Obsah (4)

§ 23§ 22§ 6§ 221

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Sirje Tromp Otsuse tegemise aeg ja koht 3. aprill 2007. a, Tallinn Haldusasja number 3-06-2508 Haldusasi L.T.’i ja H.K.’i kaebus Ta

§ 23

lg 3 kohaselt pidanuks kohalik omavalitsus vastava otsuse tegema kolme kuu jooksul, arvates avalduse esitamisest.

1. Kaebajad taotlevad endiselt maa erastamist neile kuuluvate aiamajade juurde. Linnavalitsus on sellest keeldunud ja teinud kaebajatele selle asemel korduvalt ettepanekuid: - seada kinnistutele tasuline hoonestusõigus; - seada kinnistutele isikliku servituudina kasutusvaldus; - osta kinnistud linnalt ära avalikul enampakkumisel.
2. Ettepanekute tegemisel on linnavalitsus juhindunud erinevatest asjaõigusseaduse rakendamise seaduse sätetest. Kaebajad leiavad, et see on ebaõige, kuna nende suhtes ei ole omandireform veel lõppenud ning otsuse tegemisel maa erastamise kohta tuleb kohaldada omandireformi aluste seadust ja maareformi seadust. 9.

§ 22

lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-s sätestatule. Kaebajate ja Tallinna linna vahel ei ole kunagi olnud vaidlust selles, et ehitised vaidlusalustel maatükkidel kuuluvad kaebajatele ja nende maakasutus on seaduslik. Seega on kaebajate poolt esitatud erastamisavaldused igati põhjendatud ja seaduslikud ning Tallinna Linnavalitsus on kohustatud tegema erastamisotsuse. Juhul, kui linnavalitsus asub eitavale seisukohale, peab ta tegema põhjendatud otsuse ning viitama seadustele, mille alusel on selline otsus tehtud. Maa-ameti 24.1.2006 kirja nr 5-9/3913 kaebajate esindajale selliseks otsuseks lugeda ei saa.

1. Vaidluse algpõhjuseks on Tallinna Linnavalitsuse väide, et kaebajatele kuuluvad ehitised ei olnud maa tagastamise otsustamise ajal seaduslikud, kuna kaebajatel ei olnud esitada ehitiste kinnitatud projekte, ehitus- ega kasutusluba. Kaebajad leiavad, et nad on püstitanud ehitised 2 õiguslikul alusel ning neile maa erastamata jätmine ei olnud seaduslik. Ehitiste näol on tegemist tüüpprojekti järgi ehitatud aiamajadega. Isegi kui eeldada, et ehitised olid omavolilised, oleks seaduse kohaselt tulnud anda ehitise omanikele võimalus ehitistele kasutusloa saamiseks ning seejärel otsustada maa erastamine ehitiste omanikele.
2. AÕSRS § 14 lg 1 kolmas lause (1997.a. kehtinud redaktsioonis) sätestas, et õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 70 alusel. PES § 70 lg 3 (07.06.1996 sõnastus) kohaselt võis enne PES jõustumist 22.07.1995 püstitatud omavolilisele ehitisele anda kasutusloa pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. Kaebajatele seda ei selgitatud, vaid vastupidi - nad pandi uskuma, et nad on oma õigused minetanud.
3. Kaebajatele kuuluvate ehitiste juurde maa erastamata jätmine rikub kaebajate põhiseaduslikku õigust omandi puutumatusele ja õigusele oma asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada, sest ehitistealuse maa kuulumisel kolmandale isikule (Tallinna linnale) kuuluvad kinnistu omanikule ka kõik sellel asuvad ehitised. Ehitiste juurde maa mitteerastamine on vastuolus ka õiguse üldtunnustatud põhimõtte – õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega, mille kohaselt on isikul õigus eeldada, et kord õiguslikul teel omandatud asja omandiõigus jääb püsima ja omandiõigust asjale ei saa omaniku tahte vastaselt lõpetada. Kaebajatele vallasasjana kuulunud ehitiste juurde maa erastamise mittevõimaldamine on vastuolus ka võrdse kohtlemise põhimõttega. Teistele Mähe aedlinnas asuvate ehitiste omanikele on võimaldatud erastada maa neile kuuluvate ehitiste juurde, sh on tehtud vastav otsustus ka ehitise asukohaga Jasmiini tee 33 suhtes. Tallinna linn on ostueesõigust kasutades ja Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 kinnistuid õigustatud subjektilt linna omandisse tagasi ostes ka ise tunnistanud oma eksimust maade ebaseadusliku tagastamise osas õigustatud subjektile.
4. Kuna kaebajad soovivad jätkuvalt ostueesõigusega erastada maad nendele kuuluvate ehitiste juurde, siis on neil ka põhjendatud huvi tuvastada kohtuotsusega erastamisõiguse olemasolu. Kaebuse esitajad paluvad kohustada Tallinna Linnavalitsust tegema otsustust H.K.i poolt 30.08.1996 esitatud ja L.T.i poolt 27.07.1992 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste kohta, samuti tuvastada, et H.K.il ja L.T.il on ehitiste omanikena õigus ostueesõigusega erastada vastavalt Tallinnas, Suislepa tee 5 ja Tallinnas, Suislepa tee 34 asuv maatükk. Kaebuse esitajad paluvad samuti mõista vastustajalt nende kasuks välja kaebajate menetluskulud: H.K.ile summas 12 062.90 krooni ja L.T.ile summas 10 080.50 krooni vastavalt OÜ Heta Advokaadibüroo poolt esitatud menetluskulude nimekirjale ja kuludokumentidele. VASTUSTAJA SEISUKOHT Tallinna Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu.
5. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise kord on suunatud maa ostueesõigusega erastamise positiivsele lahendamisele. Korras ei ole reguleeritud selliste olukordade lahendamine, kui korra punktis 8 ettenähtud menetlus on alustatud, kuid puudub alus esitatud avalduse rahuldamiseks.

