Obsah (5)

§ 29§ 35§ 42§ 44§ 6

Tsiviilasi nr 2-05-1521 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 11.septembril 2007 Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuasi TT(isikukood XXX,

) § 35 lg 1 mõttes. Lepingu p 1.5 on osaliselt (osas, milles oli kinnitatud nõuete või pretensioonide puudumist kostja vastu) tühine, kuna kahjustab ebamõistlikult teist lepingu poolt. Selle tüüptingimusega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et kohustuse hilisema äralangemise tõttu tuleb saadu tagastada. Hageja seisukohtade 17.04.2006 kohaselt tuleb avansilise makse kostja käes hoidmise seaduspärasusele hinnangu andmisel tugineda nimelt 25.04.2003 koostöölepingule, mitte aga 2001 sõlmitud kapitalirendilepingule. Raha tagastamise kohustus tekkis nimelt 25.04.2003 lepingu sõlmimise tõttu, millega lõpetati kapitalirendileping. Ei hageja ega AS TM ei ole seonduvalt hagetava 3 miljoni krooniga midagi vastu saanud. Ei ole ei mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega, et isik saab raha mingi tehingu raames, midagi vastu andmata, ning lepingu lõppedes keeldub saadud raha tagastamast. Võttes aluseks Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-150-06 30.04.2007 antud tsiviilasjas, täpsustas hageja 25.05.2007 oma seisukohti järgmiselt: 16.05.2001 kapitalirendileping oli notariaalse tõestamise vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja tühise lepingu alusel saadu pidid/peavad pooled tagastama. 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 sisu tuleb vaidlusaluses osas hinnata selliselt, et kostja ettepandult sooviti sellega välistada AS-i TM nõuded kostja vastu ainult juhul, kui 3 16.05.2001 leping oli kehtiv. 25.04.2003 lepingu p 1.5 on käsitletav deklaratiivse võlatunnistusena. Kapitalirendilepingu tühisus tähendab deklaratiivse võlatunnistuse seotust kapitalirendilepinguga silmas pidades, et tühine on ka selline võlatunnistus. Seega on hagetavas osas lepingupunkt tühine kapitalirendilepingu tühisuse tõttu. 25.04.2003 lepinguga ei loonud asjaosalised uut võlasuhet p 1.5 vaidlusaluse osa mõttes. Mõeldav ei ole võla puudumise tunnistamise versioon kompromissi raames. Pooled ei soovinud vaidlusaluse p 1.5 vastava osaga seoses teha mingit kompromissi. Kompromissi puhul peavad aset leidma vastastikused järeleandmised. Juhul, kui lugeda, et AS TM tegi 3 miljoni krooni nõudmise osas järeleandmise, siis ei ole tõendatud, et kostja oleks teinud mingit samaväärset omapoolset järeleandmist. Reaalajas ei olnud kostja ja AS-i TM vahel mingit õigussuhet, mis oleks olnud õiguslikult vaieldav ja/või ebaselge ja mida oleks seetõttu olnud vaja muuta vaieldamatuks mingite vastastikuste järeleandmiste teel. Koostööleping oli eelnevalt kostja poolt välja töötatud valmis tekst ning lepingutingimusi ei räägitud eraldi läbi ja AS-i TM esindajana ei olnud hageja võimeline mõjutama tingimuste sisu. On üldteada asjaolu, et krediidiasutused on monopoolsed rahavoogude suunajad ja suhetes oma lepingupooltega on nad jõupositsioonil ning otsustavad suveräänselt, kas ja millistel tingimustel ning kellega nad tehinguid teevad. 1990-ndate aastate teisel poolel oli Eestis majanduskriis, mis tõi ettevõtjate (sh krediidiasutuste) vahel kaasa suurema konkurentsi. Seetõttu võeti ka suuremaid riske klientide ligimeelitamiseks. Suuremate riskide võtmine tõi kaasa olukorra, kus mõni projekt ei osutunud nii tulutoovaks kui algselt arvati. Sellises olukorras hakkasidki pangad suruma oma senistele koostööpartneritele peale lepinguid, millede alusel saaks n ö tagasivõita kaotsiläinud raha. Alternatiivselt on koostöölepingu p 1.5 vaidlusalune osa ka heade kommete vastane. III Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Esmaste seisukohtade 06.06.2005 kohaselt ei olnud XXX majade projekt, mille üheks osaliseks oli AS XXX Majad, kostja jaoks püsivalt seotud tema majandus- ja kutsetegevusega. Tegemist oli erandliku ja spetsiifilise projekti ja koostöölepinguga. Koostööleping töötati ühiselt välja AS-i TM projekti alusel. Tegemist ei ole tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Võttes aluseks Riigikohtu otsuse, on kostja edasiselt seisukohal, et koostöölepingu p 1.5 ei ole tüüptingimus. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, milledest tulenevalt võiks nimetatud lepingupunkti pidada tüüptingimuseks. Kuna tegemist ei ole tüüptingimusega, ei saa see olla ka tühine vastuolu tõttu

