Obsah (9)

§ 217§ 61§ 439§ 442§ 414§ 328§ 329§ 2§ 200

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 20. november 2007 Tartu Tsiviilasja number 2-02-112

§-st 410 ja § 217 lg-st 6, antud asja sisuliselt ilma kostja E.-R. Vedderi ja tema esindaja T. Vedderi osavõtuta. Hageja esindaja taotles asja sisulist lahendamist, kuna kostja esindaja T. Vedder oli kohtuistungist teadlik, kuid ei ilmunud kohtuistungile. Kostja L. Raja kinnitas, et on asja sisulise lahendamisega nõus. Kostja E.-R. Vedder ega tema esindaja T. Vedder ei ilmunud 03.04.2007 kohtuistungile. Asja materjalidest nähtub, et kohtukutse on istungisekretäri poolt edastatud E.-R. Vedderi esindajale T. Vedderile telefoni teel. Kohtule ei ole teatatud kostja ega tema esindaja kohtuistungile ilmumata jätmise põhjust. Tulenevalt

§ 217

lg-st 6 esindaja käitumine ja teadmine loetakse võrdseks menetlusosalise käitumise ja teadmisega. Kostja esindajat on hoiatatud kohtuistungile mitteilmumise tagajärgedest. Kohus leidis, et hageja nõue kuulub rahuldamisele ja antud juhul on võimalik vara jagamine reaalosadeks. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kinnistul XXXXXX asuva elamu teine korrus jääb tervenisti L. Raja valdusesse ja sellest moodustatakse iseseisev korteriomand, mis kannab numbrit 2. Poolte vahel on vaidlus selles, kuidas lõpetada kaasomand ja moodustada iseseisvad korteriomandid esimesel korrusel K. Nöpsi ja E.-R. Vedderi kasutuses olevatest eluruumidest. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et L. Rajale kuulub 2/4 nimetatud kaasomandist, E.-R. Vedderile 1/4 kaasomandist ja K. Nöpsile 1/4 kaasomandist. Samuti nähtub kinnistusraamatu väljavõttest, et Tartu Maakohtu 03.12.2003 otsusega on hoone I ja II korruse trepikojad jäetud kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Samuti on Tartu Maakohus oma 16.11.2001 otsuses nr 2-2032/00 tuvastanud, et K. Nöpsi kasutuses olevad ruumid moodustavad isoleeritud korteri ja ka E.-R. Vedderi kasutuses olevad ruumid moodustavad isoleeritud korteri. Arvestades ruumide paiknevust on elamust võimalik eraldada reaalosa igale kaasomanikule, kahjustamata sellega teise kaasomaniku huve või rikkumata ehitise olemust. Samuti vastaks elamu reaalosadeks jagamisel need eluruumidele kehtestatud nõuetele. Kohus lähtus korteriomanditeks jagamisel kaasomanike vahel väljakujunenud elamu kasutuskorrast. Kohus leidis, et kinnistul XXXXXXX tänavapoolse trepikoja I ja II korrus tuleb jätta poolte ühiskasutusse. Selline trepikoja kasutuskord on poolte vahel seniajani olnud, samuti asub seal E.-R. Vedderile kasutatavate ruumide elektrikilp ning sellest trepikojast on sissepääs kõigisse kolme korterisse. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 sätestab, et kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuulvate 3 mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikud osad servituudiga teiste osade kasuks. Kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kohtu poolt määratud viisil jääb kostjale E.-R. Vedderile väiksem reaalosa, kui tal oleks vastavalt oma mõttelise osa suurusele õigus saada, st reaalosa ei vasta ¼ suurusele E.-R. Vedderile kuuluvale mõttelisele osale kaasomandist. Riigikohus on oma 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Samuti on Riigikohus oma 17.10.2005 otsuses nr 3-2-1-102-05 märkinud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Seega ei saa antud asjas tehtava otsusega määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistu piire. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. E.-R. Vedderil tekib kaasomandi osast ilma jäävas ulatuses kompensatsiooni nõude õigus pärast XXXXXX elamus korteriomandite moodustamist.

