Obsah (6)

§ 10§ 30§ 4§ 9§ 1§ 3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukooseis Kohtunik Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 11. aprillil 2008. a Tallinnas Haldusasja number 3-08-119 Haldusasi Õ.L.’i ka

§ 10lõikele 6 Rae vald.

Teoni V ja VI kinnistute detailplaneering ei vasta tellija poolt kehtestatud nõudele kavandada detailplaneeringu positsioonidel 17-18 asuvad krundid sotsiaalmaaks. Kuna Õ.L. on keeldunud tema kinnistute detailplaneeringu eskiisprojekti muudatuste tegemist finantseerimast ning Rae valla eelarves ei ole ette nähtud vahendeid eraõiguslike isikute kinnistute detailplaneeringute koostamise finantseerimiseks, siis on Rae Vallavalitsus Teoni V ja Teoni VI kinnistute detailplaneeringu vastuvõtmise küsimuse otsustamisel sunnitud lähtuma detailplaneeringu eskiisprojektist, mis ei vasta valla kui tellija poolt esitatud nõuetele. Detailplaneeringu eskiisprojektis positsioonidel 17-18 märgitud alasid läbivad elektriõhuliinid 110 kV, mille tõttu need krundid jäävad õhuliinide kaitsevööndisse, kus tänasel hetkel on mistahes ehitustegevus välistatud. Seega nimetatud kruntidele sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine ei saa kitsendada Õ.L.’i eraomandit, sest kasutusele seatud kitsendused ei suurene võrreldes seniste kitsendustega. Maa-Amet oma 29.05.2006 kirjas nr. 6.2-3/4957 juhtis Rae Vallavalitsuse tähelepanu alljärgnevale: „Kui elektrimaakaabli rajamiseks puudub vastav projekt ning selle rajamine lähiaastatel võimalikuks ei osutu, siis ei ole võimalik kehtestada planeeringulahendust, mille kohaselt moodustatakse elamumaa krundid pos 17, pos 18, pos 19 ja pos 20.“ Vastav projekt käesoleval hetkel puudub ning maakaabli rajamine ei ole lähiaastatel võimalik. Seega Teoni V ja Teoni VI kinnistute detailplaneeringu eskiisprojekt selle praegusel kujul ei ole realiseeritav, mistõttu Rae Vallavalitsus ei pea selle vastuvõtmist võimalikuks. 10. 18. jaanuaril 2008. a pöördus Õ.L. kaebusega Rae Vallavalitsuse 21. detsembri 2007. a korralduse nr. 1977 tühistamise nõudes Tallinna Halduskohtusse. Tallinna Halduskohus kaasas menetlusse arvamuse andmiseks Maa-ameti. 25. veebruaril 2008. a täpsustas kaebuse esitaja oma taotlust, taotledes lisaks Rae Vallavalitsuse korralduse tühistamisele ka vastustajale ettekirjutuse tegemist otsustada Teoni V ja VI kinnistute detailplaneeringute vastuvõtmise küsimus hiljemalt 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. 4. märtsi 2008. a kohtuistungil asus kaebuse esitaja seisukohale, et kohus võib haldusakti tühistamisel ettekirjutusega ka enda äranägemise järgi vastustajale haldusakti tagasitäitmise tähtaja määrata ning jäi esialgselt esitatud taotluse juurde. 11. 4. märtsi 2008. a kohtuistungil andis kohus pooltele tähtaja kuni 28. märtsini 2008. a võimaliku kompromissi saavutamiseks kas detailplaneeringu vaidlusaluste kruntide (pos 17-18) võõrandamiseks Rae vallale

§ 30

alusel või sotsiaalmaa sihtotstarbe määramiseks üksnes eskiislahendusel pos 18 asuvale krundile. Pooled kompromissi ei saavutanud. KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT 3

1. Vastavalt korralduse põhjendusele võeti kaebuse esitaja jaoks kahjulik haldusakt vastu üksnes põhjusel, et kaebuse esitaja ei ole muutnud detailplaneeringu eskiisis pos 17-18 asuvaid maatulundusmaa sihtotstarbega krunte sotsiaalmaa sihtotstarbega kruntideks. Kaebuse esitaja leiab, et selline nõue on põhjendamatu ja ei tugine õiguslikule alusele. Vaidlustatud korraldus rikub kaebuse esitaja õigusi, kuna korraldusega lõpetatakse sisuliselt Teoni V ja Teoni VI kinnistute detailplaneeringu menetlus. Vastavalt HMS § 3 lg-le 1 võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja -vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. HMS § 3 lg 1 tulenevat põhimõtet toetab ka EV Põhiseaduse § 32, mille kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Seadusest ei tulene kaebuse esitaja kohustust nõustuda talle kuuluva kinnistu sihtotstarbe muutmisega sotsiaalmaaks ehk avalikult kasutatavaks maaks.
2. Kaebuse esitaja möönab, et vastustaja peab

§ 4

lg 2 kohaselt tagama planeerimismenetluses huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, kuid leiab samas, et detailplaneeringu eskiisi vastuvõtmise eelduseks seatud ja ilmselgelt avalikke huve teeniv sotsiaalmaa kehtestamise nõue ei ole proportsionaalne kaebuse esitaja põhjendatud huvidega kasutada enda omandis olevat kinnisasja senisel otstarbel. Jättes detailplaneeringu eskiisi vastu võtmata ja lõpetades sellega detailplaneeringu menetluse üksnes seetõttu, et kaebuse esitaja ei olnud nõus vastustaja põhjendamatu nõudega maa sihtotstarbe muutmiseks, on vastustaja rikkunud HMS § 3 lg-t 2, mille kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. HMS § 56 lg 4 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Korralduses ei sisaldu kaalutlused, millest lähtuvalt on vastustaja pidanud põhjendatuks sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist senise sihtotstarbe asemel ja miks sellise muudatusega nõustumata jätmine tõi vältimatult kaasa detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise.

