KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Gaida Kivinurm ja Ivi Kesküla Otsuse tegemise aeg ja koht
- märts
- a., Tallinn Tsiviilasja number 2-06-38881 Tsiviilasi Saue linna hagi OÜ Taspi Kaubandus vastu üüritud äriruume vabastama kohustamiseks, väljatõstmiseks ning leppetrahvi saamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu
- oktoobri
- a. otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Taspi Kaubandus OÜ apellatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant OÜ Taspi Kaubandus (registrikood xxxxxxxx, asukoht x), esindaja adv. Nigul Saar Vastustaja Saue linn (linnavalitsuse kaudu, registrikood xxxxxxxx, asukoht Tule 7, Saue), lepinguline esindaja Veljo Kurik Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON:
- Jätta muutmata Harju Maakohtu
- oktoobri
- a. otsuse lõppjäreldus Saue linna hagis OÜ Taspi Kaubandus vastu üüritud äriruume vabastama kohustamiseks, ruumidest väljatõstmiseks ning leppetrahvi saamiseks, arvestades motiivide osas ka ringkonnakohtu otsuse põhjenduses märgitut.
- Apellatsioonkaebuse nõue jätta rahuldamata.
- Apellatsioonimenetluse menetluskulu jätta kostja kanda.
- Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. 2 Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
- detsembril
- a. esitas Saue linn (linnavalitsuse kaudu) Harju Maakohtusse hagi Taspi Kaubandus OÜ vastu üüritud äriruume vabastama kohustamiseks ning sellest keeldumise korral väljatõstmiseks, samuti leppetrahvi 8639, 40 krooni väljamõistmiseks. Menetluse käigus hageja suurendas leppetrahvi nõuet, paludes hageja kasuks välja mõista leppetrahvi 69.900, 60 krooni. Pooled on
- novembril
- a. sõlminud tähtajalise äriruumi üürileping nr. 87, mille alusel hageja andis kostja kasutusse tasu eest Saue linnas Kütise 4 asuvad ruumid nr. 51, 52 ja 57 üldpinnaga 68 m², millele lisandus üldkasutatavate ruumide üldpinnast 10, 54 m². Lepingu punkti
- 2 kohaselt kehtis leping tähtajalisena kuni
- novembrini
- a. Lepingu esemeks olevaid ruume kasutab üürnik peamiselt alkoholikauplusena. 2005.a. lõpul tekkis hagejal vajadus kasutada neid ruume sotsiaalhoolekande korraldamise eesmärgil projekti „Emade-laste mängutuba“ raames. Hageja otsus võtta lepingu esemeks olevad ruumid kasutusse laste ja emade mängutoana „Tõrukese mängutuba“ alates
- novembrist
- a. on vormistatud
- juuli
- a. korraldusega nr.
- Vastavalt lepingu punktile 6 lõpeb leping tähtaja möödumisel. Ruumide remondiks ja sisustamiseks on tellitud projekt, eraldatud lisaeelarvest raha 500.000 krooni. Arvestades pikaajalisi suhteid, otsustas hageja teavitada kostjat varakult soovist leping punktis
- 2 sätestatud tähtaja saabumisel lõpetada, et kostjal oleks võimalik uued ruumid leida. Hageja teavitas kostjat üürilepingu lõpetamisest seoses tähtaja möödumisega Saue Linnavalitsuse
- mai
- a. korraldusega nr. 163, mis väljastati kostjale tähitud kirjaga. Kiri anti adressaadile allkirja vastu üle
- mail
- a. Korralduse kohaselt oli kostjal õigus seda vaidlustada 30 päeva jooksul kohtus. Lepingu p.
- 1 kohustas kostjat lepingu viimasel kehtivuspäeval äriruumid hagejale üle andma.
