KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 25. märts 2008, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja tsiviilkantselei Tsiviilasja number 2-04-1137 Tsivi

§ 32järgi on omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Seega mistahes piirangud omandi kasutamisel saavad tuleneda üksnes seadusest.

§ 11

kohaselt tohib õigusi ja vabadusi piirata ainult kooskõlas

ga. Need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust. Seega mistahes õiguste piiramine peab olema vajalik ja põhjendatud ning proportsionaalne soovitud eesmärgiga. Asjaõigusseaduse § 70 lg 3 alusel on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt ühises asjas mõttelistes osades kuuluv omand. Sama seaduse § 71 lg 3 ja 4 kohaselt on kaasomanikel teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades seejuures teiste kaasomanike õigusi, ja kolmandate isikute suhtes kõik omaniku õigused. Juhul, kui hageja ei saa enam piiranguteta enda omandit kasutada, peab see:

1. a)tulenema seadusest;
2. b)olema vajalik ja proportsionaalne. 4) piiranguid saab seada vaid kaasomanike kokkuleppega. Antud juhul sellist kokkulepet ei ole. 9. Hageja leiab, et antud juhul on KÜ kaevatav otsus ning selles kajastuvad piirangud korteriomanikele liigselt koormavad ja põhjendamatud järgnevatel põhjustel: Esmalt jääb selgusetuks, mis on parkimiskorra kehtestamise eesmärk - varasemalt pole korteriomanike kaasomandi eseme kasutamisel probleeme olnud. Juhul, kui eesmärk on põhimõtteliselt mingisugune kord, siis see ei saa olla vajalik, kuna varasemalt ei ole korra puudumine takistanud korteriomanikel kaasomandi eseme kasutamist. Ebaselgeks jääb üldkoosoleku otsusega korteriomaniku poolt pargitavate sõidukite piirarvu kehtestamine: parklas on kohti rohkem kui korteriomanikke; hageja ja tema külalised kasutavad parklat enim töö ajal, mil parkla on peaaegu tühi. Seega võiks hageja teisi takistamata kasutada töö ajal ka kuni 4 parkimiskohta; hagejal ja tema abikaasal on mitmeid sõidukeid, kuid üheaegselt kasutaksid nad 3 parkimisvõimalust ca 2-3 tunni jooksul päevasel ajal; selgusetuks jääb ka, millisel põhjusel teeb KÜ hagejale takistusi tema abikaasa sõiduki parkimisel; - osa korteriomanikke ei kasuta üldse parklat. 10. Sõidukite piirarvu kehtestamine oleks põhjendatud juhul, kui tegelikkuses eksisteeriks olukord, kus korteriomanikud ei arvestaks üksteisega ning parkla kasutamine oleks häiritud mõne korteriomaniku poolt. Käsitletaval juhul on parkla piisavalt suur ning igal korteriomanikul olnud võimalus parkida oma sõidukit takistamatult. 11. Hageja leiab, et

ga vastuolus on KÜ otsus, mille kohaselt korteriomanik on kohustatud enda ja oma külaliste pargitavate autode numbrid juhatusele teatama: - hageja kasutab mitut sõiduvahendit ning tingimus, mis kohustab teda igakordselt sõiduki vahetumisest teavitama, on ebamõistlikult koormav ja ebavajalik. Juhul, kui eesmärk on takistada kõrvaliste isikute juurdepääsu territooriumile, on seda võimalik teha ka omanikku vähem koormaval viisil. 12. Hageja peab ebaseaduslikuks samuti KÜ poolt üldkoosoleku otsusega endale võetud õigust korteriomaniku sõiduk teisaldada, kui sõidukist ei ole KÜ-le teatatud - kolmandatel isikutel puudub õigus korteri omanikku takistada oma omandi valdamisel. 13.

§ 26kohaselt on igaühel õigus eraelu puutumatusele.

