2-04-821/34 KOHTUOTSUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2006.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-04-821/34 Tsiviilasi OÜ-u Thagi MT, OTja

§ 80lg 1, 2, § 82, 83, 85 lg 1, VÕS § 1037-1040 ja Ts

ÜS § 62 lg 1 sätetest. 4. Hageja selgitab, et kostja MT oli kuni 20.01.1997 vaidlusaluse korteri kui vallasasja omanik ja teised kostjad OT ja OT tema perekonnaliikmed. Hagejal on tuginedes

§-le 80 nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Kostjad valdavad korteriomandit õigusliku aluseta, kuna omandiõigus lõppes korteri müügiga. Kostja ei ole sõlminud mingit kokkulepet korteri jätkuvaks valdamiseks. Vaatamata hageja ja eelnevate omanike korduvatele nõudmistele ei ole kostjad vabastanud Tallinnas, XXX eluruumi käesoleva ajani. Kostjad ei ole tõendanud ega põhjendanud missugusel õiguslikul alusel nad korteriomandit XXX, Tallinnas kasutavad. Hageja leiab, et kostjatel lasub tõendamiskohustus, mis alusel nad korterit valdavad. 5. Kostjad on hageja omandit kasutades jätnud tasumata korteri kasutamisega seonduvate teenuste (elekter, vesi, küte jms) eest. Kostjad on saanud kasu, nende poolt kasutatavas korteris tarbitud teenuste eest.

