KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand Otsuse tegemise aeg ja koht 4. aprill 2008 Tartu Tsiviilasja number 2-07-6765 Ts

§ 54

lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Ehitis Puiestee 27 on maatüki oluline osa.

§ 55

lg 1 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Välisuks on vallasasi, mida ei saa eraldada ehitist oluliselt kahjustamata, seega on ta ehitise oluline osa ning ehitise kaudu maatüki oluline osa. AÕS § 107 lg 3 sätestab, et kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Fonolukk kui vallasasi ühendati ehitise olulise osaga, s.o uksega ning uksega ühendamise kaudu maatükiga ning on seega muutunud maatüki oluliseks osaks. Maatüki omanikeks on korteriomanikud mõttelistes osades. Seega kuulub ka paigaldatud lukk mõttelistes osades Puiestee 27 korteriomanikele ning sealhulgas ka F. Randlale kui korteriomanikule 610/16333 mõttelises osas. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS F. Randla esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu

1. oktoobri 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega mõista A. Orult välja kahjuhüvitis F. Randla kasuks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt puudusid luku valesti paigaldamise kohta varasemad pretensioonid. Kahe aasta jooksul polnud keegi midagi ette võtnud lukust vabanemiseks. Samuti ei pöördutud luku valesti paigaldamise osas luku tellija Eestimaa Rahvaliit ega paigaldaja SeiCom OÜ poole. Fonoluku parandamise eest tuleb hagejal maksta 2922.86 krooni. Seda tõendab SeiCom OÜ poolt 03.12.2007 tehtud hinnapakkumine luku parandamiseks. Tulenevalt VÕS §-st 1043 peab teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega. A. Org korraldas fonoluku eemaldamise välisukselt. A. Org teadis või pidi teadma, et selle tagajärjel ei ole enam võimalik fonolukku kasutada. Hageja omandas korteriga koos heauskselt ka fonoluku s.t. korteri ostu-müügilepingu alusel oli fonolukk korteri oluline osa. Kogu fonoluku süsteem ei asu välisukse küljes, osa sellest asub hageja korteriomandis. Seega on hageja fonoluku ainuomanik. Hagejal puudusid korteri ostmisel teadmised fonoluku paigaldamise õigsuse või ebaõigsuse kohta ning olles seega luku heauskne omandaja ei pea hageja vastutama selle paigaldamise tagajärgede eest. Kuna korteriühistu ega ükski selle liige ei olnud tasunud luku ega selle paigaldamise eest, ei ole ka alust eeldada, et nad oleks luku omanikuks saanud. Kuna teistes korterites fonoluku süsteemi osasid ei asu, on hageja fonoluku ainus kasutaja ja seega ka ainuke, kes selle lõhkumisest kahju kannab. A. Org vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. 3 Vastuväidete kohaselt ei olnud korteriühistu Puiestee 27 trepikoja elanikud fonolukust huvitatud ja keegi fonolukusüsteemiga ei ühinenud. Puudub ka vastavasisuline kirjalik nõusolek luku paigaldamiseks. Luku eemaldamise aluseks oli kogu püstaku (v.a F. Randla) kui kaasomanike soov ning korteriühistu suuline otsus. Kuna fonolukk oli paigaldatud välisukse kui kinnisasja olulise osa ja kaasomandi külge, siis ei ole see osa lukust F. Randla ainuomand. Kaasomanike enamuse soov on, et uks täidaks eesmärki - hoiaks tuult ja külma. Valesti paigaldatud või rikki läinud fonolukk takistas seda. Välisuks ja selle külge paigaldatud fonolukk kui kinnisasja oluline osa on püstaku elanike kaasomandis ja F. Randlale kuulub sellest 610/16333 mõttelist osa. Kuna luku paigaldamiseks puudus kaasomanike nõusolek paigaldati lukk uksele ebaseaduslikult, rikkudes ühistu liikmete vara ning põhjustades külma pääsemise trepikotta. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist ega hiljem parandamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. Lukk ei ole lõhutud, vaid ukse küljest lahti ühendatud kogu püstaku elanike soovil. Probleemist oli teadlik ka ühistu juhatus. Korteriühistu Puiestee 27 vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on välisuks ja selle külge paigaldatud fonolukk kui kinnisasja oluline osa püstaku elanike kaasomandis ja F. Randlale kuulub sellest 610/16333 mõttelist osa. Luku paigaldamiseks puudus kaasomanike nõusolek ja lukk paigaldati uksele ebaseaduslikult, rikkudes ühistu liikmete vara ning põhjustades külma pääsemise trepikotta. Kuna kaasomanike enamus ei soovinud luku paigaldamist ega hiljem parandamist, siis ei ole kaasomanike vähemuse - korteriomaniku F. Randla nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. Lukk ei ole lõhutud, vaid ukse küljest lahti ühendatud kogu püstaku elanike soovil. Korteriühistu Puiestee 27 kaasomanike otsust ega kokkulepet fonoluku paigaldamiseks ei olnud. RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi F. Randla hagi rahuldama jätmisel.
3. Iseenesest on õige apellandi see väide, et maakohus on vääralt tuvastanud asjaolu, et Puiestee 27 trepikoja paigaldatud fonolukk on Puiestee 27 korteriomanike kaasomandis ja sellest lähtuvalt kuulub hagejale lukust vaid 610/16333 mõttelist osa. Vastavalt