- novembril
- a. keeldus kostja ruume vabastamast. Kostja loeb lepingu pikenenuks kaheks aastaks, tuginedes asjaolule, et teade ei saabunud talle üks kuu enne tähtaja möödumist. Hageja nendib, et korraldusel on tõepoolest märgitud ekslikult kostja nime asemel OÜ Taspi, kuna see on kaupluse nimi, kuid vaatamata sellele on korraldus arusaadav ja mõistetav. Vastavalt lepingu punktile
- 2 kohustub kostja tasuma leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Üüri kuumakse on 3927 krooni, leppetrahvi nõue on 392, 70 krooni iga viivitatud päeva eest. Ruumide vabastamise kohustus oli
- novembril
- a., seega on
- detsembri
- a. seisuga leppetrahv 8639, 40 krooni ja
- mai
- a. seisuga 69.900, 60 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja müüb lisaks alkohoolsetele toodetele ka maiustusi, jms. kaupa. Hageja ei ole teavitanud kostjat üürilepingu lõpetamisest, sest kostja ei ole kätte saanud kirjalikku teadet. Väidetud tähitud kirja vastuvõtu allkiri ei lange kokku Taspi Kaubandus OÜ juhataja Peeter Luige allkirjaga. Saue Linnavalitsuse korraldus on vormistatud segaselt ja arusaamatult: OÜ-d Taspi ei ole olemas, üüritud eset ei ole mainitud, korralduse mõte ei ole arusaadav. Kuna üürilepingu tähtaja (kolm aastat, s. o.
- november
- a.) saabumisel ei ole lepingu lõpetamise tagajärge, on tähtaeg pikenenud 2 aastat. Seega kehtib poolte vahel
- novembril
- a. sõlmitud äriruumi üürileping. Esimese astme kohtu otsus
- oktoobri
- a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, kohustas Taspi Kaubandus OÜ-d vabastama Saue linnas Kütise 4 asuvad äriruumid nr. 51, 52, 57 ja teenindavad üldkasutatavad ruumid ning otsustas, et vabastamisest keeldumise korral tuleb kostja tema valduses olevatest ruumidest välja tõsta. Kohus mõistis Taspi Kaubandus OÜ-lt Saue Linnavalitsuse kasuks välja leppetrahvi 69.900, 60 krooni. Menetluskulud jättis kohus täies ulatuses kostja kanda. 3 Vaidlust ei ole asjaolu üle, et pooled sõlmisid
- novembril
- a. tähtajalise äriruumi üürilepingu nr. 87, mille alusel hageja andis kostja kasutusse tasu eest Saue linnas Kütise 4 asuvad ruumid nr. 51, 52 ja 57 üldpinnaga 68 m², millele lisandus üldkasutatavate ruumide üldpinnast 10, 54 m². Lepingu punkti
- 2 kohaselt kehtis leping tähtajalisena kuni
- novembrini
- a. Pooltel on vaidlus selle üle, kas leping on lõppenud tähtaja saabumisel või pikenenud kaheks aastaks. Vaidlusalune üürileping lõppes lepingus märgitud tähtajal vastavalt Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lõikele 1, mille järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg. 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Pooled on reguleerinud lepingu võimaliku pikenemise lepingu punktis
- Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg. 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja tugineb oma vastuväides lepingu punktile
- 1, mille kohaselt juhul, kui üks pool ei teata teisele poolele üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, pikeneb leping samadel tingimustel järgnevaks kaheaastaseks tähtajaks. Hageja on lepingus kokkulepitu kohaselt teavitanud kostjat oma tahtest mitte pikendada lepingut. Hageja on seda väljendanud Saue Linnavalitsuse
- mai
- a. korralduse nr. 163 edastamisega kostjale. Korralduses on ebakorrektsusi, kuid see sisaldab üheselt hageja soovi teha kostjale teatavaks lepingu jätkamise soovimatus. Kostja on algselt vaidlustanud asjaolu, et ta ei ole seda korraldust tähitud postiga kätte saanud, hiljem sellest vastuväitest aga loobunud. Nii on kostja kinnitanud, et ei vaidlusta asjaolu, et kostja aadressile saadetud tähtsaadetise võttis vastu kostja töötaja Sirje Lind. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg. 1 kohaselt tõlgendatakse kindlale isikule tehtud tahteavaldust vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui selle saaja seda tahet teadis või pidi teadma. TsÜS § 69 lg. 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Asjaolu, mis otstarbeks hageja kavatseb kasutada talle kuuluvaid ruume või mis on kostja äriline tegevusvaldkond, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Pooled on kokku leppinud lepingu punktis
