Tsiviilasi nr: 2-06-35811 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtuniku nimi Kaupo Paal Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht 18.03.2008.a. Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasj

§ 4

lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuse esitamise, § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

1. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on kohustatud tasuma hagejale viimase poolt osutatud koristusteenuste ning üldelektri eest. Kostja on seisukohal, et nimetatud kulude eest tasumise kohustus puudub ning seda sellepärast, et hageja ei ole alates lepingu sõlmimisest koristusteenuseid reaalselt osutanud.
2. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 kohaselt valitsevad kaasomandi eest kaasomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 20 lg 1 kohaselt valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuniks viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada.
3. Korteriomanikud, võttes vastu otsuse nimetada isik valitsejaks, avaldavad sellesisulist tahet. Kui valitseja väljendab omapoolset, korteriomanike otsusega kattuvat tahet valitsejaks saamise suhtes, tekib poolte vahel leping. Lepingu sisuks on ühel poolt valitseja tahe saada valitsejaks olemisega kaasnevad õigused ja kohustused ning korteriomanike tahe valitsejale vastavad õigused anda. Valitsejaga tekkiva lepingu poolteks on ühelt poolt valitseja ja teiselt poolt kõik korteriomanikud. Asja materjalidest nähtub, et 23.11.2005.a. on XXX korteriomanike ning KOÜ vahel sõlmitud Leping nr 22112005 (t lk 5-6). Nimetatud lepinguga võttis hageja, kui XXXvalitseja, endale kohustuse valitseda XXX asuvaid eluhooneid ühes nende juurde kuuluva välisterritooriumi ning rajatistega. Lepingu sõlmimise aluseks oli XXX korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsus 20.11.2005.a. (t lk 8-10). Kuigi kostja väidab vastuses hagiavaldusele, et 20.11.2005.a. toimunud üldkoosolek toimus õues, külmas ja pimedas ning üldkoosolekust teatati ette ainult kolm päeva, asub kohus seisukohale, et kuivõrd 20.11.2005.a. üldkoosoleku otsuseid ei ole keegi vaidlustanud on need kehtivad ning seega kostja väited üldkoosoleku otsuste kehtetuse kohta on ainetud. Kõnealusest lepingust, mille üheks pooleks on hageja (valitseja) ja teiselt poolt kõik korteriomanikud, tekkis kõikidele korteriomanikele kohustus tasuda hagejale (vt lepingu p 3 tlk 5). Oluline on rõhutada, et valitsejale tasu maksmise kohustus ja kohustus tasuda valitsejale tema poolt vahendatud teenuste eest tulenes viidatud lepingust, st see kohustus ei tulenenud korteriomandiseadusest. Seega on tegemist mitte standardolukorraga nagu seda näeb tavalisteks juhtudeks ette korteriomandiseadus, vaid veidi teistsuguse olukorraga. Tavaolukorras on valitseja õigustatud osutama ja korraldama korteriomanikele teenuste osutamist majanduskava alusel ja see eeldab iga- aastaselt majanduskava kinnitamist. Käesoleval juhul oli kõigi korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud leping ja tasu maksmise kohustus tulenes sealt ning see ei eeldanud enam täiendavate eelduste, näiteks kinnitatud majanduskava olemasolu.
4. Hageja on esitanud kostjale arveid osutatud teenuste eest, mida kostja on ka saanud. Kohus asub seisukohale, et isegi siis, kui väide, et koristusteenust ei osutatud nõuetekohaselt ja eksiti riigilipu heiskamise vastu, ka paika peab, ei ole see veel iseenesest aluseks lepingust tuleneva tasu mittemaksmiseks. Selleks, et tasu maksmiseks kohustatud lepingupoolel tekiks õigus tasu mitte maksta, tuleks kasutada mingit võlaõigusseaduses ette nähtud õiguskaitsevahendit (selles osas vt VÕS § 101). Antud lepingu puhul on lepingu pooleks kõik korteriomanikud. Seega saavad õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumise korral kasutada ka üksnes kõik korteriomanikud ühiselt, või teeb seda korteriomanike eest valitseja. Ei hageja ega kostja ei ole viidanud sellele, et kõik korteriomanikud koos või valitseja nende eest oleks lepingu rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid kasutanud. Sellise asjaolu tõendamise kohustusele juhtis kohus ka kostja tähelepanu. Sellest tulenevalt ei oma kostja väide, et hageja ei täitnud lepingulisi kohustusi (lipu heiskamise kohustus, koristusteenus, aruandluse kohustus) nõuetekohaselt, tähendust. Kostja tasumise kohustus tekkis Lepingu punkt 3.1 alusel, mille kohaselt valitseja poolt käesoleva Lepingu alusel korteriomanikele osutatavate (sh Valitseja poolt vahendatavate kolmandate isikute) teenuste eest tasuvad 3

§ 162lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

30.

§ 174

lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. 31. Kuna hagi rahuldati, siis tuleb menetluskulud jätta kostja ÜKi kanda. 4