1. Asjakohatu ja väär on korralduses sisalduv seisukoht, et detailplaneeringu eskiisi pos. 17-18 läbivate elektri-õhuliinide ja kehtiva kaitsevööndi tõttu ei ole kaebuse esitaja jaoks vahet, milline on liinide aluse maa sihtotstarve. Kõigepealt peab märkima, et elektriõhuliinide asendamisel maakaabliga on kaebuse esitajal võimalik praegusel ajal maatulundusmaa sihtotstarbega krundid tulevikus kasutusele võtta elamukruntidena, seda enam, et krundid asuvad nii Rae valla üldplaneeringu kui ka kehtivate Teoni V ja Teoni VI kinnistute detailplaneeringu lähtetingimuste kohaselt elamuehituseks ettenähtud maaalal. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale on õhuliinide asendamine maakaabliga planeeritud 2009.aastaks. Isegi kui õhuliinide maakaabliga asendamiseks hetkel projekti pole, ei välista see kaebuse esitajal maatulundusmaa sihtotstarbega kruntidel nr 17-18 tegeleda praegu kasvõi maaharimisega, kasvatada seal nt maasikaid või kartuleid. Sotsiaalmaa sihtotstarbe määramisel ja avalikuks kasutamiseks lubamisel ei oleks selline tegevus võimalik. Vastustaja nõutud ulatuses sotsiaalmaa sihtotstarbega nõustumisel ei ole reaalne loota, et Rae vald võimaldaks hiljem sotsiaalmaa sihtsotstarbe muutmist kaebuse esitajale soodsatel tingimustel nt elamumaaks. 4
2. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 24.01.
3. a määruse nr 36 ,,Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine’’ (RT I 1995, 13, 150) (edaspidi Määrus) §-le 5 on maatulundusmaa (M) põllumajandussaaduste tootmiseks ja metsakasvatuseks ettenähtud maa, mille hulka arvatakse ka katastriüksuse piires olev õuemaa ja muu maa vastavalt eksplikatsioonile. Sotsiaalmaa (Ü) on aga kultuuri-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalsfääri ehitiste alune ning nende teenindusmaa, samuti puhkuse ja vaba aja veetmiseks ettenähtud maa. Määruse § 6 täpsustab sotsiaalmaa liike ja sätestab selgelt, et sotsiaalmaa on maa, millelt ei taotleta kasumit ja mis teenib selgelt avalikke huve. Lähtudes eeltoodust on selge, et erinevalt maatulundusmaast, millelt on kasvõi nt maa harimise kaudu võimalik kasu saada, välistab sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine maa omanikul igasuguse kasu saamise võimaluse ja maa teenib üksnes avalikke huve. Eeltooduga kaasneb kahtlemata ka kohustus lubada kolmandatel isikul sotsiaalmaa sihtotstarbega maad kasutada. Tulenevalt maa sihtotstarbest on erinev ka maa müügihind, mis sotsiaalmaa sihtotstarbe puhul on võrreldes maatulundusmaa sihtotstarbega kaebuse esitaja hinnangul kuni 500 korda madalam. Kinnisvaraspetsialistide sõnul on maatulundusmaa hind u 500 kr/m² ning avalikuks kasutuseks mõeldud sotsiaalmaa hind kõigest 1 kr/m². Seega on vale vastustaja seisukoht, et sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine ei kitsenda kaebuse esitaja õigusi võrreldes praeguse maakasutuse otstarbega.
4. Kuigi korraldusest ilmneb vastustaja soov kitsendada kaebuse esitaja eraomandit avalikes huvides, ei tulene korraldusest, millisel põhjusel ja eesmärgil senise maasihtotstarbe muutmine just sellises ulatuses vajalik on. Samuti puudub korralduses jälgitav mõttekäik selle kohta, kas maa sihtotstarbe muutmise nõudmise esitamisel ning selle nõude täitmata jätmisel kaebuse esitaja jaoks kahjuliku haldusakti vastuvõtmisel on arvestatud kaebuse esitaja huvidega ja kas haldusakti andmisel on lähtutud avalike huvide kaitsmise ning kaebuse esitaja huvide tasakaalustamise põhimõttest. Kuna detailplaneeringuga soovib vald muuta senist maakasutust, siis peaks korralduses sisalduma põhjendus sellise muudatuse vajalikkuse, aga samuti selle kohta, miks leiab vastustaja, et esitatud nõudmine on proportsionaalne muudatusega kaasneva tagajärjega ehk eraomandi käsutamise kitsendamisega. Vald ei ole põhjendanud, miks jäeti kaebuse esitaja poolt varasemas menetlusstaadiumis esitatud vastuväited sotsiaalmaa nõudele arvestamata ning miks on põhjendatud kaebuse esitaja omandiõiguse kitsendamine vastustaja poolt nõutud ulatuses. Tegemist on põhjendamiskohustuse rikkumisega HMS § 56 mõttes ning korraldus on kaalutlusvigadega.
5. Vastustaja poolt esitatud sotsiaalmaa sihtotstarbe määramise nõude esitamine ei ole kooskõlas Rae valla üldplaneeringu põhimõtetega ega kõnealuse detailplaneeringu eesmärgiga, kuna kruntide sihtotstarbe muutmist sotsiaalmaaks ei näe ette Rae valla üldplaneering ega ka detailplaneeringu lähtetingimused. Vastupidi, kõikides nimetatud dokumentides on kinnistute maakasutuse sihtotstarbeks märgitud lausa elamumaa. Täielikult asjakohatu on korralduses märgitud valla seisukoht, et praegusel kujul ei ole eskiisprojekt realiseeritav viitega Maa-ameti 29.05.2006.a kirjale. Tsiteeritud Maa-ameti kiri väljastati varasema eskiisprojekti kohta, millel olid kruntide pos 17 kuni pos 20 (praegu pos 17-18) sihtotstarbeks märgitud elamumaa sihtotstarve. Kuna elektriõhuliinide paiknemise tõttu on ehitustegevus nimetatud kruntidel kahtlemata välistatud, 5 siis parandas kaebuse esitaja Maa-ameti kirja alusel eskiisi ja 15.03.2007.a eskiisi järgi on nimetatud positsioonid (praegu pos 17-18) maatulundusmaa sihtotstarbega. Seega 15.03.2007.a eskiis ei muuda kruntidel pos 17-20 (praegu pos 17-18) senist kehtivat maakasutuse otstarvet, milleks on maatulundusmaa.
6. Vastustaja selgitas oma 06.12.2006.a kirjas, et asjaolu, et elektriohustusseaduse § 15 lg 3 p 1 ja 5 (tegelikult § 12 lg 3 p 1 ja 5) järgi on õhuliinide kaitsevööndis keelatud ehitada, ei ole takistuseks maa-ala sihtotstarbe muutmiseks sotsiaalmaaks maatulundusmaa asemel. Vastustaja lisab, et (Teoni V ja VI kinnistute) detailplaneeringuga soovitakse õhuliinide kaitsevööndisse planeerida lastemänguväljakut. Senise maatulundusmaa sihtotstarbe muutmata jätmise kohta leiab vastustaja kirjas, et maatulundusmaa eeldab põlluharimist ja metsa kasvatamist, mille välistab elektripaigaldise kaitsevöönd ja detailplaneeringu eesmärk. Kaebuse esitajale jääb arusaamatuks, kuidas õhuliinide kaitsevööndis saab olla välistatud põlluharimine, kuid samal ajal on elektriliinide alla täiesti sobilik ja eesmärgipärane ehitada laste mänguväljak?! Elektriohutusseaduse §-st 12 ei tulene absoluutset piirangut maaharimiseks elektripaigaldise kaitsevööndis, kui järgitakse kaitsevööndis tegutsemise korda. Samas kujutab laste mänguväljaku püstitamine liinide alla kaebuse esitaja hinnangul pinge all olevate liinide tõttu küll äärmiselt suurt riski.
7. Vastustaja nõue detailplaneeringus pos. 17-18 märgitud kruntide, pindalaga 6741 m² , avalikes huvides sotsiaalmaa krundiks muutmine ei ole proportsionaalne ka seetõttu, et kaebuse esitajale teadaolevalt ei ole vastustaja kohustanud teisi Rae vallas asuvate kinnistute omanikke nõustuma nii suures ulatuses eraomandi muutmisega ühiskasutatavaks park-mänguväljakuks või muuks avalikku huvi teenivaks otstarbeks. Lähtudes eeltoodust püüab vastustaja kaebuse esitaja hinnangul tõsta naaberkinnistute väärtust ja tagada avalike huvide kaitsmise ühe eraomaniku omandiõiguse piiramise kaudu, mis ei ole aga põhjendatud. Kaebuse esitaja rõhutab veel kord, et sotsiaalmaa sihtotstarbega kruntide moodustamist ei näe Teoni kinnistutel ette ei lähtetingimused ega Rae valla üldplaneering, samuti ei ole sihtotstarbe muutmist nõutud 4 aasta jooksul alates detailplaneeringu algatamisest. Haldusorgani diskretsioon planeerimismenetluses ei saa olla piiramatu ning põhjendamatult eraomaniku õigusi rikkuv. Riigikohtu halduskolleegiumi
8. oktoobri 2002.a lahendis nr 3-3-1-42-02 on leitud, et kohalik omavalitsus, teostades planeerimisdiskretsiooni, peab kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, samas tuleb piisavalt põhjendada, miks menetlusosalise poolt esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. VASTUSTAJA SEISUKOHT
9. Õige on kaebuse väide, mille kohaselt detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise põhjuseks oli kaebuse esitaja mittenõustumine anda detailplaneeringu eskiisis positsioonidel 17-18 asuvatele maatükkidele sotsiaalmaa sihtotstarve. Nimetatu ei tähenda aga, et käesolevale vaidlusele oleks võimalik adekvaatset hinnangut anda ilma, et mõistetakse detailplaneeringu eesmärki tervikuna. Vastavalt Rae valla kehtivale 6 üldplaneeringule kuulub vaidlusalune planeeringuala tervikuna põllu- ja metsamajandusliku kasutusega maa hulka. Seega vaidlusaluse detailplaneeringu eesmärgiks on kaebuse esitajale kuuluvate maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute kruntideks jagamine ja tiheasustusalaks muutmine vastuolus üldplaneeringuga. Sellise detailplaneeringu kehtestamisega tõuseks hüppeliselt kaebuse esitajale kuuluvate kinnistute hind. Järelikult planeeringu kui terviku kontekstis ei ole õigeks ja asjakohaseks küsimuseks see, miks kaebuse esitaja omandiõigust piiratakse. Vaidlusaluse detailplaneeringu vastuvõtmine ja kehtestamine ka valla poolt soovitud kujul annaks kaebuse esitajale kui kinnistute omanikule väga suuri eeliseid võrreldes olemasoleva olukorraga.
10. Vastavalt

