2-05-14298 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik Otsuse tegemise aeg ja koht 30. jaanuar 2008. a., Tallinn T

) § 291 lg-le 2 hoonestusõiguse seadmisest alates piiratud asjaõiguse omanik OÜ Aaber Kinnisvara ning alates 18.08.2003 OÜ Fixor Invest. 11. Kostja ja Kawe Kinnisasja AS sõlmisid 17.11.2000 allüürilepingu kõnealuse hoone I korrusel asuvate ruumide (140m²) kasutamiseks.

§ 288lg 6 järgi lõpeb allüürileping üürilepingu lõppemisega.

Allüürilepingus pooled teisiti kokku ei leppinud. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, seega ei ole allüürileping lõppenud.

1. Hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosast nr 7144201 nähtub, et kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks kinnistusraamatusse esitati kinnistusametile 27.02.2002 ja hoonestusõigus kanti sisse 07.08.
2. Pärast kinnistamisavalduse esitamist esitasid kinnistu omanikud kohtule hagi Kawe Kinnisasja AS-i vastu 27.07.1993 rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks (tsiviilasi nr 2/3/23-2621/02). Pooled jõudsid kokkuleppele rendilepingu lõpetamises alates 03.07.2002 (kokkuleppe kinnitas Tallinna Linnakohus 27.08.2002 määrusega). Seega tekkis 02.07.2002 olukord, kus 27.02.2002 kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks OÜ Aaber Kinnisvara kasuks viibis pooltest sõltumatutel asjaoludel, kinnistu omanike ja Kawe Kinnisasja AS-i vaheline leping oli lõpetamisel. Selles olukorras sõlmisid kinnistu omanikud ja OÜ Aaber Kinnisvara 02.07.2002 lepingu võla ülekandmise ja hoone kasutamise kohta (tlk 142-144) tähtajaga kuni hoonestusõiguse kohta kande tegemiseni kinnistusraamatusse. Nimetatud lepingu p 3.1.2 järgi on Aaber Kinnisvara OÜ-l õigus omal äranägemisel sõlmida üürilepinguid hoone või selle osade andmiseks kolmandate isikute kasutusse. Nimetatust tulenevalt sõlmis OÜ Aaber Kinnisvara 18.07.2002 mitteeluruumi üürilepingu kostjaga ning võttis üle Kawe Kinnisasja AS-ilt kostja tagatisdeposiidi 210 000 krooni (tlk 92-100). Kostja pikendas 3

§ 288

lg 6 alusel ning valmisolekust kuni 05.08.2002 sõlmida kostjaga allüürileping (tlk 53). 28.08.2002 esitas hoonestaja hageja vastu hagi valduse väljanõudmiseks. Sama tsiviilasja käigus lahendati hageja nõue kostja vastu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kohustamise nõudes. Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 18.07.2002, seega enne hageja ja hoonestaja vahelist kohtuvaidlust üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu otsus nimetatud vaidluses jõustus 08.12.2004. Eeltoodust tulenevalt ei saanudki kostja varem teada, et tema poolt 17.11.2000 sõlmitud allüürileping on kehtiv. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Hea usu põhimõttega on kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks. Hoonestaja ja kostja on 18.07.2002, 01.10.2002 ja 17.09.2003 sõlmitud üürilepinguid faktiliselt täitnud. Hageja nõudis 08.10.2002, 14.09.2004 ja 20.01.2005 kirjadega kostjalt allüüri tasumist (tlk 55-62). Hageja ei esitanud tõendeid, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi (esitanud kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p-le 5.2, täitnud lepingu p-s 6.2 ettenähtud remondikohustust). Hageja väitel on hoone tema kaudses valduses lepingust tulenevalt. Otsest valdust hagejal allüüritud ruumide üle ei ole olnud, mistõttu ei saanud hageja võimaldada kostjale ruumide kasutamist, vaid seda tegi hoonestaja. Hageja ei ole oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud.

§ 111

alusel oli kostjal õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, kuni hageja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud.

