) §-s 13 lg 3 ettenähtud kolmekuuline tähtaeg korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühistamiseks. Kui ühistu liige kolme kuu jooksul arvates üldkoosoleku otsusest teadasaamisest kohtusse ei pöördu, siis tema õigus viidata otsuse kehtetusele lõpeb. Kostja sai KÜ Vastse-Kuuste 2 üldkoosoleku otsusest teada hiljemalt 16.11.2005, kui pankrotihaldur saatis kostjale nõude võlg tasuda. Kui üldkoosoleku otsus olekski tühine, ei vabasta see ühistu liikmeid majandamiskulude kandmise kohustusest. Laenuraha kulutati Vastse-Kuuste maja 2 katuse renoveerimiseks.
§-st 151 tulenevalt on tegemist majandamise kuludega, mida ühistu liige KÜ Vastse-Kuuste 2 põhikirja p 3.2.6 3 kohaselt peab tasuma. Hageja ei nõua kostjalt ühistu kohustuste täitmist, vaid kostja kohustuste täitmist korteriühistu ees. MAAKOHTU LAHEND Tartu Maakohus jättis 3. juuli 2007 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab
Sama paragrahvi lg 2 kohaselt korteriühistuseaduses reguleerimata
imustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. MTÜS § 12 lg 4 kohaselt mittetulundusühingu liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes määratakse kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ette nähtud korras. Korteriühistu Vastse-Kuuste 2 põhikirja p 6.2.6 kohaselt kuulus laenu võtmise otsustamine korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. MTÜS § 20 lg 2 kohaselt peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Sama paragrahvi lg-s 4 on sätestatud, et üldkoosoleku kokkukutsumisest peab teatama vähemalt seitse päeva ette, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Põhikirja p 6.4 kohaselt informeeritakse liikmeid üldkoosoleku toimumisest vähemalt 15 päeva ette. Teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikodades. Teates peab olema näidatud üldkoosoleku päevakord ning toimumise koht ja aeg. Põhikirja p 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Põhikirja p 6.6 kohaselt annab iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle. Laenu võtmise otsustamiseks peab põhikirja p 6.7 kohaselt olema rohkem kui pool häälte üldarvust. KÜ Vastse-Kuuste 2 korteriomanike 08.02.2004 erakorralise üldkoosoleku protokolli väljavõte koos üldkoosolekust osavõtjate nimekirjaga kohaselt võttis koosolekust osa seitse korteriomanikku (Aive Visnapuu, Kersti Lõuk, Priit Tens, Natalja Suits, Natalja Maštševa, Heino Ansip ja Marek Nõmme) ja kõik osalejad olid laenu võtmise poolt. KÜ Vastse-Kuuste 2 korteriomanike 08.02.2004 erakorralise üldkoosoleku protokollist koos selle juurde kuuluva osavõtjate nimekirjaga nähtuvalt osales koosolekul viis korteriomanikku (A. Visnapuu, K. Lõuk, N. Maštševa, H. Ansip ja M. Nõmme), kes ka hääletasid laenu võtmise poolt. H. Ansipi seletuse kohaselt tema 08.02.2004 koosolekul ei osalenud, kuid andis otsuse poolt hiljem allkirja. N. Maštševa seletuse kohaselt tema ühel korteriühistu üldkoosolekul ei osalenud, kuid andis otsuse poolt hiljem allkirja. Seega osales tegelikult 08.02.2004 erakorralisel üldkoosolekul üksnes kolm korteriomanikku - A. Visnapuu, K. Lõuk ja M. Nõmme. Nende allkirjad on olemas mõlemal osavõtjate nimekirja eksemplaril. Neli korteriomanikku - H. Ansip, N. Maštseva, N. Suits ja P. Tens andsid oma allkirja koosolekul osalemise kohta tagantjärele. N. Maštševa ja H. Ansip on allakirja andmist tagantjärele ise kinnitanud. Ka P. Tensi ja N. Suitsu allkiri puudub osavõtjate nimekirjal, milline oli 17.02.2004 esitatud Tartu Maakohtu registriosakonnale. Teine osavõtjate nimekiri, mis hageja kinnitusel koos väljavõttega üldkoosoleku protokollist esitati laenu taotlemisel pangale, on koostatud hiljem. Selle hilisemale koostamisele viitab asjaolu, et üldkoosoleku protokolli tekstis on kinnitatud viie korteriühistu liikme osalemist, kuid väljavõttes üldkoosoleku protokollist laenuvõtmist puudutavas osas on lisandunud kaks liiget. Väljavõte protokollist tehti hiljem, kui koosolek oli juba toimunud ja esialgne protokoll koostatud. Riigikohus on 25.04.2006 otsuses nr 3-2-1-38-06 leidnud, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on võimalik tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 129 lg 1 kohaselt heaks kiita. Samas on riigikohus asunud seisukohale, et korteriühistu üldkoosoleku otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsustusvõimeliseks. Arvestades asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus 4 jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, on oluline koosoleku toimumise ajal kohalolev kvoorum. Hageja põhikirja p-st 6.10 tuleneb, et üldkoosoleku otsused jõustuvad nende vastuvõtmisest üldkoosolekul, välja arvatud kui otsuses endas ei sätestata konkreetsel juhul teist jõustumise tähtpäeva. 