§ 61

lg 1 p 2 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kohus leidis, et arvestades asja menetlemiseks kulunud aega ja antud asja keerukust, on põhjendatud kostjatelt välja mõista hageja õigusabikulud summas 6608 krooni hageja kasuks. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt E.-R. Vedderilt väljamõistmisele hageja kohtukulud summas 3334 krooni hageja kasuks ja kostjalt L. Rajalt 3334 krooni hageja kasuks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. E.-R. Vedder taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu
2. aprilli 2007 otsuse tühistamist ning asja saatmist maakohtule uueks arutamiseks või uue otsuse tegemist osas, millega kaasomand lõpetati korteriomandi moodustamise teel ja kaasomandi lõpetamist elamu I korruse kõigi eluruumide (K. Silla korter nr 1 ja E.-R. Vedderi korter nr 3) müügiga avalikul enampakkumisel ning muuta maakohtu otsust kohtukulude jaotuse osas ning jätta apellandilt väljamõistetud kohtukulud vastustaja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on tagaseljaotsus tehtud põhjendamatult, kuna ei ole arvestatud asjaoluga, et menetluse uuendamise ja istungi toimumise teadasaamise aeg oli ebamõistlikult lühike (kaks tööpäeva). Apellandi esindaja teatas koheselt telefonis kohtule, et tal ei ole võimalik istungile ilmuda ning palus arutamise edasi lükata, kuid taotlus jäeti rahuldamata; 2) on ebaõigesti määratud uus kasutuskord, kuna hagis seda ei taotletud ning poolte vahel puudub selles osas vaidlus. Kasutuskord on kindlaks määratud kaasomanike otsusega ning maakohtu jõustunud otsustega tsiviilasjades nr 2-2032/00 ja 2-646/2002; 4 3) on jäetud põhjendamata, miks antud kaasomandi lõpetamise viisi eelistati teistele viisidele ning on jäetud välja selgitamata korteriomandi moodustamisel asjasse puutuvad asjaolud, sh miks korteriomandit ei ole moodustatud korteriomandiseaduse alusel, st notariaalse avalduse alusel. Asjas on tuvastatud, et apellant ei ole kunagi olnud vastu korteriomandi moodustamisele (21.01.2004 otsus tsiviilasjas nr 2-646/2002), kuid siiani ei ole kaasomanikud ühtegi vajalikku toimingut selleks teinud ning puudub ka reaalsele olukorrale vastav registripidaja poolt kinnitatud plaan. E.-R. Vedderi soovi korteriomandi seadmiseks notariaalselt näitab see, et ta pöördus notar A. Harujõe kontorisse ning soovis algatada kaasomandi seadmist. Notari poolt koostati 02.09.2005 kiri nr 756, mis on koopiana edastatud teistele kaasomanikele. Korter nr 2 (L. Raja) ja nr 3 (E.-R. Vedder) on järelevalveteenistuse ametniku poolt kontrollitud ning vastavad projektile. Ainsaks takistuseks korteriomandi moodustamisel K. Silla eluruumis tehtud ümberehituste kohta kinnitatud projekti puudumine. Arvestades eeltoodut ning seda, et E. R. Vedderil tekib 12,95 m2 suuruse pinna ulatuses õigus kompensatsioonile tulevikus, õiguslik vaidlus kohtus on kestnud mitmeid aastaid ning arvatav kompensatsiooninõude käsitlus kestab samuti aastaid, on otsus apellandi suhtes ebaõiglane. Vastustaja eluruumis ei ela, üürib eluruumi välja ning soovib enda osa ära müüa. Seetõttu ei ole õigustatud kohtu poolt korteriomandi moodustamine, kui notariaalsel viisil selle moodustamise takistuseks on ainsana vastustaja tegevus. Elamu elukorralduse seisukohalt on parem, kui elamu I korrus oleks ühe omaniku kasutuses. Seetõttu kohaseim viis kaasomandi lõpetamiseks oleks elamu I korruse kõigi eluruumide (K. Silla korter nr 1 ja E.-R. Vedderi korter nr 3) müük avalikul enampakkumisel; 4) on ebaseaduslik ja põhjendamata kohtukulude sissenõudmine summas 3334 krooni.
3. K. Nöps vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu 25.04.2007 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on apellant asja arutamist venitanud. Kui apellant oli istungi toimumisest teadlik, oleks ta saanud oma seisukohad ise või advokaadi vahendusel kirjalikult esitada. Menetluse jooksul on korduvalt püütud kokkulepet saavutada, kuid see ei ole õnnestunud. Kuivõrd pooled nõustuvad kaasomandi lõpetamise vajaduses, kuid pole seda ise lõpetada suutnud, on kohus teinud selles osas õige otsuse. Apellant peaks kandma ka apellatsioonimenetluse kulud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Vastavalt

§-le 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesoleval juhul vaidlustatakse maakohtu otsust osas, millega maakohus lahendas asja sisuliselt kostja (apellandi) osavõtuta, millega maakohus otsustas kaasomandi lõpetamise viisi ning millega maakohus mõistis apellandilt välja menetluskulud. Ringkonnakohus kontrollibki vaidlustatud maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud osas.

