KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht 11. märts 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-2468 Haldusasi OÜ Köögikaubad kaebus Tal

§ 28; § 31 lg 4).

1 ASJAOLUD

2. septembri
3. a Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 231 „Pikk tn 1/Nunne tn 2/Lai tn 2 ja Pikk tn 3 äriruumide läbirääkimistega pakkumise teel üürile andmine” otsustati viia läbi Pikk 1/Nunne 2/Lai 2 keldrikorruse äriruumide nr 9-20 üldpinnaga 144,9 m² ja I korruse äriruumide nr 42, 47-54, 58-63, 67 üldpinnaga 258,4 m² ning Pikk 3 keldrikorruse äriruumide nr 1-1 – 1-10 üldpinnaga 67,3 m² ja I korruse äriruumide nr 1-11 – 1-15 üldpinnaga 98,8 m² üürile andmine läbirääkimistega pakkumise teel. Teate pakkumise kohta avaldas Tallinna Linnavalitsus
4. oktoobril
7. oktoobril 2007 esitas OÜ Köögikaubad oma pakkumise ning ta kutsuti samal päeval toimuvatele läbirääkimistele.
9. novembri
10. a Tallinna Kesklinna vanema korraldusega nr 1107 kinnitati läbirääkimistega pakkumise tulemus ja tunnistati pakkumise võitjaks Meriton Food Boutique OÜ.
11. novembri
12. a Tallinna Kesklinna vanema korraldusega nr 1112 täiendati korralduse nr 1107 punkti 1 lausega „Lugeda korralduse lahutamatuks lisaks läbirääkimistega pakkumist korraldava komisjoni
13. oktoobri 2007 protokoll nr 9-50/13”. KAEBUSE PÕHJENDUSED
14. Esitatud kaebuses taotleb OÜ Köögikaubad, et kohus tunnistaks õigusvastaseks Tallinna Linnavalitsuse toimingu, mis seisnes kaebuse esitajale 45 minuti pikkuse tähtaja andmises lõpliku pakkumise esitamiseks ning et kohus tühistaks Tallinna Kesklinna vanema
15. novembri
16. a korralduse.
17. Esiteks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja andis lõpliku pakkumise esitamiseks ebaproportsionaalselt lühikese ja ebamõistliku tähtaja. Kaebuse esitaja on seisukohal, et pärast
18. oktoobril
19. a toimunud läbirääkimisi, kus esitati kaebuse esitajale hulgaliselt erinevaid küsimusi, lõpliku pakkumise tegemiseks antud 45 minutilist tähtaega ei saa pidada mõistlikuks, sest niivõrd lühikese aja jooksul ei ole adekvaatselt võimalik algset pakkumist tervikuna üle vaadata, vajadusel korrigeerida, nõuetekohaselt vormistada ja seejärel vastustajale esitada. Viidates Riigikohtu lahenditele 3-3-1-15-01 ja 3-3-1-59-05 märgib kaebuse esitaja, et linnavara kasutusse andmine tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet ning selline avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel, kusjuures nendest menetlusnõuetest kõrvalehoidumist ei saa põhjendada asjaoluga, et puudub vastav menetluskord või õigustloovate aktidega kehtestatud konkreetsed nõuded. Kaebuse esitaja selgitab, et läbirääkimistega pakkumise menetluse eripäraks on asjaolu, et läbirääkimiste käigus saab formaalselt pakkumistingimustele vastavat pakkumist muuta ja täiendada viisil, mis kõige paremini vastab väljakuulutatud pakkumise eesmärgile ning algse ja lõpliku pakkumise erinevus ei saa seisneda vaid detailides. Kaebuse esitaja viitab analoogia korras ka Tallinnas kehtestatud linnavara kasutusse andmise korra punktile 54, mille kohaselt tuleb võrdväärsete pakkumiste korral anda võitja selgitamiseks nendele pakkujatele võimalus oma pakkumisi viie tööpäeva jooksul täiendada. Mõistliku tähtaja määramisel tulnuks kaebuse esitaja hinnangul arvestada sedagi, et pakkumise maht on miljonites kroonides ja 25 aasta pikkuseks ajavahemikuks. Põhjendatud huvina eelnimetatud toimingu õigusvastasuse tuvastamisel toob kaebuse esitaja välja rehabiliteeriva eesmärgi, märkides siiski, et põhimõtteliselt peab ta võimalikuks ka kahjunõude esitamist vastustaja vastu. 2
20. Teiseks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja on ebaõigesti ja kaalutlusvigu tehes tunnistanud pakkumise võitjaks Meriton Food Boutique OÜ. Kaebuse esitaja märgib, et Tallinna Linnavolikogu otsuse nr 231 punktis 2 sätestati, et pakkumise võitja väljaselgitamisel arvestatakse lisaks üüri suurusele pakkuja eelnevat tegutsemiskogemust pakutaval kasutusotstarbel ja äriruumide kasutamisega seotud tegevuskava. Vastuseks kaebuse esitaja arupärimisele selgitas vastustaja
21. oktoobri
22. a vastuses, et sobivus, originaalsus, kogemus, investeeringute maht ja üüri hind on asjaolud, mida suuremal või vähemal määral arvestatakse pakkumise võitja väljaselgitamisel ning samas märgiti ka, et investeeringute maht on enampakkumise väljakuulutamises ära toodud ning selle suurendamine ei oma enampakkumise võitja selgitamisel olulist kaalu. Kaebuse esitaja hinnangul jääb aga mulje, et just investeeringute maht oli võitja selgitamisel määrava tähtsusega, sest sellist arvamust oli väljendanud läbirääkimistel ka üks komisjoni liikmetest. Kaebuse esitaja märgib, et eeltoodust jäi talle ebaselgeks, milliseid asjaolusid ja kriteeriume pakkumise võitja väljaselgitamiseks hinnatakse ja oluliseks peetakse.
23. Kolmandaks leiab kaebuse esitaja, et Tallinna Linnavolikogu otsuse nr 231 punktist 2 tulenevalt on kõige olulisemaks asjaoluks võitja selgitamisel peetud võitja eelnevat kogemust ehk eelnevat tegutsemiskogemust pakutaval kasutusotstarbel. Kaebuse esitaja selgitab, et ta on kvaliteetsete köögikaupade jae- ja hulgimüügiga ning kokanduskursuste korraldamisega tegelev äriühing, mis on äriregistrisse kantud
24. aprillil
25. ning millel oli
26. a keskmiselt 8 töötajat, seevastu võitjaks tunnistatud Meriton Food Boutique OÜ on äriregistrisse kantud alles
27. septembril
28. a ning on ilmselge, et sellisel äriühingul puudub ettevõtluskogemus mistahes ettevõtluse valdkonnas.
29. Neljandaks märgib kaebuse esitaja, et pakkumise kutsedokumentides on kirjas eeltingimusena summaliselt hoonesse ja ruumidesse tehtavate investeeringute maht - 6 miljonit krooni kahe aasta jooksul üürilepingu allkirjastamisest. Kaebuse esitaja selgitab, et tema sai ja saab kõnealusest olulisest tingimusest aru selliselt, et läbirääkimistele kvalifitseerumise eelduseks oli pakkuja nõusolek nimetatud suuruses tehtavate investeeringutega, mitte ei viidud läbi selle asjaolu osas enampakkumist ning seega ei saa vastustaja võtta aluseks ühe pakkuja pakkumise eelistamisel teisele investeeringute mahtu, mis ületab 6 miljonit krooni. Vastustaja on seda siiski teinud, mis on kaebuse esitaja arvates diskretsiooni väär kasutamine ja otseses vastuolus pakkumistingimustega. Seejuures märgib kaebuse esitaja, et komisjoni protokollist nähtuvalt on Meriton Food Boutique OÜ nõus investeerima „kuni 9 miljonit krooni”, mis on ebamäärane mõiste, kusjuures kaebuse esitaja oli nõus investeerima äriruumidesse 8,3 miljonit krooni, mida võib samuti pidada investeerimisnõusolekuks ja -valmiduseks „kuni 9 miljonit krooni”.
