KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Kaire Pikamäe ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht
- aprill 2008, Tallinn Haldusasja number Haldusasi 3-07-390 Anne Vaikmaa kaebus Mustjala Vallavalitsuse 08.12 2006 korralduse nr 216 p 3 tühistamiseks Tallinna Halduskohtu 11.05.2007 otsus ringkonna- Anne Vaikmaa apellatsioonkaebus Vaidlustatud kohtulahend Menetluse kohtus alus Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised 01.04.2008 Kaebuse esitaja Anne Vaikmaa Vastustaja Mustjala Vallavalitsus Kolmas isik A.J RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu 11.05.2007 otsus nr 3-07-390 ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Anne Vaikmaa apellatsioonkaebus ja kaebus rahuldada osaliselt. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK ÕVVTK Saare maakonnakomisjoni 17.06.1998 otsusega loeti Mustjala vallas Võhma külas X nr x talu, kinnistu nr xxxx, maa 50,68 ha ja hooned (elumaja, karjalaut, rehi ja ait) omandireformi objektiks ning tunnistati õigustatud subjektideks nimetatud vara suhtes L. S, A. S, L. L ja Anne Vaikmaa. Maakonnakomisjoni otsuse kohaselt maa natsionaliseeriti 1940, vara endised omanikud R. S, A. S ja L. S põgenesid
- aastal reaalse repressiooniohu tõttu välisriiki ning hooned võõrandati õigusvastaselt Mustjala valla TSN Täitevkomitee 07.01.1950 istungi protokollilise otsuse alusel. Mustjala Vallavalitsuse 08.12.2006 korralduse nr 216 punktiga 3 otsustati väljastada kasutusluba X majavalduse koosseisus olevatele elumajale, laudale, rehehoonele ja aidale. Korralduses märgiti, et tegemist on omanikuta hoonetega, mis pärast õigusvastast 3-07-390 võõrandamist võeti kohaliku kolhoosi bilanssi, anti aastal 1966 A. J kasutada ja viimane kasutab neid jätkuvalt. A. J poolt on ehitistele tehtud olulisi juurde- ja ümberehitusi ning ehitised on kasutuses ilma ülevaatuse ja kasutusloata, milline olukord on ehitusjärelevalve seisukohast lubamatu. Vallavanema käskkirjaga moodustatud komisjon vaatas 22.11.2006 ehitised üle ning tuvastas nende nõuetele vastavuse. Kuna ehitistel pole omanikku, siis on põhjendatud kasutusloa väljastamine ilma ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 2 punktis 2 märgitud kasutusloa taotluseta. Kasutusloa andmine X elumajale, laudale, rehehoonele ja aidale ei mõjuta ehitiste õiguslikku seisundit ega riku vara tagastamise õigustatud subjektide õigusi. Vallavalitsus käsitleb A. Jt isikuna, kelle suhtes tuleb kohaldada ORAS § 12.1 eluruumi üürniku kohta sätestatut (st, et A. Jl on kehtiv üürileping ja õigustatud subjektidel on kohustus sõlmida temaga kirjalik elamu kasutamise leping) ning andnud selle kohta 03.04.2006 korralduse nr
- A.Vaikmaa on ka selle korralduse kohtus vaidlustanud ning 22.08.2006 määruses palus kohus pöörata vallavalitsuse tähelepanu kaebaja väitele, et A. J poolt ümberehitatud elamule pole antud kasutusluba. A. Vaikmaa kaebuses paluti Mustjala Vallavalitsuse 08.12.2006 korralduse nr 216 punkt 3 tühistada. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kõnealuste hoonete näol tegemist omanikuta hoonetega. Õigusvastase võõrandamise käigus võeti endistelt omanikelt hoonete kasutamise õigus, kuid mitte omandiõigus. Kolhoosi poolt anti kolmandale isikule kasutada elamu, kuid mitte muid taluhooneid. Põllumajandusreformi käigus andis Mustjala kolhoos 14.06.1994 aktiga kaebajale ja teistele õigustatud subjektidele üle karjalauda, rehehoone ja aida, kuid faktiliselt kasutab neid A. J ilma õigusliku aluseta ja õigustatud subjektide nõusolekuta. A. J on ehitisi, mida õigustatud subjektid on tagasi taotlenud, omavoliliselt ümber ehitanud - elumaja ehitusalast pinda on suurendatud 95 m2-lt 102 m2ni, vana laut on lammutatud ja ehitatud uus asemele, rehehoone otsa on ehitatud garaaž. Vallavalitsus pole õigustatud väljastama kasutusluba ehitisele, millele on kolmas isik ilma maakasutusõiguseta ja ehitusloata teinud olulisi juurde- ja ümberehitusi. Õigusliku aluseta ehitised