) § 9 lg 10 p 3 ei ole valla loal detailplaneeringu koostamine kohustuslik, sest taotleja on ise naaberkinnistute omanik.
lg 2 p 3) ei kattu projekteeritud ehitise hoonestusalaga ning eksitud on lubatud suurima korruselisuse vastu. Vallavalitsus on rikkunud
lg 6, mille kohaselt saab planeeringut kehtetuks tunnistada ja muuta vaid uue samaliigilise planeeringu kehtestamisega. Ehitusprojekt ei vasta kehtivale detailplaneeringule, millega on rikutud ehitusseaduse (EhS) § 19 lg 1 p 1. Korraldusega nr 1206 antud ehitusluba on õigusvastane (EhS § 24 lg 1 p 1). Maakatastriseaduse (MaaKS) § 18 lõike 5 alusel saab maa sihtotstarvet muuta üksnes siis, kui maaüksusel juba paikneb ehitisi. Vaidlusalusel kinnistul neid pole ja seega saab sihtotstarvet
KS § 18 lg 2 alusel. Vallavalitsuse viidatud
lg 10 p 3 pole kohaldatav, sest detailplaneeringu kehtestamisega 07.06.2005 muutus kinnistu detailplaneeringu koostamise kohustusega alaks. Kohalikul omavalitsusel pole suvaõigust otsustada, millised alad on detailplaneeringu koostamise kohustusega ja millised mitte. 4. Vastustaja Rae Vallavalitsus ja kolmas isik OÜ Koger Kinnisvara palusid jätta protesti rahuldamata. Maavanem on protestis jätnud tähelepanuta, et Kuldala tee 11 kinnistule oli ehitise püstitamist juba alustatud ning puudub avalik huvi, mille kaitseks oleks vajalik või üldse lubatav muuta kolmandale isikule antud ehitusluba. Piirkonna elanikud ei ole ehitustegevust kohtus vaidlustanud, mis näitab, et avalik huvi kõnealuste haldusaktide tühistamiseks puudub. HMS ja 2
lg 10 p-s 3 kehtestatud tingimused täidetud nii projekteerimistingimuste kui ka ehitusloa andmise ajal. Mõlema naaberkinnistu omanikuks oli sel ajal kolmas isik, kes kooskõlastas projekteerimistingimused, mille alusel projekteeritud elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete vastavaid näitajaid. Vaidlusalune hoone vastab kõikidele detailplaneeringus esitatud arhitektuurinõuetele ning on rajatud planeeringus lubatust (1500 m2) peaaegu kaks korda väiksema ehitusaluse pinnaga. Sobimatu oleks olnud detailplaneeringuga kavandatud ärihoone rajamine korterelamute piirkonda. Kinnistule detailplaneeringuga ettenähtud lasteaed ehitatakse teise kohta Peetri külas. Vaidlustatud haldusaktide tühistamise välistab kolmanda isiku õiguspärane ootus haldusaktide kehtimajäämise suhtes ja avaliku huvi puudumine nende tühistamiseks (HMS § 67 lg 2). Riigikohus on otsustes 14.05.2002 nr 3-3-1-25-02 ja 19.12.2006 nr 3-3-1-23-06 rõhutanud, et ehitusloa kehtetuks tunnistamist kui äärmiselt ranget mõjutusvahendit tuleb kohaldada üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral ning protesti läbivaatamisel tuleb kindlasti arvestada õiguspärase ootuse põhimõttega, sest protesti esitamiseks ei näe seadus ette tähtaega. Vaidlusalune hoone on sisuliselt valmis ning kohalik omavalitsus ei saa isikut kohustada lammutama kehtiva ehitusloa alusel püstitatud ehitist. Kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ehitusloas või kirjalikus nõusolekus ehitise kasutamise otstarbe alusel (MaaKS § 18 lg 5). Vastustaja ongi nii toiminud, muutes ehitusloa andmise järel korraldusega nr 1296 katastriüksuse sihtotstarvet. 5. Tallinna Halduskohtu 07.12.2007 otsusega rahuldati protest ja tühistati Rae Vallavalitsuse 31.01.2006 korraldus nr 127, 05.09.2006 korraldus nr 1206 ja 19.09.2006 korraldus nr 1296. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised. 1) Rae Vallavalitsuse 07.06.2005 korraldusega nr 692 kehtestati detailplaneering, mille kohaselt on 10,4 ha suurusele kinnistule kavandatud 2 ärimaa krunti ja 13 elamumaa krunti kuni 4korruselistele korterelamutele (3 elukorrust ja 1 parkimiskorrus). Detailplaneeringu põhijoonisel on Kuldala tee 11 krunt tähistatud positsiooniga 2. Maa sihtotstarbeks on märgitud 100 % ärimaa ning krundile on lubatud ehitada 1 kahekorruseline hoone maksimaalse kõrgusega 10,0 m, hoonealuse pinnaga 1500 m2. Krundile on kavandatud ehitada lasteaed. Kinnistu kuulub alates 2004.a. algusest kolmandale isikule, kes tellis ka detailplaneeringu.