§ 23

räägib küll otsuse tegemisest maa ostueesõigusega erastamise avalduste kohta, kuid rakendusakt (eelpoolviidatud kord) antud küsimust ei reguleeri.

1. Tallinna Linnavalitsusele on esitatud ca 20 tuhat maa ostueesõigusega erastamise avaldust. Kõigi avalduste läbivaatamine 3-kuulise tähtaja jooksul ei ole erinevatel põhjustel võimalik. 3 Käesoleval juhul on peamiseks menetlust pikendavaks asjaoluks olnud kaebuse esitajate enda tegevus nii reformile eelneval (õigusliku aluseta ehitise püstitamine) kui ka reformi ajal. Kaebajad ei ole täitnud nendele pandud kohustusi maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamiseks vajalike materjalide esitamiseks. Lisaks sellele on kaebajad olnud teadlikud endise Nõmme nr 103 maa tagastamise menetlusest, mille tõttu ei ole võimalik rahuldada kaebajate poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusi.
2. Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 osas ei ole väljastatud ehitiste püstitamiseks ehitusluba. Maa ostueesõigusega erastamise tingimuste täitmist tuleb hinnata vastavalt 1999.a. kehtinud õiguslikule sätestatusele. Kaebajate poolt välja toodud alus maa erastamiseks ehitise juurde tüüpprojekti alusel on AÕSRS sisse toodud alles 2001.a. Vaidlustatud maaüksustele on maa eraldus tehtud kui aianduskruntidele. Ehituslubasid ega AÕSRS § 14 lg 11 kohaseid enne 1991.a. 1.novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekte või enne nimetatud tähtpäeva koostatud ja kehtinud korras kinnitatud elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekte, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada, väljastatud ei ole. Seega on tõendamata kaebajate väited hoonete ehitamise kohta tüüpprojektide alusel. Suislepa tee 34 osas on kaebusele lisatud aiamaja projekt, mis on koostatud reformi ajal.
3. Alusetud on kaebajate väited ebavõrdse kohtlemise kohta viitega Jasmiini tee 33-le. Kuna vastustaja on Jasmiini tee 33 ning Suislepa tee 5 ja 34 kinnistud omandanud erinevatel alustel, siis ei ole võimalik viimatinimetatud kinnistuid, mis on omandatud ostueesõigust kasutades, erinevalt Jasmiini tee 33-st otsustuskorras võõrandada, vaid nende puhul tuleb lähtuda enampakkumise kohustusest. Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 osas on kaebajatele tehtud ettepanekuid hoonestusõiguse seadmiseks nende kasuks.
4. Kaebajad on olnud teadlikud linna otsusest tegutseda võimalikult rohkem kaebajate huvides ning on välja ostnud õiguslikult tagastatud, seega juba reformitud ning kinnistusse kantud maa, millele oli soovitud seada hoonestusõigus kaebajate huve arvestades. Kogu selle menetluse käigus on kaebajad saanud teadlikuks, et neil ei ole võimalik ostueesõigusega erastada nende poolt taotletud maaüksusi. Seega on asjakohatu kaebajate nõue kohustada vastustajat maa ostueesõigusega erastamise menetluse läbiviimiseks.