08.02.2004 üldkoosoleku otsus ei sätesta konkreetset teist jõustumise kuupäeva. Seega ei olnud korteriühistu Vastse-Kuuste 2 korteriomanike 08.02.2004 üldkoosolek põhikirja p-de 6.5 ja 6.6 kohaselt otsustusvõimeline, kuna üldkoosolekul ei osalenud üle pooltest korteriühistu liikmetest. Koosolekul otsustati laenu võtta summas 151 182 krooni ning otsustati, et laenumaksed jagunevad kõikide korterite vahel arvestatuna üldpinna ühe ruutmeetri kohta ja tasutakse kõikide liikmete poolt vastavalt ühistu raamatupidamise esitatud igakuistele arvetele. Kuna koosolekul puudus nõutav kvoorum, ei saa seda otsust lugeda vastuvõetuks seaduslikult isegi vaatamata sellele, et koosolekul mitteosalenud korteriühistu liikmed selle hiljem heaks kiitsid. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega.
lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks õigus pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast. Vaidlustamist ei seostata vaidlustatava otsuse kättesaamisega, vaid otsusest teadasaamisega. Seega algas
a novembris. Vastuväited korteriühistu 08.02.2004 erakorralise üldkoosoleku otsusele esitas kostja alles 26.06.2006 käesolevale hagile vastates. Riigikohus on 12.06.1997 otsuses nr 3-2-1-78-97; 06.06.2000 otsuses nr 3-2-1-79-00; 17.06.2002 otsuses nr 3-2-1-82-02 ja 29.01.2003 otsuses nr 3-2-1-6-03, hinnates äriühingute aktsionäride või osanike üldkoosolekute otsuste kehtivust, korduvalt asunud seisukohale, et kui üldkoosolek äriseadustiku (ÄS) §-s 296 kehtestatud piirangute tõttu (kui on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid üldkoosoleku kokkukutsumisel) ei ole üldse õigustatud otsuseid vastu võtma, kuid seda siiski teeb, siis on selline otsus tühine ja otsuse vaidlustamise korral aegumise kohaldamise
imust ei tõusetu. Otsuse kehtetuks tunnistamine eeldab, et see on kehtivalt, selleks seadusega õigustatud kvoorumi poolt, vastu võetud. ÄS §-s 302 sätestatu, milles sisaldub ka üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise aegumistähtaeg, on kohaldatav aktsiaseltsi vaieldavatele otsustele. Riigikohus on seisukohal, et olemuslikult tühine õigustoiming ei saa vaidlustamistähtaja möödudes muutuda kehtivaks. Tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada, kuna see on kehtetu algusest peale ning tuvastada saab üksnes otsuste tühisuse aluseks olevad asjaolusid. Eeltoodud Riigikohtu seisukohad on kohaldatavad ka käesolevas asjas. Seetõttu asjaolu, kas kostja on
§-st 13 lg 3 ettenähtud tähtaja korteriühistu 08.02.2004 otsuse vaidlustamiseks mööda lasknud või mitte, käesolevas asjas tähtsust ei oma. Samuti on MTÜS § 241 lg 1 kohaselt mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Asjaolu, et MTÜS § 241 lg 1 ei kehtinud vaidlusaluse koosoleku toimumise ajal, vaid võeti vastu 15.06.2005 ja jõustus alles 01.01.2006, ei välista vaidlusaluse otsuse tühisust. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt võib juriidilise isiku organi otsus olla tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega, st kui otsuse vastuvõtmisel või otsuses endas on rikutud oluliselt ühiskonna arusaamasid õigest ja normipärasest käitumisest. MTÜS § 21 lg 1 kohaselt võib üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. MTÜS § 21 lg 3 kohaselt ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed. 5 KÜ Vastse-Kuuste 2 korteriomanike 08.02.2004 erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunktis 2 vastuvõetud otsus laenu võtmise kohta on MTÜS §-s 21 lg 1 ja 3 sätestatust tulenevalt tühine vastuolu tõttu heade kommetega, sest otsuse vastuvõtmisel on rikutud põhikirja p-st 6.5 tulenevat kvoorumi nõuet. Seega ei saa hageja nõuet otsuse tühisuse tõttu rahuldada.
