KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 10.aprill 2008. a Tartu Tsiviilasja number 2-06-2105

§ 92

lg 5 alusel, mille kohaselt tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. T. Kõllo taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohus hinnanud kõiki esitatud tõendeid. Kohus on otsuses nimetanud hageja esitatud kinnisvarafirmade eksperthinnangud, mille kohaselt jääb kinnistu hind vahemikku 665 000 – 970 000 krooni, kuid jätnud arvestamata kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu, mille kohaselt kinnistu kiirmüügi hinnaks on 1 400 3 000 – 1 500 000 krooni. Igal juhul on kostja müünud kinnistu odavamalt ka kõige väiksemast kinnisvarafirmade poolt pakutud hinnast. Iseenesest jääb arusaamatuks hinnangute ülisuur kõikumine. Samas pole apellandil alust kahelda ühegi hindamise õigsuses. Selline olukord näitab pigem kinnisvaraturul valitsevate hindade ebaselgust, seda vähemalt maatükkide osas. Siiski on tõenäolisem AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang, kuna kostjale öeldi vallas, et nende piirkonnas on maa müügihinnaks 6-6,5 kr/m
2. Kohus oleks pidanud lähtuma mitte üksnes hageja esitatud hinnangutest, vaid ka kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara hinnangust. Võttes aluseks kõige madalama ja kõige kõrgema hinna, tuleks keskmiseks hinnaks veidi üle miljoni krooni. Kostja müüs kinnistu 600 000 krooni eest. Tuleks hinnata, kas kostja oli eksimuses hinna suhtes ja kas kostja jaoks kinnistu müümine ca 400 000 krooni odavamalt sellest hinnast oli tema jaoks eksimus. Kostja on kinnitanud kohtuistungil, et oleks ta teadnud, et kinnistu hinnaks on 1 miljon, poleks ta mingil juhul kinnistut müünud 600 000 krooniga. Ei ole ka tõenäoline, et mõistlik isik teadlikult müüks oma vara 400 000 krooni odavamalt tegelikust väärtusest. Seega on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul ja põhjuslik seos eksimuse ja tehingu tegemise vahel on olemas. Kostja ei ole otseselt väitnud, et hageja näol oleks tegemist kinnisvaraarendajaga. Tema sõnade kohaselt tutvustati hagejat temale kui kinnisvaraga tegelevat inimest.
3. R. Ploom taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et kostja on leppinud kokku hinna temale kuuluva omandi väärtuses vastavalt pakkumisele ja nõudlusele. Hind ei ole asjal vahetult lasuv omandus ja kauba väärtuse hindamisel, mis väljendub teatud hinnas kokkuleppimisena, on puhtalt subjektiivne iseloom. Seega on kohus õigesti viidanud, et eksimuse alusel ei saa tehingut kokkulepitud hinna osas tühistada (vaidlustada). Sellega on kohus järginud nii kohtupraktikas kui ka õiguskirjanduses kinnistunud seisukohta. Aktsepteerides hinnas eksimise võimalust, tähendaks see liigset õigus- ja käibekindluse kitsendamist. Kostja ei ole esitanud ühtegi vastuväidet argumendile, et kauba hinna osas ei ole võimalik eksida.

§ 92

lg 5 kohaselt ei või tehingu teinud isik tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Kohus on põhjendatult leidnud, et poolte vahel sõlmitud müügilepingu puhul oli tegemist nn riskitehinguga, lepiti kokku riskitegurit arvestav üldhind. Seega langeb ära tehingu vaidlustamise õigus eksimuse tõttu

§ 92lg 5 alusel.

