2-06-34672/8

Tsiviilasi nr.2-04-943 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 22.oktoober 2007. a. kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu Tsiviilasja number Tsiviilasi 2-06-34672 Kohtuistungi aeg 25.09.2007 Hageja/vastuhagi kostja AN (isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja lepinguline esindaja TT( XXX) Menetlusosalised ja nende esindajad AN`e hagi H OÜ vastu üürivaidluses ja OÜ H vastuhagi A.

N vastu eluruumi vabastamiseks Kostja: H OÜ (registrikood XXX; asukoht XXX).

Kostja lepinguline Maisvee (AB XXX) esindaja vandeadvokaat Rando RESOLUTSIOON 1. Jätta rahuldamata AN’e hagi OÜ H vastu.

2.Rahuldada vastuhagi ja kohustada ANe viivitamata tagastama osaühingule H Tallinnas, aadressil XXX asuv eluruum. Eluruumi vabatahtlikult tagastamisest keeldumise korral tõsta A. N koos temale kuuluvate asjadega välja eluruumist XXX Tallinnas.

3.Menetluskulud jätta täies ulatuses A. N kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus lahendatakse kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle läbivaatamist kohtuistungil.

HAGIAVALDUSE PÕHJENDUSED JA HAGEJA NÕUE 20.11.2006.a. hagiavalduse kohaselt hageja pöördus avaldusega 31.07.2006.a. Tallinna üürikomisjoni poole taotlusega üürilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks. Kostja esitas 18.08.2006.a. vastunõude eluruumi tagastamise nõudes, mille üürikomisjon võttis menetlusse ja liitis avaldused ühte menetlusse. 02.11.2006.a. otsusega jättis Tallinna üürikomisjon hageja taotluse üürilepingu ülesütlemise avalduse tühiseks tunnistamiseks rahuldamata ja rahuldas osaliselt (motiive muutes) kostja avalduse eluruumi tagastamiseks.

Hagiavalduse on hageja esitanud sisuliselt kaebusena üürikomisjoni otsuse peale, hagiavalduse põhjendustes on esitatud vastuväited üürikomisjoni seisukohtadele ning hagiavalduses esitatud hageja nõuded on seotud üürikomisjoni otsuse tühistamise või tulenevad üürikomisjoni poolt tuvastatud asjaoludest. Hageja leiab, et poolte vahel oli tähtajaline 10 aastase tähtajaga üürileping, mistõttu üürilepingu ülesütlemine tähtajatu üürilepingu ülesütlemist reguleerivate sätete järgi on tühine. Hageja taotleb tühistada üürikomisjoni resolutsiooni punktid 2, 3 ja 4 seoses üürikomisjoni pädevuse puudumisega vastunõude menetlemiseks ühes esmanõudega; ennistada VÕS § 310 lg-s 1 üürnikule sätestatud tähtaeg taotleda tähtajalise üürilepingu pikendamist ja lugeda vastava tähtaja alguseks Tallinna Üürikomisjoni otsuse kättesaamise aeg; tühistada Tallinna Üürikomisjoni 02.11.2006 otsuse resolutsiooni punkt 1 ja tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus tühiseks, s.h. kas elamuseaduse § 32 lg 3 alusel lugeda üürileping 20.03.2001.a. pikenenuks 10 aastaks või pikendada VÕS § 310 lg 1 alusel 20.03.2006.a. lõppenud tähtajalist üürilepingut järgnevaks 5 aastaseks perioodiks.

KOSTJA VASTUVÄITED JA VASTUHAGI Kostja 03.05.2007 kirjalikus vastuses kohtule hagi ei tunnista ja palun selle jätta rahuldamata.

Hageja hagis esitatud nõuete osas kostja leiab, et hageja ei ole esitanud kohtule samu nõudeid, mis, mis esitati üürikomisjonile. Kuna hageja ei ole esitanud ÜVLS § 23 lg-s 3 lubatud nõuet, siis ei ole hagi esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitse. Seega ei ole hageja subjektiivseid õigusi rikutud ning hagi tuleb TsMS § 3 lg 1 alusel jätta rahuldamata.