lg-st 6 tulenevalt saab planeeringut kehtetuks muuta vaid samale maa-alale uue sama liiki planeeringu kehtestamisega. Kuna uut detailplaneeringut pole kehtestatud, peab ehitustegevuse aluseks olema 2005.a. kehtestatud detailplaneering ning 31.01.2006 korraldusega nr 127 Kuldala tee 11 krundile 4-kordse elamu ehitamiseks projekteerimistingimuste kinnitamisega on rikutud
S § 19 lg 1 p 1. 2) Kuna ehitusprojekt pole koostatud kehtestatud detailplaneeringu alusel ega vasta sellele, on Rae Vallavalitsus 05.09.2006 korraldusega nr 1206 kolmandale isikule Kuldala tee 11 maaüksusele korterelamu püstitamiseks ehitusluba andes rikkunud EhS § 24 lg 1 p 1, mille kohaselt keeldutakse ehitusloa väljastamisest, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule. 3) 19.09.2006 korraldusega nr 1296 Kuldala tee 11 katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ärimaast elamumaaks on vastuolus MaaKS § 18 lg-ga 5 ja
KS § 18 lg 5 sätestab, et kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed ehitusseaduse kohases ehitusloas või kirjalikus nõusolekus nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Sätte sõnastusest nähtub üheselt, et sellisel viisil võib maa sihtotstarvet muuta ainult siis, kui juba olemasoleva ehitise või selle osa 3
lg 10 p 3 sätestab, et „kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele tühjale krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete vastavaid näitajaid ja projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega.“ Sätte sõnastusest nähtub üheselt, et sellist erandit võib kohalik omavalitsus lubada ainult krundil, millele ehitamiseks on küll kohustuslik koostada detailplaneering, kuid seda pole veel koostatud. Praegusel juhul aga oli detailplaneering kehtestatud juba enne kõnealuse elamu ehitamise alustamist. Kuna nii MaaKS § 18 lg 5 kui ka
lg 10 p 3 on sõnastatud üheselt arusaadavalt, ei ole usutav, et vastustaja ja kolmas isik on neid sätteid ekslikult valesti tõlgendanud. Vastustaja ja kolmas isik on teadlikult ignoreerinud kohustust järgida kehtestatud detailplaneeringut, kasutades ära olukorda, kus kogu 10,2 ha suurune väiksemateks kruntideks jagatud Kuldala kinnistu kuulus tervenisti kolmandale isikule, kes Kuldala tee 11 naaberkruntide omanikuna kooskõlastas iseendaga lasteaia asemel püstitatava elamu projekteerimistingimused. 5) Kolmas isik kui Kuldala kinnistu omanik ja detailplaneeringu tellija oli teadlik nii kehtiva detailplaneeringu olemasolust kui ka sellest, et detailplaneeringu järgi tuli Kuldala tee 11 krundile ehitada lasteaed. Seega oli kolmas isik teadlik, et ilma uut detailplaneeringut kehtestamata 2-korruselise lasteaia asemel 4-korruselist elamut ehitada lubavad ja maa sihtotstarvet muutvad korraldused on õigusvastased ning tal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et need õigusvastased haldusaktid jäävad kehtima. 