§ 9

lg 7 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid, ent

§ 10

lg 6 järgi saab sellise detailplaneeringu tellijaks olla üksnes kohalik omavalitsus. Põhjendatud saavad olla eelkõige sellised kehtiva üldplaneeringuga vastuolus olevad detailplaneeringud, milles sisalduvad lahendused on kooskõlas perspektiivse arenguga kõnealuses piirkonnas. Käesoleval juhul vastab kaebuse esitajale kuuluvate kinnistute muutmine tiheasustusalaks nimetatud nõudele. Nimelt vastavalt menetluses olevale ning tänaseks juba vastuvõetud (ent mitte veel kehtestatud) Rae valla uuele üldplaneeringule on kaebuse esitajale kuuluvad kinnistud osaks suuremast elamumaa piirkonnast. Uue üldplaneeringu avaliku väljapaneku järgselt ei ole mitte keegi nimetatud lahendusele ka vastuväiteid esitanud. Seega võib pidada põhimõtteliselt põhjendatuks seda, et vaidlusaluse detailplaneeringuga nähakse vastuolus kehtiva üldplaneeringuga ette piirkonna muutmine tiheasustusalaks.

1. Mitte mingil juhul ei saa põhjendatuks pidada selliseid detailplaneeringuid, mis on samaaegselt vastuolus nii kehtiva üldplaneeringuga kui ka uues üldplaneeringus kajastatud perspektiivsete planeeringulahendustega. Käesoleva kohtuvaidluse ainsaks põhjuseks on aga kaebuse esitaja soov suruda läbi just selline detailplaneering. Nimelt soovib kaebuse esitaja, et keset perspektiivset tiheasustusala asuvas elurajoonis nähtaks ette ka mõned maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksused, millel kaebuse esitaja saaks kasvatada maasikaid või kartuleid. On ilmne, et kaebuse esitajal puudub tegelik huvi vaidlusalusel planeeringualal maad harida. Tänasel hetkel on kaebuse esitajale kuuluvatel kinnistutel kogu ulatuses maatulundusmaa sihtotstarve, ent kaebuse esitaja ei ole ilmutanud mitte vähimatki huvi seal põllumajandusliku tegevuse arendamiseks. Seetõttu on vähetõenäoline, et kaebuse esitaja pärast seda, kui piirkond muudetakse tiheasustusalaks ning valdav osa kinnistutest on jagatud elamukruntideks, asuks põllumajandusliku tegevuse mõttes väga väikestel maatükkidel ühtäkki põldu harima. Kaebuse esitaja on oma tegeliku motiivi sotsiaalmaa sihtotstarbele vastu vaidlemisele kaebuses ka paljastanud, märkides, et „vastustaja nõutud ulatuses sotsiaalmaa sihtotstarbega nõustumisel ei ole reaalne loota, et Rae vald võimaldaks hiljem sotsiaalmaa sihtotstarbe muutmist kaebuse esitajale soodsatel tingimustel nt elamumaa otstarbeks.” Seega näib kaebuse esitaja lootvat, et juhul, kui vaidlusalustele maatükkidele jääks maatulundusmaa sihtotstarve, siis oleks tal jätkuvalt nö jalg ukse vahel saavutamaks tegelikku eesmärki: elamumaa sihtotstarvet ka kõnealustele maatükkidele. 7
2. Teiseks on kaebuse esitaja poolt taotletavad põllumajanduslikuks tegevuseks mõeldud maatulundusmaa saarekesed keset elurajooni absurdsed ning otseses vastuolus planeerimise aluspõhimõtetega.