Hageja leiab, et kohustuse panemine korteriomanikule KÜ-le ette teatada külaliste saabumisest külaliste sõiduki numbri esitamise teel, on põhiõigusi põhjendamatult piirav, ning sellise piirangu talumise kohustus ei tulene korteriühistu- ega korteri omandiseadusest. Hageja leiab, et korteriühistu üldkoosoleku poolt

1. juuni 2004.a otsusega kasutusele võetud meetmed ületavad kaasomandi normaalse kasutamise vajalikkuse ja sobilikkuse piire, nad on korteriomanikele liialt koormavad, ei ole kohased ning häirivad igapäevast elukorraldust ning seetõttu palub tühistada KÜ üldkoosoleku
2. juuni 2004 otsus täies ulatuses ja mõista kostjalt välja hageja kohtukulud ning kostja kohtukulud jätta tema enda kanda. Alternatiivselt palus (lk 101) juhul kui kohus otsust tervikuna ei tühista, tühistada otsus osalistel so ajutise parkimise ja õueala kasutamise korra p 3.7.8.
4. Tõendid: ühistu koosoleku protokoll –lisa ajutise parkimise ja õueala kasutamise kord, fotod. Kinnistusraamatu väljavõte korteriomandite omanike kohta, teade üldkoosoleku kohta, õueala plaan Kostja vastuväited
5. Kostja hagi ei tunnista.
6. Kostja leiab, et korteriomandiseaduse
7. peatükk reguleerib korteriomandi valitsemisega seotud õigussuhteid ühisuses, st reguleerib kaasomandis oleva korteriomandi mõtteliste osade valitsemist. Kaasomandi eseme valitsemisena käsitleb seaduse
8. peatükk kaasomandi esemega seotud õigussuhete korraldamist, selleks on selle kasutamine, kaasomandi esemega seotud korteriomanike õiguste ja kohustuste määratlemine, samuti valitsemisega seotud õigused ja kohustused.
9. Tulenevalt seaduse regulatsiooni mõttest peavad korteriomanikud neile kuuluva kaasomandi esemega seotud õigussuhteid reguleerima ühisuses (sõltuvalt selle objektist) korteriomanike otsuste või kokkulepetega. Seetõttu peab kaasomandi eseme valitsemisel ühisuses arvestama 4 korteriomandiseaduse sätteid. Samas sätestab KOS § 8 lg. 1 expressis verbis, et korteriomanikud võivad asutada kaasomandi eseme valitsemiseks korteriühistu. Sellisel juhul toimub kaasomandi eseme valitsemine vastavalt korteriühistuseadusele.
10. Korteriühistu on mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega hõlmab korteriühistu kompetents nii kaasomandi eseme majandamist kui sellega seotud omanike-ühistu liikmete huvide esindamist. Korteriühistut võib võrdsustada valitsejaga. Valitseja funktsioonid on valdavalt samad, mis korteriühistul.
11. Kostja leiab, et õige on hageja väide, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole vaadeldav korteriomanike kokkuleppena. Tulenevalt korteriomandiseaduse sätetest on kokkulepe kõigi korteriomanike nõusolek teatud tehinguks, korteriomanike otsus on seevastu vaid korteriomanike enamuse nõusolek teatud tehinguks.
12. Käesoleval juhul on korteriühistu üldkoosoleku otsuse alusel otsustatud kaasomandi eseme tavakasutuse üle - omanikud on vastu võtnud otsuse elamu juurde kuuluva maa kasutusotstarbe osas. Vastavalt seadusele võib korteriomanike (ühistu liikmete) enamuse poolt vastu võtta otsuseid kaasomandi eseme tavakasutuse osas. Korteriühistu üldkoosoleku otsus puudutab elamu juurde kuuluva maatüki (tava)kasutusõigust, mis on seotud parkimisalaga. Parkimisala on kujunenud välja aastate pikkuse elamu juurde kuuluva maatüki kasutusega ja seda ei ole muudetud ega loodud korteriühistu üldkoosoleku otsuste alusel. Seetõttu peab antud elamu juurde kuuluvat maa-ala kasutamist vaatlema kaasomandi eseme tavapärase kasutamise määratlemisena. Kui antud maatükki oleks kuni vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tegemiseni kasutatud üksnes haljasalana või mänguväljakuna ning üldkoosoleku otsusega oleks muudetud maatüki sihtotsarvet, siis võiks korteriühistu üldkoosoleku otsust käsitleda kui kaasomandi eseme tavakasutust ületava otsusena (milleks on vastavalt seadusele vaja korteriomanike kokkulepet). Käesoleval juhul on elamu juurde kuuluvat ala kasutatud aastaid autode parkimiseks. Üksnes vajadusest kaitsta enamuse korteriomanike (korteriühistu liikmete) huve parkimisala kasutamisel, võetigi vastu vaidlustatud üldkoosoleku otsus.
