Obsah (4)

§ 356§ 326§ 76§ 77

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom, Iko Nõmm, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2008, Tallinn Tsiviilasja number Vaidlustatud koh

) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus analüüsis esmalt G. Rõivase hagi kinnistu korteriomanditeks jagamiseks. Kohus võttis aluseks asjaolu, et G. Rõivas elab vaidlusaluses elamus alates

1. a ega soovi sealt ära kolida. Õiged on E. Viili väited, et hagis nõutud viisil jääksid KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2 kohaselt mitteeluruumid, korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ning elamu põhikonstruktsioonid ning maa ühiskasutusse. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on tuvastatud, et elamu põhikonstruktsioonid on mädanikust kahjustatud ning vajavad osaliselt uuendamist, hoone põhikonstruktsioonides on seenkahjustus ning hoone elektripaigaldis vajab korrastamist. E. Viil ei esitanud vastuväiteid G. Rõivase väidetele, et omandiga kaasnevate kohustuste täitmiseks on ta volitanud oma poja Kaarel Rõivase, kes kohustusi aastaringselt ja korrapäraselt täidab ning tagab kinnistu korrasoleku, ning et E. Viil pole oma kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline elamu kui terviku ja maatüki hooldamisest osa võtma. Põhjendatud on G. Rõivase positsioon, et kaasomanikel on olnud erimeelsusi, aga mitte seetõttu, et G. Rõivasel puudub huvi elamus vajalike remonttööde osas. Asjakohane on G. Rõivase viide Tallinna Linnakohtu 15.06.2001 otsusele, mille kohaselt rahuldati nõue 19,7% võrra nõutust väiksemas mahus. Elamu vajab remonti ja G. Rõivas on nõus enamuse hagis loetletud tööde vajalikkusega. E. Viil ei esitanud vastuväiteid G. Rõivase selgitustele selle kohta, miks ta ei saanud nõustuda E. Viili poolt kassatšekkide alusel makstud arvetega ning milliseid töid on G. Rõivas teinud remondi käigus. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et G. Rõivas on teinud 25.03.2005 kostjatele ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kohus asus seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei välista erimeelsusi kaasomanike vahel elamu kommunikatsioonide kasutamise ja remondi küsimustes.
2. G. Rõivase alternatiivnõuet analüüsides lähtus kohus asjaolust, et G. Rõivas on elanud vaidlusaluses elamus alates
3. a, hagi esitamisel kuulus talle suurem osa kaasomandist ning alles menetluse ajal on E. Viil saanud 5/9 kaasomandi omanikuks. Seega on mõistlik ja õiglane jätta kinnistu G. Rõivase ainuomandisse ning viimasel tuleb hüvitada E. Viilile temale kuuluv kaasomandiosa. Kohus võttis asja väärtuse aluseks kohtu määratud eksperdiarvamuse, mille kohaselt on kinnistu hinnatud 5 000 000 kroonile. Seega tuleb G. Rõivasel tasuda E. Viilile 2 777 778 krooni.
4. Hagi L. Viili ja AS Sampo Pank vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kaasomandi lõpetamiseks tuli jätta rahuldamata, kuna L. Viil ei ole kantud kinnistusraamatusse kaasomanikuna ning AS-il Sampo Pank ei ole puutumust kaasomandi lõpetamisega. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg-st 1 tuli tuvastada E. Viili nõusoleku kandmise kohustus kaasomandi lõpetamiseks. 5
5. Põhjendatud on E. Viili ja L. Viili seisukoht, et kohustus teha G. Rõivase nõutud tahteavaldus hüpoteegi kustutamiseks võib tuleneda tehingust või seadusest. G. Rõivase ja AS Sampo Pank vahel ei ole õigussuhet seoses E. Viili ja L. Viili omandis oleva kinnisasja mõttelise osa koormamisega hüpoteegiga. Nii võlaõiguslik kui asjaõiguslik suhe on üksnes panga, E. Viili ja Leelo Viili vahel. Seega puudub G. Rõivasel õigus kohustada AS Sampo Pank andma nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks. Samal põhjusel ei tulene G. Rõivase õigus ning E. Viili ja L. Viili kohustus selle kande muutmiseks tehingust, sest seoses hüpoteegi seadmisega ei ole G. Rõivase, E. Viili ja L. Viili vahel lepingut sõlmitud. Hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks ei anna õiguslikku alust ka

§ 356

.