§-des 6 ja 7 sätestatud hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse põhimõtte ning lepinguga ei ole kooskõlas hageja käitumine, kui ta ise ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi, kuid nõuab nende täitmist kostjalt. Apellatsioonkaebuse põhjendused

1. Hageja palub apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja arvates kohaldas kohus vääralt materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme.
2. Kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-d 1 ja 2 ning § 436 lg-t 4, tuginedes hagi rahuldamata jätmisel asjaolule, mida kostja ei esitanud ning mida menetluses ei arutatud. Kohus leidis, et hageja ei esitanud tõendeid, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi ning et hageja ei saanud võimaldada kostjale ruumide kasutamist, vaid seda tegi hoonestaja. Nendest asjaoludest järeldas kohus, et hageja ei täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja nimetatud asjaoludele ja sellest tulenevale õigusele keelduda üüri tasumisest ei tuginenud. Seega ei saanud hageja nimetatud asjaolude suhtes seisukohti ja tõendeid esitada. Kohus rikkus TsMS § 351 lg-d 1 ja
4. Kohus rikkus TsMS § 442 lg-t 8, jättes märkimata tõendid, millega on tuvastatud, et hageja rikkus allüürilepingu p-st 6.2 tulenevat remondikohustust, et hoone säilitamine on ohus või hoone võib hävida, ja et hageja rikkus kohustust võimaldada kostjal ruumide kasutamist. Vaidlust ei ole, et kostja otseses valduses on allüürilepingu järgi tema kasutusse antud ruumid alates allüürilepingu sõlmimisest 17.11.2000 kuni käesoleva ajani. Asjaolu, et hagejale läksid 03.07.2002 üle allüürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, ei tähenda, et hageja pidi uuesti täitma kohustuse 4

§ 111

. Isegi kui kohus oleks saanud tugineda kohustuste rikkumisele ja kohustuste rikkumine oleks tõendatud, ei ole see aluseks kostjale üüri maksmise kohustuse täitmisest keeldumiseks. Kohus peab

§ 111

lg 1 kohaldamiseks tuvastama, et pool, kes keeldub oma kohustuse täitmisest, tugineb sellele õigusele. Kostja ei tuginenud asjaolule, et ta keeldub üüri maksmise kohustuse täitmisest, kuna hageja rikkus allüürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja ei esitanud hagejale täitmisnõuet. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik kasutada üksnes

§ 278järgseid õiguskaitsevahendeid.

Ühtegi nimetatud õiguskaitsevahendit kostja ei kasutanud. 18. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata

§ 101lg 1 p 1 ja §-d 108 ja 271.

Kohus leidis õigesti, et hagejale läksid üle kõikide allüürnike suhtes allüürileandja õigused ja kohustused ning et poolte vahel on üürisuhe. Kuna poolte vahel on üürisuhe, on kostja kohustatud hagejale tasuma üüri ning hagi tulnuks rahuldada. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole hagejale üüri tasunud. 19. Kohus tugines ebaõigesti hagi rahuldamata jättes asjaoludele ja järeldustele, mis ei oma hagi lahendamise ja pooltevaheliste üürisuhete osas tähendust. Kohus leidis, et hea usu põhimõttega on kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks olukorras, kus kostja ei saanud enne 08.12.2004 teada, et tema poolt 17.11.2000 sõlmitud allüürileping on kehtiv ning hoonestajal ei olnud võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Kohus ei märkinud õigusnorme, miks see järeldus ja need asjaolud on käesoleva vaidluse seisukohalt olulised ja kuidas need mõjutavad pooltevahelist allüürisuhet. Seadus ei sätestata, et kui allüürileandja eksis normide rakendamisel ega tea seetõttu, kas tema sõlmitud allüürileping on kehtiv või mitte, vabastaks kolmanda isikuga allüürilepingu sõlmimine ta kehtiva allüürilepingu alusel üüri tasumisest. Samuti ei vabasta üüri tasumise kohustusest üürnikku asjaolu, et ta ei teadnud õigusnormi eksliku tõlgendamise tõttu, kes on allüürileandjaks. Kostjal oli võimalik vältida hageja nõuet üüri tasumiseks üüri hoiustamisega notari juures

§ 120kohaselt.