5. Endise kinnistu Nõmme nr 103 tagastamine on Suislepa tee 5 ja 34 maaüksuste osas lõpule viidud ja sellest asjaolust on kaebuse esitajad teadlikud. Maade tagastamist õigustatud subjektile on vaidlustatud kohtus ning vaidlustused on jäetud rahuldamata. Tulenevalt sellest puudub igasugune õiguslik alus ja põhjendus käsitleda käesoleva kohtuvaidluse käigus Suislepa tee 5 ja 34 maa tagastamise küsimusi. Nende maaüksuste tagastamise kohta antud haldusaktid on kehtivad ja kuuluvad täitmisele. Vastustaja palub jätta H.K.i ja L.T.i kaebus rahuldamata ja kohtukulud menetlusosaliste kanda. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6. Käesolevas kohtuasjas ei ole vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse
7. aprilli 1999.a. korraldust nr 2743-k, millega tagastati I. A.le õigusvastaselt võõrandatud maa Tallinnas, Pirita linnaosas asukohaga Suislepa tee 5 ja Suislepa tee
8. Kuna eelpoolnimetatud Tallinna Linnavalitsuse korraldus ei ole kohtuvaidluse esemeks, ei pea kohus käesolevas kohtumenetluses kontrollima ega andma õiguslikku hinnangut I. A.le maade tagastamise 4 seaduslikkusele, vaid lähtub eeldusest, et maa tagastamist käsitlev haldusakt on kehtiv ning maa on selle alusel tagastatud õiguslikult.
9. Kaebuse esitajad leiavad, et maa tagastamise küsimuse sai linnavalitsus oma korraldusega otsustada alles pärast maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamist. Avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks tuli esitada üldjuhul
10. jaanuariks 1998.a.

§ 23

lõikes 3 sätestatu kohaselt tehakse otsus maa ostueesõigusega erastamise kohta kolme kuu jooksul, arvates avalduse esitamisest. Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 16 lg 7 kohaselt pidi kohalik omavalitsus enne 1996.a.

1. maid esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse kohta tegema otsuse 1996.a.
2. detsembriks. Mõlemad kaebajad esitasid maa ostueesõigusega erastamise avalduse õigeaegselt, kuid Tallinna Linnavalitsus avaldusi enne maa tagastamise otsustamist ei lahendanud. Otsust maa ostueesõigusega erastamise avalduste lahendamise kohta ei ole Tallinna Linnavalitsus teinud kuni käesoleva ajani. Seega ei ole linnavalitsus kaebajate maa ostueesõigusega erastamise küsimust mõistliku aja jooksul lahendanud. Vastustaja on antud juhul möönnud, et objektiivsetel põhjustel (maa ostueesõigusega erastamise avalduste suure arvu ja vastava valdkonna küsimustega tegelevate ametnike arvu piiratuse tõttu) ei ole Tallinna linnas kõigil juhtudel osutunud võimalikuks maa ostueesõigusega erastamise otsuste tegemine seaduses sätestatud 3-kuulise tähtaja jooksul. Kõnealusel juhul selgitas linnavalitsus enne maa tagastamise korralduse andmist välja, et Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 asuvad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
3. juuni 1998 kirja nr 1/IX-1/2097 kohaselt ei ole Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 maaüksustele väljastatud ehitusluba). Õigusliku aluseta püstitatud ehitise olemasolu ei saa vastavalt AÕSRS § 14
4. lõikele olla aluseks selle maa suhtes

§ 6

2. lõike punkti 3 sätete kohaldamisele (

§ 6

lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised). 22.