Samuti kostja leiab, et üürikomisjoni poolt kostja vastunõude menetlemine ei oma ülesütlemisavalduse kehtivuse ning hageja poolt eluruumi vabastamise kohustuse kehtivuse seisukohalt tähendust. Üürikomisjoni 21.089.2006.a. määrusega võeti menetlusse kostja vastunõue, hageja sai määruse kätte ja osales üürikomisjoni istungil, kuid ei vaidlustanud nimetatud menetlusotsustust ÜVLS § 21 lg-s 1 sätestatud 20 päevase tähtaja jooksul kohtus.

Kostja sisuliste vastuväidete kohaselt kuulub talle üürilepingu alusel hageja kasutuses olnud korter XXX Tallinnas. Kirjalikku üürilepingut poole vahel sõlmitud ei ole. Üürileping läks kostjale üle 20.03.2001.a. AS-ga HLE sõlmitud liisinglepingu nr XXX Lisa nr 3 alusel. Alates 2001.a. maist esitas kostja hagejale üüriarveid, hageja ka tasus esitatud arved. 30.05.2003.a. kostja esitas hagejale üüri tõstmise teate, milles avaldad hageja poolt tasutava uut üürimäära ning asjaolu, et hageja kasutab eluruumi tähtajatu üürilepingu alusel. Hageja sai 30.05.2003.a. saadud teate kätte 03.06.2003.a. ja aktsepteeris seda, tasudes vastavad suurendatud määras üüriarved.

26.05.2006 kostja esitas hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles ütles lepingu üles VÕS § 311, § 312, § 325 ja § 329 alusel alates 31.10.2006.a. ja palus eluruumi vabastada 01.11.2006.a. kell 12.00. Hageja on võtnud omaks, et sai ülesütlemisavalduse kätte 30.05.2006.a., kuid eluruumi ei vabastanud.

Samuti kostja leiab, et ei ole tõendatud, et pooled oleksid sõlminud üürilepingu tähtajaga 10 aastat. Puuduvad vastastikused tahteavaldused sellise tähtajaga lepingu sõlmimiseks, lisaks välistab 10-aaastase üürilepingu sõlmimise ka hageja enda hagiavalduses väljendatud taotlus VÕS § 310 lg 1 alusel üürilepingu pikendamiseks alates 06.11.2006.a. VÕS § 310 lg 1 sätestab, 2 et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist üürnik jätkab asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Ülesütlemisavalduse esitamise ajal oli poolte vahel tähtajatu üürileping ja kostjal oli õigus leping üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 3 kuud. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv, üürileping on lõppenud ja hageja on kohustatud üüritud asja tagastama. Kostja vastuhagis taotleb nõuda korter hageja ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse. Kostja taotleb määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kui hageja keeldub vabatahtlikult korterit kostjale välja andmast, tõstetakse hageja eluruumist välja.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE Hageja vaidleb vastuhagi menetlusse võtmisele vastu ja palub vastuhagi jätta läbi vaatamata, menetlus lõpetada või vastuhagi rahuldamata jätta. ÜVLS § 21 lg 3 kohaselt saab hagi korras kohtusse pöörduda vaid nõude üürikomisjoni poolt rahuldamata jätmisel. Üürikomisjon rahuldas vastuhagis sisalduvad nõuded, mistõttu puudub õiguslik alus vastuhagi esitamiseks. Kuna kohus on vastuhagi menetlusse võtnud, taotleb hageja vastuhagi menetluse lõpetamist TsMS § 428 lg 2 alusel või jätta hagi TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD KOHTUISTUNGIL Kohtuistungil hageja jäi oma hagiavalduses esitatud taotluste juurde, leides, et üürikomisjoni seisukohad omavad olulist tähtsust pooltevahelise õigussuhte asjaolude tuvastamisel.

Kohtuistungil hageja taotles tuvastada 01.01.1999.a. üürilepingu kehtivust tähtajaga 10.a.

Vastuhagi osas jäi hageja oma varasemate seisukohtade juurde, taotledes vastuhagi osas menetluse lõpetamist või jätta taotlus rahuldamata.

Kostja kohtuistungil jäi oma üürikomisjonile ja kohtule esitatud kirjalike seisukohtade ja vastuhagi juurde, palus hagi jätta rahuldamata, vastuhagi rahuldada ja jätta menetluskulud hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED 1. Kohus tegi kindlaks, et poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:

-hageja kasutuses on suulise üürilepingu alusel kostjale kuuluv korter Katusepapi 23/25 – 23:

-30.06.2006 hageja sai kätte kostja üürilepingu ülesütlemise teate, milles teatatakse, et üürileping öeldakse üles alates 21.10.2006 ja palutakse hagejat eluruum tagastada 01.11.2006.a. kell 12.00;

-hageja esitas Tallinna üürikomisjonile avalduse 31.07.2006.a., milles taotles üürilepingu ülesütlemise avalduse tunnistada tühiseks.