30. Viiendaks selgitab kaebuse esitaja, et ta kaasas oma pakkumisse ka pikaajalise kogemusega äriühingud OÜ Kolmjalg ja Hiiekivi OÜ. Kaebuse esitaja ei nõustu aga komisjoni
31. oktoobri 2007 protokollis väljendatud seisukohaga, et kolme äriühingu koostöö ei pruugi tagada nõutavat stabiilsust. Sellega seoses viitab kaebuse esitaja asjaolule, et kaebuse esitaja, Hiiekivi OÜ ja OÜ Kolmjalg vahel on sõlminud võimalike riskide maandamiseks kirjalik kolmepoolne koostööleping ning samuti on kaebuse esitaja sõlminud tingimuslikud allüürilepingud Hiiekivi OÜ-ga ja OÜ-ga Kolmjalg, mille alusel oleks kaebuse esitaja võidu korral andnud allkasutusse teatud osad äriruumidest koostöö reaalseks elluviimiseks. Kaebuse esitaja on seisukohal, et kolme juriidilise isiku koostöö, mis on vormistatud kirjalike lepingutega, tagab vastustajale lõpptulemuse paremini ja on vastustajale tunduvalt riskivabam, kui ühe vastloodud ja tegevuskogemust mitteomava juriidilise isiku tegevus. Samuti on kaebuse esitaja hinnangul põhjendamatu vastustaja kartus, et kolme äriühingu esindaja vahel võivad tekkida vastuolud ja arusaamatused. Viimaks märgib kaebuse esitaja sedagi, et kui Meriton Food Boutique OÜ puhul on ainupakkumise tegemist loetletud positiivseks, siis kolmanda pakkuja, osaühingu VOST Grupp puhul ei ole seda 3 positiivsete argumentide ehk pakkumise plusside juures ära toodud. Kaebuse esitaja peab oma seisukoha põhistamiseks vajalikuks tuua paralleeli riigihankeõigusest, kus on ühise pakkumuse esitamine alati lubatud. Kaebuse esitaja väitel on ka Euroopa Kohtu praktikas on valitsevaks seisukoht, mille kohaselt ei või pakkujat riigihankemenetluses kvalifitseerimata jätta põhjusel, et pakkuja kavatseb hankelepingu täitmiseks kasutada talle mittekuuluvaid vahendeid.
32. Kuuendaks leiab kaebuse esitaja, et pakkumiste sobivuse ja originaalsuse hindamisel ei ole kaebuse esitajat positiivselt ilmestavaid asjaolusid adekvaatselt hinnatud. Kaebuse esitaja selgitab, et tema ja tema koostööpartnerid ning nendega seotud füüsilised isikud on tegutsenud ja/või elanud Tallinna vanalinnas väga pikka aega, mistõttu on neil isikutel väga hea ülevaade vanalinna sobivatest äritegevustest; kaebuse esitaja pakkumine arvestab kõige rohkem vanalinna elanike ja külaliste vajadusi, ning seetõttu pakuti ainsa pakkujana 24 tundi avatud kauplust, mis muudaks vanalinna atraktiivsemaks turistile ning mõnusamaks elukeskkonnaks püsielanikule; kaebuse esitaja ja tema koostööpartnerid on missioonitundelised ettevõtjad, kes annavad endale aru vanalinna eripärast; kaebuse esitaja pakkumine sisaldab originaalset ideed kohvi röstimise kohta, mis on ainulaadne kõigis kolmes Balti riigis; kaebuse esitaja müüb Eesti päritolu kaupa, Hiiekivi OÜ toodab Eesti kaupa ja OÜ Kolmjalg toetab oma tegevusega Eesti mahepõllumajandust.
33. Seitsmendaks heidab kaebuse esitaja vastustajale ette, et vaidlustatud korraldus on antud enne kaebuse esitaja protesti läbivaatamist, mis on vastuolus linnavara kasutusse andmise korra punktiga 44 ja hea halduse tavaga. Kaebuse esitaja esitas protesti pakkumise läbiviimise kohta
34. novembril
35. a, s.o viie tööpäeva jooksul enampakkumise avamise päevast ning seega saanuks vastustaja teha enampakkumiste tulemusi kinnitava otsuse mitte varem kui
36. novembril
37. a. Viidates Riigikohtu lahenditele 3-3-1-82-03 ning 3-3-1-56-02, leiab kaebuse esitaja, et eelnevaga on vastustaja rikkunud haldusmenetluses menetlusosalise ärakuulamise põhimõtet.
38. Kaheksandaks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja on rikkunud haldusakti motiveerimise kohustust, kuna vaidlustatud korralduse kaalutlused ei ole kaebuse esitajale arusaadavad. Kaebuse esitaja hinnangul ei ole korraldusest võimalik adekvaatselt aru saada, millised kaalutlused on osutunud määravaks võitja väljaselgitamisel. Korralduses viidatakse küll komisjoni
39. oktoobri
40. a protokollile, kuid selles protokollis on esitatud positiivsete ja negatiivsete argumentide tabelid kolme pakkuja kohta, kuid puudub erinevate argumentide kaalumine ja loogiline sidumine lõppjäreldusele jõudmisel. Samuti leiab kaebuse esitaja, et nimetatud „plusside ja miinuste tabel” on ka eksitav, sest kaebuse esitaja pakkumise suhtes on kunstlikult suurendatud miinuste mahtu ja samasisulised väidetavad negatiivsed argumendid on paigutatud erinevate miinuste alla. Viidates Riigikohtu otsusele 3-3-1-54-03 leiab kaebuse esitaja, et kaalutlusotsuse põhikaalutlused, miks eelistati üht lahendust teisele, ei saa reeglina sisalduda üheski varasemas dokumendis, sest iga diskretsiooniotsus on eriline ja ainukordne.
41. Viimaks leiab kaebuse esitaja, et vaidlusaluse menetluse puudulikkusele viitavad veel asjaolud, et vaidlustatud korralduses on vääralt märgitud kaebuse esitaja nimi (OÜ Köögikaubad asemel Köögitarvete OÜ) ning puudub adekvaatne vaidlustamisviide. VASTUSTAJA SEISUKOHT
42. Vastustaja ei nõustu kaebuses toodud väidetega ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja selgitab, et tähtaega, mille jooksul lõplik pakkumine tuleb esitada, linnavara kasutusse andmise kord ette ei näe. Seejuures selgitab vastustaja, et pakkumise koostamiseks ja äriplaani vormistamiseks oli kaebuse esitajal aega ligikaudu üks kuu ning täiendava pakkumise esitamise võimaldamise sisu seisneb selles, et pakkuja saab täpsustada pakkumise detaile ning ettenähtud tähtaeg ei ole mõeldud selleks, et pakkumisel osaleja võiks muuta pakkumise kontseptsiooni. 4 Vastustaja hinnangul ei ole mõistlik ja põhjendatud täiendava tähtaja andmine pikaks perioodiks, kuna sellisel juhul puuduks läbirääkimistega pakkumisel kui sellisel üleüldse mõte. Täiendava tähtaja andmisel lähtus komisjon põhimõttest, et anda pakkumisel osalejatele võrdne võimalus täpsustada esitatud tegevuskava ja eelkõige korrigeerida üürihinda. Seejuures rõhutab vastustaja, et komisjon kohtles kõiki osalejaid võrdselt, andes pakkumise täpsustamiseks aega kuni kella 14ni ning selgitab, et läbirääkimistel osalejad ise nõustusid komisjoni poolt nendele pakutud tähtajaga. Vastustaja hinnangul ei kuulu antud juhul kohaldamisele linnavara kasutusse andmise korra punkt 54, kuna tegu ei olnud võrdväärsete pakkumistega.