-i tüüptingimuste regulatsiooniga. Poolte vahel toimusid perioodil 30.08.2002 kuni 25.04.2003 läbirääkimised koostöölepingu erinevate redaktsioonide üle. Hagejal oli võimalik teha vaidlusaluse lepingupunkti sisu osas ettepanekuid ja nende ettepanekute üle toimusid läbirääkimised. Vaidlusaluses punktis välistasid pooled ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevate nõuete esitamise. Kostja möönab, et 16.01.2001 leping võis olla seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kostja käsitles nimetatud lepingut kinnistu üleandmist puudutavas osas eellepinguna, mille kohustuslik vorm reguleeriti alles

is alates 01.07.

1. Aastal 2002 astusid pooled samme kapitalirendilepingu vorminõuetega vastavusse viimiseks. Kuna aga notariaalne liisingleping jäi sõlmimata, sõlmisid pooled koostöö jätkamiseks ja oma suhete edasiseks reguleerimiseks koostöölepingu esmalt 04.02.2003 ja siis 25.04.
2. Pärast koostöölepingu sõlmimist pidi see jääma ainsaks pooltevahelisi suhteid seoses XXX tänava kinnistutega reguleerivaks dokumendiks. Selline poolte tahe nähtub lepingu p-dest 1.3 kuni 1.
3. Seetõttu arvestasid pooled lepingut sõlmides kõigi võimalike senistest suhetest tulenevate nõuetega, s h ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevate nõuetega. Koostööleping oli üles ehitatud selliselt, et oma kohustusi nõuetekohaselt täites oleks hageja omapoolse kapitalirendilepingu alusel tehtud investeeringud tagasi teeninud. Asjaolu, et pooled pidasid koostöölepingut sõlmides silmas ka võimalikust tühisusest tulenevaid nõudeid, nähtub ka vaidlusaluse punkti viimase lause sõnastusest. Nimelt loobus nõudeõigusest ainult hageja, mitte aga kostja. Hagejal oleks aga nõue kostja vastu nimelt kapitalirendilepingu tühisuse korral. Kehtiva lepingu lõpetamise korral oleks aga kostjal olnud hageja vastu nõue summade 4 osas, millised kuulusid kostjale maksmisele enne lõpetamist. Seega juhul, kui oleks silmas peetud eelkõige kehtivast lepingust tulenevaid nõudeid, oleks olnud kohane mõlema poole kinnitus vastastikuste nõuete puudumise kohta. Eeltoodust tulenevalt on vaidlusalune punkt 1.5 käsitletav pooltevahelise kompromissina, mis hõlmab ka kapitalirendilepingu võimalikust tühisusest tulenevaid nõudeid. Hageja ei ole esitanud nõuet mõista 3 miljonit krooni välja kapitalirendilepingu tühisuse alusel. Nõue on esitatud koostöölepingu p 1.5 osalise tühisuse alusel. Ka ei ole nõudeõiguse loovutamise lepingu p-dest 1.1 ja 2.1 tulenevalt AS TM loovutanud hagejale nõudeid, millised tulenevad kapitalirendilepingu tühisusest. Loovutatud on vaid kapitalirendilepingust tulenevad nõuded. III Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seisukohad ja tunnistaja KN´i ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis ning lähtudes samas asjas Riigikohtu poolt otsuses 30.04.2007 nr 3-2-1-150-06 esitatud seisukohtadest õigusnormide tõlgendamisel ja kohaldamisel, leiab, et hagi rahuldamisele ei kuulu.
4. Asja sisulise arutamise tulemusena on kohus seisukohal, et poolte vahel 25.04.2003 sõlmitud koostööleping on käsitatav

§-s 578 sätestatud kompromissilepinguna. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt on kompromissileping leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Sama sätte lg 2 kohaselt eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad selle alusel uued õigused. Kohus lähtub lepingu tõlgendamisel vastavalt

§ 29lg-le 1 tõendamist leidnud poolte tegelikust tahtest.