§ 1

lg 2 järgi on

eesmärk tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.

§ 1

lg 3 järgi ruumiline planeerimine

tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Nimetatud põhimõtteid arvestavalt on menetluses oleva Rae valla üldplaneeringu seletuskirja lehekülgedel 24-25 märgitud järgmist: „Elamumaa alla kuulub pere-, kaksik(kaks plokistatud üksikelamut)-, rida- ja väikeelamute ning korruselamute ja nende teenindamisega tihedalt seotud ehitiste maa ning hajaasustuses paiknevad maatulundusmaa elamute õuemaad. Elamumaadele kavandatakse rohelised puhke ja pargialad lähtudes Euroopa Liidu tasandil antud soovituslikest suunistest ning lähinaabrite tavapraktikast. /…/ Tiheasustusega elamumaadel reserveerida pargi- ja puhkealasid järgnevalt: o Pargiala 40 m2 inimese kohta 5 minuti jalgsikäigutee kaugusel o Puhkeala 80 m2 inimese kohta 15-20 minuti jalgsikäigutee kaugusel o Suuremate alade planeerimisel paigutada rohelised puhkealad nii, et nad moodustaksid ühtse rohekoridori, pargi- või puhkeala.“ Seejuures on uue üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandes (Lisa 6) puhke- ja virgestusalade ning rohealade piisavuse kohta märgitud muuhulgas järgmist: „Puhke ja virgestusalad on vajalikud kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks ning need laiendavad elanike võimalusi tervislike eluviiside harrastamiseks. /…/ Valla põhjaosas (Peetri, Järveküla ja Rae küla ning Assaku alevik) on suurte elamumaade lähedusse puhke- ja virgestusmaid ning haljasalasid planeeritud väga vähe, suuremad puhke- ja haljasalusid on kogu piirkonna peale vaid paar tükki. Kuigi suuremate elamualade üldplaneeringutest on võimalik täiendavalt määrata haljasala- ja parkmetsamaad, säilib oht, et suure arendussurve tõttu ei säili rohealasid piisaval hulgal kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks. Lagedi piirkonnas ning eriti Jüri alevikus on olukord tunduvalt parem, kuid kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks on siiski oluline väiksemate haljasalade rajamine elurajoonide sisse. /…/ Üldplaneeringus tuleks ette näha intensiivselt arenevatel elamumaadel (Rae, Järveküla, Peetri) 20 ja enama krundi planeerimisel vähemalt 5000 m2 suuruse üldkasutatava ala planeerimist, kuhu saab rajada nii puhkealasid kui spordi- ja mänguväljakuid.“ 24. Toodud väljavõtetest nähtub, et tiheasustusega elamumaadel on kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks äärmiselt oluline tagada puhke- ja haljasalade olemasolu, suuremate puhke- ja haljasalade puudumisel tuleks neid planeerida elamualade sisse. Selliste alade vähesus on probleemiks Rae vallas üldiselt, ent eriti teravalt teatud piirkondades, sh Järveküla külas, kus paikneb ka vaidlusalune planeeringuala. Seega vaidlusalune detailplaneering, mis kehtiva üldplaneeringuga vastuollu minnes ei saa lähtuda millestki muust kui perspektiivsetest planeeringulahendustest, on nende lahendustega igati kooskõlas, arvestades muuhulgas ka uue üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandes sisalduvate soovitustega. Seevastu kaebuse esitaja näib arvavat, et temas kunagi hüpoteetiliselt tärgata võiv soov keset 8 elurajooni kartuleid kasvatada kaalub üles

-ga ette nähtud ning euroopalikus planeerimismenetluses juurdunud põhimõtted, mille kohaselt tiheasustusega elurajoonide sisse ei planeerita kartulipõlde, vaid alasid, millel on teenindav tähendus selle piirkonna elanikele ning mis tagavad kvaliteetse elukeskkonna. Rae vald ei kavatse hakata tiheasustusega elurajoonide sisse kartulipõlde planeerima. 25. Eeltoodust nähtub, et kaebuses sisalduv käsitlus kaebuse esitaja põhiseaduslike õiguste rikkumisest on kunstlik. Vastustaja ei piira kaebuse esitaja õigusi, vaid soovib muuta vaidlusaluse planeeringuala kasutustingimused kaebuse esitaja jaoks senisest märksa soodsamaks (maatulundusmaa muutmine elamumaaks, mis tõstab hüppeliselt maa hinda). Seda tehes soovib vastustaja aga järgida

-ga ette nähtud tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtteid, mis kajastuvad ka menetluses olevas Rae valla uues üldplaneeringus. Kaebuse esitaja poolt soovitud kimäärsest planeeringulahendusest, mis ühelt poolt oleks vastuolus kehtiva üldplaneeringuga, ent samas ei arvestaks ka uue üldplaneeringu põhimõtetega, ei nähtu sellisena põhjendatud vajadust üldplaneeringu muutmiseks (

§ 9lg 7).

26. Perspektiivse tiheasustusega elurajooni maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute planeerimine ei tule kõne allagi. Juhul, kui kaebuse esitaja soovib temale kuuluvatel kinnistutel põllumajanduslikku tegevust arendada, siis tänasel hetkel on tal selleks kõik võimalused olemas. Kui aga kaebuse esitaja soovib ellu viia detailplaneeringut, mis muudaks piirkonna tiheasustusega elurajooniks, siis selline detailplaneering olema kooskõlas Plan § 1 lg 2-3 sätestatud põhimõtetega ning

§ 9lõikest 7 tulenevalt ka uue, menetluses oleva üldplaneeringuga.