6) Arusaamatu on vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et HMS ja kohtupraktika ei pea avaliku huvina silmas vajadust tagada seaduste täitmist. Kõik kehtivad õigusaktid on täitmiseks kohustuslikud. Õigusaktide, sealhulgas ka seaduste täitmise tagamine on väga oluline avalik huvi, ning sellisena käsitleb seda ka HMS ja kohtupraktika. Eesti riigis pole mingi harv erand, et ehitisi püstitatakse õigusakte rikkudes, kasutades seejuures teadlikult ära asjaolu, et selliseid ehitisi faktiliselt ei lammutata. Niisuguses olukorras on avalikes huvides äärmiselt vajalik teadvustada nii ehitajatele kui ka kohalikele omavalitsustele, et õigusakte järgides on lihtsam ja kasulikum ehitada, kui õigusakte rikkudes. Fakt, et kohalikest elanikest keegi pole ehitustegevust kohtus vaidlustanud, ei tähenda, et sellisel juhul tuleks õigusvastast ehitamist aktsepteerida. Kui inimesed näevad, et riik lubab karistamatult seadusi rikkuda, võib see põhjustada neis riigist võõrandumist ja vähendada nende seaduskuulekust. Sellise olukorra vältimine on avalikes huvides. 7) Väär on vastustaja ja kolmanda isiku väide, et ehitusloa tühistamisel puuduksid faktilised tagajärjed. Ehitusloa tühistamisel tuleb vastustajal ja kolmandal isikul kõnealuse ehitise seadustamiseks koostada uus detailplaneering. Kui detailplaneering ei luba ehitise püstitamist praegusel kujul, tuleb see ümber ehitada või lammutada. ASJAOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 5. Rae Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja uue otsusega jätta protest rahuldamata. 1) Vaidlus on selles, kas
lg 10 p 3 sätte alusel on kohalikul omavalitsusel õigus juhul, kui alale on mingi detailplaneering juba kehtestatud, lubada sellest detailplaneeringust erinevat ehitusõigust ilma uut detailplaneeringut koostamata või mitte. Kohus on vääralt tõlgendanud
Sellest sättest ei tulene, et projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes siis, kui maa-alale ei ole varem detailplaneeringut kehtestatud. Apellandi tõlgendust toetavad
Detailplaneeringu elluviimisest loobumise korral (nagu käesoleval juhul ongi juhtunud) võib detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, samuti muutub uue detailplaneeringu kehtestamisega senine planeering automaatselt 4
lg 10 p 3 alusel koostada, pole ehitusloa andmiseks vaja eelnevalt tunnistada kehtiv detailplaneering kehtetuks. Kohus ei ole motiveerinud, miks peaks käsitlema olukorda, kus detailplaneeringut ei ole maa-alale varem kehtestatud, teisiti olukorrast, kus detailplaneering on juba kehtestatud. Üheks detailplaneeringu eesmärgiks on
lg 2 ja § 2 p 4 koosmõjust tulenevalt maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaks määramine võimalikult paljude isikute vajadusi ja huvisid arvestades.