20. Poolte üürisuhte seisukohalt ei oma tähtsust, kas kostja täitis kolmandate isikutega sõlmitud lepingute järgseid kohustusi. Seetõttu ei ole olulised asjaolud, mis puudutavad kostja suhteid OÜ-ga Fixor Invest ja OÜ-ga Aaber Kinnisvara. Oluline ei ole ka kohtu tuvastatud asjaolu, et kostja on tasunud üüri hoonestusõiguse omanikule, sest

§ 79lg 1 rakendamise eeldusena sätestatud asjaolusid ei eksisteeri.

Ebatäpne on kohtu seisukoht, et vaidluse lahendamiseks on vajalik tuvastada, kas kostjal on üürisuhe hoonestusõiguse omanikuga. Asjakohatud on ka asjaolud, mis puudutavad OÜ Aaber Kinnisvara suhteid kinnistu omanikega, hoonestusõiguse kinnistusraamatusse sissekandmisega viivitamist jne. 21. Kostja vastuväited hagile ei ole aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Õige on kohtu seisukoht, et kuna üürileping ei lõppenud, ei lõppenud ka allüürileping. Õige ei ole kostja seisukoht, et allüürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülevõtmiseks on vajalik üürniku nõusolek.

§ 290

lg 1 kohaselt on vajalik vaid üürileandja kirjalik nõusolek.

§ 291

ja 323 näevad ette olukorra, kus üürileandja vahetub üürilepingu ülemineku tõttu ilma, et selleks oleks vajalik üürniku nõusolek. Üürniku õigust üürilepingu ülemineku alusel toimunud üürileandja vahetumine ei riku. Isegi kui 5

§ 179lg-le 1. Ts

MS § 457 lg 1 kohaselt ei saa Riigikohtu 08.12.2004 otsus tõendada hageja väidet, et allüürilepingud on talle üle läinud. Eeltoodut toetab ka analoogia TsMS § 460 lg-tes 1 ja 2 sätestatuga. Kostja sõlmis, toetudes kinnistu omanike ja hoonestusõiguse omaniku vahel 02.07.2002 sõlmitud lepingule, 18.07.2002 üürilepingu hoonestusõiguse omanikuga heauskselt. 27. 20.03.1996 kokkuleppe tekst allüürilepingute kehtimajäämise kohta sõltumata põhirendilepingu lõppemisest eeldanuks täitmise eeldusena tingimusliku allüürilepingu sõlmimist allüürnikuga, mis oleks võimalik vaid juhul, kui allüürnik oleks sellise kokkuleppega nõustunud. Kuna kostjale ei ole siduv hageja ja kolmandate isikute vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkulepe ning tema selle kokkuleppega ei nõustunud, on kostja jaoks kehtivateks ja siduvateks üürilepinguteks 18.07.2002 Aaber Kinnisvara OÜ-ga sõlmitud leping ning sellele järgnevad lepingud, mille kehtivus ei sõltu asjaolust, kas kolmandad isikud rikkusid mõnda nende vahel sõlmitud võlaõiguslikku lepingut või mitte. 6

§ 179lg 1).

Seaduses on üldreeglist kaks erandit –

§ 291ja § 323.

Käesoleval juhul ei kohaldu kumbki nimetatud eranditest. 30. Hageja viidatud

§ 290

reguleerib üürilepingu üleandmist üksnes üürniku poolt ega reguleeri allüürilepingu üleandmist allüürileandja poolt. Seega ei kehtesta

§ 290

allüürileandja jaoks võrreldes

§ 179lg-ga 1 erireegleid.

Eeltoodut toetab ka Riigikohtu 08.12.2004 otsus, mille kohaselt võib

§ 179

järgi lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Riigikohtu otsusest ei tulene, et nõusoleku vajadus kehtib üksnes üürniku, mitte allüürileandja suhtes.