Ka vastavalt sama sätte lg 5 p-dele 1 ja 3-5 ning lg-le

1. Nimetatud sätete kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada selle sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; lepingupoolte käitumist muuhulgas enne lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki; lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kostja väidete kohaselt olid pooled sügiseks 2002 teadlikud, et 16.05.2001 leping võib olla vorminõude järgimata jätmise tõttu ja seetõttu peeti koostöölepingu ettevalmistamise ja sõlmimise käigus silmas muuhulgas, et see reguleeriks pooltevahelisi suhteid ka kapitalirendilepingu võimaliku tühisuse korral. Samuti väidab kostja, et koostöölepingut sõlmides oli poolte eesmärgiks oma senistele suhetele joon täielikult alla tõmmata ja nimetatud leping pidi jääma ainsaks pooltevahelisi suhteid seoses XXX tänava kinnistutega reguleerivaks dokumendiks. Lisaks väidab kostja, et hageja õiguseelneja poolt kapitalirendilepingu alusel tasutud 3 miljonit krooni oli koostöölepingus arvesse võetud hagejale maksmisele kuuluva tasu arvestamisel. Vastavalt lepingu p-le 4.3 pidi hagejale makstav tasu olema võrdne lepingu alusel müüdavate korterite tegeliku müügihinna, lepingu lisas 1 näidatud panga baashinna, elamutega seotud kulude ja muude nõudesummade vahega. Seega mida madalam oli baashind korteri kohta, seda suuremat tasu oli võimalik hageja õiguseelnejal teenida. Baashinnaks oli koostöölepingus kapitalirendilepingu objekti (korterelamu asukohaga XXX ) puhul lepitud kokku 5 miljonit krooni, samas kui kapitalirendilepingus oli selle väärtuseks märgitud 8 miljonit krooni. Veelgi suurem oli koostöölepingus sätestatud soovitusliku müügihinna ja baashinna vahe. Teise koostöölepingu objekti (elamu asukohaga XXX ) puhul lepingus sellist vahet baashinna ja soovitusliku või maksimaalse võimaliku müügihinna vahel ei nähtu. Seega tegi ka kostja hagejale järeleandmisi ja 25.04.2003 lepingu näol on tegemist kompromissilepinguga. Kostja väited on tõendatud tunnistaja KN, kes kostja juristina osales vahetult aastatel 2002-2003 hageja, kui tol ajal oma õiguseellase lepingulise esindaja, ja kostja vahel toimunud koostöös, ütlustega selle kohta, et sügiseks 2002 oli tõusnud päevakorda kapitalirendilepingute vorm selliselt, et 16.05.2001 sõlmitud pooltevaheline leping võis osutuda tühiseks ning kostja tegi 5 hageja õiguseelnejale esmalt ettepaneku vormistada notariaalne liisingleping; valmistati ette vastav lepingutekst, kuid see jäi sõlmimata; siis tegi kostja ettepaneku koondada erinevad samade pooltevahelised projektid ühte lepingusse ja suhted lõpetada selliselt, et hageja organiseerib XXX tänava korterite müügi ja mõlemad pooled saavad oma kulutused tagasi ning eduka müügi korral saab hageja õiguseelneja teenida ka kasumit; kostja sooviks oli, et edaspidi jääks poolte vahel eksisteerima vaid üks leping, millega oleksid hõlmatud kõik varasemad suhted; kostja tegutses finantseerijana ega pidanud saama korterite müügi pealt kasumit; lepingus märgitud baashinna moodustasid panga tegelikud kulud seoses lepingu objektiks olnud majadega; hageja õiguseelneja poolt tasutud avansiline makse 3 miljonit krooni pidi maksjale tagasi tulema korterite müügi ja baashinna vahest; kuna kinnisvarahinnad aastatel 2002-2003 tõusid, siis pidi hageja õiguseelneja korterite müügist jääma vähemalt nulli, aga suure tõenäosusega pidi saama ka kasumit; nimelt see asjaolu oligi hageja jaoks stiimuliks, miks ta kirjutas koostöölepingule alla; avansilise makse tagastamise küsimus oli koostöölepingus lahendatud, see oli hageja õiguseelneja kulutustesse sisse kirjutatud; koostöölepingu sõlmimise algne idee tuli hagejalt kui tema õiguseelneja lepinguliselt esindajalt, kuna ta oli ühe lepinguga jäänud suuresti kahjumisse ja algne äriidee rentida kortereid, mis oli kajastunud kapitalirendilepingus, ei õnnestunud ning oli asendunud ideega korterid müüa. Samuti on kostja väited tõendatud vastavate ettevalmistatud liisinglepingu tekstidega (t lk 283-309) ja kapitalirendilepingu ning 25.04.2003 koostöölepingu tekstide ja lisadega. Hageja ei esitanud kostja tõendeid ümberlükkavaid omapoolseid tõendeid.
2. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 näol on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega (see tähendab, et ei loodud uut kohustust, vaid üksnes kinnitati olemasolevat). Hageja väidab seda vaidlusaluse lepingu p 1.5 osas ja seda ka vaid tema poolt vaidlustatud osa kohta. Kohtu arvates ei ole õige tõlgendada tehingu ühte punkti eraldi muust lepingust ja poolte senistest suhetest: poolte vahel olid aastast 2001 faktiliselt toiminud ärisuhted (jättes momendil kõrvale asjaolu, kas 16.01.2001 lepingu sõlmimisel oli rikutud vorminõudeid või mitte); hageja õiguseelneja oli saanud oma otsesesse valdusesse ja kasutusse kostjale kuuluvad kinnistud asukohaga XXXja XXXTallinnas ning korraldanud sinna kahekorterelamu püstitamise; seoses elamute valmimisega oli vajalik neis asuvaid eluruume hakata realiseerima; aastal 2001 eksisteerinud hageja õiguseelneja äriidee ehitatavate korterite rentimine ei olnud õnnestunud ja oli aastaks 2003 asendunud müügi ideega; aastaks 2003 oli hageja õiguseelneja ühe lepinguga jäänud kahjumisse; poolte vahel oli 04.02.2003 juba sõlmitud XXXkinnistu kohta koostööleping, mille p-s 1.2 samuti pooled kinnitasid 16.05.2001 lepingust tulenevate vastastikuste nõuete/pretensioonide puudumist. Hageja ei tõendanud muud vaidlusaluse lepingu sõlmimise eesmärki, kui tegi seda kostja tunnistaja ütlustega --- koondada kõik pooltevahelised suhted seoses kinnistustega XXXja XXX ühte kirjalikku dokumenti, milline ainsana jääks pooltevahelisi suhteid edaspidi reguleerima ning viia pooltevaheline koostöö seeläbi võimalikult mõlemaid pooli rahuldavale lõpule.
3. Kohtu seisukoht 16.05.2002 kapitalirendilepingu kehtivuse kohta seoses lepingu vormiga. Poolte vahel puudub vaidlus, et tegemist oli tehinguga, milline oli suunatud rendiobjektiks olnud kinnisasja omandamisele hageja õiguseelneja poolt. Seega oli tegemist tehinguga, milline vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuivõrd pooled olid selle sõlminud lihtkirjalikus vormis, siis vastavalt tol ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) redaktsiooni § 93 lg-le 3 oli tegemist tühise tehinguga. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei saa lõpetada.
4. Eeltoodu alusel kogumis on kohus seisukohal, et tõendamist leidis poolte vahel aastal 20022003 ebaselge õigussuhte olemasolu seoses kinnistutega XXX tänaval ja pooled muutsid selle kompromissilepingu sõlmimisega 25.04.2003 vaieldamatuks vastastikuste järeleandmiste teel. Sõlmitud kompromissilepingu kehtivusele ei avalda mõju 16.05.2001 lepingu tühisus. 6 Õiguslikult 16.05.2001 tehingut poolte vahel sõlmitud ei ole olnudki. Samas olid poolte vahel tegelikud pikaajalised ärisuhted, millede alusel oli nende vahel tekkinud ja eksisteerisid vastastikused tegelikud võlaõiguslikud suhted (näiteks rent: kostja andis üle oma kinnisasja valdus- ja kasutusõigustused, hageja õiguseelneja valdas ja kasutas teise isiku omandit ning maksis selle eest tasu). Nende ebakindlate võlaõiguslike suhete reguleerimiseks oli pooltel tulenevalt üldtunnustatud lepinguvabaduse põhimõttest õigus sõlmida 25.04.2003 vaidlusalune koostööleping. Nimetatud lepinguga reguleerisid pooled ära ka 16.05.2001 tehingu alusel hageja õiguseelneja poolt kostjale tasutud rendi avansilise makse tagasinõude küsimuse (kontekstis muude lahendatud küsimustega loobus hageja õiguseelneja selle nõudest).
5. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et käesolevas asja ei ole tõendatud hageja tagasinõudeõigus kapitalirendilepingu tühisuse aluse. Hageja nimetatud tühise tehingu pooleks ei olnud. Tema nõudeõigus käesolevas tsiviilasja põhineb tema ja AS-i TM vahelisel nõudeõiguse loovutamise lepingul 09.05.2003 (t lk 32). Nimetatud lepingu objektiks aga on vaid lepingutest (sealhulgas ka 16.05.2001 lepingust) tulenevad nõuded ja võlg. Tehingu tühisuse korral ei ole tegemist sellest tehingust tuleneva, vaid lepinguvälise nõudega. Tühise lepingu pooleks mitteolnud isikuna ei ole ka tõendatud hageja õiguste rikkumine ja seeläbi tema nõudeõigus tühise tehingu alusel üleantu tagasi saamiseks.
6. Kohtu seisukoht hageja väite osas, et 25.04.2003 koostöölepingu vaidlusaluse p 1.5 näol on tegemist tüüptingimusega