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu
2. aprilli 2007 otsus muutmata osas, millega kohus lõpetas kaasomandi XXXXX asuvale kinnistule ja jagas selle K. Nöpsi, L. Raja ja E.-R. Vedderi vahel korteriomanditeks. Samas tuleb tühistada vaidlustatud otsus osas, millega kohus avas korteriomandi kinnistusregistri registriosad 5 ning kandis sinna korteriomandi omanikena sisse K. Nöpsi, L. Raja ja E.-R. Vedderi (otsuse resolutsiooni p-d 3.1-4).
3. K. Nöps palus täiendavas hagis lõpetada kaasomand XXXXX asuvale kinnistule ning jagada kinnistu ükskõik millisel AÕS §-s 77 lg 2 sätestatud viisil (I kd, t.l 271).

§ 439

kohaselt sai maakohus teha otsustuse kaasomandi lõpetamise kohta ning otsustada, millisel AÕS §-s 77 lg 2 sätestatud viisil tuleb kinnistu jagada. Maakohus ei saanud teha otsustust korteriomandi kinnistusregistri registriosa avamise ning sinna kannete tegemise kohta, kuna sellist nõuet ei olnud kohtule esitatud ning kohtul puudusid ka vastavad lähteandmed. KOS § 5 lg 3 kohaselt korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbritega tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid ning muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid. Maakohtul puudusid KOS §-s 5 lg 3 ettenähtud korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused, korteriomanditeks jagatava hoone plaan, millel on piiritletud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid ning muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid.

§ 442

lg 5 teise lause kohaselt otsuse resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Antud juhul kohtuotsuse resolutsiooni p-des 3.1- 4 märgitu ei oleks ka vastava nõude olemasolul kinnistusosakonna poolt täidetav ja seetõttu tuleb kohtuotsus selles osas tühistada ning nimetatud punktid kohtuotsuse resolutsioonist välja jätta. Samuti tuleb kohtuotsuse kirjeldavast osast jätta välja vastavad põhjendused. Maakohtu otsustus lõpetada XXXXXX kinnistu kaasomand ja jagada see korteriomanditeks asendab vaid teiste kaasomanike nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Sellele järgnevalt peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. 10. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud väide ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. 10.1. Maakohus lahendas asja sisuliselt apellandi osavõtuta, mitte ei teinud tagaseljaotsust, nagu seda ekslikult leiab apellant.

§ 414

lg 1 kohaselt kui pooled või üks pool kohtuistungilt puudub, võib kohus lahendada asja sisuliselt, kui hagi aluseks olevad asjaolud on kohtu arvates sellise otsuse tegemiseks piisavalt välja selgitatud.

§ 414

lg 2 sätestab, et kohus ei või asja poole osavõtuta sisuliselt lahendada kui kohtuistungile ilmumata jäänud poolt ei kutsutud istungile õigel ajal või kutses ei ole selgitatud istungile puudumise tagajärgi või kui on eiratud muid olulisi istungile kutsumise nõudeid (p 1); pool on teatanud kohtule mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jätmiseks ja on seda põhistanud ega ole soovinud asja läbivaatamist temata (p 2). Ringkonnakohus leiab, et antud juhul rikkus maakohus

§-s 414 lg 2 p 1 nõudeid (apellanti ei kutsutud istungile õigel ajal), kuna kirjalikku kohtukutset ei olnud apellandile kätte toimetatud ning 03.04.2007 kohtuistungist teatati apellandile telefoni teel 29.03.2007. Istungisekretäri poolt koostatud õiendist (I kd, t.l 384) nähtub, et apellant lubas saata kohtule edasilükkamise taotluse koos põhistusega. Nimetatud taotlust apellant maakohtule ei saatnud, samuti ei nähtu apellatsioonkaebusest, et apellandil olnuks reaalne soov võtta endale esindajaks advokaat või esitada vastuhagi. 6

§ 414

lg 1 kohaselt peavad asja sisuliseks lahendamiseks poole kohalolekuta olema hagi aluseks olevad asjaolud kohtu arvates kohtuotsuse tegemiseks piisavalt välja selgitatud. Ringkonnakohus leiab, et pooltele on antud piisavad võimalused vastata vastaspoole taotlustele ja väidetele (

§ 328

lg 2); samuti on maakohus teinud kõik vajaliku asja arutamise ettevalmistamiseks ning aidanud menetluse kestel kaasa sellele, et pooled teeksid avaldused õigeaegselt ja täies ulatuses (

§ 329

lg 3); maakohus on andnud pooltele korraldusi dokumentide esitamiseks ja täiendamiseks ning vastaspoole esitatud dokumentide suhtes arvamuse andmiseks (

§ 329lg 4).