§ 290

lg 2 reguleerib üksnes üürileandja ja üürniku suhteid ega käsitle olukorda, kus on sõlmitud ka allüürileping. 31. Väär on hageja väide ja tõlgendus, et allüürniku õigused ei ole üürileandja vahetumisega, kui see toimub üürileandja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud võlaõigusliku lepinguga, puudutatud ning seetõttu puudub vajadus allüürniku nõusolekuks. Üürilepingu ülevõtmisel

§ 291

lg 4 ja

§ 232

lg 2 alusel on seaduses sätestatud tagatis, et eelmine üürileandja vastutab uue üürileandja kohustuste rikkumise ja üürnikule tekitatud kahju eest. Sellised tagatised ei kehti juhul, kui võlaõigusliku lepinguga antakse üle üksnes üürileandja õigused – seetõttu kehtibki igal muul juhul kui

§ 291

ja § 232 sätestatud olukorrad,

§ 179

lg 1, mille kohaselt on lepingu, sh allüürilepingu, üleandmise kehtivuseks vajalik teise poole eelnev nõusolek. Kuna kostja allüürnikuna allüürilepingu üleminekuks nõusolekut ei andnud, ei ole see hagejale üle läinud.

1. Hoonestusõiguse omanikul on õigus talle kuuluva hoone üürileandmiseks. Kui kinnistu omanikud rikkusid lepingutest tulenevaid kohustusi, annab see isikule, kelle suhtes kohustusi rikuti, õiguse kohaldada lepingulisi sanktsioone, kuid see ei muuda kehtetuks kinnistu omaniku ja hoonestusõiguse omaniku vahel sõlmitud lepinguid ega hoonestusõiguse omaniku ja kostja vahel 18.07.2002 sõlmitud üürilepingut ja sellele järgnevaid üürilepinguid. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
2. Hageja ei nõustu vastuapellatsioonkaebuse väidetega ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
3. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessinormide rikkumise tõttu. Vastuapellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada, apellatsioonkaebus 7

RS) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ning

-s sätestatut. Õige on kostja seisukoht, et allüürileping ei saa ühelt allüürileandjalt teisele üle minna ilma allüürniku nõusolekuta. Lepingu ülevõtmise juures tuleb eristada lepingu ülevõtmiseks kohustavat kohustustehingut ja käsutustehingut, mille tagajärjel toimub lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminek. Lepingupoole ja lepingu ülevõtja vaheline kohustustehing sisaldab võlaõiguslikku kokkulepet ja sätestab reeglina lepingu ülevõtja kohustuse lepingus nimetatud tingimustel senise lepingupoole positsioon üle võtta. Kohustustehingu kehtivus ei sõltu lepingu teise poole nõusolekust. Selleks aga, et leping ka tegelikult seniselt lepingupoolelt ülevõtjale üle läheks, on vajalik käsutustehing, mille eelduseks on lisaks lepingu ülevõtmise kokkuleppele senise lepingu poole ja lepingu ülevõtja vahel ka lepingu teise poole nõusolek. Seadus sätestab sellise nõude selgelt

§ 179

lg-s 1, mille kohaselt on lepingu ülevõtmine võimalik vaid juhul, kui teine lepingupool, kelleks käesoleval juhul on allüürnik, lepingu ülevõtmisega nõustub. Hageja poolt viidatud

§ 290

reguleerib üürilepingu üleandmist üürniku poolt ning ei sätesta regulatsiooni allüürilepingu üleandmise kohta. Kolleegiumi arvates ei ole õige tõlgendada

§-i 290 selliselt, nagu lubaks see säte anda allüürilepingut üle ilma allüürniku nõusolekuta, kuna

§ 290

mõte ei saa olla laiendada niisuguste käsutuste võimalikkust, mida paragrahvi regulatsioon ei kata. Seetõttu on õige kostja järeldus, et

§ 290

ei kehtesta allüürileandja jaoks

§ 179lg-ga 1 võrreldes mingeid erireegleid.

38. Lepingu ülevõtmisel on käsutuse objektiks kogu lepingupoole positsioon lepingus tervikuna, st nii üksikud lepingulised nõuded ja kohustused kui ka sellised lepingulise suhte elemendid, mis ei ole üksikuna ülekantavad (nt lepingulised kujundusõigused – leping tühistada, sellest taganeda või leping üles öelda). Sisuliselt on lepingu ülevõtmise tagajärjeks senise lepingupoole asendumine teise isikuga, mis ei too iseenesest kaasa mingeid muudatusi lepingulise suhte sisus. Seetõttu jagab ringkonnakohus kostja seisukohta ka selles, et apellandi väide, mille kohaselt üürileandja vahetumine ei puuduta allüürniku õigusi, ei ole paikapidav. Lepingu ülevõtmine ei ole võrreldav nõude loovutamisega, mis oma struktuuri poolest ei saa üldjuhul rikkuda võlgniku huve. Lepingu ülevõtmise korral on olukord nõude loovutamisega võrreldes oluliselt teistsugune, kuna lepinguliste kohustuste täitmine ja lepinguliste kujundusõiguste võimalik kasutamine sõltub olulisel määral lepingu teisest 8