-i mõttes. Kohus on asja sisulise arutamise ja tõendite uurimise tulemusena seisukohal, et hageja nimetatud väide tõendamist ei leidnud.

§ 35

lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tüüptingimuse sisu. Kuivõrd antud asjas ei väida hageja, et tegemist oli tüüptingimusega, milline oli kostja poolt välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, siis pidi tõendamist leidma, et p 1.5 näol on tegemist koostöölepingu tingimusega, milline oli eelnevalt muul põhjusel kostja poolt välja töötatud, mille suhtes läbirääkimisi ei peetud ja mille sisu ei olnud hageja õiguseellane võimeline mõjutama. Asjaolud ja neid tõendavad tõendid pidi antud juhul esitama kohtule hageja kui pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes

-i tüüptingimuste regulatsiooni (Riigikohtu otsuse p 17). Hageja esitas kohtule väited (koostööleping oli eelnevalt kostja poolt välja töötatud valmistekst; lepingutingimusi ei räägitud eraldi läbi; hageja õiguseellane ei olnud võimeline lepingutingimuste sisu mõjutama; sisulisi läbirääkimisi poolte vahel ei toimunud, toimusid vaid kohtumised), kuid neid tõendavaid vastavaid tõendeid ei esitanud. Kostja poolt esitatud tõendite kogumi alusel on kohus seisukohal, et tõendamist leidsid vaidlusaluse koostöölepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimised ja oma õiguseellase lepingulise esindajana hageja võimalused neis osaleda ja ka reaalselt lepingutingimusi (sealhulgas vaidlusaluse p 1.5 sisu mõjutada). Kohus võttis arvesse tunnistaja KN ütlused, millede kohaselt oli sügiseks 2002 kujunenud poolte vahel olukord, mille reguleerimiseks oli vajalik senised 16.05.2001 kapitalirendilepinguga reguleeritud suhted vormistada notariaalse liisinglepinguga; kuna aga nimetatud leping jäi sõlmimata, siis pakkus kostja 2003 jaanuaris-veebruaris hageja õiguseellasele välja variandi, et koondada kõik senised eelnevad projektid ühte lepingusse ning lõpetada suhted selliselt, et hageja õiguseellane organiseerib suhete objektiks olnud XXX tänava korterite müügi, kostja ja hageja õiguseellane saavad tagasi oma kulutused ning viimasel on võimalik eduka müügi korral teenida kasumit; tunnistaja koostas lepinguprojekti, mille esimene versioon valmis veebruaris; lepingu ettevalmistamine toimus selliselt, et tunnistaja kostja juristina sai oma juhtkonnalt lähteülesanded, koostas projekti, kostja juhtkond tegi omapoolsed muudatused ja projekt saadeti hagejale; läbirääkimised olid aktiivsed paari kuu vältel, pidevalt 7 midagi muudeti; tunnistaja isiklikult viibis korduvalt poolte kohtumiste juures, lisaks kohtus hageja korduvale ka kostja juhatuse liikme U.T ; lepingutingimuste üksikasjaliku arutamise koosolekuid oli vähemalt 3-4; parandused viidi ühel hetkel projekti sisse, paranduste läbivaatamine toimus e-kirja teel; pank arvestas hageja ettepanekuid, need arutati läbi, kuid kõiki ei saadud lepingusse panna; näiteks oli hageja teinud ettepaneku, et lepingust jääks välja ühe objektiga seotud kapitalirendilepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine; sellega aga kostja nõus ei olnud, kuna siis oleks koostööleping kaotanud oma mõtte ja tegemist ei oleks olnud edaspidi poolte suhteid reguleeriva ühe lepinguga, vaid veel ühe lepinguga seniste lepingute kõrval olukorras, kus kapitalirendilepingus kajastatud hageja õiguseellase algne äriidee ei olnud õnnestunud; koostöölepingu algne idee tuligi hagejalt, kes soovis äriideed muuta ja korterite rentimise asemel hakata neid müüma; erinevaid projektiversioone oli enam kui viis; hageja jaoks oli stiimuliks kirjutada lepingule alla asjaolu, et ta pidi suure tõenäosusega teenima korterite müügi pealt kasumit, kuid igal juhul pidi ta jääma „nulli“. Samuti arvestab kohus koostöölepingu teksti kahte versiooni kuupäevaga 01.04.2003 (t lk 243-258), sama lepingu tekstiversioone kuupäevaga 07.04.2003 (t lk 259-274) ja kuupäevaga 21.04.2003 (t lk 275-282). Nimetatud versioonide võrdlusest nähtub muuhulgas vaidlusaluse punkti sõnastuse kujunemine --- selle muutumine lepingu lõpliku teksti ettevalmistamise käigus. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et nähtuvatest muudatustest lepingutekstis saab ja on järeldatav poolte vahel läbirääkimiste toimumine ning et seda tõendab ka poolte vahel allkirjastatud esmane koostööleping 04.02.2003. Nimetatud lepingu p-s 1.2 olid pooled samuti kokku leppinud, et neil puuduvad teineteise vastu nõuded või pretensioonid, mis puudutaksid 16.01.2003 lepingut (p 1.2, t lk 52-58). Seega pidi olema 16.05.2003 lepingust tulenevate nõuete/pretensioonide temaatika poolte vahel arutusel juba enne, kui hakkasid läbirääkimised 25.04.2003 allkirjastatud lepinguteksti üle. Ka on muudatuste sisust (hageja õiguseelneja rahaliste kohustuste vähenemine) järeldatav hageja õiguseelneja esindaja osavõtt läbirääkimistest ja nende reaalne mõjutamine. Kohus võtab asja lahendamisel arvesse ka väljavõtted kostja juhatuse liikme U.T 2002-2003 aastate märkmikest (t lk 215-242), mille iseseisev tõenduslik väärtus võib olla ebapiisav, kuid mis kogumis eelpool nimetatutega kinnitavad kostja poole väiteid läbirääkimiste reaalsest toimumisest poolte vahel. Hageja eelpool analüüsitud tõendeid ümberlükkavaid tõendeid ei esitanud. Hageja kohtumiste toimumist ei eita. Eelpool analüüsitud tõenditega on kohtu arvates veenvalt tõendatud kostja sisuline valmisolek koostöölepingu lõpliku teksti ettevalmistamise käigus teise poole muudatusettepanekuid aktsepteerida. Ka on tõendatud, et võrreldes algse versiooniga sisaldab allkirjastatud lepingutekst olulisi muudatusi. Seega saab asuda seisukohale, et poolte vahel toimusid reaalselt sisulised läbirääkimised ja selle käigus sai hageja oma õiguseelneja esindajana lepingu sisu ka reaalselt mõjutada. On üldise lepinguvabaduse põhimõttega kooskõlas, et vastavasisuliste läbirääkimiste tulemusena võivad vastaspoole muutmise/täiendamise ettepanekud jääda ka lõplikus kokkuleppe tekstis kajastamata, kui pooled vastavale kokkuleppele jõuavad. Selline kajastamata jätmine ei muuda aga sellist lepingutingimust automaatselt veel tüüptingimused

-i mõttes. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et vaidlusaluse punktiosa kohta tegi hageja oma õiguseelneja esindajana kostjale ettepaneku selle välja jätmiseks. Ka on tunnistaja ütlustega tõendatud, et poolte vahel toimusid pidevad läbirääkimised ning et kostja ei olnud nõus seda osa kokkuleppest välja jätma, kuna sellisel juhul oleks kogu koostööleping muutunud mõtetuks (ei oleks täitnud eesmärki asendada seniseid pooltevahelisi lepinguid). Hageja oma õiguseelneja esindajana nõustus lepingu sellise versiooniga. Ka on kohus seisukohal, et vaidlusalust lepingutingimust (allkirjastatud versioonis p 1.5, algses 1.4) tuleb hinnata kui tervikut ega ole õige analüüsida tüüptingimuste tunnustele vastavust vaid osa kohta sellest. Vaidlusaluses lepingupunktis on pooled leppinud kokku mitte ainult selles, et hageja õiguseelneja kinnitas kapitalirendilepingust tulenevate nõuete ja pretensioonide puudumist kostja vastu, vaid et ka kostja kinnitas samast lepingust tulenevate nõuete ja 8 pretensioonide puudumist hageja õiguseelneja vastu. Lisaks tasaarveldasid koostöölepingu p-des 1.3 ja 1.4 kooskõlastatud võlgnevused/investeeringud. pooled Kuna hageja poolt vaidlustatud 25.04.2003 koostöölepingu p 1.5 tüüptingimuseks olek eelpool tuvastamist ei leidnud, puudub alus hinnata selle lepingupunkti kehtivust