lg 10 punktidest 2 ja 3 nähtub, et naaberkinnistute/ -kruntide omanikud peavad nõustuma kinnistu omaniku soovitud lahendusega. Seetõttu ongi kõnealuseid toiminguid – ühe üksikelamu või korterelamu rajamine - lubatud teostada detailplaneeringut koostamata, kuivõrd faktiliselt piirduvad vastavate toimingute mõjud naaberkinnistutega. Kõrvalkruntidel asuvate hoonetega analoogse üksikelamu või korterelamu rajamise korral puudub alus arvata, et tegemist oleks sobimatu lahendusega. Seega kui naaberkinnistute/ kruntide omanikud on vastava lahendusega nõus ning täidetakse ka hoonetele esitatavad tingimused, siis ei ole detailplaneeringu koostamine vajalik. 2) Õige ei ole kohtu väide, et Rae Vallavalitsus soovis pahatahtlikult ära kasutada olukorda, kus Kuldala tee 11 omanik oli ühtlasi ka naaberkinnistute omanik. Ainuüksi asjaolu, et kinnistu omanik on ka naaberkinnistute omanik, ei välista
Kui Rae Vallavalitsus oleks mõistnud
lg 10 punkti 3 selliselt, et selle rakendamine on lubatav üksnes juhtudel, kui maa-alal puudub kehtiv detailplaneering, siis oleks kolmanda isiku tähelepanu selle juhitud. 3) Ekslik on kohtu järeldus, et Rae Vallavalitsuse 07.06.2005 korraldusega nr 692 kehtestatud detailplaneeringuga nähti ette Kuldala tee 11 kinnistule lasteaia ehitamine. Seda asjaolu ei tulene Kuldala tee 11 kinnistule planeeritud sihtotstarbest – ärimaa ega detailplaneeringu joonistest või seletuskirjast. Lasteaia ehitamist Kuldalal tee 11 kinnistule on küll kaalutud, kuid sellest on loobutud. Juba Rae Vallavalitsuse 30.09.2004 korraldusega nr 1360 algatati Rae vallas asuvale riigi omandis olevale maale, osaliselt Sauki kinnistule ja Heki tee 6 ja 8 kinnistu lahustükkidele detailplaneering, mis kehtestati 24.01.2006 korraldusega nr 115 „Peetri kooli ja lasteaia maa-ala detailplaneeringu kehtestamine“. 4) Kohtu seisukoht, et kolmandal isikul puudub õiguspärane ootus haldusaktide kehtimajäämise suhtes, on oletuslik. Kuna Rae Vallavalitsus on OÜ-le Koger Kinnisvara projekteerimistingimused ja ehitusloa väljastanud ning kohalik omavalitsus on jätkuvalt seisukohal, et tegemist on õiguspäraste ja kehtivate haldusaktidega, siis on kolmandal isikul igal juhul tekkinud õiguspärane ootus haldusaktide kehtimajäämise osas. Rae Vallavalitsusel puudub info, et OÜ Koger Kinnisvara oleks olnud teadlik, et projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmine ei olnud lubatav
Halduskohtu poolt
OÜ Koger Kinnisvara poolt püstitatud Kuldala 11 korterelamu valmis enne halduskohtu otsuse tegemist. Seega on kolmas isik vaieldamatult huvitatud haldusaktide kehtimajäämisest, sest on teinud hoone rajamiseks kulutusi jne. Peale selle on hoone suhtes sõlmitud võõrandamislepinguid, mille täitmata jätmisel tuleks kolmandal isikul kanda olulist varalist kahju. Kohus ei ole hinnanud kolmanda isiku huvi vaidlusaluste aktide kehtimajäämiseks. 5) Kohus tühistas haldusaktid sisuliselt hoiatuseks teistele ehitajatele ja kohalikele omavalitsustele. Avalikuks huviks haldusakti tühistamisel HMS § 67 lg 2 tähenduses ei saa olla soov teadvustada abstraktselt kolmandatele isikutele, et konkreetset seadusesätet tuleb tõlgendada kohtu poolt märgitud viisil või soov hoiatada üldsust ebaseadusliku ehitustegevuse ja selle tagajärgede eest üldiselt. Isegi, kui ringkonnakohus leiab, et apellant on seadust ekslikult tõlgendanud, ei õigusta see projekteerimistingimuste ja ehitusloa tühistamist. Antud juhul toimus hoone rajamine kehtiva ehitusloa alusel ehk täiesti seaduslikult. Projekteerimistingimuste ja ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks oleks kohus pidanud tuvastama ülekaaluka avaliku huvi just konkreetsete haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks. Asjaolust, et haldusakt on vastuolus kehtiva õigusega, tuleneb haldusakti õigusvastasus, mitte aga automaatselt õigustus tunnistada haldusakt 5
lg 10 p 3 on kohaliku omavalitsuse diskretsiooni võimaldav erinorm, mis on mõeldud planeerimismenetluseks kuluva aja ja vahendite kokkuhoiuks tingimustes, kus olemasoleva hoonestuse vahel on sobivas suuruses vaba maatükk korterelamu ehitamiseks ning puuduvad muud asjaolud, mis tingiksid planeerimismenetluse läbiviimise. Kui planeerimismenetlus on läbi viidud, tuleb lähtuda olemasolevast planeeringust. Vastustaja ja kolmanda isiku käsitlus nimetatud sätte osas on väär, sest siis kaotaks detailplaneering üldse mõtte. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Apellant märgib õigesti, et vaidluse põhiküsimuseks on
lg 10 p 3 kohaldatavus käesoleval juhul, sest vaidlust pole, et ehitusloa alusel püstitatav korterelamu Rae Vallavalitsuse 7. juuni 2005 korraldusega nr 692 kehtestatud Peetri küla Kuldala kinnistu detailplaneeringus sätestatud tingimustele ei vasta. 9.
