Obsah (5)

§ 288§ 291§ 182§ 8§ 111

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Taimi Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 30. 07. 2007.a. Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-05-14298 (endine number 2/228-

§ 288lg 6 sätestatule ning ta on kaotanud ruumide kasutamise õiguse.

Veel 20.01.2005.a. kirjas selgitas M AS, et üürileping M AS ja OÜ F vahel on sõlmimata. Seega, poolte vahel puudus erimeelsus allüürilepingu lõppemise fakti küsimuses seoses KAS ja D ja GA vahelise rendilepingu lõppemisega. Kostja ei ole nõustunud KAS-ga sõlmitud lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisega KAS-lt M AS-le. Ei esine ka seadusest tulenevaid aluseid 17.11.2000.a. sõlmitud allüürilepingust tulenevate õiguste ja kohususte üleandmiseks ilma allüürniku nõusolekuta. Seaduse alusel on võimalik üürilepingu üleandmine ilma üürniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamisel ja sellele hoonestusõiguse seadmisel (

§ 291

) või ettevõtte võõrandamisel (

§ 182

). Hageja ei ole kunagi omandanud XXX, Tallinn asuvat kinnistut ega hoonestusõigust nimetatud kinnistule. Hageja poolt esitatud 20.03.1996.a. allkirjastatud kokkuleppes on käsitletud vaid ühe rendilepingu ülevõtmist, mitte KAS-le kuulunud käitise või ettevõtte võõrandamist. Järelikult puudusid ka mistahes seaduses sätestatud teoreetilised alused allüürilepingu üleandmiseks KAS-lt MAS-le ilma allüürniku nõusolekuta. Seega on hageja väide, et talle on üle läinud kostja ja KAS vahelisest allüürilepingust tulenevad õigused alusetu. Kostja ei ole MAS-ga kunagi allüürilepingut sõlminud. MAS pole suhetes kostjaga kunagi faktiliselt täitnud allüürileandja kohustusi (MAS ei ole andnud ruume kostja valdusesse, osutanud allüürilepingus nimetatud kõrvalteenuseid jne.). Kostjal puudub hagejaga mis tahes lepinguline suhe. Kostja nõustus allüürilepingu alusel tasutud tagatisdeposiidi ülekandmisega KAS-lt OÜ-le A 2 ning sõlmis 18.07.2002.a. OÜ-ga A üürilepingu, mis lepingus sätestatud tähtaja möödumisel asendati uue lepinguga sama üürileandjaga. OÜ A andis ruumid kostja valdusesse, tagas kostjale kõik vajalikud ja üürilepingus nimetatud kommunaal- jm. teenused, kostja omakorda tasus OÜ-le A üüri ja kõrvalteenuste eest vastavalt lepingus kokkulepitud tingimustele. Seoses hoonestusõiguse võõrandamisega sai uueks üürileandjaks hoonestusõiguse omandanud OÜ F, kellega vormistati 17.09.2003.a. uus üürileping. Hiljem on kostja poolt ruumide kasutamise aluseks olevat üürilepingut täiendavalt pikendatud, üle antud ja veel kord pikendatud. Kostja on ruume hoones XXX kasutanud kogu hagiavalduses nimetatud perioodi jooksul vastavalt kehtivale üürilepingule. Asjaolu, et sellise üürilepingu sõlmimisega võis hoonestaja rikkuda mõnda tema poolt sõlmitud lepingut (s.h. hagejaga sõlmitud leping), ei muuda kostja poolt ruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingut kehtetuks. Riigikohus oma otsuse punktis 41 vaidlusaluse pearendilepingu ülevõtmise osas selgelt öelnud, et: „Lepingu ülevõtmine ei saagi toimuda muul viisil, kui ühe poole lepingust väljumisega (tema suhtes leping lõpeb) ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega.” Seega tuleneb Riigikohtu otsusest üheselt, et KAS-i suhtes pearendileping lõppes. Kuna KAS-i suhtes oli pearendileping lõppenud, siis järelikult lõppes ka KAS-i ja kostja vaheline allrendileping. Hageja seisukoht, et üürisuhetes võib üürilepinguid ja allüürilepinguid lepingu alusel anda üle ilma üürniku või allüürniku nõusolekuta, on vastuolus seaduse, Riigikohtu seisukoha ja käibes toimiva praktikaga. Kui allrendileandja KAS oleks soovinud kostjaga sõlmitud allrendilepingu mingi lepingu alusel kellelegi üle anda, oleks seda saanud teha üksnes kostja nõusolekul. Kostja on kõnealuseid ruume kasutanud kogu aeg lepingulisel alusel, kusjuures lepingupooleks pole mitte kunagi olnud hageja. 2002.a. juulis teatas KAS-i esindaja kostjale, et seoses KAS-i ning kinnistu omanike D ja GA vahel sõlmitud pearendilepingu lõppemisega 03.07.2002.a. lõppes ka kostjaga 17.11.2000.a. sõlmitud allrendileping. 2002.a. juulis esitati kostjale D ja GA ning OÜ A vahel 02.07.2002.a. sõlmitud leping hoone kasutamise kohta, mille kohaselt olid kinnistu omanikud D ja GA sõlminud juba