43. Vastustaja ei nõustu ka kaebuse esitaja seisukohaga, et ebaõigesti on tunnistanud pakkumise võitjaks Meriton Food Boutique OÜ. Vastustaja selgitab, et kuna linnavolikogu oli otsustanud läbi viia läbirääkimistega pakkumise, siis on selge, et lisaks üüritulule omasid tähtsust ka muud tegurid. Vastustaja märgib, et
44. oktoobril 2007 ilmunud pakkumise teates on selgelt kirjas, et pakkumine peab sisaldama äriruumides kavandatava tegevuse ja pakkuja eelneva (majandus)tegevuse kirjeldust, mis tähendab, et esmatähtis oli just tegevuskava originaalsus, lisaks arvestati ka planeeritavaid investeeringuid, linnavara parendamiseks kuuluvat aega, eelnevaid tegutsemiskohustusi, üürihinda jmt, kusjuures lõpliku hinnangu andis komisjon kõiki tegureid koos hinnates. Kaebuse esitaja poolt välja toodud end positiivselt ilmestavate asjaolude kohta leiab vastustaja, et need argumendid on paljasõnalised. Vastustaja selgitab, et määravaks teguriks sai komisjoni otsuse langetamisel asjaolu, et kolmanda isiku pakkumine oli kõige originaalsem ja kompaktsem. Komisjoni jaoks oli oluline, et antud äriruumid saavad pärast renoveerimist ühtseks tervikuks, sellise tervikliku idee pakkus välja kolmas isik, kes pakkumises kinnitas, et äriruumides avatakse kohvik, buffet-restoran, food boutique (toidukauplus) ning eraldi kalatoodete müük. Vastustaja märgib, et sellist ideelist lahendust praegu vanalinnas ei ole, küll on aga Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poole pöördunud paljud linnakodanikud, kes on avaldanud soovi näha endise kohvik „Pärl" ruumides heas stiilis prantsuse kohvikut. Seevastu on vastustaja seisukohal, et kaebuse esitaja pakkumises tegevuskava terviklikkus, originaalsus ja eripära puuduvad; ainukeseks huvitavaks ideeks oli Hiiekivi OÜ poolt välja toodud kohvi röstimise plaan, samas ei ole köögitarvete müük vanalinnas originaalne ega vajalik, vaieldav on ka toiduainete kaupluse, kus muuhulgas müüakse ka alkohoolseid jooke, asumine vanalinnas, kuna enamus asumi elanikke teostab oma ostud suurematest vanalinnale lähedal asuvatest kaubanduskeskusest. Vastustaja hinnangul ei kaalu ainus positiivne idee: kohvi röstimine, kindlasti üles kolmanda isiku poolt pakutud terviklahendust. Veel leiab vastustaja, et kolmanda isiku pakkumine on kahtlemata parim ka selles mõttes, et tegu oli ühe äriühingu pakkumisega, mis tagab stabiilsuse ja usalduse ning vara omanikul on lepingu täitmist võimalik kontrollida. Vastustaja selgitab muuhulgas, et komisjonile jäi selgusetuks ka asjaolu, millistel õiguslikel alustel esitati pakkumine kolme erineva äriühingu poolt, kuna pakkumise teates oli kirjas, et äriruumide allkasutusse andmine toimub Tallinna Linnavalitsuse eelneval loal, seega enne, kui üldse saaks kolm äriühingut ühise pakkumise teha, on vajalik vara omaniku nõusolek selleks, et nimetatud äriruume saab üldse sellistel tingimustel allakasutusse anda just nendele äriühingutele.
45. Vastustaja selgitab samuti, et komisjoni jaoks oli oluline ka hoones asuvate äriruumide renoveerimine ning ebaõige on kaebuses esitatud väide, et kaebaja kavatses koheselt alustada renoveerimistöödega. Vastustaja selgitab, et kaebuse esitaja esindaja vastas komisjoni esimehe vastavale küsimustele, et eeldatavalt koheselt kõigis äriruumides renoveerimistöödega ei alustata, töödega lubati alustada vaid selles osas, kuhu tuleb kohvik ning investeerimiskohustus lubati täita 2 aasta jooksul, mis pakkumises ette oli nähtud. Vastustaja märgib, et arvestades ruumide praegust seisukorda, oli komisjoni jaoks oluline, et linnavara parendatakse võimalikult kiiresti ja operatiivselt ning seetõttu eelistati kolmanda isiku pakkumist, kus oli välja toodud konkreetne renoveerimisplaan, mis sisaldas huvitavaid ideelisi lahendusi: nt on kolmas isik avaldanud soovi restaureerida keldrikorruse võlvlaed ja eksponeerida neid linnakodanikele. Vastustaja märgib, et 5 kolmanda isiku kasuks oli ka argument, et vajalikud investeeringud olid põhjalikult läbi mõeldud ja mahukamad ning kuigi see ei olnud kindlasti määravaks teguriks otsuse langetamisel, oli siiski tegu olulise kriteeriumiga.
46. Ka ei nõustu vastustaja väitega, et kõige olulisem tingimus oli eelnev tegutsemiskogemus. Lisaks leiab vastustaja, et tegutsemiskogemuse hindamisel ei saa lähtuda ainult juriidilise isiku tekkimisest ning arvestada tuleb ka seda, kellele nimetatud äriühing kuulub ja millises tegevusvaldkonnas juriidilise isiku juhtimisorganites olevad isikud silma on paistnud. Vastustaja selgitab, et kolmanda isiku pakkumises on märgitud, et Meriton Food Boutique OÜ kuulub äriühing 100%-liselt Alexander Kofkinile, kellel on pikaajaline kogemus toitlustusteenuste pakkumise ja toidukaupadega kauplemise valdkonnas, samuti kinnitas kolmas isik oma pakkumises, et kohviku puhul on kavas kasutada juba tuntuks saanud Mademoiselle kaubamärki ning Buffet Restaurant puhul kasutatakse kaubamärgina Restoran Grand Tallinn kaubamärki, mis on samuti populaarne, kõrge kvaliteedi ja teeninduskulutuuriga söögikoht. Seega on vastustaja seisukohal, et vajalik tegutsemiskogemus on kolmandal isikul olemas.
47. Vastustaja leiab, et kaebaja viited sellele, et vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel enne kaebuse esitaja protesti läbivaatamist on rikutud head haldustava, ei ole asjakohane. Selles osas selgitab vastustaja, et kaebuse esitaja esitas protesti pakkumise läbiviimise kohta alles pärast tulemuste teadasaamist. Vastustaja märgib ka, et pakkumise tulemus tehti
48. novembril 2007 teatavaks eelkõige just seetõttu, et kaebuse esitajal oli väidetavalt kokkulepe uue äriruumi üürilepingu sõlmimise osas ja nimetatud kuupäeval pidi kaebuse esitaja uute äriruumide osas seisukoha võtma. Samuti märgib vastustaja, et Tallinna Kesklinna vanem tegi otsuse 5 päeva jooksul nagu linnavara kasutusse andmise kord ette näeb, kuna Tallinna Kesklinna Valitsuse praktika kohaselt loetakse pakkumise läbiviimise päev esimeseks protesti esitamise päevaks.
49. Vastustaja leiab samuti, et vaidlustatud haldusakt on piisavalt motiveeritud. Vastustaja hinnangul on vaidlustatud korralduses viide pakkumist korraldava komisjoni protokollile, millest iga mõistlik inimene sai lugeda, millistel kaalutlustel on kolmas isik tunnistatud läbirääkimistega pakkumise võitjaks.