-hageja ei ole siiani vaidlusalust eluruumi vabastanud ega kostjale tagastanud.

2.Pooled vaidlevad selle üle, kas pooltevaheline üürileping oli tähtajaline või tähtajatu. Hageja leiab, et üürileping on tähtajaline ja selle ülesütlemine tähtajatu lepingu ülesütlemist reguleerivate sätete järgi ei ole õiguspärane. Kostja leiab, et leping oli tähtajatu.

3.Kuulanud ära menetlusosalised, tutvunud kohtule esitatud avalduste ja tõenditega ning üürikomisjoni toimiku materjalidega, kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi tuleb rahuldada.

4.Üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lg 1 kohaselt kui pool ei nõustu üürikomisjoni otsusega või üürivaidluse läbivaatamisel tehtud menetlusotsustuste või – toimingutega, võib ta sama üürivaidluse läbivaatamiseks pöörduda maakohtusse komisjoni otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Tulenevalt ÜVLS § 21 lg-st 3 võib hagis esitada üksnes samad nõuded, mis esitati komisjonile.

3 5. Hageja taotles üürikomisjonile esitatud avalduses üürilepingu ülesütlemise avalduse tühiseks tunnistamist. Kohtule esitatud hagiavalduses hageja esitas järgmised taotlused:

5.1. tühistada üürikomisjoni resolutsiooni punktid 2, 3 ja 4 seoses üürikomisjoni pädevuse puudumisega vastunõude menetlemiseks ühes esmanõudega;

5.2. ennistada VÕS § 310 lg-s 1 üürnikule sätestatud tähtaeg taotleda tähtajalise üürilepingu pikendamist ja lugeda vastava tähtaja alguseks Tallinna Üürikomisjoni otsuse kättesaamise aeg;

5.3. tühistada Tallinna Üürikomisjoni 02.11.2006 otsuse resolutsiooni punkt 1 ja tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus tühiseks, s.h. kas elamuseaduse § 32 lg 3 alusel lugeda üürileping 20.03.2001.a. pikenenuks 10 aastaks või pikendada VÕS § 310 lg 1 alusel 20.03.2006.a. lõppenud tähtajalist üürilepingut järgnevaks 5 aastaseks perioodiks.

6.Kohus leiab, et tulenevalt ÜVLS § 23 lg-st 3 on käesolevas asjas kohane nõue ainult hagiavalduse punktis 4 esitatud nõue tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus tühiseks.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg 1 kohaselt kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaselt kohus võib jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole seda eesmärki võimalik saavutada. Kohus on ekslikult võtnud menetlusse ka need hageja esitatud nõuded, mida hageja ei esitanud üürikomisjonis. Samuti ei tulene TsMS-st ega ÜVLS-st, et maakohus on üürikomisjoni suhtes kõrgemaks astmeks, kes hindab üürikomisjoni otsuse õiguspärasust. Eeltoodust nähtuvalt ei olnud kohtul alust hageja ülejäänud nõuete osas hagi menetlusse võtmiseks ja kohus oleks pidanud nende nõuete osas hagi menetlusse võtmisest keelduma. Eeltoodu alusel kohus jätab hagiavalduse punktides 1 – 3 nimetatud nõuded rahuldamata.

7.Kohus leiab, et asjas kogutud tõenditega on leidnud tõendamist, et poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping. TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse kostjale ülemineku ajal hagejal oli kehtiv tähtajaline üürileping tähtajaga 10 aastat.