on AÕS § 16 kohaselt maatüki olulised osad ning neile kasutusloa andmisega piirab vallavalitsus ebaseaduslikult õigustatud subjektide õigust õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saada. EhS § 72 lg 3 kohaselt võib kasutusluba taotleda ehitise õiguslikul alusel ehitanud omanik. A. J ega vald pole kõnealuste taluhoonete omanikud, omanikeks on subjektiotsuses nimetatud isikud, kes pole vastavat taotlust esitanud. ORAS ega ükski teine õigusakt ei näe ette, et enne õigusvastaselt võõrandatud hoonete tagastamist tuleb anda neile kasutusluba. Mustjala Vallavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Kõnealused hooned, millele kasutusluba anti, on käesoleval ajal omanikuta, sest nende suhtes pole pärast õigusvastast võõrandamist ühelgi isikul omandiõigust tekkinud. Kuna hoonetel polnud omanikku, siis puudus ka isik, kes võinuks esitada kasutusloa taotluse. Kasutusluba otsustati anda seetõttu, et kolmas isik A. J, keda vald käsitleb ORAS § 12.1 märgitud isikuna, oli ehitisi olulisel määral ümber (juurde) ehitanud. Olukord, kus oluliste ümber/juurdeehitustega hooned on kasutuses ilma ülevaatuseta ja kasutusloata, ei ole kooskõlas ehitusjärelevalve eesmärkide ja põhimõtetega. Kasutusluba on antud mitte uusehitistele (A. J ehitas ka sauna ja keldri, millele kasutusluba ei antud, sest see võib rikkuda õigustatud subjektide õigusi), vaid enne õigusvastast võõrandamist olemas olnud hoonetele. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata, leides, et Mustjala Vallavalitsuse 08.12.2006 korralduse nr 216 p 3 kaebaja õigusi ei riku ning seetõttu puudub ka vajadus selle sisulise õiguspärasuse kontrollimiseks. 2
(5)3-07-390 EhS § 32 lg 1 järgi ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada kavandatud otstarbel. Seega viidatud sättest järelduvalt antakse kasutusluba välja ehitise kohta ja sellega ei määrata kindlaks ehitise omandiõigust ega seadustata hoonete kuuluvust. Kasutusloa funktsiooniks on kajastada ehitiste tehnilist seisukorda ja kooskõla ehitusnormidega, st tõendada ehitise vastavust kehtivatele kasutus- ja ohutusnõuetele. Kolmanda isiku A. J õigustega on kasutusluba seotud ainult niivõrd, kuivõrd vastavalt seadusele on loa olemasolu formaalselt ette nähtud, kinnitamaks et ehitised, mida ta juba aastaid faktiliselt ekspluateerib, olles neid ümber- ja juurdeehituste tegemise kaudu muutnud, ei ole talle ekspluatatsioonis ohtlikud. Toodud asjaoludel on põhjendamatu A. Vaikmaa kartus, et tulenevalt kasutusloa väljastamisest ei tagastata talle ja teistele omandireformi õigustatud subjektidele ja nende õigusjärglastele omandireformi objektiks tunnistatud maad ja hooneid (elumaja, karjalaut, rehi, ait). Vastavad ÕVVTK komisjoni otsused ja teostatud ekspertiisid hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilimise kohta on jätkuvalt jõus ning ainsaks takistuseks võõrandatud vara tagastamisel on A. Vaikmaa poolt vaidlustatud Mustjala Vallavalitsuse 03.04.2006 korralduse nr 82 „Tagastamisele kuuluvate X talu hoonete kasutaja A. J õigusliku seisundi kindlakstegemine“ p-st 3 tuleneva õigustatud subjektidele pandud kohustuse – sõlmida A. Jga kirjalik elamu kasutamise leping – täitmata jätmine. Ka vaidlustatud korralduse põhjendavas osas on sõnaselgelt märgitud, et „..kasutusloa väljastamine X elumajale, laudale, rehehoonele ja aidale ei mõjuta nende õiguslikku seisundit, ka pärast kasutuslubade väljastamist on tegemist õigusvastaselt võõrandatud omanikuta hoonetega, millele on esitatud tagastamise taotlus. Kasutusloa andmine õigusvastaselt võõrandatud hoonetele ei riiva õigustatud subjektide õigusi.“ Ehitistele kasutuslubade andmist reguleerib EhS ja selle alusel antud õigusaktid ning ORAS kasutuslubade väljastamist ei käsitle. Sellest aga ei järeldu, et kasutuslubade andmine omandireformi objektiks olevatele hoonetele oleks keelatud. Mustjala Vallavalitsuse poolt kasutuslubade andmine X talu hoonetele on seotud kohaliku omavalitsuse EhS §-s 59 nimetatud funktsiooni ja pädevusega teostada ehitusjärelevalvet ja sellest tuleneva õigusega väljastada kasutuslubasid ka nendel erakordsetel juhtudel, kui kontrollitavatel hoonetel ajutiselt puudub omanik. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES A. Vaikmaa apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning rahuldada kaebus. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas esimese astme kohus vääralt materiaalõigust ning rikkus oluliselt kohtumenetluse norme. Õigusvastaselt võõrandatud maal ei asu teistele isikutele kuuluvaid ehitisi, vaid sellel asuvad õigusvastaselt võõrandatud ja õigustatud subjektide poolt tagasitaotletavad ehitised, millele on kolmas isik teinud omandireformi käigus omavolilisi ümber/juurdeehitusi, ilma et tal oleks selleks ehitusluba või maakasutusõigus. Vaidlusaluse korralduse punktiga 3 andis vallavalitsus AÕSRS § 2 lõikes 2 sätestatut eirates kasutusloa ka ebaseaduslikele juurdeehitiustele, sealhulgas laudale, mis on kolmanda isiku poolt suuremas osas lammutatud ja uus asemele ehitatud. X elumaja kasutas kolhoos kahe leibkonna elupaigana ning tähtsust ei oma, et kolhoos lubas A. Jl aastal 1966 sinna elama asuda. A. Jle maja kasutusse andnud kolhoosi pole enam ammu, kuid A. J valdab seadusliku aluseta ja kasutab tasuta õigusvastaselt võõrandatud X elumaja tänaseni ning lisaks kolhoosi likvideerimise käigus hõivas ta ka kolhoosi poolt ladudena kasutuses olnud X talu kõrvalhooned. Kasutusloa andmisel pole järgitud majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määrusega nr 67 kehtestatud kasutusloa vorminõudeid, mille tõttu pole võimalik identifitseerida kasutusloa saanud ehitisi. Viis kuud pärast vaidlusaluse korralduse andmist 3
(5)3-07-390 koostatud mõõdistusprojekt ei vasta tegelikkusele ehitiste tehnosüsteemide osas. Puudub ülevaade ehitiste paiknemisest maaüksusel, mistõttu pole võimalik hinnata kaebaja kui maa tagastamise õigustatud subjekti õiguste rikkumise ulatust. Nii ehitus- kui ka kasutusluba väljastatakse EhS kohaselt ehitus/kasutusloa taotluse alusel. Kasutusloa taotluse peab esitama ehitise omanik ja see väljastatakse ehitise omanikule. Kõnealused hooned võõrandati õigusvastaselt ning üks endistest omanikest – õigustatud subjektiks tunnistatud L. L - on veel elus. Seega ei saa kuidagi väita, et taluhoonetel pole omanikku ning seetõttu olevat vald õigustatud kasutusluba andma ilma vastava taotluseta. Õigusvastaselt võõrandatud hoonetele tehtud juurde/ümberehitused on maatüki olulised osad ning kasutusloa väljastamine eraldi juurdeehitistele või ka õigusvastaselt võõrandatud ehitistega koos on seadusevastane ja rikub apellandi kui vara tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Mustjala Vallavalitsus palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, nõustudes halduskohtu seisukohaga, et kasutuslubade andmine tagastamisele kuuluvatele hoonetele ei riku omandireformi õigustatud subjektide õigusi. Ka pärast kasutuslubade väljastamist kuuluvad X ait, elumaja, laut ja rehehoone (vaatamata tehtud ümber- ja juurdeehitustele) õigustatud subjektidele tagastamisele. Hoone ümberehitamine või parendamine ilma ehitusloa või maakasutusõiguseta ei muuda ehitist tervikuna õigusliku aluseta püstitatud hooneks. Kõnealuste ehitiste tagastamist takistab käesoleval ajal üksnes asjaolu, et tagastamise õigustatud subjekt on vaidlustanud halduskohtus Mustjala Vallavalitsuse 03.04.2006 korralduse nr
- Põhjendamatu on apellandi väide, et vallavalitsus on andnud kasutusloa juurdeehitustele. Sellist otsustust vaidlustatud korraldus ei sisalda. Korraldusega anti kasutusluba enne
