) §-s 6 lg 3 ja 31 ehitisele esitatud nõuetele ning aluseks võttes Maaameti kirja nr 4.1-4/5177. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub vaidlustatud korraldus tühistada ja kohustada Risti Vallavalitsust kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlust mõistliku aja jooksul lõpule viima. Korralduse vastuvõtmisega on rikutud kaebaja õigust saada ehitise omanikuna ostueesõigusega erastada maad vastavalt
§-le 22 lg 1, mille kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.
Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid kooskõlas Vabariigi Valitsuse 6.11.1996.a. määrusega nr 267 kehtestatud “Maa ostueesõigusega erastamise korraga”(edaspidi „ erastamise kord“). Maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse esitamisega erastatava maa asukohajärgsele kohalikule omavalitsusele(korra p 8), mis kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust(korra p 13) ning on kohustatud teostama erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul avalduse esitamise päevast arvates(korra p 19). Vastustaja võttis korralduse vastu alles 11 kuud pärast avalduse esitamist. Korraldus on motiveerimata ja tugineb ainult Maa-ameti kirjale. Väär on vastustaja seisukoht, et raudtee muldkeha pole ehitis.
lg 3 järgi on rajatis
tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. EhS § 2 lg 1 kohaselt on ehitised aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikud asjad, mis jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Raudtee muldkeha ehk teisisõnu raudteetamm on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Asjaolu, et muldkehal puudub pealisehitis, mis võimaldaks teda praegu kasutada raudteena raudteeseaduse (RTS) tähenduses, ei muuda muldkeha olemust.
lg 1 alusel saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt
-le. Maapinnaga püsivalt ühendatud rajatised on ehitised EhS tähenduses ning isikud, kellele nad kuuluvad, omavad
kohaselt õigust erastada ostueesõigusega maad sama seaduse §-s 221 lg 1 määratletud ulatuses. Seega kuulub raudtee muldkeha kui rajatise omanikule õigus erastada muldkeha alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad
alusel. Vastavalt RTS §-le 3 p 2 on raudtee selle seaduse tähenduses maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulised osad on muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus, mis koosneb rööbastest, pöörmetest, liipritest ja ballastist. Raudteerajatised on sillad, viaduktid, estakaadid, tunnelid, tugiseinad, truubid, süvendid, rennid ja kraavid, kontaktvõrgud, turvangu- side-, valgustus- ja energiaseadmed ning tehnorajatised, ülekäigu- ja ülesõidukohad, jaamad ja teised meldepunktid, oote- ja laadimisplatvormid, teekaitseobjektid ning muud raudtee sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikud rajatised(RTS § 3 p 4). Asjaolu, et muldkehale ei toetu praegu vajalikul määral pealisehitust, tähendab üksnes, et seda rajatist pole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada raudteena ning seetõttu ei allu ta RTS-i regulatsioonile, kuid pealisehituse puudumine ei muuda muldkeha kui rajatise olemust EhS tähenduses. Liiatigi ei tähenda rööbaste ja liiprite puudumine, et puudu oleks pealisehitus täies ulatuses. Muldkeha on iseseiseva rajatisena täiesti kasutuskõlblik, ta pole kasutusest välja langenud või lagunenud. Teede- ja sideministri 9.07.1999.a. määrusega nr 39 kinnitatud “Raudtee tehnokasutuseeskiri” defineerib muldkeha kui pinnasest rajatist, millele toetub tee pealisehitis. Muldkeha moodustavad täidendid, süvendid, veeviimarid jm. Muldkeha tuleb ehitada teatud parameetrite järgi, et talle oleks võimalik toetada tee pealisehitist, mis on eemaldatav ja eraldatav ning mis tuleb hoida nõutavas korras, et tegemist oleks raudteega kui tee eriliigiga. EhS § 55 lg 1 kohaselt on ehitisregistri objektiks ehitatav ja kasutatav ehitis, mille üle peab arvestust riiklik ehitisregister. Ehitisregistrisse on koodi 220298095 all kantud rajatisena 1905.a. kasutusele võetud Keila-Haapsalu raudtee peatee muldkeha Risti valla piirides aadressiga raudteetamm Risti vald, Läänemaa, ehitusaluse pindalaga 40560 m2, pikkusega 10140 m ja laiusega 4 m. Kui tegemist ei oleks EhS-le vastava rajatisega, poleks seda saanud ehitisregistris registreerida. EhS tähenduses rajatise olemasolu on aga eelduseks maa ostueesõigusega erastamisel. Praeguseks on vaidlusalusel raudteetammi lõigul ära võetud liiprid, rööpad ja pöörangud, alles on muldkeha ja ballast. Muldkehale on rajatud jalgrattatee. Raudtee pealisehituse lammutamine toimus Raudteeinspektsiooni poolt 27.05.2004.a. väljastatud kirjaliku nõusoleku alusel. AS „Eesti Raudtee“ Riisipere-Haapsalu raudteelõigu varade erastamise ostu-müügilepinguga müüdi vara nimekirjas olevad muldkehad erinevatel teelõikudel eraldi vallasasjadena eraldi väärtusega.
lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi; viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks; tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse. Seega riigi poolt erastatud, maaga püsivalt ühendatud objektide alune maa kuulub üldjuhul ostueesõigusega erastamisele ning seda isegi juhul, kui objekt ise vajab eelnevalt korrastamist. Riigil ja kohalikul omavalitsusel puudub õiguslik mehhanism jätta kaebaja ilma tema omandist, mille ta on saanud raudteelõigu erastamisega. Muldkeha kui rajatist ei ole võimalik maapinnast eraldada ja paigutada teise kohta.
mõtte kohaselt saavad riik ja kohalikud omavalitsused otsustada maa riigi või munitsipaalomandisse jätmise sama seaduse §-des 28 ja 31 ettenähtud alustel enne tagastamist või erastamist, kuid sellise otsustusega ei saa sundvõõrandada kellegi omandit, milline olukord tekiks, kui muldkeha ja selle teenindamiseks vajalik maa jäetaks riigi või munitsipaalomandisse. Maa riigi omandisse jätmisega või munitsipaliseerimisega ei saa lihtsalt ilma hüvituseta üle võtta eraõigusliku isiku omandit, see oleks vastuolus põhiseaduse(PS) §-s 32 sätestatud omandi puutumatuse printsiibiga. Vaielda võib vaid selle üle, kas ostueesõiguse erastamise ulatus laieneb kogu raudtee kaitsevööndile või piisab rajatise teenindamiseks väiksemast ulatusest. Selge on aga, et näiteks võsa lõikamiseks, kraavide ja truupide puhastamiseks, sildade hooldamiseks peab rajatise teenindamiseks vajalik maa olema suurem kui ainuüksi rajatise alune maa. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Vallavalitsus on igakülgselt kaalunud erastamise seisukohalt tähtsust omavaid asjaolusid ja leidnud, et taotletud ulatuses maa erastamine kaebajale on võimatu. Eeltoimingute teostamiseks kulus korras ettenähtust rohkem aega sellepärast, et tege- mist pole tavapärase erastamistoiminguga, vaid Eesti oludes ainulaadse ja kordumatu juhtumiga. Maareform viiakse läbi omandireformi aluste seaduse alusel, mille § 34 lg 4 kohaselt on erastamise kohustatud subjektiks riik. Kuna antud maatükk kuulub Keskkonnaministeeriumi haldusalasse, mille volitatud asutuseks on Maa-amet, oli riigi seisukoha väljaselgitamine igati õigustatud. Kõnealuse rajatise pealisehitis on eemaldatud, mistõttu pole enam tegemist raudteega RTS § 3 lg 2(õige: p 2) ja ehitisega EhS § 2 lg 1 tähenduses.