§ 291

lg-le 4 ja

§ 323

lg-st 2 järelduvale seadusandja mõttele anda üürisuhte üleandmise juhtudel üürnikule tagatis, mille kohaselt vastutab eelmine üürileandja uue üürileandja poolt kohustuste rikkumise ja üürnikule tekitatud kahju eest. Allüürnik saab samasugused või muud tema hinnangul piisavad tagatised maksma panna vaid juhul, kui allüürilepingu üleandmise eelduseks on tema nõusolek. Eriregulatsiooni puudumise tõttu kuulubki siin kohaldamisele

§ 179

, mille rakendusala ulatub erinormi puudumisel mistahes võlaõigusliku lepingu tehingu alusel üleandmisele. 40. Hageja väide, et kostja on andnud allüürilepingu hagejale üleminekuks nõusoleku sellega, et ta jätkas üüripinna kasutamist, on ainetu, kuna tehingust tuleneva lepingu üleandmise puhul tuleb arvestada

§ 11lg-st 3 tuleneva käsutustehingu vorminõudega.

Nimetatud säte näeb ette, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 111 lg 2 kohaselt kehtib sama vorminõue ka allüürniku nõusoleku kohta. Vorminõude järgimata jätmise tagajärjed tulenevad TsÜS §-st 83, milleks lepingu üleandmise puhul on käsutustehingu tühisus sõltumata sellest, kas põhilepingu vorminõue tulenes seadusest või oli kokkuleppeline.

1. Tuleb tähele panna, et allüürniku poolt nõusoleku andmata jätmisel on tähendus üksnes lepingu ülemineku kui käsutustehingu jaoks. Nagu igasugune käsutus, on ka käsutus lepingu üle abstraktne selle käsutuse aluseks oleva kohustustehingu suhtes. Lepingu ülevõtmise reegeljuhu jaoks tähendab see seda, et kui nõusolekut ei saada, jääb saabumata lepingu ülevõtmise lepinguga silmas peetud peamine õiguslik tagajärg – lepingu poole vahetumine ja lepingujärgsete kohustuste üleminek lepingu ülevõtjale. See tähendab, et kui allüürnik lepingu üleandmiseks nõusolekut ei anna, ei toimu käsutust ning allüürileping jääb senise üürnikuga kehtima sõltumata sellest, milles allüürilepingut üle anda soovinud pool ja seda üle võtta soovinud isik omavahelises kohustustehingus kokku leppisid.
2. Käesoleva vaidluse lahendamise jaoks ongi keskne tähendus käsutustehingu abstraktsusel käsutuse aluseks oleva kohustustehingu suhtes. See tähendab, et kuna allüürilepingu hagejale üleminekuks kostja nõusoleku andmine ei ole kinnitust leidnud, tuleb hagi jätta rahuldamata üksnes käsutustehingu tõendamatuse tõttu. Vaidluses ei oma tähtsust lepingu üleandmise kohustustehingusse puutuvad asjaolud, üüripinna valdust puudutavad küsimused, poolte suhted kolmandate isikutega ega kolmandate isikute omavahelised suhted, sh kõnealuse kinnistu koormamine kolmandate isikute kasuks hoonestusõigusega või võlaõiguslike kasutusõigustega. Poolte arutlused nimetatud asjaolude üle on ülearused ning kolleegium peab nende osas seisukoha võtmist hagi alust ja eset silmas pidades tarbetuks. Samal põhjusel tuleb maakohtu otsusest jätta välja kõik selliste küsimustega tegelevad põhjendused.
3. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 46 p 1 ja § 60 lg 1 alusel mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskuludena vastuapellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 1 000 krooni. Iko Nõmm Ande Tänav Malle Seppik 9