§ 85

lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS § 1037 –

1. Vastavalt TsÜS §62 lg-le 1 on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised. Kostja peab VÕS § 1037 lg 1 hüvitama hagejale rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Kostjate võlgnevus perioodi august 2002 kuni aprill 2004 eest on 18 435,44 krooni. Hageja omandas OÜ-lt A nõude so kostjate poolt säästetud majanduskulud, mis on tõendatud KÜ XXXõiendi ja arvetega (tl 28, 29, 114-124). OÜ A on tasunud korteriühistule nimetatud summast 8000 krooni ja hageja 10 435,44 krooni.
2. Hagejalt on 17.05.2004 ja 28.09.2004 Pärnu Maakohtu tagaselja kohtuotsustega välja mõistetud 3 659,05 krooni ja 3036,71 krooni kommunaalkulude eluruumis XXX, Tallinnas maksmata jätmise eest perioodidest nov 2003 - märts 2004 ja 01.04.2004 – 17.07.2004 (tl 138, 140). Kohtuotsused on täidetud, mille kinnituseks on panga väljavõtted ja täitekutsed (tl 131-137, 139, 141).
3. 14.11.2006 esitas hageja nõude suurendamise avalduse ning palub kostjalt välja mõista majandamiskulude alusetu säästmise teel saadu maist 2004 kuni oktoober 2006 (tl 227, 228). Seega hageja palub kostjalt välja mõista alates detsembrist 2003 kuni oktoober 2006 kokku summas 29 693,98 krooni. 17.04.2007 esitas hageja nõude suurendamise avalduse ja palub lisaks eeltoodule välja mõista võla kuni veebruar 2007, seega hageja nõue kokku pärast kostja poolt osalist tasumist on 21 291.77 krooni (tl 264, 265, 266,267). Hageja pärast täpsustusi on kostjale esitatud nõudest maha arvanud KÜ XXXesitatud arvetes märgitud remondikulu.
4. Kostjad kasutavad eluruumi, kuid ei ole tasunud eluruumi kasutamise eest üüri. Kostjad on saanud korteriomandi kasutamisel kasu ka säästetud üüri näol, mille harilik väärtus on vähemalt 2000 krooni kuus. Ajavahemikul aprill 2002.a. kuni juuni 2003.a., mil korteri omanik oli OÜ A , on 15 kuu eest säästetud üüri 30 000 krooni ja alates juuli 2003.a. kuni november 2006.a., mil korteri omanik on hageja, kokku 61 kuu eest 122 000 krooni (tl 220). Üüri suurust tõendab kinnisvarabüroo hindamisakt, mille kohaselt on üüri suurus 2003 juulis ja 2004 juulis 2000 krooni (tl 101-113). 3 2-04-821/34
5. Kohtuistungil hageja seaduslik esindaja selgitas, et ta on püüdnud siseneda XXX eluruumi, kuid kostjad on keeldunud teda sinna laskmast ja on kutsunud kohale politsei. Kostjad ei suhtle hageja seadusliku esindajaga, kuna kostjad ei pea hagejat korteri omanikuks. Kostjad ei ole kunagi mitte ühegi probleemiga seoses korteriga hageja poole pöördunud. Kostjate vastuväited
6. Kostjad hagi ei tunnista. Hagi on vastuolus seadusega, tõendamata, põhjendamatu. Kostja MT selgitab, et eluruumi on ta sisse kirjutatud alates 07.09.1062 (tl 129) ning üürnikuna erastas ta 17.01.1997 korteri XXX(tl 69-70) . 17.03.2001 sõlmis ta KÜ XXX halduslepingu (tl 7476). 1997.a detsembris sai ta teada, et tema korter on AV poolt volituse alusel müüdud 20.01.1997 TK (tl 71—72). Kostja oli andnud volituse AV ainult korteri erastamiseks. M. T ei tõlgitud, et A. V väljastatud eestikeelsele volitusele oli märgitud, et viimane on õigustatud korterit ka müüma. Kostja pöördus avaldusega politsei poole, kes 08.12.1998 lõpetas kriminaalasja nr 98022209 menetluse KrMK § 5 lg 1 p 2 järgi kuriteo koosseisu puudumise tõttu (tl 73, 77).
7. Kostjad leiavad, et hageja ei ole omanik, kuna hagejale ei ole antud üle korteri valdust. Korteri valdaja on kogu aeg olnud kostja. MM ja OÜ A vahel 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1 on märgitud, et korterit koormab üürileping, mille lõpetamise ja üürniku väljatõstmise küsimuses on käimas kohtuvaidlus. Tallinna Linnakohus 26.04.2004.a kohtuotsusega jättis hagi rahuldamata (tl 78-79). Kostjad ei ole omavoliliselt elamispinda hõivanud ning neil on eluruumi kasutamiseks õiguslik alus olemas ES § 4 lg1 Üürilepingut neil üles öeldud ei ole. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostjate poole nõudega tasuda korteri kasutamise eest üüri, kostjad ei olnud teadlikud, et nende kohustus on olnud tasuda. Kostjad leiavad, et eksperthinnang on käsitletav kui dokumentaalne tõend, kuna kohus ekspertiisi määranud ei ole.
8. Kostjad leiavad, et nõue kommunaalmaksete osas on tõendamata. Kostjad ei vaidle vastu, et nad peavad tasuma kommunaalkulusid. Hageja poolt hagis toodud andmed ei lange kokku korteriühistu poolt väljastatud maksegraafikuga. Maksegraafikus nähtub, et kostja on tasunud kuni jaanuarini 2004, hagis on märgitud kuni 2002 august ja summas 18 435 krooni. Maksegraafikus nähtub, et endiste omanike poolt on kokku tasutud 13 853 krooni.
9. Kostja OT on töövõime kaotanud 100%, mistõttu kohalik omavalitsus tulenevalt Sotsiaalabi seaduse §-st 14 on kohustatud leidma eluaseme ( tl 166-168). Töövõimetut kostjat ei saa eluruumist välja tõsta.
10. Kohtuistungil kostja MT selgitas, et hageja nõutav üüri suurus ei ole vastavuses korteri mugavustega. Korteris lülitati elekter välja ja ta oli sunnitud sõlmima Eesti Energiaga lepingu, sest haige poeg ei saa ilma elektrita korteris elada. Enne elektri tagasi saamist pidi maksma ära võla 17 000 krooni. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isiku - Tallinn Linna seisukoht
11. Vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2006 otsuse p-le 22 kaasas kohus määrusega menetlusosalisena protsessi Tallinna Linna kui avalikku huvi kaitsma õigustatud isiku, kuna kostja OT kaotas üldhagestumise tagajärjel töövõime 100% ulatuses. 4 2-04-821/34 Esindaja kohtuistungil selgitas, et kostjad on võetud arvele Põhja LOV korteritaotlejate nimekirja, kuid järjekord on pikk 953 isikut, kostjate järjekorra number on
12. Kuna kostjatel puudub kehtiv üürileping, siis ei ole selge millised on eluruumi kasutamise kulud, mida kompenseerida. Haginõue võlgnevuse osas on liiga suur. Tallinna linn leiab, et kostjate väljatõstmine tooks kaasa rasked tagajärjed ja üüri nõudmine tagant järele on ebaõiglane ning ebaeetiline. Kohtuotsuse põhjendused
13. Kohus, kuulanud ära hageja esindajad, kostjad, Tallinna linna esindaja ja tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Kuna kohus ei ole kohustanud kostjat OTisiklikult osalema kohtuistungil vastavalt TsMS §-le 346 , siis peab kohus võimalikuks asja sisulist arutamist kostjata.
14. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
15. Kostjad on oma vastuväidetes seisukohal, et hageja ei ole vaidlusaluse korteriomanik. Kostjad on arvamusel, et korter kuulub neile.