13. Hageja osutab teenuseid kolmandatele isikutele oma eluruumis ja ta vajab elamu juurde kuuluvat maad oma klientide teenindamiseks (klientide sõidukite parkimiseks). Antud tegevus on õigusvastane, sest vastavalt kehtivale seadusandlusele on kinnistute (katastrite) sihtotstarve määratletud ja kantud ka kinnistusraamatusse. Hageja on esitanud kohtule tõendi, mille kohaselt kuulub talle korteriomand, mille kasutusotstarbeks on elamumaa. Seega võib hageja kasutada oma korterit üksnes elamiseks ja igasugune äritegevus on vastuolus seadusega ja teiste korteriomanike õigustega. Kui hagejale kuuluks ärimaa ja see oleks kantud kinnistusraamatusse, võiks hageja esitada hagi oma ärihuvide kaitseks. Käesoleval juhul nõuab korteriomanikust hageja, et teised korteriomanikud, kes kasutavad korterelamut sihtotstarbe kohaselt, peaksid arvestama hageja õigusvastaste huvidega. Seega palub kostja, jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja kohtukulud.
14. Kostjad tuginesid hageja esitatud tõenditele Kolmandad isikud toetasid kostja seisukohti. Kohtu põhjendused 5
15. Kohus, tutvunud esile toodud asjaoludega ja uurinud esitatud tõendeid, hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
16. Vaidlust ei ole selles, et 29.06.2004 võttis kostja ühistu kuusolek vastu otsuse parkimiskorrast, mis sätestas õueala kasutamise korra ja ajutise parkimise korra (lk 14). Vaidlust ei ole ka selles, et tegemist on korteriomandite kaasomandi mõttelise osa kasutamise korraga. Eeltoodu tõttu puudub vajadus analüüsida pikemalt esitatud korda ja lisatud fotosid.
17. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi ning KÜS §s 2 on sätestatud korteriühistu eesmärk. Nimelt on § 2
18. lõike järgi korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega seadusest tulenevalt kaks eesmärgipärast ülesannet: 1) korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja 2) korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava ja majandusaasta aruandeid ja nende koostamist ja majandamiskulusid ja nendega seonduvat. Viimane on korterühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi
19. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega tuleb vaadelda korteriühistu ülesandeid eelkõige ülalmainitud sätetest tulenevalt ja kaasomandi eseme e. elamu ja elamu juurde kuuluva teenindamiseks vajaliku maa majandamist läbi vajalike kulude ja tööde nii hoolduseks kui remondiks selleks, et tagada elamu kasutuskõlblik seisund ning teenindamiseks vajaliku maa korrashoid.
20. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et läbi korteriühistu eelpool nimetatud esmasest ülesandest tuleneb ka korteriühistu teine ülesanne e. esindada korteriomanikke kui ühistu liikmeid ja seda eelkõige selleks, et ühistu saaks täita oma ülesandeid elamu ja elamu teenindamiseks vajaliku maa hooldamiseks ja majandamiseks – remondi tegemiseks, hooldamiseks, korrashoiuks, vajalike majanduskulude kogumiseks ja nõudmiseks korteriomanikelt, kes on ühistu liikmeiks ja neid nõudeid ka kohtule enda nimel esitada.