8.Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt kostja asus vaidlusalusesse eluruumi elama 23.12.1998.a. (üürikomisjoni toimiku lk 6 ja 95). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja kasutas eluruumi üürisuhte alusel. Sellel ajal kehtinud elamuseaduse (ES; redaktsioon 16.07.1998 – 29.11.2000) § 31 lg 1 sätestas, et üürileping sõlmitakse kirjalikult, kuid seadusest ei tulenenud, et kirjalikku vormi järgimata sõlmitud üürileping oleks olnud tühine. ES (29.11.2000 – 01.01.2002 kehtinud redaktsiooni) § 34 kohaselt eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Kostja ja AS Hansa Liising Eesti vaheli 20.03.2001.a. sõlmitud liisingulepingu nr XXX Lisa nr 3 punkti 4.4. kohaselt läksid liisinguvõtjast kostjale kui vara valdajale üle kõik vara endise omaniku ja/ või liisingufirma poolt sõlmitud üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused vastavalt elamuseaduse §le 34. Seega, kuna vaidlusaluse korteri osas üürileandja õiguste kostjale 21.03.2001.a. ülemineku ajal kasutas hageja korterit suulise lepingu alusel, läksid üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused kostjale üle.

9.ES § 31 lg 2 kohaselt üürileping on tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et vaidlusaluse korteri kasutamiseks sõlmiti üürileping 01.01.1999.a. Hageja ei ole suutnud tõendada, et leping sõlmiti 10 aastaks. ES § 31 lg 2 alusel tuleb lugeda, et 01.01.1999.a. sõlmitud üürileping kehtis seaduses sätestatud 5 aastase tähtaja järgi kuni 01.01.2004.a.

10.01.07.2002.a. hakkas kehtima võlaõigusseadus (VÕS). Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RS) § 2 kohaselt asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1.juulit 2002.a., kohaldatakse asjaolu või tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. VÕS RS § 12 lg 1 kohaselt enne 1.juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1.juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 4 274 sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle 1 aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Seega alates 01.07.2002 muutus pooltevaheline üürileping tähtajatuks.

11.Tulenevalt VÕS § 311 lg-s 1 ja § 312 lg-s 1 sätestatust võivad lepingupooled kinnisasja üürimise puhul tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

Lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 195 lg 1). Asjas ei ole vaidlus selle üle, et hageja sai kostja ülesütlemisavalduse kätte 30.05.2006.a. Kohus leiab, et kostja on tähtajatu üürilepingu seaduses sätestatud etteteatamisetähtaegu järgides ja ettenähtud vormis üles öelnud, hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud, mistõttu on ülesütlemisavaldus formaalselt ja materiaalselt kehtiv. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et pooltevaheline tähtajatu üürileping lõppes 31.10.2006.a.

12.Kostja vastuhagis taotleb kohustada A. N tagastama OÜ-le H eluruum aadressiga XXXTallinnas. VÕS § 334 lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse (AÕS § 80 lg 2). Alates 02.11.2004 on kostja kantud kinnistusraamatusse XXXkorteriomandi omanikuna. Kuna pooltevaheline üürileping on kehtivalt üles öeldud ja üürileping on lõppenud juba 31.10.2006, siis valdab hageja kostja omandit õigusliku aluseta. Kuna hageja ei ole vabatahtlikult eluruumi tagastanud, siis on vastuhagi põhjendatud ja tuleb rahuldada.

13.Kohus märgib, et hageja seisukoht, et kostjal ei ole õigust vastuhagi esitada, kuna üürikomisjon tema nõude rahuldas, on ekslik. Üürikomisjoni otsus ei jõustunud hageja kohtule esitatud hagi tõttu. Muu hulgas on hageja vaidlustanud üürikomisjoni otsuse ka selles osas, mis puudutas kostja vastunõude rahuldamist. Seega ei saa käesoleval juhul vastuhagi esitamise õiguse olemasolu hindamisel lähtuda ÜVLS § 23 lg-st 4, vaid TsMS vastuhagi esitamist reguleerivatest sätetest. TsMS § 373 lg 1 lubab kostjal kuni kohtuvaidluseni maakohtus esitada oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui on täidetud seaduses loetletud tingimused. Kohus leiab, et käesolevas asja on tingimused vastuhagi esitamiseks täidetud, sest vastuhagi rahuldamine välistab täielikult põhihagi rahuldamise ning vastuhagi ja põhihagi vahel on vastastikune seos (VÕS § 373 lg 1 p 2 ja 3). Kohus on vastuhagi õigesti menetlusse võtnud ja hageja taotlus vastuhagi menetluse lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata.

14.Menetluskulude jaotus.

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldas, jäävad menetluskulud täies ulatuses hageja ANe kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Heli Käpp Kohtunik 5

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.