- 1, et üks pool edastab lepinguga seotud teated teise poole lepingus märgitud aadressil. Vastava korralduse edastas hageja tähtpostiga kostja aadressil Kütise 4, Saue linn. Kostja viited VÕS § 325 lõikele 1 ei ole asjakohased, kuivõrd tegemist ei ole äriruumi üürilepingu ülesütlemisega. Kuivõrd ruumide kasutamise ja valdamise leping lõppes selle tähtaja saabumisega, siis VÕS § 334 lg. 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja ei ole tema valduses olevaid ruume hagejale üle andnud, seega on hageja nõue põhjendatud. Hageja tugineb rahalises nõudes lepingu punktile
- 2, mille kohaselt on kostja kohustatud äriruumide vabastamisega viivitamise korral tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele leppetrahvi kümme protsenti ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. VÕS § 335 sätestab, et üürileandjal on õigus esitada üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevaid nõudeid. Vastavalt VÕS § 158 lõikele 1 on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma, § 162 lg. 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Vastavalt TsMS § 230 lg. 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, 4 § 199 lg. 1 p. 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. Kostja ei ole asja menetlemisel vastavasisulisi vastuväiteid esitanud. TsMS § 5 lg. 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuivõrd hageja suurendas leppetrahvi nõuet menetluse kestel, siis
- mail
- a. toimunud kohtu korraldaval istungil andis kohus kostjale täiendava tähtpäeva ja võimaluse vastuväiteid esitada, mida kostja teinud ei ole. Apellatsioonkaebus OÜ Taspi Kaubandus palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Alternatiivse nõudena palub apellant muuta kaevatavat kohtuotsust leppetrahvi väljamõistmise osas ning vähendada leppetrahvi 15.000 kroonini. Esitatud tõenditest ja asjaoludest on maakohus teinud ebaõiged järeldused. Vastavalt TsMS § 205 lõikele 2 on hagejaks isik, kes on esitanud hagi. Osundatud sätte ja TsMS § 201 kohaselt on tsiviilkohtumenetlusõigusvõime isiku võime omada tsiviilmenetlusõigusi ja kohustusi. Lepingu pooleks on juriidiline isik. TsÜS § 24 kohaselt on juriidiliseks isikuks seaduse alusel loodud õigussubjekt; § 26 kohaselt on juriidilisel isikul õigusvõime ja § 34 kohaselt teostab juriidiline isik oma õigusi ja kohustusi kas juhatuse või seda asendava organi kaudu. Kohtusse pöördunud Saue Linnavalitsus ei ole juriidiline isik, seetõttu puudub tal menetlusõigusvõime. Kohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust, jättes hindamata kostja vastuväited lepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta. Kohus on leidnud, et tegemist ei ole üürilepingu ülesütlemisega ja viide VÕS § 325 lõikele 1 ei ole asjakohane, on aga jätnud tähelepanuta, et sellele sättele on hageja kostjale esitatud teates tuginenud. Ka ei ole kohus hinnanud kostja poolt esitatud faktiväidet, et hageja teatas talle lepingu lõpetamisest (korralduse p. 2) ja selle vaidlustamise võimalusest. Teates tervikuna ei ole tuvastatav lepingu pikenemist käsitlev tahe. Kohus on kohaldanud VÕS § 334 lg. 1 toodud üürniku kohustust tagastada üüritud asi pärast lepingu lõppemist. Lepingu lõppemisele järgneva kohustuse olemasolu või puudumise vaidluse korral peab hindama ka lepingu lõppemise enda vastavust kehtivale õigusele. Hageja haldusakt