§ 53

lg 1 on asja oluline osa selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks.

§ 54

lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. KOS § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde ehitis kuulub ja lg 2 kohaselt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis sama seaduse § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku kasutuses. Vastavalt KOS § 2 lg 1 on korteriomandi reaalosaks piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida ei ole võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et eelnimetatud sätetest lähtuvalt ei ole kortermaja välisuksele paigaldatud fonolukk ehitise ega ka selle kaudu korteriomanike kaasomandis oleva maatüki oluliseks osaks, kuivõrd seda saab maja välisuksest kui ehitise osast eraldada ilma, et välisuks ja sellest eraldatav fonolukk häviks või oluliselt muutuks. 4 Nimetatust tulenevalt ei ole paigaldatud fonoluku puhul kohaldatav ka maakohtu poolt viidatud AÕS § 107 lg 3, mille kohaselt kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Arvestades, et paigaldatud fonolukku saab eraldada maja välisuksest ja maja kui kaasomandi teistelt osadelt (seinal asuv fonoluku juhtmestik jms) ilma ehitist või eraldatavat lukku kahjustamata, saab seda lukku käsitada F. Randlale kuuluva xxxxxx korteriomandi päraldisena. Kuna tõendatud ei ole fonoluku kuulumine Puiestee 27 korteriomanike kaasomandisse, siis on ebaõige maakohtu poolt hagi rahuldamata jätmine põhjendusel, et kaasomanike enamus ei ole soovinud luku paigaldamist ega kostjalt kahju hüvitamist.

1. Hageja on käesoleval juhul nõudnud kostjalt kahju hüvitamist seoses viimase poolt fonoluku lõhkumisega, nõudes fonoluku väärtuse hüvitamist. VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. Sama seaduse VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega. Tulenevalt VÕS § 127 lg 1 võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline ning varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Eelnimetatud sätetest tuleneb, et kahju hüvitamist nõudev isik peab tõendama muuhulgas temal kahju olemasolu. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole käesoleval juhul tõendanud temal otsese varalise kahju tekkimist, sest tõendatud ei ole, et kostja oleks fonoluku lõhkunud. Nii kostja kui ka kolmanda isiku esindaja asjas antud seletuste kohaselt ei ole lukk lõhutud, vaid kostja ühendas fonoluku välisukse küljest lahti. Asjas puuduvad sellised tõendid, mis kostja antud vastuväite ümber lükkaksid. Hageja poolt osundatud SeiCOm OÜ hinnapakkumine fonosüsteemile (tl 16) ei tõenda, et kostja poolt fonoluku lahtiühendamine välisuksest oleks fonoluku kui iseseisvalt funktsioneeriva seadme rikkunud. Fonoluku kui iseseisva seadme kahjustamist kostja poolt ei ole tõendanud ka tunnistajad U. Pirk ega H. Kojus. Hageja pole käesoleval juhul nõudnud kahju hüvitamist seoses asjaoluga, et tal on fonoluku välisuksest lahtiühendamise tõttu saamata jäänud tulu. Arvestades, et fonoluku ekspluateerimine hageja poolt on puutumuses teiste korteriomanike huvidega kõigi kaasomandis oleva välisukse kasutamisel, siis saaks hageja edasiselt nõuda fonosüsteemi taasühendamist välisuksega üksnes juhul, kui selleks on andnud tulenevalt KOS § 15 lg 1 nõusoleku kõik teised korteriomanikud. Nimetatud asjaoludel tuleb hageja nõue kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata.
2. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis tuleb vastavalt TsMS §-dele 162 lg 1 ja 173 lg 1 jätta menetluskulud apellatsiooniastmes apellandi kanda. Üllar Roostoja Andra Pärsimägi 5 Egon Konsand