehitis, kuna tal puudus maaeraldus ja kasutusluba. Kõnealuse hoone võõrandamine pole ka juriidiliselt võimalik, sest hoone asub osaliselt teisele isikule kuuluval kinnistul. Kuna vastavalt asjaõigusseadusele on kinnistuga püsivalt ühendatud hoone selle oluline osa, ei ole osa xxxxxx hoonest enam linna omandis, mistõttu linn ei saa seda ka võõrandada. Otsusega nr 282 määratud müügihind kajastas turuhinda otsuse vastuvõtmise ajal, vahepeal möödunud kolme ja poole aasta jooksul on kinnisvara hinnad Tallinnas kordades tõusnud, mistõttu hoone võõrandamine 2002.a. määratud turuhinna alusel pole põhjendatud. Peale selle on hoone kui vallasasja võõrandamine vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse(AÕSRakS) §-le 13 lg 6 alates 1.
- 2006.a. võimatu. Kaebaja pole ise kunagi selles majas elanud, ta on Brüsseli ametnik ja elab Brüsselis, maja kasutas ta tulundusühistu äriruumina, üürilepingu tähtaeg on praeguseks saabunud. Kolmas isik Särje Arenduse OÜ toetab vastustaja seisukohti ja palub jätta kaebus rahuldamata. Kaebuse rahuldamisel poleks võimalik kaebaja soovitud eesmärki saavutada, sest pool maja on kolmanda isiku kasutuses. KOHTU PÕHJENDUSED Halduskohtumenetluse seadustiku(HKMS) §-st 3 lg 1 p 1 ja lg 2 tulenevalt kuulub halduskohtu pädevusse avalik-õiguslike vaidluste lahendamine, milleks seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Tsiviilõigussuhetest tulenev vaidlus kuulub tsiviilkohtumenetluse § 1 lg 1 ja 2 kohaselt lahendamisele tsiviilkohtumenetluse korras maakohtus. Juhul, kui üks ja sama otsus mõjutab nii avalik-õiguslikke kui ka eraõiguslikke suhteid, on tegemist hübriidaktiga, mis sisaldab endas nii haldusakti kui ka tsiviilõiguslikku tahteavaldust. Sellisel juhul on menetluse lõpptulemuseks tsiviilõiguslik leping. 13.06.2002.a. otsus nr 282 on hübriidakt, milles Tallinna Linnavolikogu teostas avalikku võimu, otsustades müüa xxxxxx hoone otsustuskorras kaebajale; samas otsuses hoone müügihinna 600 000 kr määramine on aga tsiviilõiguslik tahteavaldus. See otsus andis kaebajale õiguse peale müügihinna tasumist nõuda ostu-müügi lepingu sõlmimist, mille järel oleks poolte vahel tekkinud eraõiguslik suhe. Kuna aga ostu-müügi lepingut ei sõlmitud, sest vaidlustatud otsusega otsus nr 282 tühistati, jäi linna vara võõrandamise menetlus pidama avalik-õigusliku menetluse staadiumi ning sellise vaidluse lahendamine kuulub halduskohtu pädevusse. 2
(3)Otsust nr 282 ei saa käsitada ostu-müügi lepinguna VÕS §-de 9 ja 208 tähenduses, sest vastavalt AÕSRakS §-le 13 lg 6 peab ehitise võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud ning VÕS § 11 lg 5 kohaselt loetakse selline leping sõlmituks lepingu notariaalsest tõestamisest alates. Kuna otsus nr 282 oli juba vastuvõtmise ajal vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, mis nägi ette Särje tänava laiendamise tõttu kõnealuse hoone lammutamist ja osa hoonealuse maa arvamist xxxxx kinnistu koosseisu ehitiste teenindamiseks vajaliku maana(l5.06.2005.a. kantud kinnistusregistrisse), siis oli otsus nr 282 õigusvastane ning tuli täitmise võimatuse tõttu kehtetuks tunnistada. Vastavalt HMS §-dele 66 lg 1; 67 tuleb õigusvastase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel arvestada isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima; isik ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui ta ei ole täitnud haldusaktiga seotud lisakohustust. Kaebaja ei saa tugineda usaldusele, sest 13.06.2002.a. otsusega nr 282 määratud ostuhinna 600 000 kr tasus ta ära alles 6.02. 2006.a., s.o. 3 aastat ja 8 kuud hiljem, millise ajajooksul ehitiste hinnad Tallinna linnas on kordades tõusnud. Pealegi oli Tallinna Elamumajandusamet oma 23.01.2003.a. kirjas hoiatanud kaebajat, et kui ta ei sõlmi ostu-müügi lepingut hiljemalt 27.02.2003.a., teeb amet ettepaneku linnavolikogu otsuse tühistamiseks. Kaebaja ei saanud eeldada, et Tallinna linn on nõus lepingu sõlmimisega aastaid ootama ning müüma kõnealust hoonet turuhinnast mitmeid kordi odavamalt. 3
(3)