50. Viimaks möönab vastustaja, et korralduses esineb tõepoolest viga kaebuse esitaja ärinime märkimisel, ent tegemist on inimliku veaga, mis võis tingitud olla ka selles, et Köögitarvete OÜ on äriregistri andmetel samuti olemas ja kuulub samale füüsilisele isikule, samuti on äriregistri andmetel firma asukoht samal aadressil, samas on Tallinna Kesklinna Valitsus edastanud haldusakti õigele haldusakti adressaadile. Ka leiab vastustaja, et vaidlustatud korraldus sisaldas vaidlustamisviidet, märkides seejuures, et seaduses ei sätestata, et haldusaktis peab olema viide kõikidele vaidlustamisvõimalustele. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
51. Meriton Food Boutique OÜ leiab, et kaebus on põhjendamatu. Kolmas isik ei nõustu kaebuse esitajaga selles, et 45 minuti pikkune tähtaeg oli ebamõistlikult lühike, leides et iga mõistlik inimene pidi pakkumise kutsega tutvudes aru saama, et pärast läbirääkimiste lõppu on võimalik teha oma pakkumises väikseid muudatusi (eeskätt suurendada pakutavat üüri), mitte aga koostada sisuliselt uut pakkumist. Kolmas isik selgitab, et olles teadlik asjaolust, et pärast läbirääkimiste lõppu on võimalik pakkumist muuta, tegi iga mõistlik inimene juba enne läbirääkimistele minekut vastavad arvutused ja oli valmis oma esialgset pakkumist kas suurendama või mitte. 6
52. Mis puutub kolmanda isiku väidetavasse kogemuste puudumisse, siis märgib kolmas isik, et pakkumise kutsest nähtuvalt peeti tegevuskava tegutsemiskogemusest tähtsamaks. Samuti selgitab kolmas isik, et Meriton Food Boutique OÜ kuulub 100%-liselt Alexander Kofkinile, kes alustas tegevust juba aastal 1987, mil ta avas Eestis esimesed bistrood, järgmine etapp pakkuja kogemustepagasis toitlustusteenuste osutamise alal algas
53. aastal seoses Grand Hotel Tallinna avamisega, mille koosseisu kuuluvad kohvik Mademoiselle ja restoran Grand Tallinn. Kolmas isik selgitab, et kavatseb äripindadel pakkuda toitlustamisteenuseid koostöös Meriton Hotels AS-iga. Seega sai vastustaja kolmanda isiku poolt esitatud pakkumist hinnates võtta arvesse asjaolu, et oskusteave ja tegutsemiskogemus on pakkujal olemas.
54. Kolmas isik leiab, et kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 lõikest 1 lasub kohalikul omavalitsusel kohustus suhtuda heaperemehelikult temale kuuluvasse varasse, tagada selle säilimine, samuti kasutada omavalitusele kuuluvat vara valla/linna elanike ja valda/linna külastavate turistide huvides parimal võimalikul moel. Kolmas isik möönab, et otsus selle kohta, milline asutus sobib kõige paremini Tallinna vanalinna, on subjektiivne, ent samas peaks igale mõistlikule inimesele olema üheselt arusaadav, et vanalinna kitsukestel äripindadel, mida külastavad valdavalt turistid, on mõistlik osutada eeskätt toitlustamisteenuseid, müüa suveniire ning linnaelanike ja turistide huvidega kooskõlas olevaks ei saa pidada köögitarvete müümist vanalinnas, ka toidukaupu ostavad linnaelanikud tänapäeval vanalinnast väljapoole rajatud suurtest kaubanduskeskustes, mitte nn. keldripoodidest ja viimaks viiakse joogipakendid kaubanduskeskustes asuvatesse tagastusautomaatidesse, vanalinna eksklusiivse äripinna kasutamine tagastusautomaadi varjualusena ei ole kindlasti mõistlik rakendusotstarve.
55. Lisaks märgib kolmas isik, et protokollist nähtuvalt kinnitas kaebuse esitaja, et koheselt alustatakse vaid kohviku rajamist, toidukauplust ja köögitarvete kauplust ei suleta ning kaebuse esitaja ei suutnud vastata komisjoni küsimusele, millal renoveeritakse ühiskasutuses olevad pinnad ja tehnosüsteemid ning kes kannab need kulud. Kolmanda isiku hinnangul on hoone säilimise seisukohalt kindlasti äärmiselt oluline selle keldri kuivapidavuse tagamine ning kolmas isik on märkinud oma pakkumises, et ta soovib renoveerimistöid alustada kanalisatsioonitrassi uuendamisest, kuna praegu tungib reovesi keldritesse, samuti on kolmas isik oma pakkumises märkinud, et keldrites on unikaalsed võlvlagedega ruumid, mida võiks avalikkusele eksponeerida. Kolmas isik leiab, et pakkumisi hinnates pidi komisjon arvesse võtma seda, et kolmanda isiku tegevuskava näeb ette ruumide kiiret ja põhjalikku remonti, mis tagab hoone kui terviku säilimise, nagu ka seda, et kolmanda isiku tegevuskava sobib oluliselt paremini vanalinna miljöösse, kui kaebaja poolt pakutav taaraautomaat ja köögitarvete kauplus. Lisaks märgib kolmas isik, et kuna kaebuse esitaja, Hiiekivi OÜ ja OÜ Kolmjalg on planeerinud jagada investeeringute summa omavahel selliselt, et iga kasutaja tasub investeeringutest selle osa, mis kulub tema kasutuses oleva pinna renoveerimiseks, siis oleks kaebaja tegevuskava realiseerumine osutunud võimalikuks vaid juhul, kui ta oleks andnud vaidlusalustest äriruumidest osa allkasutusse, ent samal ajal on pakkumise kutses selgelt öeldud, et äriruumide allkasutusse andmine on lubatud Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel. Kokkuvõtteks leiab kolmas isik, et kolme osaleja poolt esitatud pakkumisi omavahel võrreldes ei olnud komisjonil muud valikut, kui tunnistada parimaks kolmanda isiku poolt tehtud pakkumine. Teiste pakkujate eelistamine oleks nende tegevuskava ja eriti kaebaja tegevuskava tingimuslikku iseloomu arvesse võttes vastuolus kohalikule omavalitsusele pandud üleannetega, oleks vastuolus linna varasse heaperemeheliku suhtumise nõuetega. 7 KAEBUSE ESITAJA TÄIENDAV SEISUKOHT
56. Tutvunud vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadega, märkis kaebuse esitaja, et asjas kogutud tõenditel ei põhine vastustaja väide, nagu puudunuks kaebuse esitaja pakkumises komisjoni otsuse langetamise seisukohast määravaks osutunud tegevuskava terviklikkus, originaalsus ja eripära. Sellega seoses märgib kaebuse esitaja, et vastustaja pidas
57. oktoobri
58. a protokollis kaebuse esitaja tegevuskava heaks. Samuti märgib kaebuse esitaja, et arusaamatuks jäävad vastustaja väited, justkui keegi ei ostaks toidukaupu vanalinnas väiksemates kauplustes. Kaebuse esitaja leiab, et tegemist on osaga vanalinna elamiskvaliteedist ning märgib ära sellegi, et ka kolmanda isiku pakkumine sisaldab ideed teha äriruumidesse toidu- ja kalapood, mis eelnevas kontekstis viitab vaidlustatud korralduse vastuolulisusele ja vastustaja seisukohtade ebajärjekindlusele.
59. Järgnevalt märgib kaebuse esitaja, et kolmanda isiku seisukoht, et vanalinnas on mõistlik eeskätt toitlustamisteenuseid, müüa suveniire jms, on otseses vastuolus Kesklinna vanema enda seisukohtadega, mis kajastuvad muu hulgas Kesklinna Sõnumites avaldatud artiklis „Vanalinna vaimust”, kus tuuakse probleemina välja kohalike elanike ja kaupmeeste lahkumine sellest piirkonnast. Kaebuse esitaja märgib, et “Kiika Kööki” on orgaaniline osa vanalinna elust ja selliste ettevõtmiste kriitiliine mass loob omapärast hõngu, mida külalised ja kohalikud tulevad tunnetama. Seejuures rõhutab kaebuse esitaja, et OÜ Kolmjalg äriplaani juurde kuulus mahe- ja ökokaupade müük, sest vanalinnas on nende toodete vastu kasvav nõudlus.
60. Mis puudutab pakkumismenetluses osalenud isikute eelnevat kogemust, siis leiab kaebuse esitaja, et kolmanda isiku osaniku kogemus ei ole asjassepuutuv, kuna vastav nõue oli sõnaselgelt kehtestatud pakkujale, mitte aga pakkujaga seotud isikule.