§ 81

kohaselt piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema omand on tekkinud õiguslikul alusel. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et hageja ostis vaidlusaluse eluruumi vallasasjana, mille kohta on vormistatud notariaalne leping 10.07.2003 (15-21). Hageja on 05.03.2004 kantud korteriomandi XXX, Tallinnas omanikuna kinistusraamatusse (tl 10-14). Kostjad ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et eelmärgitud tehingud on tühistatud või on vaidlustatud nende poolt kohtus. Kostja pöördus küll avaldusega politsei poole, kuid 08.12.1998 lõpetati kriminaalasja nr 98022209 menetlus KrMK § 5 lg 1 p 2 järgi kuriteo koosseisu puudumise tõttu (tl 73, 77). Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hageja on juhinduvalt

§-st 81 tõendanud omandiõigust vaidlusalusele korterile, mistõttu kohus rahuldab hagi omandiõiguse tunnustamise osas ja tunnustab osaühingu Tomandiõigust XXXmõttelisele osale maatükist (elamumaa) Tallinna linnas, XXXja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korterile nr 40, üldpinnaga 39,6 m ² (Harju Maakohtu kinnistusosakond, Tallinna jaoskond, registriosa nr XXX). 19. Vaidlust ei ole selles, et vaidlusalune asi st korter XXX, Tallinnas on kostjate valduses käesoleva ajani. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjad ei ole vaidlusalusest eluruumist pärast selle müümist välja kolinud, seega asja uutele omanikele üle andnud. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjatega ei ole sõlmitud vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks üürilepingut. MM ja OÜ A vahel 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1 märgitu, et korterit koormab üürileping ei vasta tegelikkusele, kuivõrd puudub üürileping. Seega kostja hilisemad viited 5 2-04-821/34 eelmärgitud punktile on asjakohatud. Kohus on seda meelt, et ei ole võimalik sõlmida üürilepingut sh ka suulist ühepoolselt. Kohus soovib eraldi rõhutada, et käesoleva menetluse käigus tegi hageja korduvalt ettepaneku üürilepingu sõlmimiseks, kuid kostjad keeldusid. Eelnimetatud lepingu sõlmimist on soovitanud ka Põhja-Tallinna Valitsus oma 24.04.2007 kirjas, märkides, et turuhinnaga korteri üürimisel on võimalik määrata perele toimetulekutoetust. (tl 276). Kuna kostjad on oma vastuväidetes (k.a kohtuistungil) asunud kindlale seisukohale, et nemad on korteriomanikud, siis kohus juhindudes kostja esitatud asjaolust kohaldab käesolevas vaidluses

§ 80

sätet, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ja omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. 17.01.1997 Põhja-Tallinna Valitsuse ja MT vahel sõlmitud korteri ostu-müügilepingu p 9 järgi kaotab müüja ja ostja vahel sõlmitud üürileping kehtivuse ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise hetkest ning eluruumide edasine haldamine toimub vastavalt eluruumide erastamise korra p-le