21. Elamu juurde kuuluva maa kui omanikele kuuluva korteriomandi mõttelise osa (omandi) kasutamine omanike endi vahel ei ole kohtu arvates aga vaadeldav korteriühistu-poolse mõttelise osa majandamisena ja korteriühistu eesmärgipärase tegevusena. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et korteriomandiseadusest tulenevalt võib korteriomanikku kohustada hoiduma üksnes sellisest tegevusest, mis ei vasta omandi tavakasutusele ning mis põhjustab ebameeldivusi teistele korteriomanikele. Vaid tavakasutuse piiresse jäävat tegevust saab reguleerida korteriomanike häälteenamusega. Muudel juhtudel peavad korteriomanikud saavutama kokkuleppe või otsustab küsimuse kohus korteriomanike nõudel.
22. Nimelt võivad KOS § 12 lg 1 järgi korteriomanikud kaasomandi kasutamist reguleerida kokkuleppega ning lg 2 järgi saab korteriomanik nõuda, et korteriomandi kaasomandi eset 6 kasutataks seaduse, kokkuleppe ja otsuste kohaselt. Seega saavad korteriomanikud otsustada seda, kuidas nad kasutavad kaasomandi osa omavahelistes suhetes (kaasomandi kasutuskord) ning kohtu arvates selle täitmist saavad nõuda korteriomanikud ise.
23. Kohus leiab, et kuivõrd elamu juurde kuuluva maa kasutamine omanike vahel ei ole ühistupoolne kaasomandi eseme majandamine korteriühistu seaduse tähenduses, ei ole ühistul õigust ka selles küsimuses võtta vastu otsuseid, mis puudutavad korteriomandi mõtteliste osade kasutamise korra kindlaksmääramist. Selles osas on pädev otsuseid vastu võtma korteriomandite omanikud ühiselt.
24. AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus ning seega ei ole korteriühistu majandusalane tegevus samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega, millest tulenevalt oleks ühistul õigus reguleerida parkimiskorda. Kohus leiab, et korteriomanikud saavad otsustada, kuidas nad kasutavad kaasomandi osa, s.t määravad kasutuskorra ning selle täitmist saavad nõuda korteriomanikud ise.
25. KÜS § 13 lg 3 tulenevalt on korterühistu liikmel õigus üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul arvates otsuse teadasaamise päevast. Hageja on nõude esitanud 13.09.04, seega tähtaegselt. KÜS § 13 lg 3 alusel on hageja esitanud õigesti oma nõude kostja otsuse tühistamiseks. TsÜS § 31 lg 3 järgi nähakse eraõigusliku juriidilise organi pädevus ette seadusega, põhikirjaga, ühingulepinguga. TsÜS § 38 lg 1 ning KÜS § 13 lg 3 alusel on ühistu liige õigustatud nõudma juriidilise organi seaduse või põhikirjaga vastuoluolus oleva /ebaseadusliku otsuse tühistamist. Kuivõrd eelpoolt leidis tõendamist, et korteriühistu pädevuses ei ole selle küsimuse otsustamine, mis kuuluvad seaduse alusel korteriomanikke ainupädevusse ja milleks on antud juhul kaasomandi mõttelise osa kasutamine -parkimise ja õueala kasutamise kord, siis on tegemist ühistu organi pädevuse ületamisega ja seega ebaseadusliku otsusega, mistõttu tulebki KÜ 29.06.2004 vastuvõetud otsus täielikult tühistada. Kuivõrd hagi kuulub hageja põhinõude osas rahuldamisele, ei ole kohtul vaja anda enam hinnangut hageja alternatiivsele nõudele. Kohtukulud
26. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut.
27. Kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõiv summas 60.00 krooni.
28. TsMS § 61 lg 1 ja 61 lg 1 p 2 alusel kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt esitatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel. Hageja on kandnud õigusabikulusid kokku 14986 krooni, Hageja õigusabikulude katteks peab kohus vajalikuks ja põhjendatuks kostjalt välja mõista 2000 krooni. Kostja poolt kohtule esitatud pärast sisulist arutamist esitatud seisukohad jätab kohus tähelepanuta, sest sellesse arvesse võtmine ei ole lubatud TsMS § 402 lg 2 järgi, sest seda ei ole esitatud asja arutamise käigus; kohus võimaldas kostjale avaldada oma seisukoha kohtukulude osas enne kohtuvaidlusi (protokoll lk 229), kostja on oma seisukoha avaldanud ka kirjalikus vastuses. 7 Kohtunik 8