§ 221

lg 6 kohaselt erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Maa ostueesõigusega erastamise kord on kinnitatud Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267. Vastavalt nimetatud korrale teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ning määrab kindlaks erastatava maa suuruse ja piirid. Ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus sätestatakse kohaliku omavalitsuse otsuses pärast katastriüksuse moodustamist vastavat õigust omava isiku poolt. Käesoleval juhul ei ole kohalik omavalitsus teinud maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid ega määranud oma otsusega erastatava maa piire ja suurust, kuna seadus nägi ette, et maa, millel asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised, tuleb õigustatud subjektile tagastada, ja maad nimetatud ehitiste juurde ostueesõigusega erastada ei saa.

ega maa ostueesõigusega erastamise kord ei näe otseselt ette kohaliku omavalitsuse kohustust teha negatiivne otsus maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise kohta, kui vastavat avaldust ei ole võimalik rahuldada. Hea halduse põhimõte eeldab, et haldusorgan teavitab isikut tema huve ja õigusi puudutavatest otsustustest. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on kaebuse esitajad algusest peale olnud teadlikud Tallinna Linnavalitsuse 21.04.1999 korraldusest nr 2743-k maa tagastamise kohta, millest sai järeldada ainult seda, et tagastatud maad ei ole võimalik enam ostueesõigusega erastada. Korraldust oli kaebuse esitajatel võimalus vaidlustada. Kaebajad olid teadlikud ka Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 kinnistute ostueesõigusega omandamisest linnale Tallinna Linnavalitsuse

1. märtsi 2001 korralduse nr 950-k ja
2. oktoobri 2001 korralduse nr 4446-k alusel. Tallinna Maa-amet on aastatel 2002-2006 teinud kaebuse esitajatele korduvalt ettepanekuid Suislepa tee 5 ja 34 kinnistute edasise kasutamise või võõrandamise tingimuste kindlaksmääramiseks. Nimetatu põhjal oleks pidanud kaebuse esitajatele olema üheselt selge, et nende 1992.a. ja 1996.a. esitatud maa ostueesõigusega 5 erastamise avaldusi ei ole rahuldatud. Maa tagastamisega on sisuliselt otsustatud ka maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine. Eraldi haldusakti (Tallinna Linnavalitsuse korralduse) vastuvõtmine H.K.i ja L.T.i poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste rahuldamata jätmise kohta ei tooks käesoleval ajal kaasa mingeid muudatusi kaebuse esitajate õiguslikus seisundis. Seetõttu puudub vajadus sellekohase menetluse algatamiseks ja haldusakti väljaandmiseks.
3. Põhjendatud ei ole kaebuse väide, et kaebuse esitajatele ei selgitatud võimalust nende kasutuses olevaid õigusliku aluseta püstitatud ehitisi seadustada, saades nendele AÕSRS § 14 lõike 1 kolmandas lauses sätestatu kohaselt kasutusloa. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub nimetatud sätte kohaselt PES § 70 alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Tallinna Linnavalitsuse 21.04.1999 korralduse nr 2743-k punktis 3 on märgitud, et õigusliku aluseta ehitistele kasutusloa andmine toimub vastavalt PES §-le 70, kuid selleks tuleb maa omanikul ja ebaseaduslike ehitiste omanikel sõlmida hoonestusõiguse kokkulepe vastavalt AÕSRS §-le 15 või maaomanik võõrandab ebaseadusliku ehitise omanikule ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa. Seega oli maa tagastamise korralduses selgitatud, millistel tingimustel on tagastataval maal asuvate õigusliku aluseta püstitatud ehitiste omanikel võimalik ehitised seadustada, saades nendele kasutusloa. Sisuliselt tähendas korralduse punktis 3 kirjeldatud võimalus seda, et ilma omandireformi õigustatud subjekti vastava tahteavalduseta ei olnud võimalik ehitusloata püstitatud ehitisele saada kasutusluba ega seada hoonestusõigust ehitise omaniku kasuks.
4. Kohus ei nõustu kaebuse esitajate seisukohaga, et neil on käesoleval ajal ehitiste omanikena õigus maa ostueesõigusega erastamiseks vastavalt

§ 22lg 1.