Kuivõrd hagi aluseks olevad asjaolud olid kohtuotsuse tegemiseks piisavalt välja selgitatud ning seejuures oli apellandile tagatud reaalne võimalus esitada oma seisukoht kinnisasja jagamise viisi suhtes, siis asjaolu, et apellanti ei kutsutud kohtuistungile õigel ajal, ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks. Samuti ei ole apellant esitanud apellatsioonkaebuses ühtegi täiendavat taotlust. Sellest saab järeldada, et täiendavaid taotlusi ei oleks apellandil olnud esitada ka maakohtu istungil. Seda, et apellandil oli võimalus esitada kõik omapoolsed vastuväited ja seisukohad kaasomandi lõpetamise ja kinnisasja jagamise kohta, kinnitab ka asjaolu, et nimetatud nõuet on maakohtus arutatud alates 19.09.

1. Seega olid maakohtul 03.04.2007 piisavalt välja selgitatud kõik asjaolud, et teha otsustus kinnisasja jagamise viisi suhtes. 10.
2. Maakohus on kaasomandi lõpetamisel XXXXX kinnistule ja selle jagamisel korteriomanditeks lähtunud kõigi kaasomanike huvide võimalikult suures ulatuses kaalumisest. Ringkonnakohus leiab, et kõigi kaasomanike huvide kaalumine on toimunud õiglaselt ning kinnisasja jagamine korteriomanditeks on antud juhul kõiki kaasomanikke vähem koormav. Maakohus on arvestanud ka sellega, et 30.08.2005 kohtuistungil (I kd, t.l 301) on apellant olnud nõus kinnisasja jagamisega korteriomanditeks. Vaidlustatud otsusest nähtub, et korteriomandite moodustamisega jääb sisuliselt kehtima senine elamu kasutuskord ning korteriomandite moodustamisega jäävad poolte kasutusse isoleeritud korterid. Seega ei ole põhjendatud apellandi väide, et kohtuotsusest ei nähtu põhjendusi, miks eelistati kaasomandi lõpetamise viisidest just kinnisasja jagamist korteriomanditeks. Põhjendatud ei ole ka see apellandi väide, et kohtuotsusega määrati uus kasutuskord. Põhjendatud ei ole apellandi taotlus lõpetada kaasomand elamu I korruse kõigi eluruumide (korterite nr 1 ja 3) müügiga avalikul enampakkumisel. AÕS §-st 77 lg 2 nähtuvalt on võimalik lõpetada kaasomandit ka sel teel, et müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega on avalikul enampakkumisel võimalik müüa AÕS § 77 lg 2 tähenduses asja kui tervikut, mitte elamu esimesel korrusel olevaid kortereid. Asja materjalidest nähtuvalt kinnisasja kui terviku müümine kahjustaks oluliselt teiste kaasomanike huve ning ei oleks seepärast õiglane. 10.
3. Apellandi väide, et tema on teinud omalt poolt kõik, et lahendada asi kohtuväliselt, et ta on olnud ka nõus korteriomandite moodustamisega ning et maakohus ei ole teinud kõike endast sõltuvat, et lahendada asi kompromissiga, ei ole põhjendatud. Apellant on jätnud tähelepanuta, et

§ 2

kohaselt tsiviilkohtumenetluse ülesanne on tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja õigesti, mõistliku aja jooksul ning võimalike väikeste kuludega ning

§ 200

lg 1 kohaselt menetlusosaline on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt. Asja materjalidest nähtub, et just apellandi tegevuse tõttu on jäänud võimalik kompromiss antud asjas saavutamata. Kuivõrd kohtuotsus käesolevas asjas asendab vaid apellandi nõusolekut kinnisasja jagamise viisi kohta ning sellele järgneb kinnistu jagamise menetlus, siis ei ole asjakohane apellandi väide selle kohta, kas K. Nöps on ehitanud enda korteri ümber kinnitatud projektiga kooskõlas või mitte. Korteriomandite registriosade avamisel lähtutakse KOS §-s 5 sätestatud nõuetest. 10.4. Seoses hagi rahuldamisega on maakohus põhjendatult mõistnud apellandilt välja hageja menetluskulud. 7 11. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellandi apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema kanda. Andra Pärsimägi Egon Konsand 8 Üllar Roostoja