Obsah (7)

§ 658§ 664§ 158§ 103§ 23§ 101§ 113

Tsiviilasi nr.2-06-27966 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-27966 Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse tegemise aeg ja koht 24.september 2007. a, T

) § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti (

§ 658lg 2).

Tulenevalt

§ 664

lg-st 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. 7. Vaidlusaluse maaklerilepingu alusel vahendatud teenuse tulemusel korteriomandi ostumüügilepingut ei sõlmitud, mistõttu ei ole maakleril tekkinud

§ 664lg 1 sätestatud õigust saada maakleritasu.

Tehingu mittesõlmimine oli hagejale teada enne notariaalse lepingu sõlmimiseks määratud tähtpäeva. Kuna tehingut ei sõlmitud, ei ole olemas ka tehinguhinda, mida võtta vastavalt maaklerilepingu punktile 1.

1. aluseks maakleritasu arvestamisel. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue maakleritasu saamiseks põhjendamatu.
2. Teise alternatiivse nõudena hageja taotleb leppetrahvi väljamõistmist.

§ 158

kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Pooled on leppinud kokku leppetrahvis summas 25 000 krooni. 14.11.2005 hageja esitas kostjale leppetrahvi tasumise nõude. Kohus leiab, et leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist ja on põhjendatud. Kohus rahuldab leppetrahvi nõude alljärgnevatel põhjustel.

1. Kostja väited tema abikaasa nõusoleku puudumise kohta on tõendamata. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kostja abikaasa nõusolek on asjaolu, mis jäi hageja mõjupiirkonda. Maaklerilepingu punktis 2.2.
2. kostja käsundiandjana kohustus maaklerit piisavalt instrueerima kõigis lepingu eset ning lepingu eseme müüki puudutavates küsimustes. Lepingu punktis 3.
3. kostja käsundiandjana kinnitab, et omab õigust ja volitusi lepingu sõlmimiseks ning lepinguga antud käsundi täitmiseks. Samuti võttis kostja lepingu punktis 3.
4. endale vastutuse kahju eest, mis ta põhjustas maaklerile seoses lepingu eset puudutava ebaõige informatsiooni esitamisega või olulise informatsiooni mitteesitamisega. Kinnistusraamatu väljavõttest (t.l. 34) nähtub, et AFoli omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Maaklerilepingu punktis 1.6.
5. kostja kinnitab, et on korteriomandi omanik ja et kolmandate isikute õigused korteriomandile puuduvad. Kostja 4 oma kirjalikus vastuses hagile tunnistas, et maaklerilepingu sõlmimine oli tingitud sellest, et kostja oli abikaasaga tülis, abikaasade ühisvara jagamiseks plaaniti korteriomand müüa ja osta 2 eraldi korterit. Sama kinnitas kostja oma kirjalikus vastuses hagile. Seega oli kostja maaklerilepingu sõlmimise ajal teadlik, et tegemist on abikaasade ühisvaraga. Lisaks nähtub kohtule esitatud dokumentidest, et maaklerilepingu täitmise käigus on kostja abikaasa müügiprotsessi kaasatud. Menetlusosaliste seletustest selle kohta, et võimalikele ostjatele korteriomandi näitamisel oli kodus kas kostja või tema abikaasa, järeldub samuti, et kostja abikaasa oli algusest peale müügiprotsessist teadlik ja sellega nõus. Eeltoodu alusel on põhjendatud hageja väide, et hageja ei saanud olla teadlik kostja abikaasa nõusoleku puudumisest, sest sellist asjaolu maaklerilepingu sõlmimisel ei esinenud.
6. Õige ei ole kostja väide, et abikaasa nõusoleku mitteandmine on vääramatu jõud, mille tõttu kostja poolt lepingu rikkumine on vabandatav.

§ 103

lg 1 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Vastavalt

§ 103

lg-le 3 kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Õigusaktid ei kohusta sõlmima abikaasade ühisvaraks oleva kinnisvara müümise vahendamiseks maaklerilepingut mõlema abikaasaga. Eelnevalt kohus on tuvastanud, et korteriomandi ühisvara hulka kuulumine oli kostjale teada. Kostja ei ole väitnud, et ta ei teadnud, et ühisvara müümisel on vajalik abikaasa nõusolek. Vastupidi: 23.11.2005 kirjas hagejale (t.l. 40) kostja märgib, et on korduvalt suuliselt ja kirjalikult hagejale sellest asjaolust teada andnud. Kostjal oli õigus ainuisikuliselt sõlmida maaklerileping abikaasade ühisvaraks oleva korteriomandi müümiseks, kuid lepingu sõlmimisega võttis kostja endale riski, et müügileping võib abikaasa nõusoleku puudumise tõttu jääda sõlmimata. Asjaolu, mida kostjal oli lepingu sõlmimise ajal võimalik ette näha ja millega ta pidi arvestama, ei ole käsitatav vääramatu jõuna.

1. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et müügitehing jäi ära kostjast sõltumatul põhjusel. 08.09.2005 heade kavatsuste protokolli sõlmimisega (t.l. 30 -33) on nii kostja kui ka tema abikaasa IF kinnitanud soovi ja nõusolekut müügitehingu tegemiseks. Asjaolu, et nimetatud dokument on vorminõuete tõttu tühine, ei välista selle alusel menetlusosaliste tahte ja tegevuse hindamist, eeldades, et kostja ja I. F tegutsesid heas usus ja ei olnud kohustuslikust vorminõudest kokkuleppe sõlmimisel teadlikud. Muu hulgas leppisid heade kavatsuste protokollile alla kirjutanud kostja ja tema abikaasa korteriomandi ostjaga kokku müügitehingu notariaalses vormistamises hiljemalt 20.10.2005.a. Enne määratud tähtpäeva saabumist kostja loobus korteriomandi müügi plaanist ja vormistas 03.10.2005 notariaalse asjaõiguslepingu abikaasale IFle korteriomandi omandiõiguse üleandmise kohta ja kinnistamisavalduse I. F omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Seega kostja ise loobus enne määratud tähtpäeva T. J korteriomandi müügilepingu sõlmimisest ning põhjendamatu on väide, et müügitehingut takistas kostja abikaasa nõusoleku puudumine. Kostja, sõlmides asjaõiguslepingu omandiõiguse oma abikaasale ülekandmise kohta, muutis võimatuks maaklerilepinguga endale võetud kohustuste täitmise. Kohus möönab, et kostja on vaba otsustama, kas lepingut sõlmida või mitte, kuid lepinguvabaduse põhimõte ei vabasta sellega kaasnevast vastutusest.
2. Kohus leiab, et asjas kogutud tõenditega on tuvastatud, et kostja loobus müügilepingu sõlmimisest põhjendamatult. Kostja ja IF saatsid 12.10.2005 hagejale teated maaklerilepingu väidetava tühisuse kohta. Selleks ajaks oli notariaalselt vormistatud korteriomandi omandiõiguse üleminek kostjalt tema abikaasale ja kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavaldus omanikukande tegemiseks I. F kohta ning kostja poolt maaklerilepinguga endale võetud kohustuste täitmine sisuliselt võimatu. Kostja väited, et ta võõrandas korteriomandi oma abikaasale abikaasade ühisvara jagamiseks, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja 07.10.2005 5 dateeritud kirjast hagejale (t.l. 35) nähtub, et kostja pidas T.J kokku lepitud müügihinda 777 000 krooni ebapiisavaks. Nii märgib kostja, et maakler oleks pidanud teda hoiatama, et kinnisvarahinnad sügisperioodil tõusevad. Kohus leiab, et kostja ja tema abikaasa võisid eeltoodud põhjusel soovida müügilepingust loobuda, kuid ei soovinud taluda kaasnevaid tagajärgi.
3. Eelnevale lisaks on korteriomandi võõrandamine abikaasale käsitatav maaklerilepingu punktis 3.
4. nimetatud võõrandamisena maakleri vahenduseta. Lepingupool peab tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks (

§ 23lg 2).

Koostöökohustus hõlmab ka lepingupoole kohustust aidata mõistlikult kaasa lepingu täitmisele. Kostja on tegutsenud sellele vastupidiselt ja muutnud maaklerilepingu täitmise sisuliselt võimatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes kohus leiab, et hageja nõue leppetrahvi 25 000 krooni väljamõistmiseks kostjalt on põhjendatud. 14.

§ 101

lg 1 p 6 annab võlausaldajale õiguse nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja soovib kostjalt viivist leppetrahvi tasumisega viivitamise eest perioodi 22.11.2005 – 21.12.2006.a. summas 19 750 krooni (viivis 0,002 x võlgnevus 25 000 x päevade arv 395 krooni).

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7 % aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Maaklerilepingu punktis 3.

1. on pooled kokku leppinud intressimääras 0,2 % maksmisele või ülekandmisele kuulunud summast iga viivitatud päeva eest. Kostja ei ole viivistearvutust vaidlustanud, kuid palus hagi rahuldamise korral jätta viiviste nõue rahuldamata. Kostja talle määratud tähtajaks 21.11.2005 leppetrahvi ei tasunud. Samuti ei tasunud kostja leppetrahvi 05.04.2006 kirjaga määratud täiendavaks tähtajaks 01.05.2006.a. Kohus leiab, et hageja taotlus leppetrahvi tasumisega viivitamise eest on põhjendatud ja rahuldab selle.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus selgitab, et taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks esitatakse asja lahendanud kohtu (mitte nimeliselt kohtuniku) nimele. Harju Maakohtus menetleb taotlust TsMS § 174 lg-le 6 alusel kohtunikuabi hagita menetluses. Heli Käpp Kohtunik 6