Tallinna Linnavalitsuse 21.04.1999 korralduse nr 2743-k alusel õigustatud subjektile tagastatud Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 maatükid on kantud maakatastrisse ja kinnistusraamatusse. Tagastatud ja kinnistatud maade osas on maareform lõppenud ja seega ei saa

sätted kinnistutega toimuvat enam reguleerida. Ükski

ega sellega seonduvate õigusaktide säte ei näe ette ühe ja sama maa mitmekordset reformimist. Kohus ei saa rahuldada kaebuse esitajate nõuet maa ostueesõigusega erastamise õiguse olemasolu tuvastamiseks, kuna kaebajatel selline õigus puudub.

1. AÕSRS § 20 lg 1 kohaselt oli kohalikul omavalitsusel kuni 2002.a.
2. jaanuarini oma haldusterritooriumil kõigi kinnisasjade suhtes nende igat liiki võõrandamisel igakordne ostueesõigus vastavalt AÕS §-dele 256-
3. Nimetatud ostueesõigust on Tallinna Linnavalitsus Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 kinnistute suhtes oma
4. märtsi 2001 korralduse nr 950-k ja
5. oktoobri 2001 korralduse nr 4446-k alusel ka teostanud, kui I.A. soovis temale tagastatud kinnistuid müüa. Ostueesõiguse teostamist ei saa tõlgendada kui maa tagastamise õigusvastasuse või ekslikkuse tunnistamist Tallinna linna poolt, vaid kui kaebuse esitajate huvide arvestamist ja nendele võimaluse loomist senise maakasutuse jätkamiseks hoonestusõiguse seadmise kaudu linnale kuuluvale maale.
6. AÕSRS § 22 sätestab kitsenduse kohaliku omavalitsuse poolt ostueesõigusega omandatud kinnisasja võõrandamiseks, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib AÕSRS §-s 20 sätestatud ostueesõigusega omandatud kinnisasja võõrandada ainult avalikul enampakkumisel. Nimetatud säte on kohaldatav juhul, kui kaebuse esitajad soovivad, et linn võõrandaks nendele Suislepa tee 5 ja 34 kinnistud. Ostueesõigusega omandatud kinnistu võõrandamine on võimalik ainult seaduses ettenähtud tingimustel. 6
7. Asjakohased ei ole kaebajate väited nende ebavõrdse kohtlemise kohta seoses Jasmiini tee 33 maa võõrandamisega linna poolt otsustuskorras. Kuna vastustaja on Jasmiini tee 33 ning Suislepa tee 5 ja 34 kinnistud omandanud erinevatel alustel, siis ei ole võimalik viimatinimetatud kinnistuid, mis on omandatud ostueesõigust kasutades, erinevalt Jasmiini tee 33-st otsustuskorras võõrandada, vaid nende puhul tuleb lähtuda enampakkumise kohustusest. Suislepa tee 5 ja Suislepa tee 34 osas on kaebajatele korduvalt tehtud ettepanekuid hoonestusõiguse seadmiseks nende kasuks. Eeltoodu alusel kohus leiab, et H.K.i ja L.T.i kaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud kaebuse esitajate kanda. Sirje Tromp Kohtunik TALLINNA RINGKONNAKOHTU 15.11.2007 OTSUSE RESOLUTSIOON
8. Rahuldada L.T.i ja H.K.i apellatsioonkaebused osaliselt.
9. Tühistada Tallinna Halduskohtu
10. aprilli
11. a otsus osas, milles kaebused jäeti rahuldamata Tallinna Linnavalitsuse kohustamise nõuetes tegema otsused L.T.i
12. juulil
13. a ja H.K.i
14. augustil
15. a esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste kohta. Teha selles osas uus otsus.
16. Kohustada Tallinna Linnavalitsust tegema otsused L.T.i
17. juulil
18. a ja H.K.i
19. augustil
20. a esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste kohta.
21. Muus osas jätta apellatsioonkaebused rahuldamata.
22. Mõista Tallinna Linnavalitsuselt H.K.i kasuks välja menetluskulud 40 krooni ja L.T.i kasuks välja menetluskulud 40 krooni. 7