1. veebruaril 2002.a. hoonestusõiguse lepingu OÜ-ga A, mille kohaselt viimane saab hoone omanikuks ja ruumide üürileandmiseks õigustatud isikuks. Nimetatud 02.07.2002.a. lepingu punkti 3.1.
2. kohaselt olid kinnistu omanikud D ja GA kui rendileandjad andnud OÜ-le A kui rentnikule õiguse omal äranägemisel ilma rendileandjate nõusolekuta sõlmida üürilepinguid kõnealuse hoone või selle osade andmiseks kolmandate isikute kasutusse. Lepingu punkti 3.2.
3. kohaselt pidi eeltoodu kehtima kuni hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni. 18.07.2002.a. sõlmis kostja üürilepingu OÜ-ga A, kes oli eelmises punktis toodud selgituste kohaselt saanud ruumide üürileandmise õiguse kinnistu omanikelt D ja G A . OÜ-ga A sõlmitud üürilepingu punkti 4.
4. kohaselt hakkas leping kehtima tagasiulatuvalt alates 01.07.2002.a. Eeltoodust nähtub üheselt, et kostja ei ole mitte ühegi oma teoga aktsepteerinud üürileandjana hagejat. Kostja lepingupartneril OÜ-l A on olnud kõik õigused ruume kostjale üürile anda. Kostja ei nõustu seisukohaga, et ta on tasunud renti isikutele, kelle kohta kostjal on teadmine, et neil ei ole õigust hoonet rendile anda, kuna see õigus on hagejal. KAS kui allüürileandja osundas allüürisuhte lõppedes just OÜ-le A kui hoone uuele omanikule ja isikule, kellele kinnistu omanikud D ja GAon andnud õiguse hoonet või selle osa rendile anda, mistõttu palus KAS pöörduda kostjal uue lepingu sõlmimiseks just OÜ A, mitte hageja poole. KAS-iga sõlmitud allrendilepingu alusel oli kostja tasunud KAS-ile tagatisdeposiidi. OÜ-ga A sõlmitud üürilepingu punkti 5.
5. kohaselt on kõnealune EEK 210 000 suurune tagatisdeposiit vastavalt kokkuleppele KAS-iga viimaselt üle võetud, mis näitab samuti üheselt, et KAS pidas just OÜ-d A üürilepingu sõlmimiseks õigustatud isikuks. Kinnistu omanikud D ja GA on 02.07.2002.a. lepingus selgelt määratlenud, et nii hoone kui terviku ja seal asuvate ruumide osas on üürileandmise õigus OÜ-l A, mitte aga hagejal. Seega OÜ-l A oli üüripinna üle tegelik võim, s.h. võime anda see üürile kostjale. Hagejal ei ole kostja poolt kasutatavate ruumide osas kunagi sellist võimu olnud. Hagejat ei käsitlenud üürileandjana ei ruumide endine allrendileandja K AS, kinnistu omanikud D ja GA ega hoone uus omanik OÜ A. Kõik eelnimetatud isikud käsitlesid 3 ruumide üürimiseks õigustatud isikuna OÜ-d A. Sellises olukorras ei oleks ükski mõistlik isik saanud kuidagi hagejat pidada ruumide üürimiseks õigustatud isikuks. Kostja on tasunud kõigile neile isikutele lepingutes kokkulepitud üüri, milliste isikutega on tal olnud üürisuhted Kostja ei eita, et ta pole hagejale üüri maksnud. Kostja ei pidanudki seda tegema, kuna tal puudub hagejaga üürileping. Kostjale on ruume üürinud teised isikud. Kostja märgib, et ei ole kunagi olnud menetlusosaliseks OÜ A, D ja GA ja MAS vahelises 20.03.1996.a. kokkulepet puudutavas kohtu-vaidluses, seega ei saa nimetatud kohtuvaidluse tulemus iseenesest tekitada, muuta ega lõpetada kostja õigusi ja kohustusi. Kostja leiab, et hageja on valesti tõlgendanud Riigikohtu lahendi seisukohti ning nõue on alusetu, mistõttu palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Maakohtu põhjendused Hageja jäi kohtuistungil esitatud nõude juurde, kostja vaidles hagile vastu kirjalikes vastustes toodud motiividel. Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, uurinud asjas kohtule esitatud tõendeid ja hinnanud dokumentaalseid tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on õigustatud saama kostjalt üüri perioodil 03.07.2002.a. kuni 30.06.2005.a. kostja kasutuses olevate ruumide (140 m2 ) eest või mitte. Seega on vajalik tuvastada, kas hageja ja kostja vahel on kehtiv lepinguline suhe (üürisuhe), või on kostjal üürisuhe hoone hoonestusõiguse omanikuga (hoone omanikuga). Riigikohus 8.12.2004.a. otsuse nr. 3-2-1-136-04 punktides 40 ja 41 on leidnud, et kohtud on õigesti tuvastanud, et
6. märtsil 1996.a. leppisid rendileandja (kaasomanikud - D. A ja G. A), rentnik ( KAS) ja allrentnik (MAS) kokku, et allrentnik võtab rendilepingu üle samast ajast, kui rendileping peaks ükskõik mis põhjusel lõppema. Tallinna Linnakohtu 23.04.2003.a. otsuse tsiviilasjas nr. 2/3/21-6846/02 resolutsiooni kohaselt rahuldati hageja OÜ A hagi osaliselt ja tunnustati hageja OÜ A omandit Tallinnas, XXX asuvale hoonele ning rahuldati kostja/vastuhagis hageja (MAS) vastuhagi ja kohustati OÜ A täitma 27.07.1993.a. üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi lepingus ettenähtud korras.. Seega kokkulepe allrentniku astumises rendilepingusse hetkest, kui leping rentnikuga mis tahes alusel lõpeb, tähendab seda, et samaaegselt rentniku väljumisega lepingust võttis selle üle kostja (vastuhagis hageja - MAS). Seda kohtu seisukohta ei ole kõrgema astme kohtud muutnud. Tulenevalt eeltoodust on hageja alates 3.07.2002.a. hoone üürnik vastavalt hageja, KAS ja hoone kaasomanike vahel 20.03.1996.a. sõlmitud kokkuleppe punktile 3 ning hagejale läksid üle kõik (27.07.1993.a. KAS-i rendilepingust, alates 01.07.2002 üürileping) üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, sh. õigused, mis puudutavad allüürilepinguid. Üürileandjaks on vastavalt