pidi arvestama erisusi üürilepingu lõppemise, lõpetamise ja pikenemise vahel. Kostjale tehtud tahteavaldus tuleb TsÜS § 71 esimese lause kohaselt lugeda tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. Kostjale esitati korraldus, milles viidati VÕS § 325 lõigetele 1 ja 2, seega üürilepingu ülesütlemise tahtele. Korraldus ei sisaldanud viidatud § 235 lg. 2 punktis 3 märgitud ülesütlemise alust, mistõttu see ülesütlemine on vastavalt sama paragrahvi lõikele 5 tühine. Hageja ei saa tugineda selliselt esitatud tahteavaldusele üldse, sealhulgas ka sellele, et tahteavaldus oli suunatud lepingusuhte pikendamise vältimisele. Et leppetrahv ei ole muutunud sissenõutavaks, ei ole tähtsust ka selle arvutuslikul suurusel. Kuna kohus on leidnud, et leppetrahv on sissenõutav, siis on kostjal õigus tugineda leppetrahvi ebamõistlikule suurusele. Leppetrahvi vähendamise nõude VÕS § 162 lg. 1 alusel saab kostja esitada kuni jõustunud kohtulahendi tegemiseni. Lepinguobjekti kasutamise eest on kostja tasunud. Hageja õigustaud huvi ei ole lisaks äriruumi kasutamistasu saamisele teenida ka leppetrahviga, mille arvestuslik suurus on 10% päevas sissenõutavaks muutunud üürisummast. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kuna sõlmitud lepingu pooleks on linnavalitsus, esindades linna, on tal ka tsiviilõigusvõime ning TsMS § 201 lõikest 2 tulenev tsiviilkohtumenetlusõigusvõime. Kuna lepingu pooleks on linna esindajana seaduse alusel Saue Linnavalitsus, on ka nõude esitanud antud asjas poolena Saue Linnavalitsus, kes ainukesena saab esindada käesolevas asjas Saue linna kui omavalitsusüksust, lähtuvalt KOKS § 2 lg. 1, § 4 lg. 2 ja § 10 lg.
- Linnavalitsuse korralduses on selgesõnaliselt märgitud, et hageja soovib lepingu lõpetada seoses tähtaja möödumisega. Korralduse sisu on selgelt ja üheselt mõistetav. 5 Kostja ei ole esimese astme kohtus esitanud ühtegi vastuväidet leppetrahvi nõude aluse ega suuruse osas. Silmas pidades hageja õigustatud huvi, on leppetrahvi nõue põhjendatud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on küll ebaõigesti käsitlenud hagejana Saue Linnavalitsust, kes on kohaliku omavalitsusüksuse organ ega oma iseseisvat tsiviilkohtuõigusvõimet. Arvestades aga asjaolu, et tegemist on vaidlusega, mille üheks pooleks on avalik-õiguslikuks juriidiliseks isikuks olev Saue linn, kes toimib oma organite kaudu ja keda tsiviilõigussuhtes on õigustatud esindama linnavalitsus, on Saue linn olnud kohtumenetluses esindatud ja viga isikus on võimalik parandada, lugedes hagejaks Saue linna. Samas ei ole see viga toonud kaasa maakohtu otsuse sisulist ebaõigsust. Ülejäänud osas ei ole apellatsioonkaebuse väited põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et vaidlusalune leping lõppes tähtaja möödumisega. Vaidlust ei ole selle üle, et üürileping oli sõlmitud tähtajalisena ning tähtaja viimaseks päevaks oli
- november
- a. Vaidlust ei ole ka selle üle, et lepingu punktis
- 1 nähti ette lepingu pikenemine kaheaastaseks tähtajaks, juhul kui üks pool ei teata teisele poolele üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist (tl. 12). Vaidlevad pooled selle üle, kas hageja teatas kostjale asjaolust, et ta lepingu pikenemist ei soovi, kooskõlas lepingupunktiga
- Hageja väitel teatas ta kostjale oma tahtest lepingu lõppemiseks tähtaja möödumisega Saue Linnavalitsuse
- mai
- a. korralduse nr. 163 edastamisega kostjale. Apellatsioonimenetluses ei ole enam vaidlust selle üle, et
- a. mais edastati nimetatud korraldus kostjale tähitud kirjaga. Kolleegium ei nõustu kostja apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu ei oleks vaidlusalusest korraldusest võimalik aru saada hageja lepingu pikenemist käsitlevast tahtest. Korraldusest tuleneb selgesõnaliselt ja ühemõtteliselt, et hageja tahe on vaidlusalust lepingut pärast tähtaja möödumist mitte jätkata. Nii on see tahe sõnaselgelt märgitud