1. Eeltoodust tulenevalt on üürileping, mis kehtis kuni korteri erastamiseni 17.01.1997, kehtetu ja kostjatel ei ole õigust kasutada XXX korteriomandit kehtetu üürilepingu alusel. MT seisukoht, nagu tõendaks haldusleping tema omandiõigust korterile, on ekslik. Alates 20.01.1997 ei ole MT korteri omanik ning seega ei olnud eluruumi halduslepingul MT j a tema perekonnaliikmete suhtes juba lepingu sõlmimisel õiguslikku tähendust. Kostjate esitatud tõend- Tallinna Linnakohtu 26.04.2004.a kohtuotsus – ei oma käesolevas vaidluses tõenduslikku tähendust. Kohus juhib tähelepanu asjaolule, et kohtuotsusega jäeti hagi rahuldamata põhjusel, et hagi oli esitatud ebakohase isiku poolt, mis sisult tähendas seda, et hagi esitanud OÜ A võõrandades menetluse käigus vaidlusaluse eluruumi minetas kostjate vastu eluruumist väljatõstmise õiguse (tl 78-79). Käesolevas tsiviilvaidluses puudub vaidlus hageja kohasuse osas. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et nemad kasutaksid hagejale kuuluvat asja seaduslikul alusel, siis tuleb kostjatel MTl, OTl ja OTil anda välja osaühingule Tkostjate ebaseaduslikus valduses olev korteriomand asukohaga Tallinnas, XXXkorter 40 ning korteri vabastamisest keeldumisel tuleb kostjad MT, OT ja OTvälja tõsta.
2. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostja OT on 100% töövõimetu. Tulenevalt sotsiaalhoolekande põhimõttest tuleb anda abi, kui isiku ja perekonna võimalused toimetulekuks ei ole piisavad (sotsiaalhoolekande seaduse (SHS) § 3 lg 1 p 3). Sotsiaalabi vajav kostja (kostjad) ei tohi võimaliku väljatõstmise korral jääda eluasemeta. SHS § 14 lg 1 järgi on kohalikud omavalitsusorganid kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale, kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda endale või oma perekonnale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Kohus soovib rõhutada, et eelnimetatud seaduse kohaselt on kohustused kohalikul omavalitsusorganil, mitte eraõiguslikul juriidilisel isikul nagu arvas avaliku huvi kaitsma õigustatud isiku volitatud esindaja kohtuistungil. Kostja OT on 100% töövõimetu, kes ilmselgelt vajab abi kohalikult omavalitsuselt, seega Tallinna linna kohustuseks on leida töövõimetule ja abivajavale OTile eluase. Kohus on seda meelt , et kostjad MT ja OT on töövõimelised isikud, kes peaksid suutma oma elu ise korraldada. Lapsehoolduspuhkusele jäämine ei ole töövõimetus. Samas kohus soovib rõhutada, et kohalikul omavalitsusel on alati võimalus abistada ka teisi abivajajaid sh kostjaid. 6 2-04-821/34 21.