lg 10 p 3 näeb ette, et kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele tühjale krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete vastavaid näitajaid ja projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega. Kuna käesoleval juhul on tegemist ühe tühja krundiga olemasoleva hoonestuse vahel ning naaberkinnistu omanik on nõus sellele korterelamu ehitamisega, paistab, et norm on kohaldatav. Tegelikult ei saa apellandi sellekohase seisukohaga nõustuda. 10. Halduskohus on õigesti leidnud, et praegusel juhul välistab
lg 10 p-le 3 tuginemise asjaolu, et ehitusõigust antud krundil reguleerib kehtiv detailplaneering. Nagu apellant õigesti märgib, kaotab detailplaneering oma kehtivuse
lg 1 kohaselt juhul, kui detailplaneering või selle osa tunnistatakse kehtetuks, või
lg 6 kohaselt juhul, kui samale maa-alale kehtestatakse uus sama liigi planeering.
eelpool viidatud normid ei võimalda detailplaneeringut muuta või kehtetuks tunnistada projekteerimistingimuste kehtestamisega. HMS § 60 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa (haldusaktiga kindlaksmääratavaid õigusi ja kohustusi sisaldav osa) 6
lg 1 kohaselt olnud nagunii võimalik ning seetõttu on projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamine enne detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist üksnes formaalne rikkumine, ei ole õige. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine tuleb ka juhul, kui planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda, viia läbi HMS §-de 64 – 70 sätteid kohaldades ning võimatu pole, et tulenevalt ülekaalukast avalikust huvist ning soodustatud isikute usaldusest haldusakti kehtima jäämise suhtes ei olegi detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamine lubatav. Selline olukord võib tekkida näiteks juhul, kui kinnisvara arendaja on saavutanud detailplaneeringu kehtestamise ühiskondliku kokkuleppe läbi selliselt, et lisaks elamuehitusele antud piirkonnas on ta lubanud välja arendada ka infrastruktuuri (lasteaiad, kauplused, vaba aja veetmise kohad jne), kuid peale elumajade valmimist soovib ta oma lubadustest taganeda. Nagu eelpool märgitud, viiakse detailplaneeringu menetlus läbi selleks, et võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestada ning kujundada ümbritsevat ruumi säästvalt ja tasakaalustatult. Kui lubatud infrastruktuuri väljaarendamise asemel soovitakse ehitada täiendavaid elamuid, on tõsine oht, et püstitatud eesmärgid jäävad täitmata.
lg 10 p-le 3 just kolmas isik oma taotluses projekteerimistingimuste väljastamiseks. Igatahes pidi arendustegevusega tegeleval mõistlikult käituval äriühingul tekkima kahtlus
lg 10 p 3 kohaldamise suhtes kehtiva detailplaneeringu korral ning ta oleks pidanud konsulteerima õigusala spetsialistidega. Midagi sellist ei ole kolmas isik käesolevas menetluses väitnud. Kuna kolmanda isiku jaoks oli tulusam planeeritud ühiskondliku hoone asemele korterelamu 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.