Seepärast leiab vastustaja, et isegi juhul, kui Korralduses ei ole esitatud kõiki asjakohaseid põhjendusi detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldumisele, siis ei saanud nimetatud asjaolu mõjutada asja otsustamist (HMS § 58). KAASATUD ISIKU (MAA-AMETI) ARVAMUS

1. Rae Vallavalitsus jättis 21.12.2007 korraldusega nr 1977 Õ.L.`ile kuuluvate kinnisasjade Teoni V ja Teoni VI detailplaneeringu vastu võtmata. Vaidlustatud korralduses viidatakse Maa-ameti 29.05.2006 kirjale nr 6.2-3/4957, millest on tsiteeritud järgmist lauset: ”Kui elektrimaakaabli rajamiseks puudub vastav projekt ning selle rajamine lähiaastatel võimalikuks ei osutu, siis ei ole võimalik kehtestada planeeringulahendust, mille kohaselt moodustatakse elamumaa krundid pos 17, pos 18, pos 19 ja pos 20.” Rae Vallavalitsus lisab, et kuna vastav projekt käesoleval hetkel puudub ning maakaabli rajamine ei ole lähiaastatel võimalik, ei ole Teoni V ja Teoni VI kinnistute detailplaneeringu eskiisprojekt selle praegusel kujul realiseeritav ning seetõttu ei pea Rae Vallavalitsus selle vastuvõtmist võimalikuks. Kuna eskiisprojekt selle praegusel kujul näeb vaidlusaluste kruntide sihtotstarbena ette maatulundusmaa, mitte aga elamumaa sihtotstarbe, ei saa selline väide kuidagi tugineda Maa-ameti kirjale. Ka kaebuse esitaja rõhutab, et tsiteeritud Maa-ameti kiri väljastati varasema eskiisprojekti kohta. Kaebuses on märgitud, et kuna elektriõhuliinide paiknemise tõttu on ehitustegevus nimetatud kruntidel kahtlemata välistatud, siis parandas kaebuse esitaja Maa-ameti kirja alusel eskiisi ja 15.03.2007 eskiisi järgi on nimetatud positsioonid (praegu pos 17-18) 9 maatulundusmaa sihtotstarbega. Seega 15.03.2007 eskiis ei muuda kruntidel pos 17-20 (praegu pos 17-18) senist kehtivat maakasutuse otstarvet, milleks on maatulundusmaa. Maa-amet on seisukohal, et senise kehtiva maakasutuse otstarbe säilimine ei saa iseenesest takistada detailplaneeringu realiseerimist.
2. Korralduses sisalduvate põhjenduste kohaselt leidis Rae Vallavalitsus, et detailplaneering tuleb jätta vastu võtmata, kuna Õ.L. on keeldunud tema kinnistute detailplaneeringu eskiisprojekti muudatuste tegemist finantseerimast ning Rae valla eelarves ei ole ette nähtud vahendeid eraõiguslike isikute kinnistute detailplaneeringute koostamise finantseerimiseks, detailplaneeringu eskiisprojekt ei vasta aga valla kui tellija esitatud nõuetele. Korralduses esitatud faktiliste asjaolude kohaselt nõudis vallavalitsus detailplaneeringus positsioonidel 17-18 asuvate kruntide sihtotstarbe muutmist sotsiaalmaa sihtotstarbeks. Korralduses on märgitud, et Teoni V ja Teoni VI kinnistute näol on kehtivast üldplaneeringust nähtuvalt tegemist sihtotstarbeliselt määratlemata alaga. Detailplaneeringu eskiisprojektis positsioonidel 17-18 märgitud alasid läbivad 110 kV elektriõhuliinid, mille tõttu need krundid jäävad õhuliinide kaitsevööndisse, kus on mistahes ehitustegevus välistatud. Sellest on vallavalitsus järeldanud, et nimetatud kruntidele sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine ei saa kitsendada Õ.L.`i eraomandit, sest kasutusele seatud kitsendused ei suurene võrreldes seniste kitsendustega. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 56 lõige 3 näeb ette, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Maa-amet nõustub kaebuses esitatud seisukohaga, et vastustaja ei ole kõnealuses korralduses põhjendanud vaidlusalustele kruntidele senise maatulundusmaa sihtotstarbe asemel sotsiaalmaa sihtotstarbe määramise vajadust ning miks sellise muudatusega mittenõustumine tõi vältimatult kaasa detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise. Korralduses sisalduv seisukoht, mille kohaselt nimetatud kruntidele sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine ei saa kitsendada Õ.L.`i eraomandit, sest kasutusele seatud kitsendused ei suurene võrreldes seniste kitsendustega, on väär ja põhjendus asjakohatu. Selles osas nõustume kaebuse esitaja esitatud vastuväidetega ega pea vajalikuks neid siinkohal korrata. 29.

§ 10

lõikes 5 on sätestatud, et detailplaneeringu koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus. Sama paragrahvi lõike 6 kohaselt võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Seega seaduse mõtte kohaselt ei saa kohalik omavalitsus nõuda, et detailplaneeringu koostamist finantseeriks asjast huvitatud isik, vaid saab koostamise ja/või finantseerimise õiguse üleandmises kokku leppida, kui isik seda soovib. Rae Vallavolikogu 09.04.2002 otsuse nr 325 ”Järveküla küla Teoni II pereelamute grupi detailplaneeringu algatamine” (kaebuse lisa nr 2) punkti 2 alusel kohustati Õ.L.`i sõlmima Rae Vallavalitsusega 6. maiks 2002. a leping detailplaneeringu koostamise korraldamiseks tema poolt ja tema vahendite arvel. 30. Kohalik omavalitsus ei saa planeeringus soovitud muudatuste tegemist sõltuvusse seada planeeringu kehtestamisest huvitatud isiku nõusolekust finantseerida muudatuste 10 tegemist. Muudatuste tegemise vajadust tuleb põhjendada ja teha planeeritavate kinnisasjade omanikuga/omanikega koostööd kõigi asjaosaliste huve tasakaalustava lahenduse leidmiseks. Vastavalt

§ 1

lõikele 2 on kõnealuse seaduse eesmärk tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.

§ 4

lõike 2 punkt 1 näeb ette, et kohalik omavalitsus tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu. Sama lõike punktis 2 on sätestatud kohaliku omavalitsuse kohustus tagada huvitatud isikute huvide arvessevõtmine ja tasakaalustamine, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Planeerimise eesmärk on tagada, et ühe isiku huvide (nt kinnisasja kruntideks jagamine, ehitamise soov vms) realiseerimisel arvestataks ka tema naabrite huve ning omavalitsusüksuse kui terviku arengu suundumusi ja vajadusi. 31. Igaühe õigust enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada saab kitsendada ainult seaduse alusel. Seadusest ei tulene kaebuse esitaja kohustust nõustuda talle kuuluva kinnistu sihtotstarbe muutmisega sotsiaalmaaks ehk avalikult kasutatavaks maaks. Vastustaja peab

§ 4

lõike 2 kohaselt tagama planeerimismenetluses huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, kuid detailplaneeringu eskiisi vastuvõtmise eelduseks seatud ja ilmselgelt avalikke huve teeniv sotsiaalmaa sihtotstarbe kehtestamise nõue ei ole proportsionaalne kaebuse esitaja põhjendatud huvidega kasutada enda omandis olevat kinnisasja senisel otstarbel. Maa-amet on seisukohal, et kui kohaliku omavalitsuse eesmärk määrata vaidlusaluste kruntide sihtotstarbeks sotsiaalmaa on põhjendatud ja mõistlik (mis laste mänguväljaku rajamise soovi osas eeldab kõrgepingepaigaldise õhuliinide asendamist maakaabelliiniga), ei saa antud juhul välistada

§ 30kohaldamise võimalust.