§ 326

järgi seatakse hüpoteek notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel. Asjaõiguslepingu poolteks on koormatava kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja. Seega puudub seadusest tulenev õiguslik alus, mis kohustab hüpoteegipidajat ja kinnisasja mõttelise osa omanikku andma kinnistu kaasomanikule nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks. Asjas puuduvad tõendid, et E. Viil on oma võlakohustuse kogu ulatuses AS Sampo Pank ees täitnud. Kuna AS Sampo Pank ei nõustunud hüpoteegikande kustutamisega, siis tuli nõue hüpoteegikande kustutamise nõusoleku tuvastamiseks jätta rahuldamata. Asjaolu, et kinnistu mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga, ei välista kaasomandi lõpetamist. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

1. E. Viil palus tühistada kohtuotsuse osas, millega kohus otsustas lõpetada kinnistu kaasomandi, kandes kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna G. Rõivase ja kohustades viimast tasuma E. Viilile 2 777 778 krooni, ning teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi.
2. Kaebuse põhjenduste kohaselt oleks kohus pidanud võtma seisukoha mitte ainult põhihagi, vaid ka vastuhagi osas. Kohus ei ole ühegi vastuhagi aluseks oleva asjaolu osas seisukohta võtnud. E. Viil nõustub, et põhihagi rahuldamine välistab vastuhagi rahuldamise, kuid see ei vabasta kohut vastuhagis esitatud asjaolude hindamise kohustusest. Vastuhagi ei saa samastada alternatiivse nõudega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8 mõttes, vaid tegemist on tavalise hagiga, mida menetletakse ühesuguselt põhihagiga.
3. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-45-06 lahendis rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma arvestades kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega õiglusest lähtudes. Antud juhul on kohus kaalunud üksnes G. Rõivase huve, jättes E. Viili huvid ja tema poolt pakutud kompromissi täielikult tähelepanuta. Kuna kohus ei kaalunud poolte huve ega hinnanud neid lähtudes õiglusest, siis ei ole jälgitav kohtu järeldus, et kaasomandi lõpetamine kohtu poolt teostatud viisil on õiglane ka E. Viili suhtes.
4. E. Viil ei vaidlusta kohtu seisukohta, et suurema kaasomandi osa omamine võib olla üheks asjaoluks kogu asja jätmisel suurema osa omanikule. Kuid õige on lähtuda olukorrast, mis on kohtuotsuse tegemise, mitte hagi esitamise ajal. Kuna kohtuotsuse tegemise ajal kuulus suurem kaasomandi osa apellandile, siis kohtu seisukohast lähtudes oleks tulnud asi jätta just temale. Siinkohal peab E. Viil vajalikuks selgitada, et tema kaasomandiosa suurenes menetluse käigus oma emalt ja õelt kaasomandiosade ostmisega põhjusel, et nemad ei soovinud kohtumenetluses osaleda.
5. Teiseks argumendiks asja jätmisel G. Rõivasele pidas kohus asjaolu, et G. Rõivas on elanud vaidlusaluses elamus alates
6. aastast. Samas majas on sündinud ja kasvanud ka E. Viil, kellele on see maja nii vanaisa- kui isakodu. Kuna tegemist on 6 mõlema, ealiselt väga erineva inimese sünni- ja isakoduga, ei saa seal elatud aastate arv olla määravaks otsustamisel, kellele asi jätta.
7. Iseenesest on õige kohtu järeldus, et

§ 326

järgi puudub õiguslik alus kohustada hüpoteegipidajat ja koormatud kinnisasja omanikku andma nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks. Eksitav on aga kohtu arusaam, et kinnistu mõttelise osa koormatus hüpoteegiga ei välista kaasomandi lõpetamist. See seisukoht on vastuolus Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-104-05 märgituga, mille kohaselt kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded ebaõigeteks, kuna hüpoteegipidajate nõuded ei ole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta. Kuigi Riigikohus on eeltoodud seisukoha võtnud asja reaalosadeks jagamise puhul, on see kohaldatav ka juhul, kui asi jäetakse kaasomanikule, kes ei ole selle pantijaks. Ka sel juhul osutub hüpoteegikanne ebaõigeks – kanne koormab G. Rõivasele kuuluva kinnisasja mõttelist osa, mida aga kohtuotsuse täitmise järgselt õiguslikus mõttes enam ei ole. Seega oleks hüpoteegikande muutmise nõude rahuldamata jätmine pidanud välistama ka põhihagi rahuldamise. Vastused apellatsioonkaebusele

1. Gunda Rõivas vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. AS Sampo Pank leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
2. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollis ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes apellatsioonkaebusega vaidlustatud osas, so osas, millega kohus rahuldas osaliselt G. Rõivase hagi ning jättis E. Viili vastuhagi rahuldamata.
3. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust vaidlustatud osas kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
4. Pooltel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: • Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxxxxxxx on Tallinnas X asuva kinnistu omanikena kantud G. Rõivas, kellele kuulub käesoleval ajal 4/9 kaasomandi mõttelist osa ja E. Viil, kellele kuulub 5/9 kaasomandi mõttelist osa; • Esimese astme kohtu menetluse ajal võõrandasid E. Viili õde L. Viil, kellele kuulus 2/9 kaasomandist ja ema M. Viil, kellele kuulus 1/9 kaasomandist oma kaasomandiosad E. Viilile, mille tulemusel sai E. Viil temale varem kuulunud 2/9 kaasomandi osa asemel 5/9 kaasomandi mõttelise osa omanikuks; • E. Viili omandi osale on esimese astme kohtu menetluse ajal kinnistusraamatusse kantud hüpoteek AS Sampo Pank kasuks (summas 3 000 000 krooni) ja apellatsioonimenetluse ajal hüpoteek Liina Viili kasuks (summas 3 000 000 krooni); • G. Rõivas elab kinnistul asuvas elamus alates
5. aastast, kuid liikumispuude tõttu elab ta ajutiselt Rannapere pansionaadis; • E. Viil ei ela Tallinnas, X asuvas elamus tööülesannete täitmise tõttu välisriikides. E. Viili perekond elab Tallinnas, G; 7 • • • E. Viilile kuulub elamu asukohaga T; Tallinnas, X asuvas elamus elab E. Viili ema M.Viil; Vaidlusaluse kinnistu turuväärtus on 5 000 000 krooni. 24.