61. Kaebuse esitaja märgib, et talle jääb arusaamatuks, kuidas on varasemat äritegevust mitteomav ettevõtja usaldusväärsem kolme Tallinna vanalinnas pikaajalise tegutsemiskogemusega äriühingust. Kaebuse esitaja rõhutab sedagi, et kolmas isik ei esitanud koos oma pakkumisega ega ka kohtumenetluses mitte ühtegi tõendit, mis kinnitaks temal vajaliku ressursi olemasolu pakkumistingimuste täitmiseks. Samuti leiab kaebuse esitaja, et vastustaja osundamine vajadusele saada äriruumide allüürileandmiseks luba temalt kui omanikult on kohatu, kuna läbirääkimiste käigus ei viidanud komisjoni liikmed nõusoleku andmisest keeldumise võimalikkusele kaebuse esitaja pakkumises näidatud isikute suhtes.
62. Seoses vastuväidetega, mis puudutasid renoveerimistööde alustamise aega, märgib kaebuse esitaja, et läbirääkimistel pakkus ta renoveerimistööde algusajaks
63. a veebruari, mis oleks ka reaalseks ajaks, millal saaks üldse objektiivselt asuda midagi ehitama, arvestades ehitusprojektide kooskõlastusi, ehitusloa taotlemist ja lähenevaid pühasid ja aastavahetust.
64. Kaebuse esitaja leiab jätkuvalt, et kuna pakkumise kutsedokumentides on kirjas eeltingimusena summaliselt hoonesse ja ruumidesse tehtavate investeeringute maht 6 miljonit krooni kahe aasta jooksul, siis ei saanud vastustaja võtta aluseks ühe pakkuja pakkumise eelistamisel teisele investeeringute mahtu, mis ületab 6 miljonit krooni.
65. Kaebuse esitaja arvab samuti, et üldaktsepteeritavaid parameetreid hinnata ja mõõta sobivust ja originaalsust Tallinna vanalinna kontekstis on siiski võimalik ning vastustaja saaks vajaduse korral tugineda muu hulgas Tallinna Linnakantselei tellitud Tulevikuuuringute Instituudi poolt koostatavale vanalinna arengukavale, mis sisaldab Tallinna vanalinna arenguvisiooni, strateegilisi arengueesmärke ning nende täitmist kindlustavat tegevuskavalist programmi – kaebuse esitaja pakkumine on nimetatud arengukavaga kooskõlas. 8
66. Kaebuse esitaja leiab, et võttes arvesse, et kaebuse esitaja pakkumise hind oli kõrgem kolmanda isiku pakkumise hinnast, et kaebuse esitajal ja temaga koostööd tegevatel äriühingutel on pikaajaline kogemus ning et komisjon oli hinnanud kaebuse esitaja tegevuskava heaks, ei oleks vastustaja saanud teha korraldust kolmanda isiku kasuks. KOHTU PÕHJENDUSED
67. Kaalunud menetlusosaliste seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid, leiab kohus, et OÜ Köögikaubad kaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Kohtu hinnangul ei saa kõnealuste äriruumide kasutusse andmiseks korraldatud menetlust pidada ausaks ja hea halduse tavale vastavaks: esiteks anti läbirääkimistega pakkumismenetluses kaebuse esitajale ebamõistlikult lühike aeg lõpliku pakkumise esitamiseks, teiseks on läbirääkimistega pakkumise tulemuse kinnitamisel enne pakkumismenetluses osalenud isiku poolt tähtaegselt esitatud protesti lahendamist eksitud kaalutlusõiguse teostamisel ning vaidlustatud korralduse andmise aluseks olnud kaalutlusi kajastavad põhjendused ei ole, iseäranis pakkumise tingimuste üldsõnalisust arvestades, piisavad.
68. Esmalt käsitlebki kohus kaebuse esitaja taotlust tunnistada õigusvastaseks toiming, mis seisnes lõpliku pakkumise esitamiseks 45 minutilise tähtaja andmiseks. Kohus märgib, et haldusakti või haldusakti andmisele eelnenud menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamise nõue on hõlmatud menetluse tulemusena antud haldusakti tühistamise nõudega ning kohtuotsuse resolutiivosas on sarnase toimingu õigusvastasuse tuvastamine vajalik vaid juhul kui kaebuse esitajal on selliseks tuvastuseks mingisugune selline põhjendatud huvi, mis haldusakti tühistamisega hõlmatud ei ole. Kohus leiab, et kaebuse esitajal sarnast põhjendatud huvi toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ei ole. Kaebuses välja toodud preventiivne huvi ei saa siinkohal kõne alla tulla, kuivõrd kohtu seisukoht lõpliku pakkumise esitamise aja mõistlikkuse kohta laieneb vaid käesoleval juhul vaadeldavale juhtumile ega välista, et teistsugustel asjaoludel võib ka näiteks 15 minuti pikkune tähtaeg olla mõistlik. Ka võimalik soov esitada haldusorgani vastu kahju hüvitamise nõuet, ei kujuta endast põhjendatud huvi eraldi menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamiseks. Kaebusest ei nähtu, milles võiks seisneda kahju, mis tekkis konkreetse menetlustoimingu tõttu, ent ei ole samas seotud menetluse lõpptulemusega. Seetõttu hindab kohus kõnealuse menetlustoimingu õiguspärasust Tallinna Kesklinna vanema korralduse tühistamise nõude raames.
69. Tallinna Linnavolikogu
70. mai 2003 määrusega nr 34 kinnitatud linnavara kasutusse andmise korra punkti 53 kohaselt võivad läbirääkimistega pakkumise korral osalejad pärast läbirääkimiste lõppu korraldaja määratud tähtajaks esitada kirjalikult oma lõplikud pakkumised. On tõsi, et lõplike pakkumiste esitamise tähtaja määramine on korraldaja otsustada, ent määratud tähtaeg peab olema mõistliku pikkusega, et pakkumismenetluses osalejatel oleks võimalik kirjalikult lõplik pakkumine vormistada ning esitada. Läbirääkimistega pakkumismenetluse eripäraks ongi linnavara kasutusse andmise korra VIII osa kohaselt see, et tähtaegselt nõuetekohase pakkumise esitanud isikutega peetakse läbirääkimisi ning arusaadavalt on peetavate läbirääkimiste eesmärgiks esitatud pakkumise täpsustamine ning pakkumismenetluse korraldajat huvitavate küsimuste tõstatamine. Lõpliku pakkumise esitamise eesmärgiks omakorda on anda pakkumismenetluses osalejale võimalus läbirääkimiste käigus tõstatatud küsimuste osas oma pakkumist täiendada ja täpsustada ning isegi muuta. Käesoleval juhul tuleb tähele panna, et Tallinna Linnavolikogu
71. septembri
72. aasta otsuses nr 231 ning selle alusel
73. oktoobril 2007 avaldatud läbirääkimistega pakkumise kuulutuses on pakkumise võitja väljaselgitamise kriteeriumid määratud väga üldsõnaliselt. Seetõttu ei saa kuidagi nõustuda vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et iga mõistlik pakkumismenetluses osaleja pidi mõistma, et pärast läbirääkimiste lõppu on võimalik teha oma pakkumises väikseid muudatusi ning eelkõige muuta pakutava üüri suurust. Vastupidi, sedavõrd üldsõnaliselt sätestatud tingimuste puhul võis iga mõistlik 9 pakkumisemenetluses osaleja eeldada, et esitatud pakkumises võib määratleda pakkumises esitatavad tingimused (sh. tegevuskava) üldisemalt ning läbirääkimiste järel on neid võimalik konkretiseerida ja täpsustada. Käesoleval juhul kasutatud läbirääkimistega pakkumismenetluse puhul olnuks normaalne, et komisjon arutab pakkujaga pakkumise sisu ning viitab konkretiseerimist vajavatele üksikasjadele, mida pakkujal seejärel võimalik lõpliku pakkumise esitamisega täpsustada on. Lisaks üürihinnale tulevad selliste asjaoludena kõne alla antud juhul näiteks investeeringute ning eelkõige renoveerimistööde korraldamisega seotud üksikasjad, mida pakkumiste hilisemal võrdlemisel on ilmselgelt oluliseks peetud. Läbirääkimiste tulemusena peaks erinevad esitajad saama esitada võimalikult võrreldavad pakkumised ehk teisisõnu on lõplike pakkumiste esitamise eesmärgiks ka välistada see, et mõni pakkuja on pakkumises keskendunud ühtedele asjaoludele, teine aga teistele, mis raskendab