§ 85

l-e 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS-s sätestatule. Vastavalt TsÜS §62 lg-le 1 on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised. Kostja peab vastavalt VÕS § 1037 lg-le 1, mis sätestab, et kui õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutatakse, kasutatakse, ära tarvitatakse, siis rikkunud isik peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Korteriomandi hooldustasu ja kommunaalteenuste tasu maksmata jätmisega on kostjad tekitanud hagejale kahju summas 21 291.77 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Eeltoodu on leidnud tõendamist KÜ XXXõienditega (tl 28, 29, 114-124, 227, 228, 266, 267). OÜ A ostis korteri MM, mille kohta vormistati 27.03.2002 notariaalne leping (tl 23-27), mille p 6.2 kohaselt leppisid pooled kokku, et ostja tasub müüja eest korteriga seonduvad maksed ja võimalikud võlgnevused (tl 25). Hageja omandas OÜ-lt A nõude 05.07.2004. Nõudeõiguse loovutamise lepingu kohaselt on OÜ A loovutanud hagejale nõude kokku 30 509,53 krooni, millest 12 509,53 krooni on korteri majandamiskulud ja 28 000 krooni säästetud üür (tl 29). Õiendist nähtub, et aprillist 2002 kuni aprill 2004 oli KÜ XXXmääratud haldus ja kommunaalkulusid kokku 33 428,28 krooni, millest 8000 krooni tasus OÜ A , 5853,82 krooni hageja ja 14 992, 84 krooni kostja (tl 28). Hagejalt on 17.05.2004 ja 28.09.2004 Pärnu Maakohtu tagaselja kohtuotsustega välja mõistetud 3 659,05 krooni ja 3036,71 krooni kommunaalkulude eluruumis XXX, Tallinnas maksmata jätmise eest perioodidest nov 2003 - märts 2004 ja 01.04.2004 – 17.07.2004 (tl 138, 140). Kohtuotsused on täidetud, mille kinnituseks on panga väljavõtted ja täitekutsed (tl 131-137, 139, 141). Kostjate poolt korteri kasutamisest saadud kasu seisneb säästetud üüris. XXX korteriomandi netoüüri turuväärtus AVAS Tallinna büroo 17.02.2005 eksperthinnangu järgi oli nii seisuga 2003.a. juuli kui ka 2004.a. juuli 2000 krooni (tl 101-113). Seega on kostjad perioodil 2003.a. juuli kuni 2006.a. november säästnud 46 kuu üüri summas 92 000 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Võlg ja saadud kasu kokku on 21 291.77 + 92 000 krooni. Kohus soovib rõhutada, et hageja on maha arvanud haginõudest kulutused, mis KÜ XXX tegi vara säilitamiseks ja parendamiseks(aluseks esitatud arved) . Kohus asub seisukohale, et üüri suuruse kohta enne juulit 2003 ei ole hageja tõendeid esitanud (eksperthinnang ei sisalda seda), mistõttu ei pea põhjendatuks enne 2003 juulit üüri väljamõistmist s.o 15 x 2000 krooni= 30 000 krooni. Kostjate vastuväide üüri suuruse kohta on jäänud paljasõnaliseks, kuna nende poolt ei ole esitatud ühtegi muud tõendit. Kostjate ja Tallinna linna esindaja etteheiteid, et eluruum on mugavusteta – seall ei olnud elektrit, mistõttu kostja pidi minema sõlmima lepingu EEAS-ga makstes eelnevalt võla 17 000 krooni, on arusaamatud ja kohatud, kuna kostja on järjepidevalt alates 1962.a ja teised kostjad alates sünnist kasutanud vaidlusalust eluruumi ning saanud kasutada kõiki eluruumiga seotud teenuseid, mille eest mõistlik inimene ka maksab tasu. Etteheide, et korteriomanik, kes on politseiga minema aetud, ei hoolda korterit kohaselt on kohatu. Tuginedes eeltoodule peab kohus põhjendatuks hageja kasuks välja mõista kostjatelt solidaarselt kokku 113 291, 80 krooni Menetluskulud Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. 7 2-04-821/34 Vastavalt TsMS § 60 lg-le 1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldatakse osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt, mis rahuldamata jäeti. Hageja esitas taotluse kostjatelt kohtukulude so õigusabikulu summas 3540 krooni ja riigilõivu 4810 + 3750 krooni väljamõistmiseks. Tulenevalt TsMS § 60 lg-st 1 tuleb hageja kohtukulud välja mõista kostjatelt, igalt 1/3 osa, mis rahaliselt on 3450 krooni. Kostjatelt kuulub väljamõistmisele hageja kasuks riigilõiv hagi rahuldatud osalt kokku 6810 krooni, mille hageja tasus hagiavalduse esitamisel riigituludesse ja kulud õigusabile vastavalt TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt kuni 5% hagihinnast summas hagejale summas 3540 krooni. Maire Lukk Kohtunik 8