§ 76

lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg-d 2 ja 3 sätestavad, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab selle kohus. G. Rõivas ja E. Viil on ühel meelel selles, et Tallinnas, X asuva kinnistu kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnistu jääb ühele omanikule. Ringkonnakohtus on jätkuvalt vaidlus selle üle, kelle ainuomandisse jääb kinnistu kaasomandi lõpetamisel.

1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et mõistlik ja õiglane on jätta X kinnistu G. Rõivase ainuomandusse, kellel on kohustus maksta E. Viilile kui teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Maakohus on otsuses põhjendanud, milliste asjaolude ja tõendite alusel ta sellise järelduseni jõudis.
2. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus jätnud vastuhagi osas seisukoha võtmata ja kõik vastuhagi aluseks olevad asjaolud hindamata. Maakohus jättis kohtuotsusega vastuhagi rahuldamata ja andis otsuse põhjendavas osas hinnangu vastuhagiavalduses esile toodud asjaoludele. Põhilises osas puudutasid need elamu remondivajadust ja sellega kaasnevate kulutuste kandmist. Maakohus tuvastas nii elamu remondivajaduse kui ka asjaolu, et G. Rõivas on volitanud oma poega K. Rõivast täitma volitaja omandiga kaasnevaid kohustusi, kes vastavaid kohustusi ka täitab ja tagab kinnistu korrasoleku, samas kui E. Viil ei ole kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline elamu ja maatüki hooldamisest osa võtma. E. Viil eeltoodud asjaolusid maakohtus ei vaidlustanud. Maakohus tuvastas ka asjaolu, et pooltel on olnud kinnistuga seoses erimeelsusi, kuid need ei seisne G. Rõivase huvi puudumises vajalike remonttööde osas.
3. Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Samas ei ole E. Viil toonud asja menetluse kestel esile selliseid asjaolusid, millest järelduks tema hagejaga võrreldes suurem huvi saada kinnistu ainuomanikuks. Samas on G. Rõivas esile toonud asjaolud, millele tuginedes ta leiab, et õiglane oleks jätta kinnistu tema ainuomandisse. Maakohus on nendele otsuses andnud hinnangu. Apellatsioonkaebusest ei järeldu, miks on apellandi arvates kohtuotsus tema suhtes ebaõiglane.
4. Ka on õige apellatsioonkaebuse väide, et suurema kaasomandi osa omamine võib olla üheks asjaoluks asja jätmisel suurema osa omanikule. Apellant jätab aga tähelepanuta ei see ei ole ainsaks asjaoluks, mida kohus otsuse tegemisel peab arvestama. Maakohus leidis õigesti, et olukorras, kus E. Viil omandas hagejaga võrreldes suurema mõttelise osa kinnisomandist alles kohtumenetluse ajal, ei saa seda asjaolu iseenesest arvestada eelisena hageja ees. Hageja on elanud elamus 1932.aastast, ta soovib kasutada vaidlusalusel kinnistul asuvat elamut elamiseks ja seal on tema ainus elukoht. E. Viil sellisele vajadusele ei tuginenud. Seega on hageja huvi võrreldes E. Viili omaga kaalukam. Seda ei muuda asjaolu, et tegemist on E. Viili sünnikoduga, kus on elanud ka tema vanaisa ja isa. 8
5. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse seisukohaga, nagu välistaks E. Viilile kuuluva kinnistu mõttelise osa koormatus hüpoteekidega kaasomandi lõpetamist kohtu määratud viisil. Koormatud kinnisasja omaniku muutumisel jääb hüpoteek kui asjaõiguslik koormatis uue omaniku suhtes kehtivana edasi püsima ja hüpoteegikanne ei muutu ebaõigeks. Koormatud kinnisasja väärtus antud juhul ei muutunud ja hüpoteegipidajate õigusi ei kahjustata, mida leidis ka AS Sampo Pank esindaja ringkonnakohtu istungil. Apellandi viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-05 ei ole antud juhul asjakohane, kuna kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole samastatav kaasomandi lõpetamisega viisil, et asi jääb ühele omanikule.
6. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus kohtuotsuse vaidlustatud osas muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulude hüvitamiseks pooled taotlusi ei esitatud. T. Kollom I. Nõmm A. Tänav