lg 1 alusel saab maad ostueesõigusega erastada ehitise olemasolul, selle puudumine on määravaks asjaoluks erastamisest keeldumisel. Ei OÜ „Haapsalu Raudtee“ ega ka kaebaja ole ehitise lammutamiseks taotlenud kohalikult omavalitsuselt(vastustaja andmetel ka mitte Nissi, Taebla, Ridala Vallavalitsustelt ja Haapsalu Linnavalitsuselt) ehitusluba EhS §-de 22 lg 1 p 4 ja 23 lg 2 alusel. Seega on tegemist omavolilise ehitusega. Lammutamist ei saa käsitada raudtee-ehitusena RTS 3. ptk tähenduses. Kaebaja ei omandanud ehitise müügilepinguga kõiki OÜ-le „Haapsalu Raudtee“ kuulunud varasid. Teadaolevalt paiknevad avaldaja poolt erastamiseks taotletaval maal OÜ-le „Haapsalu Raudtee“ kuuluvad truubid, sillad, platvormid jms vara, mis teeb võimatuks tervikliku maaüksuse moodustamise avaldaja poolt soovitud ulatuses. Kaebajale kuuluvad säilinud ehitised ei võimalda maa kasutamist selle otstarbe kohaselt. Samuti pole kaebajale välja antud ehitusluba ning muldkeha ei saa käsitada lõpetamata ehitisena, sest Erastamisagentuurilt omandas OÜ „Haapsalu Raudtee“ Riisipere-Haapsalu raudtee tervikasjana, mitte üksikute asjadena rööpad, sillad, liiprid, pöörangud jms. Tegemist pole isetoimeliselt lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisega, mis kahjustab tunduvalt maastikupilti, vaid inimtoimeliselt likvideeritud ehitisega. Küsimus ei ole filoloogiline vaid olemuslik. Ostueesõigusega saab maad erastada
S § 2 lg 31(õige: lg 3) mõttes. RTS § 3 lg 2(õige: p 2) kohaselt on raudtee maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulised osad on muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus, mis koosneb rööbastest, pöörmetest, liipritest ja ballastist. Muldkehalt on pealisehitis eraldatud Riisipere-Haapsalu peateel täies ulatuses ning raudteetransport raudteel on võimatu. Säilinud on üksikud fragmendid jaamahoonete läheduses. Seega ei saa terviku osi, näiteks liiprihunnikut lugeda raudteeks. Kuna taotleja soovib ostueesõigusega erastada raudtee teenindusmaad, on Maa-ameti seisukoht ehitise defineerimisel RTS-i alusel igati asjakohane. Riisipere-Haapsalu raudtee on jaotatud omanditeks mitme isiku vahel ja terviklik maaüksus sellega lõhutud. Seega pole muldkeha iseseisev rajatis ega ole kasutatav raudteena, mistõttu pole võimalik selle juurde ostueesõigusega erastada raudtee teenindusmaad. EhS § 56 lg 2 alusel omavad ehitisregistri andmed informatiivset ja staatilist tähendust, s.t. nende alusel ei saa teha õiguspädevaid otsuseid. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse(AÕSRakS) § 13 lg 1 alusel ei ole kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti. Riigi omandisse jäetud maal ja munitsipaalomandisse antud maal asuv riigile või kohalikule omavalitsusüksusele kuuluv ehitis muutub maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega. Ainus õiguslikul alusel püstitatud ehitis on olnud Erastamisagentuuri poolt OÜ-le „Haapsalu Raudtee“ võõrandatud Riisipere-Haapsalu raudtee. 28.02.2006.a. ehitise müügilepingus on notar punktis 1.17 viidanud asjaolule, et tal pole võimalik usaldusväärselt kontrollida müüja omandiõigust lepingu esemele ja müüja käsundusõigust lepingu eseme suhtes. Raudtee peatee muldkeha lõigud ei ole õiguslikul alusel omandatud või püstitatud ehitised ja seega on ehitise müügileping õigustühine. AÕSRakS § 13 lg 7 kohaselt tuleb ehitise või selle osa omandamine või pärimine 15 päeva jooksul omandiõiguse üleminekust alates registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris, kusjuures omandaja esitab notarile märke tegemiseks vajalikud andmed. Riiklikule ehitisregistrile esitab märke tegemiseks vajalikud andmed notar, kelle poole omandaja pöördus. OÜ „Haapsalu Raudtee“ omandiõigus ei ole kajastunud riiklikus ehitisregistris. Õigustühine on ka kohaliku omavalitsuse poolt teostatud registrikanne - kuna ehitisregistri asutamise ja pidamise põhimääruse § 24 selgitusel on registriandmetel üksnes informatiivne ja statistiline tähendus, ei too andmete registrisse kandmine endaga kaasa õiguslikke tagajärgi. Olukorras, kus riik taastas enamusosaluse AS-s „Eesti Raudtee“, võib riigil tekkida ka huvi raudteeliikluse taastamiseks Riisipere-Haapsalu lõigul. Seepärast teeb vastustaja omalt poolt kõik selleks, et tagada maa sihtotstarbeline säilimine lähima 10-15 aasta jooksul. Praegust situatsiooni arvestades on kõige arukam jätta maa riigi omandisse ning seada avaldaja kasuks hoonestusõigus. KOHTU PÕHJENDUSED Käsitletava vaidluse põhiküsimuseks on, kas raudtee muldkeha on rajatis
tähenduses või mitte. EhS kohaselt on ehitised aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikud asjad, mis jagunevad hooneteks ja rajatisteks(§ 2 lg 1); hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis(§ 2 lg 2), rajatis on ehitis, mis ei ole hoone(§ 2 lg 3).