§ 291lg.

2 hoonestusõiguse seadmisest alates piiratud asjaõiguse omaja OÜ A alates 07.08.2002 kuni 18.08.2003 ning alates 18.08.2003 OÜ F.

§ 291lg.

2 sätestab, et hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asja omajale. Kostja ja KAS sõlmisid 17.11.2000.a. allrendilepingu (edaspidi allüürilepingu) XXX hoone I § 288 lg. 6 järgi lõpeb allüürileping korrusel asuvate ruumide (140 m2 ) kasutamiseks.

üürilepingu lõppemisega. Allüürilepingus ei ole allüürilepingu pooled teisiti kokku leppinud. Üürileping, millest tulenevalt allüürileping sõlmiti, ei ole lõppenud, seega ei ole lõppenud allüürileping.

§ 288lg.

6 saab allkasutaja kasutada üüritud asja sama moodi kui üürnik.

4 § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosast nr. XXX nähtub, et kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks kinnistusraamatusse on kinnistusametile esitatud 27.02.2002 ja sisse kantud 07.08.2002, seega 5,5 kuud peale kinnistamisavalduse esitamist. Peale hoonestusõiguse sissekandmiseks kinnistamisavalduse esitamist kinnistusametile esitasid kinnistu omanikud kohtule hagi KAS-i vastu 27.07.1993..a. rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks (tsiviilasi nr 2/3/23-2621/02). Pooled jõudsid kokkuleppele rendilepingu lõpetamiseks alates 03.07.2002.a. (millise kokkuleppe Tallinna Linnakohtu kinnitas 27.08.2002.a. määrusega). Seega oli