lg 1 mõtte kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Olukorras, kus laenu võtmine kuulus korteriühistu üldkoosoleku pädevusse ja korteriühistu üldkoosoleku vastav seaduslik otsus puudub, ei saa aga laenu tagasimakseid kostjalt nõuda ka
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS KÜ Vastse-Kuuste 2 (pankrotis) esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 3. juuli 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole ühistu liikmete otsus laenu võtmise kohta heade kommete vastane. Koosoleku kvooruminõuete rikkumine ei tähenda heade kommete vastasust. Ükski seadus ei sätesta, et kui vaidlusalused otsused võeti vastu kvooruminõude rikkumise korral, on korteriühistu poolt vastuvõetud otsus tühine.
lg 3 sätestab, et korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.
lg-s 3 kasutatud sõna ebaseaduslik otsus hõlmab ka neid otsuseid, mis on vastu võetud kvooruminõuet rikkudes. Kui ühistu liige ei vaidlusta ebaseaduslikku otsust kolme kuu möödumisel arvates sellest otsusest teadasaamisest, ei saa ta hiljem seda enam teha. Kostja sai laenu võtmise ja katuse remontimise otsusest teada hiljemalt novembris 2005, kuid ta esitas otsuse tühisuse vastuväite alles 26.06.2006. Seega on kostja lasknud mööda võimaluse viidata otsuse tühisuse argumendile. Isegi kui asuda seisukohale, et laenu võtmise otsus on tühine, tuleb ikka kostjal kanda katuse remontööde kulud. Vaidlusaluse otsusega võeti laenu katuse remonttööde tegemiseks. Remonttööd on majanduskulud ja korteriühistu liikmed peavad
Majanduskulude kandmise seisukohalt ei oma tähtsust see, milliste vahendite arvelt (kas omavahendid või võõrvahendid) ühistu majanduskulude kandmist finantseerib. Oluline on see, et ühistul on õigus oma liikmetelt nõuda kantud majanduskulude hüvitamist. Ühistu tegi katuse remonttöid ja tasus nende eest. Remondikulu on majanduskulu.
§-st 15 ja põhikirja p-st 3.2.6 tulenevalt on ühistul õigus nõuda remontöödeks kantud kulutuste hüvitamist ühistu liikmetelt. Ühistu tasus remontööde eest 167 980 krooni. Vastse-Kuuste Põllumajanduse Osaühing vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on maakohus õigustatult viidanud Riigikohtu lahenditele tsiviilasjades 3-2-1-78-97; 3-2-1-79-00: 3-2-1-82-02; 3-2-1-6-03, kus on asutud seisukohale, et kui üldkoosolek ÄS §-s 296 kehtestatud piirangute tõttu (kui on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid üldkoosoleku kokkukutsumisel) ei ole üldse õigustatud otsuseid vastu võtma, kuid seda siiski teeb, siis on selline otsus tühine ja otsuse vaidlustamise korral aegumise kohaldamise
imust ei tõusetu. Ka Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-38-06 on leitud, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on küll võimalik TsÜS § 129 lg 1 kohaselt heaks kiita, kuid mis ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsustusvõimeliseks, arvestades asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, on oluline koosoleku toimumise ajal kohalolev kvoorum. 6 Apellandi seisukoht, et kohus on vääralt kohaldanud
lg 3 on vastuolus ülalmärgitud Riigikohtu lahendis toodud seisukohaga, mille kohaselt olemuslikult tühine õigustoiming ei saa vaidlustamistähtaja möödudes muutuda kehtivaks. Tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada, kuna see on kehtetu algusest peale ning tuvastada saab üksnes otsuse tühisuse aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus on õigesti järeldanud, et asjaolu, kas kostja on
§-s 13 lg 3 ettenähtud tähtaja korteriühistu 08.02.2004 otsuse vaidlustamiseks mööda lasknud või mitte, käesolevas asjas tähtsust ei oma. Samuti on õige järeldus, et olukorras, kus laenu võtmine kuulus korteriühistu üldkoosoleku pädevusse ja korteriühistu üldkoosoleku vastav seaduslik otsus puudub, ei saa laenu tagasimakseid kostjalt nõuda ka
RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
lg 3 sätestatut, leides, et nimetatud säte on kohaldatav vaid korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise, mitte aga üldkoosoleku otsuse tühisuse korral. Vastavalt
lg 3 on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Samas sätestas vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud TsÜS § 38 lg 2, et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega, ning huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et
lg 3 sätestatud aegumistähtaega kohaldatakse korteriühistu üldkoosoleku poolt vastu võetud vaieldavate otsuste vaidlustamise osas, mitte aga üldkoosoleku nende otsuste osas, mis on tühised vastuolu tõttu seadusega või heade kommetega. Seadusandja ei ole soovinud
§-ga 13 lg 3 luua eraldi regulatsiooni korteriühistu üldkoosoleku tühiste otsuste võimaliku kehtivuse osas. Korteriühistu üldkoosoleku tühiste otsuste osas on kohaldatav TsÜS § 38 lg 2, millest tuleneb, et huvitatud isik saab tugineda korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisusele ka juhul, kui on möödunud
lg 3 sätestatud tähtaeg, sest tühise otsuse vaidlustamata jätmine nimetatud sättes märgitud tähtajal ei too endaga kaasa sellise otsuse kehtivaks muutumist.