pakkumiste võrdlemist. Kaebuse esitaja väitel anti talle lõpliku pakkumise vormistamiseks aega 45 minutit, antud tähtaja pikkuse osas menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole. Küll on menetlusosalised aga eri meelt selles, kas nimetatud tähtaeg oli lõpliku pakkumise esitamiseks mõistliku pikkusega või liialt lühike. Kohus leiab, et käesoleval juhul on 45 minuti pikkune tähtaeg lõplike pakkumiste esitamiseks igal juhul ebamõistlikult lühike. Põhimõtteliselt tuleb sedavõrd lühikest tähtaega pidada ebamõistlikuks ükskõik millise kirjalikus vormis esitamist vajava dokumendi esitamiseks ning iseäranis sellisel juhul, kus lõpliku pakkumisega muudetavaid parameetreid on rohkem kui üks. Nagu kohus eelpool märkis, ei ole vaidlusaluse pakkumismenetluse kuulutuses avaldatud üldsõnalisi hindamiskriteeriume silmas pidades põhjendatud väita, et lõpliku pakkumise eesmärk oli korrigeerida vaid üürihinda. Põhjendatult on kaebuse esitaja toonud välja analoogia linnavara kasutusse andmise korra punktiga 54, kus sätestatakse võrdsete pakkumiste tegemise korral pakkumiste täiendamiseks 5 tööpäeva pikkune tähtaeg. Selle sätte kohaldamiseks ei ole käesoleval juhul küll alust, kuivõrd ükski menetlusosaline ei ole väitnud et kaebuse esitaja ja kolmanda isiku pakkumised olnuksid võrdsed, ent igal juhul annab seal sätestatud tähtaeg teatava orientiiri ka sama korra punktis 53 sätestatud tähtaja andmiseks. Punktis 53 sätestatud lõpliku pakkumise esitamise tähtaja pikkust tuleb pädeval haldusorganil igal üksikjuhtumil asjaoludest lähtudes kaaluda, kusjuures mida üldsõnalisemalt on korraldaja sõnastatud tingimused ja hindamiskriteeriumid, seda põhjalikum peaks olema küsimuste käsitlemine läbirääkimistel ning seda pikema aja jooksul peaks osalejal olema võimalik oma pakkumist täpsustada. Arvestades, et täpsustatud pakkumine esitamine järgneb läbirääkimistele, peab selleks antav aeg olema piisav, et osaleja saab rahulikult läbirääkimistel arutatud küsimuste üle järele mõelda ning teha läbimõeldud pakkumise. Seega ühelgi juhul ei näi selleks vajalik aeg võivat olla lühem ühest tööpäevast. 45 minuti pikkune tähtaeg kirjaliku dokumendi esitamiseks tähendab sisuliselt seda, et osalejal peab läbirääkimistele tulles kirjalikult vormistatud lõplik pakkumine juba kaasas olema ning see omakorda muudaks tarbetuks läbirääkimiste pidamise. Vastustaja väide, et kuna osalejatel oli aega pakkumise ettevalmistamiseks umbes kuu aega, siis piisas lõpliku pakkumise esitamiseks ka 45 minutist, on väär. Pigem vastupidi, mida pikemat aega peab haldusorgan vajalikuks esialgse pakkumise koostamiseks ja esitamiseks, seda pikema tähtaja andmist õigustab ka lõplik pakkumine, kuivõrd võib eeldada, et pakkumise (seega ka lõpliku pakkumise) esitamine vajab läbimõtlemist, pakkuja võimaluste ja ressursside hindamist jne. Asjaolu, et kõigile pakkumise esitajale anti võrdselt lühike tähtaeg või et teised pakkumismenetluses osalejad, eelkõige kolmas isik, ei ole tähtaja pikkuse üle nurisenud, ei muuda iseenesest tõdemust, et see tähtaeg oli ebamõistlikult lühike. Kaebuse esitajale ei saa ette heita ka seda, et ta vaidlustas tähtaja seetõttu, et ta ei osutunud võitjaks. Üldteadaolevalt on igasuguse vaidlustamise eesmärk oma õiguste ja huvide kaitse, reeglina aga mitte objektiivse õigluse jaluleseadmine, mistõttu on ilmne, et kaebuse esitajal ei olekski olnud mingisugust põhjust 45-minuti pikkust tähtaega vaidlustada, kui ta oleks pakkumismenetluse võitnud ja sellega oma eesmärgi saavutanud. Kohus märgib, et ühtegi adekvaatset põhjendust, miks oli lõplike pakkumiste esitamiseks vajalik anda sedavõrd lühike tähtaeg, ei ole vastustaja esitanud. Raske on ka ette kujutada, et linnvara kasutusse andmine 25 aastaks üüriga ligi 100 000 krooni kuus olnuks vaja otsustada sedavõrd kiiresti, et lõplike 10 pakkumiste esitamiseks ei peetud vajalikuks anda isegi ühe tööpäeva pikkust tähtaega. Eeltoodu tõttu tuleb asuda seisukohale, et lõpliku pakkumise esitamiseks 45 minuti pikkuse tähtaja andmine oli õigusvastane ning kuivõrd mõistliku tähtaja jooksul korrigeeritud lõplik pakkumine oleks võinud saada pakkumiste võrdlemisel mõnevõrra teistsuguse hinnangu osaliseks, siis tuleb asuda seisukohale, et tegemist on sedavõrd olulise menetlusliku rikkumisega, mis võis viia asja väära lahendamiseni ning ainuüksi seetõttu tuleks vaidlustatud korraldus tühistada.
74. Teiseks oluliseks ning asja otsustamist mõjutada võivaks menetlusveaks on see, et lõplik otsus tehti menetluses enne menetlusosalise poolt õigusaktides sätestatud tähtaja jooksul esitatud protesti läbi vaatamist. Linnavara kasutusse andmise korra punktis 43 on sätestatud enampakkumisel osaleja õigus esitada viie tööpäeva jooksul kirjaliku enampakkumise pakkumiste avamisest komisjonile proteste pakkumise läbiviimise kohta. Korra punktist 44 tulenevalt tehakse otsus enampakkumise nurjunuks kuulutamise või enampakkumise tulemuste kinnitamise kohta viie tööpäeva jooksul protestide esitamise tähtaja möödumisest. Sama korra punktist 48 tulenevalt laienevad need sätted ka läbirääkimistega enampakkumisele. Käesoleval juhul avati pakkumised
75. oktoobril
76. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 33 lg 1 kohaselt kohaldatakse tähtaegade arvutamisel haldusmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Sama paragrahvi lg 2 sätestatakse, et tähtaeg algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus. Õige on kaebuse esitaja seisukoht, et ka juhul kui tähtaja pikkust arvestatakse tööpäevades, tuleb tähtaja esimeseks päevaks lugeda esimene tööpäev, mis järgneb sündmusele, millega tähtaja algust seostatakse. Kuivõrd pakkumiste avamise päev
77. oktoober 2007 oli teisipäev, siis oli pakkumise esitanud isikutel õigus proteste esitada vastavalt kolmapäeval, neljapäeval, reedel, esmaspäeval ja teisipäeval ehk
78. oktoobril,
79. ,
81. ja
82. novembril. Kuna kaebuse esitaja esitas oma protesti
83. novembril, siis tuleb see lugeda tähtaegselt esitatuks. Vastustaja selgitus, et tema praktikas loetakse linnavara kasutusse andmise korra punktis 44 sätestatud tähtaja esimeseks päevaks pakkumiste avamise päeva, on seadusega sõnaselges vastuolus ning seega asjakohatu. Kaebuse esitaja on õigesti märkinud, et haldusorgan ei saa seaduses sätestatud nõuete eiramist õigustada varasemalt välja kujunenud väärhalduspraktikaga. Kuivõrd Tallinna Kesklinna vanem on otsuse pakkumise tulemuste kinnitamise kohta teinud ilma, et oleks võetud seisukoht kaebuse esitaja poolt esitatud protesti suhtes ning ka vaidlustatud korraldusest ei nähtu, et linnaosa vanem oleks korralduse andmisel selles protestis esitatud väiteid ja seisukohti kaalunud ja nende suhtes oma seisukoha kujundanud, siis leiab kohus, et tegemist on väga olulise kaalutlusveaga – otsustaja ei ole saanud hinnata kõiki asjaolusid ja kaaluda igakülgselt põhjendatud huve. Siinkohal tuleb rõhutada, et pakkumise korraldajaks oli käesoleval juhul linnaosavalitsus, mitte linnaosavanema poolt moodustatud komisjon. Iseenesest ei ole välistatud, et otsustaja viitab pakkumise läbiviimiseks moodustatud komisjoni seisukohtadele, nõustudes nendega täielikult, ent komisjoni töö või otsustuse kohta esitatud protestide