Vastavalt viidatud paragrahvile on kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks.

1. Vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Arvestades, et planeeringu vastuvõtmise ja kehtestamise üle otsustamisel on kohalikul omavalitsusel märkimisväärne kaalutlusruum, on vastavate otsuste motiveermisel suur tähtsus. Riigikohtu halduskolleegiumi
2. novembri
3. a otsuses asjas nr 3-3-1-62-02 on kolleegium asunud seisukohale, et mida ulatuslikum on diskretsiooniruum ja keerukam õiguslik ning faktiline olukord, seda põhjalikum peab olema motivatsioon. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Maa-amet leiab, et kinnisasjade Teoni V ja Teoni VI detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldumise otsuse tegemisele eelnenud menetluses ei ole järgitud planeerimismenetluse eesmärke, vaidlustatud korraldus ei ole piisavalt motiveeritud ja on kaalutlusvigadega. Eeltoodust tulenevalt toetab Maa-amet Õ.L.`i kaebust ja palub kohtul kaebus rahuldada. 11 KOHTU SEISUKOHT Vaidlusküsimused
4. Käesolevas haldusasjas on poolte vahel vaidlus selle üle, kas Rae Vallavalitsus oli õigustatud jätma vaidlusaluse detailplaneeringu vastu võtmata põhjusel, et kaebuse esitaja ei olnud nõus finantseerima detailplaneeringu eskiisis vastustaja kui detailplaneeringu koostamise tellija poolt soovitud muudatuste tegemist. Kohtul tuleb leida vastus ka küsimusele, kas muudatused, mis seisnevad detailpaneeringu eskiisis kruntide pos. 17-18, edaspidi „krundid 17-18“, sihtotstarbe muutmises maatulundusmaast sotsiaalmaaks piiravad kaebuse esitaja omandiõigust ning kas Rae Vallavalitsus on vastavaid muudatusi kaebuse esitaja poolt esitatud detailplaneeringu lahendusele eelistades põhjalikult kõiki asjaolusid kaalunud. Kaebuse esitaja poolt detailplaneeringu lahendus Rae Vallavalitsusele vastuvõtmiseks esitatud
5. Rae Vallavalitsus keeldus vaidlusaluse detailplaneeringu vastuvõtmisest seonduvalt detailplaneeringu eskiisis pos 17 ja 18 kruntide sihtotstarbega. Vaidlus puudub selle üle, et detailplaneeringu eskiisis märgitud krunt pos. 17 asub täies ulatuses ning krunt pos 18 asub peaaegu täies ulatuses 110 kV elektriliini kaitsevööndis. Elektriohutusseaduse (EIOS, RT I 2007, 12, 64, jõustus 20.07.2007) § 12 lg 1 kohaselt on elektripaigaldise kaitsevöönd elektripaigaldist, kui see on iseseisev ehitis, ümbritsev maa-ala, õhuruum või veekogu, kus ohutuse tagamise vajadusest lähtudes kehtivad kasutuspiirangud. EIOS § 12 lg 3 p 1 kohaselt on elektripaigaldise kaitsevööndis elektripaigaldise omaniku loata keelatud ehitada, sealhulgas ehitada tanklat, ladustada jäätmeid, materjale ja aineid, teha mis tahes mäe-, laadimis-, süvendus-, lõhkamis- ja maaparandustöid, teha tuld, istutada ja langetada puid. Eeltoodud sättest saab järeldada, et praeguste elektriliinide korral ei ole elamuehitus kruntidel 17 ja 18 EIOS-st tulenevalt võimalik. Samas on vaidlusalusel detailplaneeringul kruntide 17 ja 18 sihtotstarbeks märgitud maatulundusmaa, mis on kooskõlas Rae valla kehtiva üldplaneeringuga. Seega tuleb asuda seisukohale, et korralduses märgitud motiivid detailplaneeringu vastuvõtmata jätmiseks ei lähtu kaebuse esitaja poolt vastuvõtmiseks esitatud detailplaneeringu lahendusest, kuna see ei näe ette elamumaa kruntide moodustamist, vaid lähtub kruntide 17 ja 18 osas kehtivast Rae valla üldplaneeringust. Õ.L.i eraomandi kitsendamine
6. Korralduses leitakse, et „kruntidele sotsiaalmaa sihtotstarbe määramine ei saa kitsendada Õ.L.’i eraomandit, sest kasutusele seatud kitsendused ei suurene võrreldes seniste kitsendustega.“ Vabariigi Valitsuse
7. jaanuari
8. a määrusega nr. 36 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused“ (edaspidi „Määrus“) p 5 alapunkti 005 kohaselt on sotsiaalmaa kultuuri-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalsfääri ehitiste alune ning nende teenindusmaa, samuti puhkuse ja vaba aja veetmiseks ettenähtud maa. Määruse p 5 alapunkti 011 kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks ja metsakasvatuseks ettenähtud maa, mille hulka 12 arvatakse ka katastriüksuse piires olev õuemaa ja muu maa vastavalt eksplikatsioonile. Eluasemekohti üldpindalaga kuni 2 ha ei arvata maatulundusmaa hulka. Korralduse p-s 6 on toodud katastriüksuse sihtotstarvete alaliigid, millest nähtub, et sotsiaalmaa (Ü) on kasumit mittetaotlevate sotsiaalsfääriasutuste ja valitsusasutuste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; kultuuri- ja spordiasutuste maa; sakraalasutuste maa – kirikute ja palvemajade alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; koolieelsete lasteasutuste maa; haridusasutuste maa, teadusasutuste maa; kasumit mittetaotlevate tervishoiu- ja veterinaarasutuste maa; sotsiaalasutuste maa; valitsus- ja omavalitsusasutuste maa, välja arvatud Siseministeeriumi ja Kaitseministeeriumi maa ning elamu- ja kommunaalettevõtete maa. Maatulundusmaa (M) on põllumajandusmaa (haritav maa ja looduslik rohumaa); metsamaa; muu maa ning õuemaa.
9. Kohus on seisukohal, et määruse eeltoodud sätetest nähtub, et sotsiaalmaa sihtotstarbega maa on mõeldud avalikuks kasutuseks ning suures osas just nende asutuste teenindamiseks, milliste poolt pakutavate teenuste kättesaadavuse tagamine on ka kohalike omavalitsuste ülesanne. Nii on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lõikest 2 tulenevalt omavalitsusüksuse ülesanne korraldada antud vallas või linnas koolieelsete lasteasutuste, põhikoolide, gümnaasiumide ja huvikoolide, raamatukogude, rahvamajade, muuseumide, spordibaaside, turva- ja hooldekodude, tervishoiuasutuste ning teiste kohalike asutuste ülalpidamist, juhul kui need on omavalitsusüksuse omanduses. Ka puhkuse ja vaba aja veetmiseks roheliste tsoonide planeerimine on kohaliku omavalitsuse ülesanne. Kohus ei saa nõustuda Rae Vallavalitsuse seisukohaga, nagu ei kitsendaks kaebuse esitajale kuuluva kinnistu kahe krundi sihtotstarbe määramine sotsiaalmaaks kaebuse esitaja eraomandit. Eraomandi kasutuse ainsaks väljundiks ei saa pidada elamuehitust. Kuigi elamute ehitamine kruntidele on EIOS alusel välistatud, ei keela EIOS sätted kruntide kasutamist aianduslikul eesmärgil, v.a. puude kasvatamiseks, samuti kruntide kasutamist eratarbeks täiendava õuemaana. Kohtuistungil selgitas kaebuse esitaja, et ta soovib jätte krundid 17 ja 18 järeltulevatele põlvedele, ise aga asuda elama kruntidele 14, 15 ja 16, mis detailplaneeringu eskiisist nähtuvalt asuvad vahetult krundi 18 kõrval. Seega piiraks kruntide 17 ja 18 avalik kasutus vaieldamatult kaebuse esitaja õigust krunte isiklikes huvides kasutada. Nagu nähtub Rae valla planeerimis- ja maakorralduskomisjoni
10. augusti
11. a märkusest, planeerib Rae vald sotsiaalmaa sihtotstarbega kruntidele avalikult kasutatavat lastemänguväljakut. Vastav lahendus vaieldamatult välistaks kaebuse esitaja võimaluse krunte isiklikul otstarbel kasutada. Kitsenduste seadmine kinnisomandile 37.