-i tüüptingimuste regulatsiooni alusel. 7. Järgnev punkt on otsuses menetluse ökonoomsuse eesmärgil juhuks, kui kõrgema astme kohtud ei nõustu I astme kohtu järeldusega, et vaidlustatud tingimuse näol ei ole tegemist tüüptingimusega

-i mõttes. Isegi kui asuda seisukohale, et tulenevalt tõendamist leidnud asjaoludest (hageja õiguseelneja esindaja poolt vaidlusaluse tingimuse välja jätmise ettepaneku tegemine, kuid selle mitte sisse viimine lepingu lõplikku versiooni) on alus lugeda vaidlustatud tingimust tüüptingimuseks

i mõttes, ei ole tõendatud ega põhjendatud hageja seisukoht nagu oleks tegemist hageja õiguseelnejat ebamõistlikult kahjustava ja seetõttu tühise lepingutingimusega.

§ 42

lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Sama sätte lg 2 kohaselt ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õigusi ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks; tüüptingimust ei vaadelda ebamõistlikult kahjustavana, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Sama sätte lg 3 p 2 kohaselt on lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, ebamõistlikult kahjustav eelkõige muuhulgas tüüptingimus, millega välistatakse teise lepingupoole nõuded tingimuse kasutaja või muu lepingupoole suhtes või piiratakse neid ebamõistlikult.

§ 44

kohaselt aga kui

-i § 42 lg-s 3 nimetatud tüüptingimust kasutatakse lepingus, mille teiseks pooleks on isik, kes sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, siis eeldatakse, et see tingimus on ebamõistlikult kahjustav. Nimetatud sätetest tulenevalt võttis kohus oma seisukoha (et isegi kui on tüüptingimus, siis igal juhul mitte ebamõistlik ega seeläbi tühine) kujundamisel arvesse järgmisi asja arutamise käigus tõendamist leidnud asjaolusid kogumis: vaidlusalune leping oli sõlmitud kahe pikaajalistes (alates hiljemalt 16.05.2001) ärisuhetes olnud äriühingu vahel (tõendatud kasutusrendilepinguga t lk 9-12); mõlemad pooled sõlmisid selle lepingu oma majandustegevuses (kostja kui krediidiasutus ja hageja õiguseelneja kui kinnisvaraarendaja ja –haldaja; tõendatud hageja õiguseelneja registriandmete väljatrükiga t lk 7, kostja osas üldiselt teadaolev asjaolu); sarnane tingimus oli varem juba pooltevahelises lepingus esinenud (04.02.2003 lepingu p-s 1.2 olid pooled samuti deklareerinud 16.05.2001 lepingust tulenevate võimalike nõuete/pretensioonide vastastikust puudumisest, t lk 52); samas lepingupunktis oli kokku lepitud lisaks hageja õiguseelneja poolsele nõuete puudumisele teise poole vastu ka kostja poolsest nõuete puudumisest hageja õiguseelneja suhtes. Nimetatud asjaoludega on tõendatud, et vaidlusaluse lepingupunkti näol oli tegemist pikaajalistes ärisuhetes olnud äriühingute majandustegevuses sõlmitud lepingu tingimusega, kusjuures samas tingimuses olid pooled kokku leppinud juba omavahelises varasemas lepingus ning et poolte nõuete välistused olid tasakaalus --- vastastiku kinnitati nõuete puudumist. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et isegi kui vaidlusaluse tingimuse näol on tegemist tüüptingimusega, ei saa hageja õiguseelnejat lugeda nn nõrgemaks pooleks konkreetses ärisuhtes ega pooltevahelist suhet selle tingimuse rakendamise tõttu kõrvalekaldunuks heausksest ja õiglasest lepingulisest suhtest, mistõttu puuduvad alused lugeda vaidlusalust lepingutingimust hageja õiguseelnejat ebamõistlikult kahjustavaks. 9 8. Hageja on esitanud ühe hagi alusena ka väited, et vaidlustatud osas on vaidlusalune lepingupunkt vastuolus nii heade kommetega kui hea usu põhimõttega. Hageja on seisukohal, et taoline vaidlusi tekitava tunnistamine eesmärk ja/või tunnistamine ise on vastuolus heade kommetega. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ei ole kooskõlas, kui üks isik saab algul raha mingi tehingu raames, midagi vastu andmata, ning hiljem, mõistes, et tegelikult tuleks saadu tagastada, keeldub tagastamisest, sidudes raha saamiseks õigustatud isikut lepingutingimusega, millega õigustatud isik peaks kinnitama vastava nõudeõiguse puudumist. Vastuolus heade kommetega on tehing, mille üks pool on teinud oma positsiooni ebaausalt ära kasutades. Panda seisund majanduses on domineeriv ja monopoolne. Üldtuntult ei vasta ühiskonnas omaksvõetud kõlbelistele tõekspidamistele see, kui üks isik üritab välistada teise isiku ulatusliku nõudeõiguse maksmapaneku enda vastu, kahjustades sellega vastaspoolt ebamõistlikult. Kohus nõustub hageja esindaja käsitlusega headest kommetest/heast usust, kuid asja sisulise arutamise tulemusena ei nõustu hageja seisukohaga, et käesolevas tsiviilasjas oleks alus rakendada