- aastat püstitatud ehitistele (elumajale, laudale, rehehoonele ja aidale), milliseid ei saa käsitleda õigusliku aluseta püstitatud ehitistena. Juurdeehituse seadustamine saab toimuda sellele eraldi kasutusloa andmisega, mida käesoleval juhul tehtud ei ole. Kolmas isik oma seisukohta apellatsioonkaebuse suhtes ei esitanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Käesolevas asjas on vaidlustatud korraldus, millega otsustati väljastada kasutusluba Mustjala vallas Võhma külas asuvatele X majavalduse koosseisus olevatele elumajale, laudale, rehehoonele ja aidale. Esimese astme kohus leidis, et Mustjala Vallavalitsuse 08.12.2006 korralduse nr 216 p 3 kaebaja õigusi ei riku, mistõttu ei pea korralduse sisulist õiguspärasust hindama. Ringkonnakohus esimese astme kohtu seisukohta ei jaga. Tuvastatud asjaolude kohaselt X talu maa ja hooned – elumaja, laut, rehehoone ja ait võõrandati õigusvastaselt ning kaebaja tunnistati õigustatud subjektiks maa ja viidatud ehitiste suhtes (ÕVVTK Saare maakonnakomisjoni 17.06.1998 otsus). ÕVVTK Saare maakonnakomisjoni otsusega määrati kindlaks õigusvastaselt võõrandatud vara endised (õigusjärgsed) omanikud ning asja materjalide kohaselt pole varal olnud ega ole uut heauskset omanikku. Kõnealused hooned on ehitatud juba enne nende õigusvastast võõrandamist ning olid õigusvastaselt võõrandamise järgselt Mustjala kolhoosi ja selle õiguseellaste valduses, kuid mitte omandis (Tallinna Ringkonnakohtu 07.11.1997 otsus tsiviilasjas nr II-2/871/97) ning Mustjala Küla RSN TK 13.09.1989 otsuse nr 20 p 2, mille alusel registreeriti X talu elumaja A. J nimele, on tunnistatud õigusvastaseks ja tühistatud (Saare Maakohtu halduskohtuniku 11.03.1997 otsus nr 3-1/12-1997 ja Saare Maavalitsuse 03.04.1997 korraldus nr 143). 4
(5)3-07-390 Õigustatud subjektideks tunnistamine ei tekitanud endistele omanikele omandiõigust ning ekslik on ka kaebaja seisukoht, et ta on X talu kõrvalhoonete omanik Mustjala kolhoosi 14.06.1994 vara üleandmise akti alusel. Kui pärast vara õigusvastast võõrandamist pole hooned olnud kellegi teise omandis, siis on nende omanikuks jätkuvalt Eesti riik ning viidatud vara üleandmise akt on tühine, sest nagu eelpool märgitud polnud kolhoos hoonete omanik ega saanud seega omandiõigust hoonetele üle anda. Kaebaja eesmärgiks on saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud vara, so maa ja taluhooned. Vaidlust ei ole selle üle, et tagasitaotletavate hoonete omanikuks mitteolev kolmas isik on kõnealuseid ehitisi õigusliku aluseta olulisel määral parendanud ja ümber/juurde ehitanud (nt mõõdistusprojekti seletuskirja kohaselt on lauda ehitusalane pind 103 m2 ning sellest on vaid 13 m2 säilinud endisest laudast) ning et õigusliku aluseta püstitatud ehitiste seadustamine on võimalik läbi kasutusloa andmise. AÕS RS § 14 lg 1 teise lause kohaselt õigusliku aluseta püstitatud ehitise suhtes kohaldatakse õiguslikul alusel püstitatud ehitise kohta käivaid sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Vaidlusalusest korraldusest ei tulene, et kasutusluba on antud ehitise sellele osale, mis püstitati enne õigusvastast võõrandamist või mille ehitamiseks oli antud maakasutusõigus ja ehitusluba. AÕS § 14 lg 1 võrdsustab ehitise ja juurdeehituse. Korraldusest ja vastustaja vastuväidetest järeldub, et kasutusluba on antud ehitistele tervikuna, so nii sellele osale, mis oli ehitatud enne õigusvastast võõrandamist kui ka kolmanda isiku poolt ebaseaduslikult tehtud ehitiste osale. Seda järeldust kinnitab ka kohtutoimiku juurde võetud 2007. aastal koostatud X hoonete mõõdistusprojekt ning selles olevad hoonete seletuskirjad ja ehitiste olulised tehnilised andmed. Ning kuigi vastustaja vastupidist väidab, on ringkonnakohus seisukohal, et õigusvastaselt võõrandatud hoonetega koos kolmanda isiku poolt ümber/juurdeehituste tulemusena tekkinud ehitiste osadele kasutusloa andmine võib rikkuda õigustatud subjektide õigust saada hooneid tagasi. Seetõttu puudub alus väita, et kasutusloa andmine tagasitaotletavatele hoonetele ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Eeltoodu alusel tühistab ringkonnakohus apelleeritud kohtuotsuse ning saadab asja tagasi esimese astme kohtule vaidlusaluse haldusakti sisulise õiguspärasuse kontrollimiseks. Oliver Kask Kaire Pikamäe Silvia Truman 5
(5)