või vastuväidete korral ei saa lõplik otsustaja neid arvestamata jätta. Kohus nõustub kaebuse esitaja seisukohaga, et lõpliku otsuse tegemine enne protesti kohta seisukoha võtmist on käsitletav kaebuse esitaja ärakuulamisõiguse tõsise eiramisena, mis võis kaasa tuua asja väära otsustamise. Siinkohal tuleb tähele panna, et linnavara kasutusse andmise korra p 44 kohaselt kontrollib korraldaja enne otsuse langetamist kõigi enampakkumist puudutavate dokumentide alusel enampakkumise protseduuri järgimist. Elementaarne on seegi, et toetades oma otsustuse moodustatud komisjoni kui sisuliselt nõuandva organi eelnevale seisukohale ja põhjendustele, peab lõplik otsustaja, juhul kui menetlusosaline on selle nõuandva organi menetlusliku otsuse (nagu näiteks 45 minuti pikkuse tähtaja andmine) või sisulise hinnangu põhjendused kahtluse alla seadnud, saama nende kohta kujundada oma seisukoha. Olukorras, kus linnaosa vanem kinnitas pakkumise tulemuse enne protesti läbivaatamist, tal sellist võimalust ilmselgelt olla ei saanud. Ka eelnev on eraldivõetuna sedavõrd tõsine menetlusviga, mis tingiks vaidlustatud korralduse tühistamise. 11
84. Kohus leiab samuti, et linnavara kasutusse andmise otsustamisel on hea halduse põhimõttega vastuollu mindud käesoleval juhul ka seetõttu, et pakkumiste hindamise kriteeriumid on sisuliselt määratud alles hindamise ajal ning need ei olnud pakkumisi esitanud isikutele enne teada. Sarnaste avalik-õiguslike konkursside korraldamisel nõuab hea halduse põhimõte ennekõike seda, et igale potentsiaalselt konkursist osa võtta võivale mõistlikule isikule oleksid arusaadavad nii konkursil osalemise eelduseks olevad tingimused kui ka need kriteeriumid, millest lähtudes selgitatakse välja võitja. Kavandatava tegevuse originaalsus, sõlmitava üürilepingu objektiks olevate ruumide renoveerimise kiirus ja maht on pakkumiste hindamise kriteeriumitena täiesti mõeldavad, arvestades, et linnal oma vara omanikuna on siiski avar otsustusõigus, millisel otstarbel oma vara isikutele kasutusse anda. Küll aga tuleb avalik-õigusliku vara kasutusse andmiseks läbi viia aus ja arusaadav menetlus. Arusaadavalt võis Kesklinna valitsusel olla huvi sätestada pakkumise tingimused võimalikult avaratena, et mitte välistada teatud väärtuslike pakkumiste esitamist. Ent just siinkohal tulnuks kasutada läbirääkimistega pakkumismenetluse eripärast lähtuvaid võimalusi – vähemalt läbirääkimiste lõpuks oleks pidanud olema selgelt ja üheselt arusaadav, mille järgi pakkumisi hinnatakse ning kui suur osakaal hindamisel teatud elementidele (nt. väärtus, investeeringute maht, renoveerimistööde kiirus, idee uudsus või originaalsus jne) omistatakse. Seejärel oleks olnud mõistlik anda pakkumise esitajale mõistlik aeg oma lõpliku pakkumise esitamiseks ning seepeale oleks otsustajal olnud võimalus hinnata ja võrrelda eelduslikult suhteliselt võrreldavatena koostatud lõplikke pakkumisi. Käesoleval juhul selgusid täpsemad hindamiskriteeriumid aga pakkumise esitajale alles komisjoni protokollist tagantjärele ning lõplike pakkumiste esitamiseks anti sedavõrd lühike aeg, et isegi juhul kui neid kriteeriume läbirääkimiste käigus pakkumise esitajatele selgitati, siis ei olnud neil võimalust neist lähtuvalt oma pakkumist korrigeerida.
85. Kohus nõustub kaebuse esitajaga selles, et vaidlustaud korraldus on ebapiisavalt põhjendatud. Vaidlust ei ole iseenesest selles, et nii kaebuse esitaja kui kolmanda isiku pakkumised vastasid pakkumismenetluse korraldaja poolt esitatud nõudmistele ning seetõttu pidi korraldaja langetama otsuse selle üle, milline esitatud ja nõuetele vastavatest pakkumistest on parim. Tegemist on haldusorgani kaalutlusotsusega, mille tegemisel tuleb haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2 kohaselt arvestada olulisi asjaolusid ning kaaluda põhjendatud huve. Seejuures peab haldusorgan kaalutlusotsuse põhjendamise kohustusse seda tõsisemalt suhtuma ning oma kaalutlused seda üksikasjalikumalt esitama, mida avaram talle antud kaalutlusruum on. Käesoleval juhul on kaalutlusruum iseäranis avar, arvestades, et kriteeriumid, millest lähtudes vastustaja pakkumisi hinnanud on, on sõnastatud määratlemata õigusmõistetena (Vastustaja ametniku Anne Tammejuure e-kirjast nähtuvalt on avaldatud pakkumise teates kajastatud kriteeriumi „pakkuja poolt esitatud äriruumide kasutamisega seotud tegevuskava“ all mõeldud „suuremal või vähemal määral“ kavandatava tegevuse sobivust ja originaalsust). Õigesti on kaebuse esitaja märkinud, et vaidlustatud korralduses viidatud komisjoni protokollis on küll välja toodud komisjoni poolt erinevates pakkumistes välja toodud positiivsed ja negatiivsed asjaolud, ent selgusetuks jääb, kuidas on seal väljatoodud plusside ja miinuste pinnalt tehtud lõppjäreldus ning milline kaal on erinevatele asjaoludele antud.
86. Mis puudutab üürilepingu esemeks olevate äriruumide renoveerimise ajalist raami ja investeeringute mahtusid, siis see on üks konkreetne küsimus, mida oleks tulnud läbirääkimiste käigus põhjalikult arutada ning anda pakkumise esitajale võimalus seda küsimust lõplikus pakkumises võrreldaval moel kajastada. Siinkohal tuleb tähele panna, et just investeeringute mahu küsimuse tähtsustamisel on vastustaja käitumine pakkumismenetluse kestel olnud vastuoluline. Vastustaja ametniku ja pakkumist korraldava komisjoni liikme Anne Tammejuure poolt kaebuse esitaja koostööpartneri esindajale saadetud e-kirjas toodi välja, et võimaluse korral võiks lahti kirjutada ka investeeringute tegemise ajad ja summad, märkides samas, et investeeringute maht [on] enampakkumise väljakuulutamises ära toodud ning selle suurendamine ei oma enampakkumise võitja selgitamisel 12 olulist kaalu. Nagu selgub
87. oktoobri 2007 aasta komisjoni protokollist nr 9-50/13, on aga renoveerimistööde kiire alustamine kolmanda isiku puhul välja toodud pakkumise väärtust tõstva positiivse asjaoluna. Seejuures märgib kohus, et haldusväline isik peab saama usaldada ka haldusorgani ametnikult saadud e-kirjas esitatud teavet ning ametkondliku suhtlemise raames ametniku poolt esitatud seisukohta tuleb vaadata organi seisukohavõtuna ning ametnikud peavad hoolitsema selle eest, selliseid seisukohti ei antaks läbimõtlematult. Põhimõtteliselt ei välista pakkumise kuulutuses märgitud hindamiskriteerium „esitatud tegevuskava“ seda, et pakkumiste paremuse hindamisel arvestataks ka pakutavate investeeringute mahtu ja renoveerimistööde kiirust, ent samuti võib kuulutusest aru saada selliselt, et pakkumismenetluses osalemise tingimuseks on nõustumine toodud investeerimiskohustusega 6 miljonit krooni 2 aasta jooksul ning investeeringu suuruse üle pakkumismenetluses osalejate vahel võistlust ei toimu. Seetõttu pidanuks see asjaolu selguma hiljemalt läbirääkimistel ning igal pakkumise esitajal pidanuks olema võimalus oma lõplikus pakkumises neid asjaolusid konkreetselt ja komisjoni jaoks võrreldaval moel kajastada. Kohus märgib viimaks, et kui vastustaja eesmärk oli ruumide oli kiire ja täielik renoveerimine, siis oleks tulnud vastav tingimus arusaadavalt pakkumisel osalemise tingimusena välja tuua ning sõnastada selliselt, et pakkumisel osalejatele oleks üheselt arusaadav, mida neilt oodatakse.