1. juulil 2002.a. tekkinud olukord, kus 27.02.2002 esitatud kinnistamisavaldus hoonestusõiguse sissekandmiseks OÜ A kasuks viivis pooltest sõltumatel asjaoludel, kinnistu omanike ja KAS-i vaheline leping lõpetamisel siis selles olukorras sõlmisid kinnistu omanikud ja OÜ A02.07.2002.a. lepingu võla ülekandmiseks ja hoone kasutamise kohta (tlk. 142-144) tähtajaga kuni hoonestusõiguse kohta kande tegemiseni kinnistusraamatusse. Nimetatud lepingu p.
2. 1.2 järgi on AOÜ-l õigus omal äranägemisel sõlmida üürilepinguid hoone või selle osade andmiseks kolmandate isikute kasutusse. Nimetatud lepingu punktist tulenevalt sõlmis OÜ A18.07.2002.a. mitteeluruumi üürilepingu F OÜ-ga, hoones XXX, 140 m2 üürimiseks ning samas võttis OÜ Aüle ka KAS-lt üle OÜ F tagatisdeposiidi 210 000 krooni. (tlk. 92-100). Kostja on nimetatud lepingut pikendanud ja hiljem sõlminud lepingu uue hoonestjaga. Kostja on tasunud kogu aeg üüri hoonestusõiguse omajale kui faktilisele üürilepingu täitjale. Seega on käesoleval ajal välja kujunenud olukord, kus kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks on olemas nii allüürileping hageja ja kostja vahel kui ka üürileping hoonestaja ja kostja vahel. Seega, Hageja on 26.07.2002.a. kirjaga teavitanud kostjat üürilepingu lõppemisest

§ 288lg.

6 alusel ning valmisolekust kuni 05.08.2002 sõlmida kostjaga allüürileping (tlk. 53). 28.08.2002 esitas hoonestaja hageja vastu hagi valduse väljanõudmiseks ning sama tsiviilasja käigus lahendati hageja nõue kostja vastu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kohustamise nõudes. Hoonestaja ja kostja sõlmisid üürilepingu 18.07.2002, seega enne hageja ja hoonestaja vahelist kohtuvaidlust üürilepingu ülemineku ja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. Riigikohtu otsus nimetatud vaidluses tehti ja jõustus 08.12.2004.a. Seega kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt kostja ei saanudki varem teada, et tema poolt 17.11.2000 sõlmitud allrendileping on kehtiv. Samuti ei olnud hoonestajal võimalik enne kohtuvaidluse lõppu olla kindel, kas hagejaga sõlmitud üürileping on kehtiv või mitte. Eeltoodu alusel kohus leiab, et hea usu põhimõttega on igati kooskõlas kostja ja hoonestja poolt sellises olukorras uue üürilepingu sõlmimine kostja kasutuses olevate ruumide kasutamiseks. Hoonestaja ja kostja on 18.07.2002.a., 01.10.2002.a. ja 17.09.2003.a. sõlmitud üürilepinguid faktiliselt täitnud. Hageja on 08.10.2002 , 14.09.2004.a. ja 20.01.2005.a. kirjadega nõudnud kostjalt allüüri tasumist (tlk. 55-62). Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks täitnud oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi, nagu näiteks esitanud kostjale arveid vastavalt allüürilepingu p. 5.2., samuti täitnud lepingu p-s. 6.2. ettenähtud remondikohustust. Hageja väitel on kogu hoone olnud tema kaudses valduses lepingust tulenevalt. Otsest valdust hagejal allüüritud ruumide üle ei ole olnud. Mistõttu ei ole hageja saanud ise võimaldada kostjal ruumide kasutamist, vaid seda on teinud hoonestaja.

§ 8lg.

2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, millest tulenevalt mõlemad lepingupooled peavad seda täitma. Hageja ei ole oma allüürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud.

§ 111

sätestatu kohaselt lepingust tulenevate vastastikuste kohustuste puhu võib üks lepingupoolt oma kohustuse täitmisest keelduda, kui teine lepingupoolei ole lepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Seega on kostjal õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, kuni hageja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud.

§-des 6 ja 7 sätestatud hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse põhimõtte ning lepingu endaga ei ole kooskõlas hageja käitumine, kui ta ise reaalselt ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi, kuid nõuab nende täitmist kostjalt. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 5 kohaldatakse enne 01.01.2006.a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005.a. kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatut. Kuna menetlus käesolevas asjas on alustatud 2005. aastal, siis juhindudes kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 60 lg. 1 alusel jätab kohus hageja menetluskulud tema enda kanda. Tallinna ringkonnakohtu20.07.2007.otsusega nr.2-05-14298 põhjendusi on muudetud. Taimi Kollom Kohtunik 6