lg 3 sätestab, et hoone või rajatis
tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Vastavalt RTS §-le 3 p 2 on raudtee selle seaduse tähenduses maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulised osad on muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus, mis koosneb rööbastest, pöörmetest, liipritest ja ballastist. Muldkeha, millelt on eemaldatud rööpad, pöörmed ja liiprid, pole enam raudtee ega seega ka mitte rajatis RTS mõttes. Kaebaja väidab, et muldkeha kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi on igal juhul rajatis EhS tähenduses, pealegi on muldkeha kasutusel jalgrattateena, mis kinnitab veelgi, et tegemist on rajatisega, mille alust ja millega piirnevat maad kaebajal on õigus ostueesõigusega erastada. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Asjaõigusseaduse § 158 lg 1 vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal kehtinud redaktsioonis sätestas tehnovõrgu või -rajatise üldmõistena kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikud, telekommunikatsiooni- või elektrivõrgud, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldised või surveseadmestikud ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised (26.03.2007.a. jõustunud redaktsioonis on telekommunikatsioonivõrk asendatud elektroonilise sidega). Kohtu arvates on ka raudtee tehnorajatis. Tehnorajatise puhul omab tähtsust see, kas rajatis on ka tegelikult kasutatav rajatisena, milleks ta on püstitatud. Rajatis ei pea tingimata tehnorajatisena kasutuses olema, kuid seda peab olema võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja langenud rajatist. Raudtee muldkeha pole võimalik kasutada raudteena ning seega pole tegemist tehnorajatisega. Rajatiseks
lg 3 tähenduses tuleb lugeda üksnes sellist rajatist, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Sihipärasest kasutusest väljalangenud rajatisele pole võimalik erastada teenindusmaad. Raudtee teenindusmaa ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamisel pidi Risti Vallavalitsus seega hindama, kas raudtee muldkeha on võimalik raudteena kasutada. Vastustaja on seda teinud ja õigesti leidnud, et raudtee muldkeha ei vasta EhS §-s 2 lg 1 ja
§-s 6 lg 3 ja 31 ehitisele esitatud nõuetele. Korraldus on piisavalt motiveeritud, selles sisalduv viide Maa-ameti kirjale on õiguspärane ja põhjendatud, sest
kohaselt viivad maareformi läbi Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu ja kohalikud omavalitsused(lg 1); maareformi läbiviimisel on Maa-ametil õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel(lg 2 p 1), teha kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses(lg 2 p 3) ning anda selgitusi maareformiga seotud õigusakti rakendamisel(lg 2 p 4). Vaidlustatud haldusaktis viidatud kirjas ongi Maa-amet selgitanud, miks raudtee muldkeha pole rajatis
tähenduses. Asjaolu, et vastustaja võttis korralduse vastu 11 kuud pärast avalduse esitamist, mitte erastamise korra p-s 19 tähendatud 3 kuu jooksul, ei saa olla korralduse tühistamise põhjuseks, sest viivitusele vaatamata on korraldus õiguspärane. Pealegi pole osundatud punktis sätestatud 3kuune menetlustähtaeg absoluutne nõue - kui eeltoimingute lõpuleviimine viibib kohalikust omavalitsusest mitteolenevatel põhjustel, pikeneb vastavalt eeltoimingute teostamise tähtaeg. Kohus nõustub vastustajaga, et raudtee teenindusmaa ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamine polnud vallavalitsuse jaoks tavapärane erastamistoiming, vaid ainulaadne ja kordumatu juhtum, mistõttu taotluse lahendamiseks kulus rohkem aega. Kohtunik: D.Maastik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.