§ 4

lg 2 p 2 kohaselt tagab kohalik omavalitsus planeerimisalase tegevuse korraldamisel huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Korraldusest ei nähtu, et vaidlusaluste kruntide sihtotstarbe muutmisest tulenevaid kaebuse esitaja eraomandi kitsendusi oleks üldse kaalutud.

§ 3

lg 3 p 1 kohaselt võib kinnisomandile seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja ehitustingimusi ning kitsendusi kehtestatud detailplaneeringu alusel. Rae Vallavalitsuse

1. mai
2. a korraldusega nr. 633 kinnitatud detailplaneeringu lähtetingimused näevad kinnisasja kasutamise piirangutena ette: erateede (Liiva tee ja 13 Ülepõllu tee) teekaitsevööndid ning 110 kV elektriliini kaitsevööndi. Vaidlus puudub selle üle, et kaebuse esitaja poolt vallavalitsusele esitatud detailplaneeringus märgitud kruntide 17 ja 18 praegused sihtotstarbed tagavad detailplaneeringu lähtetingimustest ning EIOS-st tulenevate kinnisasja kasutamise piirangute arvessevõtmise. Seega saab järeldada, et seadusest ning lähtetingimustest tulenevate piirangute arvessevõtmiseks ei olnud ehitusõiguseta sotsiaalmaa krundi moodustamine vajalik. Sotsiaalmaa sihtotstarbega krundi moodustamise nõue ei sisaldu ka lähtetingimuste p-s 4, milles on sätestatud nõuded maa-ala planeerimiseks. Seega on tegemist pärast lähtetingimuste kinnitamist seatud täiendava kinnisasja kasutamise piiranguga. Piirangu tõttu senise detailplaneeringulahenduse muutmine eeldab kaebuse esitaja täiendavaid finantseeringuid, millest ta detailplaneeringu finantseerimiseks
3. a lepingut sõlmides teadlik ei olnud. Kohus on seisukohal, et hea halduse põhimõttest tulenevalt peab kaebuse esitajal olema võimalik eeldada, et kõik kinnisasja kasutamise piirangud nähakse ette detailplaneeringu lähtetingimustes ning vallavalitsus detailplaneeringu lähtetingimusi ilma põhjendatud ning piisavalt motiveeritud vajaduseta ei muuda. Rae valla uue üldplaneeringu arvestamine
4. Rae Vallavalitsuse
5. mai
6. a korraldusega nr. 633 kinnitatud detailplaneeringu lähtetingimuste p. 3.1 kohaselt tuli kaebuse esitajal arvestada ka Rae valla koostamisel oleva üldplaneeringuga. Rae Vallavalitsuse 06.12.2006 kirjast kaebuse esitajale nähtub, et vastav üldplaneering võeti vastu Rae Vallavolikogu 11.07.2006 otsusega nr.
7. Kohtumenetluse käigus selgus, et üldplaneering on siiani kehtestamata. Vaidlus puudub selle üle, et detailplaneeringu eskiisil märgitud kruntidele elamumaa sihtotstarbe määramine on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga, mille kohaselt asuvad krundid maatulundusmaal, kuid kooskõlas veel kehtestamata üldplaneeringuga, mis näeb piirkonnale ette elamumaa sihtotstarbe. Vastavalt

§ 9

lõikele 7 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid. Kohus nõustub vastustajaga selles, et põhjendatud saavad olla eelkõige sellised kehtiva üldplaneeringuga vastuolus olevad detailplaneeringud, milles sisalduvad lahendused on kooskõlas perspektiivse arenguga kõnealuses piirkonnas. Veel kehtestamata Rae valla üldplaneeringu seletuskirja kohaselt planeeritakse Järveküla külasse elamumaad. Seletuskirja kohaselt tuleb tiheasustusega elamumaadel reserveerida pargi- ja puhkealasid suuremate alade planeerimisel selliselt, et nad moodustaksid ühtse rohekoridori, pargi- või puhkeala. Rae valla üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande kohaselt on valla põhjaosas (Peetri, Järveküla ja Rae küla ning Assaku alevik) suurte elamumaade lähedusse puhke- ja virgestusmaid ning haljasalasid planeeritud väga vähe ning säilib oht, et suure arendussurve tõttu ei säili rohealasid piisaval hulgal kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks. Leevendava meetmena nähakse ette, et Peetri, Järveküla, Rae ja Assaku piirkonnas tuleb kaaluda täiendavalt suuremate haljasalade planeerimist. Aruande kohaselt tuleb üldplaneeringus ette näha intensiivselt arenevatel elamumaadel (Rae, Järveküla, Peetri) 20 ja enama krundi planeerimisel vähemalt 5000 m2 suuruse üldkasutatava ala planeerimist, kuhu saab rajada nii puhkealasid kui spordi- ja mänguväljakuid. 14

