2-05-14304 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 02.05.2007, Tallinnas, Kentmanni kohtumajas Tsiviilasja number 2-05-1430

§ 291

lg 2 hoonestusõiguse seadumisest alates piiratud asjaõiguse omaja 07.08.2002 kuni 18.08.2003 OÜ AK ja alates 18.08.2003 OÜ FI. Kostja ja KKAS sõlmisid 04.09.2001 allrendilepingu (edaspidi allüürileping) XXX hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks.

§ 288lg 6 järgi lõppeb allüürileping üürilepingu lõppemisega.

Allüürilepingus ei ole allüürilepingu pooled kokku leppinud teisiti. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, järelikult ei ole ka lõppenud allüürileping.

§ 288lg 6 järgi saab allkasutaja kasutada üüritud asja sama moodi kui üürnik.

See tähendab, et allüürilepingule tuleb kohaldada üürilepingu sätteid. Nii allüürilepingu p 5.1 kui ka

§ 271järgi on allkasutajal kohustus tasuda üüri üürnikule st hagejale.

Kohtule esitatud kostja ja OÜ AK vahel 19.08.2002 sõlmitud üürilepingust ja kostja ja OÜ FI OÜ vahel 10.09.2003 sõlmitud üürilepingust nähtub, et kostjal on sõlminud üürilepingu hoone III korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. Kostja on tasunud üüri kogu aeg hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Seega on käesoleval ajal välja kujunenud olukord, kus kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks on olemas nii allüürileping hageja ja kostja vahel kui ka üürileping hoonestaja ja kostja vahel. Asja lahendamiseks on oluline välja selgitada, millise lepingu järgi on kostjal õigus ruume kasutada. Hageja on 12.08.2002 kirjaga teavitanud kostjat üürilepingu üleminekust, kuid 28.08.2002 esitas hoonestaja hageja vastu hagi valduse väljanõudmiseks ning sama tsiviilasja käigus lahendati ka hageja nõue kostja vastu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kohustamise nõudes. . Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 19.08.2002, seega vahetult enne, mil hageja ja hoonestaja vahel algas kohtuvaidlus üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu lõplik otsus nimetatud vaidluses tehti ja jõustus 8.12.

1. Kohus leiab, et kostja ei saanud varem teada, kas tema poolt 04.09.2001 sõlmitud allrendileping on kehtiv või mitte ning kes on selle allrendilepingu järgi üürnikuks. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Kohus leiab, et hea usu põhimõttega on igati kooskõlas kostja ja hoonestaja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks. Hoonestaja ja kostja on 19.08.2002 ja 10.09.2003 sõlmitud üürilepingut faktiliselt täitnud. Hageja on 1.10.2002 ja 19.01.2005 kirjaga nõudnud kostjalt allüüri tasumist. Samas ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi, näiteks esitanud kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p 5.
2. või täitnud lepingu p 6.2 kokku lepitud remondikohustust. Hageja väitel on kogu hoone olnud tema kaudses valduses lepingust tulenevalt. Otsest valdust allüüritud ruumide üle ei ole hagejal olnud. Seega ei ole hageja saanud ka ise võimaldada kostjal ruumide kasutamist, seda on teinud hoonestaja.

§ 8

lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, mis tähendab, et mõlemad lepingu pooled peavad seda täitma. Hageja ei ole oma allüürilepingust Lk 3

§ 111

lg 1 kohaselt oli kostjal õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, kuni hageja oma lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud. Hea usu põhimõttega ega ka lepingu endaga ei ole kooskõlas hageja selline käitumine, kus ta ise lepingust tulenevaid kohustusi reaalselt täitnud ei ole ning nõuab nende täitmist kostjalt. TsMS rakendusseaduse § 3 ja kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kai Härmand Kohtunik Lk 4