- mai
- a. korralduse pealkirjas ja punktis
- Korralduses märgitud andmetest tulenevalt on ka ühemõtteliselt mõistetav, et korraldus käib pooltevahelise lepingu kohta vaatamata sellele, et selles on ebatäpsusi. Nii järeldub see preambulast, kus on märgitud pooltevahelise lepingu kuupäev ja viide selle punktile
- 2, milles pooled leppisid kokku lepingu tähtajas, samuti pooltevahelise lepingu lõpptähtajast ja üürileantud ruumide aadressist, mis on märgitud korralduse punktis 1 (tl. 15). Kostja nimi on korraldusse märgitud küll vigaselt (OÜ Taspi õige OÜ Taspi Kaubandus asemel), kuid kostja ei ole väitnud, nagu oleks lisaks OÜ-le Taspi Kaubandus olemas ka OÜ Taspi ja nagu oleks see võinud põhjustada segadust isikutes. Vastupidi, tema kinnituse kohaselt ei ole OÜ-d Taspi olemas (tl. 21). Arvestades asjaolu, et korralduse andmete alusel oli vaidlusalune leping ja isik, kellele korraldus suunatud oli, raskusteta tuvastatav, ei saanud kostjal korraldust saades tekkida arusaamatust isiku osas, kellega sõlmitud lepingu kohta korraldus käis. Asjaolust, et korralduses on osundatud ekslikule seadusesättele, ei saa järeldada, nagu oleks korralduse andjal olnud soov leping ennetähtaegselt üles öelda, sest lepingu lõpetamise asjaolud on korralduses sõnaselgelt märgitud. Nõustuda ei saa kostjaga ka selles osas, nagu võiks asjaolust, et hageja kasutas lepingu pikendamata jätmise soovist teatades sõna „lõpetama“ ja mitte „lõppema“, järeldada, et tegemist ei olnud lepingu punkti
- 1 kohase teatega, sest teate sisust tuleneb selles väljendatud tahe selgelt. Lisaks sellele ei olegi aga iseenesest ebaõige kasutada pooltevahelise õigussuhte lõpetamiseks ka sõna „lõpetama“, sest kui hageja ei oleks teadet esitanud, siis oleks pooltevaheline üürisuhe edasi kestnud. Asjaolu, et leping tähtajal lõpeb, tuleneb lepingu punktist
- 1 ja sellest ei olnud hagejal kostjale vaja teatada. Hagejal tuli kostjale lepingu kohaselt teatada just sellest, kui ta pärast tähtaja möödumist üürisuhet jätkata ei soovi ehk senikestnud suhte lõpetab. 6 Peale selle, kui kostjale oleks tõepoolest arusaamatuks jäänud, kas tegemist on pooltevahelise lepingu punkti
- 1 kohase teatega, siis oleks tal olnud võimalus selle väljaselgitamiseks vastaspoolele järelepärimine teha. Sellest, et kostja pärast korralduse saamist asjaolude täpsustamiseks hageja poole ei pöördunud, nähtub, et kostja korralduses sisalduva hageja tahteavalduse sisu mõistis. Leppetrahvi nõudele ei ole apellatsioonimenetluses esitatud muid vastuväiteid, kui et see ei ole sissenõutav seetõttu, et kohustust ei ole rikutud. Kolleegium ei nõustu apellandiga selleski osas – et kostja on lepingu punktis
- 1 märgitud ruumide üleandmise kohustust rikkunud, siis on ka leppetrahvi nõue sissenõutavaks muutunud. Leppetrahvi vähendamise taotlust ei ole kostja esimese astme kohtu menetluses esitanud ning TsMS § 5 lõigete 1 ja 2, § 330 lg. 3, § 331 lg. 1, § 436 lg. 3, § 651 lg. 1 ja § 652 lõigete 1 – 4 koosmõjust tulenevalt ei saa ta seda taotlust esmakordselt esitada apellatsiooniastmes. Apellant ei ole kaebuses märkinud, millisel õigusnormil põhineb tema väide, nagu saaks ta leppetrahvi vähendamist taotleda kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Pealegi olid pooled leppetrahvi suuruses lepingu sõlmimisel kokku leppinud ja leppetrahvi vähendamise nõude põhjendamisel ei saa kostja muid asjaolusid arvestamata tugineda iseenesest ainuüksi väitele, et kokku lepiti liiga suures leppetrahvi määras. Apellatsioonimenetluse menetluskulud tuleb jätta kostja kanda kooskõlas TsMS 162 lõikega
- Ivi Kesküla Gaida Kivinurm Malle Seppik