1. Vaidlusaluse detailplaneeringu lähtetingimuste p. 3.1 kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisel arvestada ka Rae valla koostamisel oleva üldplaneeringuga. Kohus on seisukohal, et üldplaneeringus sisalduv nõue, reserveerida tiheasustusega elamumaadel pargi- ja puhkealasid ei saanud tekitada kaebuse esitajas kohaliku omavalitsusega eelneva selgesõnalise kokkuleppeta kohustust reserveerida osa kaebuse esitajale kuuluvat kinnistut üldplaneeringus ettenähtud puhkealaks. Samuti ei nähtu kohtule, et kohalik omavalitsus ei oleks lähtetingimusi kinnitades ning detailplaneeringu koostamise korraldamist ja finantseerimist üle andes nõustunud kaebus esitajale kuuluva kinnistu tervikuna elamukruntideks jagamisega. Asja materjalidest nähtub, et seadusest tulenev elamumaa sihtotstarbe määramise võimatus kruntidele 17 ja 18 selgus alles pärast esimese detailplaneeringulahenduse koostamist seonduvalt Maa-ameti 29.05.2006 arvamusega, kus tehti ühtlasi ettepanek määrata kuni maakaabli rajamiseni elektriõhuliini kaitsevööndisse haljasala krunt. Maatulundusmaa sihtotstarbega kruntide moodustamisega ei ole vastustaja kohtumenetluses esitatud selgituste kohaselt nõustunud seoses nende sobimatusega tiheasustusega elamumaa piirkonda. Kruntidele sotsiaalmaa sihtotstarbe määramisega ei ole nõustunud kaebuse esitaja põhjusel, et tema eesmärgiks on rajada lähemas tulevikus elektrimaakaabel, mis võimaldaks muuta kruntide sihtotstarbe eluasememaaks, kuid kruntide sotsiaalmaa sihtotstarbe puhul ei ole reaalne loota, et Rae vald seda võimaldaks. Vastustaja ei ole käesoleva kohtumenetluse käigus kaebuse esitaja eeltoodud kartusi ümber lükanud ega esitanud oma vastuväiteid ka Maaameti ettepaneku suhtes moodustada detailplaneeringuga haljasala krunt vaid ajutiselt kuni maakaabli rajamiseni ning kruntide sihtotstarbe muutmiseni. Samas ilmneb vastustaja seisukohast, et ta ei kahtle kaebuse esitaja soovis tulevikus kruntide sihtotstarvet maatulundusmaast elamumaaks muuta. Kaebuse rahuldamata jätmine
2. Kohus on seisukohal, et kuivõrd vastustaja ei ole kaebuse esitaja poolt detailplaneeringu koostamisel realiseeritud Maa-ameti kirjast tulenevat detailplaneeringu lahendusettepanekut detailplaneeringu vastuvõtmata jätmisel kaalunud, haldusakti motivatsioon ei vasta tegelikele asjaoludele ning haldusakti andmise aluseks olev eeldus, mille kohaselt sotsiaalmaa sihtotstarve kaebuse esitaja eraomandit ei kitsenda on ekslik, tuleb Rae Vallavalitsuse 21.12.2007 a. korraldus tühistada ning teha vastustajale ettekirjutus korralduse vastuvõtmise taas otsustamiseks. Korralduse vastuvõtmise uuesti otsustamisel tuleb Rae Vallavalitsusel tuvastada, kas EIOS § 12 lg 3 p 5, mille kohaselt on maakaabelliinide kaitsevööndis elektripaigaldise omaniku loata keelatud töötada löökmehhanismidega, tasandada pinnast, teha mullatöid sügavamal kui 0,3 meetrit, küntaval maal sügavamal kui 0,45 meetrit ning ladustada ja teisaldada raskusi, üldse võimaldab vaidlusalustele kruntidele perspektiivis elamute ehitamist ning elamumaa sihtotstarbe määramist ning kas kaebuse esitaja tahe tulevikus maa sihtotstarvet muuta on kindel ning eeltoodust tulenevalt üldse realiseeritav. Kui selgub, et see realiseeritav ei ole, tuleb vaidlusaluste kruntide sihtotstarbe muutmist sotsiaalmaaks pidada põhjendatuks, kui veel kehtestamata üldplaneeringuga ettenähtud haljasalakoridori ei ole võimalik mõistlikult planeerida kohalikule omavalitsusele kuuluvate või võimalikke korrusmaju teenindavate maade arvelt. Kui selgub, et maakaabelliinide rajamise korral oleks kaebuse esitajal võimalik arendada vaidlusalustel kruntidel elamuehitust peavad 15 vastustaja motiivid detailplaneeringu vastuvõtmata jätmisel olema eriti kaalukad, kuivõrd detailplaneeringu menetlusest ei nähtu, et vastustaja oleks kuni Maa-ameti kirjas esitatud detailplaneeringu lahendusettepanekuni välistanud kaebuse esitaja kinnistule elamumaa sihtotstarbega kruntide moodustamise või seadnud sotsiaalmaa sihtotstarbega krundi moodustamise detailplaneeringu lähteülesandeks. Eeltoodud lahendamist vajavate küsimuste kaalumiseks tuleb teha vastustajale ettekirjutus detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Kohtukulude väljamõistmine
3. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb kaebuse esitaja menetluskulud vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja mõista. Kaebuse esitaja poolt kohtule esitatud arvetest ning selgitustest nähtub, et kaebuse esitaja on kandnud Advokaadibürooga Eipre & Partnerid sõlmitud õigusabilepingu alusel kulusid summas 20 709.- krooni koos käibemaksuga ning vastav summa on õigusabi eest tasutud. Eeltoodule lisandub riigilõiv summas 80 krooni, samuti detailplaneeringu ärakirjade saamisega seotud kulu summas 607.- krooni. Eeltoodust lähtuvalt tuleb vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja mõista kohtukulud summas 21 396 krooni. Tiina Pappel kohtunik 16