§ 6

lg 2, mille kohaselt on kohtul õigus jätta kohaldamata muuhulgas leping, kui see oleks vastuvõtmatu hea usu põhimõttest lähtuvalt. Nimetatud sätte näol on tegemist mitte ainult õiguslikku sisu, vaid ka õigusväliseid standardeid ja väärtussüsteeme hõlmava käitumisreegliga. Vaidlusaluse tehingu puhul ei leidnud tuvastamist, et kostja oleks lepingu kas siis ettevalmistamise või allkirjastamise käigus oma positsiooni ebaausalt ära kasutanud ja seeläbi välistanud hageja õiguseelneja poolt talle eeldatavalt kuulunud nõudeõiguse maksmapaneku. Kostja näol oli/on tõepoolest tegemist pangaasutusega, kuid üldiselt teadaolevalt ühega üheteistkümnest Eestis tegutsevast sarnasest krediidiasutusest. Ka aastal 2001, kui hageja õiguseelneja ja kostja käesolevas asjas tähtsust omavad suhted algasid, tegutses Eestis kostja kõrval vähemalt 4-5 sarnast krediidiasutust, kellega hageja õiguseelnejal kui kinnisvaraturul tegutseval äriühingul oli vähemalt teoreetiliselt võimalik sarnaseid suhteid arendada. Seega ei saa lugeda üldiselt teadaolevaks hageja väidet nagu oli kostja näol tegemist monopoolse krediidiasutusega Eesti rahaturul. Aastatel 2002-2003, kui toimus vaidlusaluse koostöölepingu ettevalmistamine ja sõlmimine, oli hageja õiguseelnejal kohtu nägemusel samuti valikuvõimalus --- jätkata seniseid suhteid või need lõpetada või vormistada need ümber. Tunnistaja KN ütluste kohaselt ei olnud hageja õiguseelneja algne äriidee (korterite rentimine) õnnestunud ja oli äriühingu soov äriplaani muuta. Hageja seda väidet ümber ei lükanud. Otsuse p-s 6 leidis tõendamist, et pooled pidasid lepingu sõlmimiseks sisulisi läbirääkimisi ning et hageja õiguseelneja esindajana oli hagejal isiklikult võimalik lepingu sõlmimist ja selle sisu mõjutada. Äriühingud kasutasid lepinguvabaduse põhimõtet ja sõlmisid seniste suhete konkretiseerimise ja lõpetamise eesmärgil vähemalt tol ajahetkel mõlemaid pooli eeldatavalt rahuldava koostöölepingu (kui see nii ei oleks olnud, ei oleks hageja lepingut allkirjastanud). 8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 alusel enne tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) kehtiva redaktsiooni jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul tuleb menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele rakendada seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsiooni § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel ja arvestades esitatud kohtukulude nimekirja (t lk 341-349 kuulub hagejalt kostja kasuks välja mõistmisele õigusabikulude katteks 5% hagihinnast, s o 150 000.00 krooni. Hageja kohtukulud jäävad tema enda kanda. Imbi Sidok kohtunik