88. Ka kavandatava tegevuse üksikasjad on iseenesest täiesti mõeldav hindamiskriteerium, ent olukorras, kus pakkumise kuulutuses ei ole välja toodud, et hinnatakse tegevuskava originaalsust (ainulaadsust), peab otsustamisel väga hoolega põhjendama, miks peetakse üht tegevust teisest ainulaadsemaks. Seejuures tuleb tähele panna, et kaebuse esitaja puhul on komisjon välja toonud ainulaadsed tegevusvaldkonnad, milleks on kohvi röstimine ning käsitöö- ja huvringide tegevuse korraldamine, samas ei selgu, miks peetakse neid vähem kaalukaks kui kolmanda isiku originaalseid tegevusi. Samuti leiab kohus, et nii vaidlustaud haldusaktist, komisjoni protokollidest kui ka kohtumenetluses esitatud seisukohtadest jääb arusaamatuks, miks peetakse vanalinna keskkonda sobivamaks 24 tundi avatud toidukaupade kaupluse asemel kolmanda isiku pakkumises nimetatud food boutique’i. Siinkohal on kaebuse esitaja iseenesest esitanud vägagi mõistliku põhjenduse, et 24 tundi avatud toidukaupade kauplus võiks soodsalt mõjutada vanalinnas elavate inimeste igapäevase elukeskkonda. Seda argumenti ei ole otsuse tegemisel aga sootuks kaalutud. Seejuures komisjoni protokollis esitatud väited, et praeguseni OÜ Kolmjalg kasutuses olnud toidukaupluse üldmulje, heakord ja teenindus jätsid soovida, on absoluutselt paljasõnalised. Mis puutub köögitarvete kaupluse vajalikkusesse vanalinnas, siis põhimõtteliselt võib vastustajal olla õigus, et sarnane äri võiks paikneda ka kusagil mujal, ent samas ei näi olevat otsustamisel arvestatud seda, et senini on köögitarvete kauplus saavutanud väidetavalt positiivsed majandustulemused, mis annab pigem alust asuda seisukohale, et tarbijad ja kliendid seda siiski seal vajalikuks peavad. Seevastu kolmanda isiku kahtlemata tervikliku ja hästi läbi mõeldud tegevuskava vajalikkuse kohta ei ole ei komisjoni mingeid põhjendusi esitanud. Komisjoni
89. novembri 2007 protokollis 9-50/14 on üksnes komisjoni liige Boris Dubovik teatanud, et tema poole on pöördunud paljud inimesed, kes soovivad kõnealustes ruumides näha prantsuse stiilis kohvikut. Kohus ei võta eelnevaga seisukohta, et kaebuse esitaja kavandatud majandustegevus oleks vanalinna keskkonda paremini sobiv või originaalsem kui kolmanda isiku oma, küll aga märgib, et vastustaja vastupidine seisukoht ei ole haldusakti põhjendustes veenvalt esitatud.
90. Vastustaja väide, et talle jääb arusaamtuks, millisel õiguslikul alusel esitas kaebuse esitaja ühise pakkumise koos teiste äriühingutega, on asjakohatu juba sel põhjusel, et kui vastustaja leidnuks, et tegemist on ühise pakkumisega, mille esitamiseks alust ei ole, siis tulnuks see asjaolu välja tuua pakkumiste vastavaks tunnistamise etapis, mitte aga pakkumiste hindamisel. Lisaks sellele ei ole vastustaja toonud välja mitte ühtegi asjaolu, mis võiks tema hinnangul tingida kaebuse esitaja koostööpartneritele teatud ruumide allüürile andmise keelamise, arvestades, et kaebuse esitaja ongi oma pakkumise rajanud kolme isiku koostööle. 13
91. Mis puudutab pakkumise esitajate varasemat tegevuskogemust, siis ei saa kohtu hinnangul välistada seda, et pakkujate tegevuskogemuse hindamisel ei lähtuta niivõrd konkreetse juriidilise isiku majandustegevuse pikaealisusest kuivõrd selle juriidilise isiku juhtimise ja majandustegevuse korraldamisega seotud inimeste oskustest. Samas jääb vaidlustatud korraldusest siiski arusaamatuks, miks on peetud kolme varem tegutsenud isiku koostööd ebastabiilsemaks ja raskemini kontrollitavaks kui vastasutatud ja igasuguse varasema majandustegevuseta äriühingu tegevust. Seejuures ei ole põhjust kahtluse alla seada seda, et kolmanda isiku ainuosanik ning juhatuse liige on vastaval tegevusalal tuntud ja pikaajalise kogemusega ärimees ning samuti on tuntud kavandatavas tegevuses kasutatavad kaubamärgid. Millegipärast ei ole aga sootuks hinnatud kaebuse esitaja ja temaga kavandatud koostööd tegevate ettevõtjate varasemat kogemust. Seega sisuliselt ei nähtu, et pakkujate varasemat kogemust oleks sisuliselt võrreldud ning piirdutud on üksnes tõdemusega, et kolmandal isikul on vajalik tegevuskogemus olemas. Eeltoodu tõttu asub kohus seisukohale, et vaidlustatud korralduse põhjendused on ilmselgelt ebapiisavad ning neist ei selgu, milliseid asjaolusid on erinevate pakkumiste puhul võrreldud ning kuidas on selle võrdluse tulemusena jõutud vaidlustatud korralduses toodud järelduseni. Sisuliselt on vastustaja küll põhjendanud, miks ta leiab, et kolmanda isiku kavandatav tegevus kõnealustesse ruumidesse sobiks, ning seda sobivust ei ole ka kaebuse esitaja iseenesest vaidlustanud, ent kuivõrd tegemist oli pakkumiskonkursiga, siis tulnuks vastustajal keskenduda põhjendustes sellele, miks on kolmanda isiku pakkumine konkreetsete kriteeriumite osas kaebuse esitaja omast parem, ent seda ei ole piisava põhjalikkusega tehtud. MENETLUSKULUD 42.

§ 92lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebuse esitaja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid, mis tõendavad menetluskulude kandmist summas 64 163 krooni 83 senti. Menetluskulud koosnevad 80 krooni suurusest riigilõivust ning õigusabikulust, mis vastab õigusabile mahus 31 tundi ja 5 minutit hinnaga 1700 või 1900 krooni tund.

§ 93lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes põhjendatud ja vajalikud menetluskulud.

Kohus leiab, et vaidlustatud haldusakti mahukust ning haldusakti õiguslikuks aluseks olevate õigusnormide ja faktiliseks aluseks olevate asjaolude keerukust arvestades ning pidades silmas, et käesolev kohtumenetlus hõlmas esialgse õiguskaitse määruse kohta tehtud määruskaebuse menetlemist, peab kohus põhjendatuks mõista kaebuse esitaja kasuks välja menetluskulud summas 35 000 krooni, mis vastab esindajate tunnihindeid arvestades orienteeruvalt 20 tunnile advokaadi tööle. Kristjan Siigur kohtunik 14