§-le 151 ja KÜ Vastse-Kuuste 2 põhikirja punktile 3.2.6, mis sätestab ühistu liikme kohustuse tasuda regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaks määratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulude (sh võetud laenud) katteks ettemakseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et olukorras, kus laenu võtmine kuulus korteriühistu üldkoosoleku pädevusse ja korteriühistu üldkoosoleku vastav seaduslik otsus puudub, ei saaks korteriühistu laenu tagasimakseid kostjalt
lg 1 ja KÜ Vastse-Kuuste 2 põhikirja p 3.2.6 alusel nõuda.
lg 1 sätestab, et majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas 8 energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loetakse kõnesoleva seaduse tähenduses eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid; eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist; remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Käesoleval juhul ei ole pooltel vaidlust selle üle, et hageja võttis pangalt laenu katuse remonttööde tegemiseks ning et kõnesolevad remonttööd on saadud laenu abil tehtud. Ringkonnakohus leiab, et kõnesolevad remonttööd on majandamiskulud
lg 1 ja 2 tähenduses ning kostja peab kõrvuti teiste korteriühistu liikmetega nimetatud kulusid
ja KÜ Vastse-Kuuste 2 põhikirja p 3.2.6 alusel kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Kostja poolt majandamiskulude hüvitamise kohustus tuleneb ka AÕS §-st 75 lg 1, mille kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja poolt viidatud põhikirja p-s 4.1 sätestatud osamakse tasumise kohustuse täitmine ei välista hageja nõude rahuldamist, kuivõrd käesoleva hagiga ei sunnita kostjat vastutama ühistu kohustuste eest, vaid nõutakse kostjalt tema kohustuste täitmist ühistu ees. Kostjal puudub ka alus väita, et laenu võtmine ja selle abil maja katuse remont ei saanud olla kostja huvides, kuna sisaldas liiga suuri riske. Remondiks laenu võtmisega seotud riskide olemasolu ei välista kostja kui korteriomaniku kohustust tasuda hagejale remondikulusid vastavalt oma osa suurusele
Hageja on esitanud laenukohustuse arvestuse jaotatuna korteriomanike vahel ( tl 42-44, 99-101), mille arvestuslikku õigsust kostja ei ole vaidlustanud. Vastavalt nimetatud arvestusele pidi kostja ajavahemikul 07.06.2004 kuni 31.12.2006 katuse remondiga seotud kulude hüvitamiseks tasuma hagejale 14 505.13 krooni ja edaspidi alates 01.01.2007 kuni 07.03.2009 tasuma kokku veel 11 447.92 krooni. Kuna käesoleva kohtuotsuse tegemise ajaks on vastavalt esitatud arvestusele muutunud hageja nõue kostja vastu katuse remondiga seotud majandamiskulude hüvitamiseks sissenõutavaks kuni 07.02.2008 arvestatud osamaksete ulatuses, siis mõistab ringkonnakohus kostjalt
ja KÜ Vastse-Kuuste 2 põhikirja p 3.2.6 alusel välja katuse remondiga seotud majandamiskulude hüvitamiseks vastavalt kostjale osa suurusele ajavahemiku 07.06.2004 - 07.02.2008 eest kokku 20 426.69 krooni ning tunnustab kostja kohustust tasuda edaspidi hagejale katuse remondiga seotud majandamiskulude hüvitamiseks veel 5526.36 krooni. 6. Kuna ringkonnakohus rahuldab tehtava uue otsusega hagi, siis tuleb vastavalt TsMS §-dele 162 ja 173 panna menetluskulud nii esimeses astmes kui ka apellatsiooniastmes vastustaja-kostja Vastse-Kuuste Põllumajanduse Osaühingu kanda. Kuna hageja oli maksejõuetuse tõttu vabastatud Tartu Maakohtu 29.05.2006.a.määrusega käesolevas tsiviilasjas riigilõivu tasumisest nii hagi esitamisel kui hagi rahuldamata jätmise korral, siis jäävad kostja kanda ka temalt TsMS § 179 lg 2 kohaselt otsuse jõustumise järel riigi kasuks väljamõistetavad riigilõivusummad. Üllar Roostoja Viivi Tomson 9 Egon Konsand
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.