Apellatsioonkaebuses ei ole esitatud vastavasisulisele kohtu järeldusele mingeid vastuväiteid, mis tähendab, et kostja on leppinud asjaoluga, et ta kandis tehingu puhul eksimuse riisikot. Kostja pakkus ise hagejale oma kinnistut müüa, hageja väljendas seejärel kostjale ostupakkumise vastavalt AS Tõnisson Kinnisvara avaldatud arvamusele kinnistu hinna kohta. Ka AS Tõnnisson Kinnisvara eksperthinnangus on märgitud, et hagejat teavitati kinnistu 665 000-kroonisest väärtusest 29.11.2005, s.o 3 päeva enne müügitehingut. Kohus on õigesti järeldanud, et poolte vahel kokkulepitud müügihind jäi erinevate kinnisvarafirmade poolt pakutud hinnavahemikku ja seega on lepingupooled lepingu sõlmimisel käitunud vastavalt antud hetkel turul valitsenud olukorrale. AS Tõnisson Kinnisvara hinnangu kohaselt oli kinnistu turuväärtus tehingu tegemise ajal 665 000 krooni, AS Kaanon Kinnisvara hinnangu kohaselt 700 000 – 900 000 krooni. Tänu selle aja hindade hüppelisele kasvule hindas OÜ Krausberg Kinnisvara kinnistu väärtuse 4 29.05.2006, s.o pool aastat peale tehingut, 970 000 kroonile, kuid hindade kasv ei saa olla aluseks tehingu tühistamisele eksimuse tõttu. Erinevad kinnisvarahindamised võivad anda erinevaid resultaate, sest hindajad arvestavad erinevaid kriteeriume ja omi andmebaase. Kuna apellant ei ole seadnud ühtegi hindamist kahtluse alla, siis tegelikult jääb arusaamatuks, kuidas on kostja kinnistu hinna osas eksimuses. Apellandi põhjendused AS Pindi Kinnisvara arvamusele tuginemiseks ei ole piisavad, viide vallale sarnaneb külajutule. Vastustaja peab õigeks arvestada kinnistu ligikaudne turuhind selle kaudu, kuidas on seda näinud AS Kaanon Kinnisvara, AS Tõnisson Kinnisvara ja OÜ Krausberg Kinnisvara, sest nende hinnangud jäävad ligikaudu ühte hinnapiirkonda, AS Pindi Kinnisvara arvamus kaugeneb neist põhjendamatult, kuigi ka viimast aluseks võttes ei ole täidetud olulise eksimuse kriteerium (tühistamise avalduses on tuginetud kahtlusele, et kinnistu maksab 6 miljonit krooni). Tehingu tegemise ajal (2005 detsembris) oli tegemist perioodiga, kus kinnisvaraturul valitses hindade kasvu trend. Praeguseks on olukord muutunud, selle kinnituseks esitab vastustaja AS Kaanon Kinnisvara tänase päeva hinnangu, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus langenud vahemikku 500 000 – 700 000 krooni. Arvestades müügiobjekti käesolevat hinda ei ole kostja kuidagi ebasoodsat tehingut teinud, pigem vastupidi. Nõustuda ei saa apellandi loogikaga, et kauba hinna teatud lahknemine hilisemalt ekspertide poolt tuvastatud asja turuhinnast võiks tuua kaasa tehingu tühistamise eksimuse tõttu, liiatigi ei saa olla kinnistu hinna erinevus 50 000 krooni võrra võrreldes AS Tõnisson Kinnisvara hinnanguga kindlasti olla oluline eksimus. Asja hinda võivad lisaks konkreetsele turuhinnale mõjutada muud asjaolud, näit kiire rahavajadus jne. Tulenevalt eeltoodust on kohus õigest leidnud, et tehingu tühistamiseks puuduvad materiaalsed alused (

§ 92) ja seetõttu on tühistamise tehing tühine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendamatu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid käesolevas otsuses kooskõlas TsMS § 654 lg
3. Apellandi väide, et maakohus ei ole kõiki esitatud tõendeid hinnanud, on osaliselt põhjendatud. Maakohus ei ole otsuse põhjendavas osas nimetanud Pindi Kinnisvara 22.05.2006 antud arvamust, et vaidlusaluse kinnistu eeldatav müügihind novembris 2005 oli 1 400 000 – 1 500 000 krooni (tl 56). TsMS § 442 lg 8 kohaselt, kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohus nõustub vastustaja vastuväidetega, et Pindi Kinnisvara poolt esitatud ekspertarvamusest ei ole näha, kuidas arvamus on kujunenud ning arvamus on esitatud menetlusosalisele eeldatavalt tema enda taotlusel. Ringkonnakohus märgib, et nimetatud arvamus ei ole siduv kohtule, pooltele ning ei kohusta ka arvamuse andjat õiguslikult, seega nimetatud arvamusele hinnangu andmata jätmine ei toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit.
4. Ringkonnakohtu arvates eksimus objekti hinnas ei ole reeglina iseseisev tehingu tühistamise alus. Nimetatud asjaoluga peab kaasnema veel mõni alus, mis võimaldab kohaldada

§ 92regulatsiooni.

Ringkonnakohtu arvates kui keegi teeb tahteavalduse ja lähtub sealjuures ebaõigest ettekujutusest, on mõistetav, et ta on huvitatud sellest, et vabaneda avaldusega võetud kohustustest. Kuna õiguskord peab tagama muuhulgas ka käibekindluse, siis ei saa iga 5 eksimuse tagajärg olla tühisus, sellisel juhul oleks ülemääraselt takistatud teise poole usalduse kaitse. 9.

§ 92kohaldamiseks peab olema tõendatud üks 3.

lõikes toodud koosseisudest: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.

1. Eksimus tehingu tühistamise alusena on lubatav vaid eeldusel, et eksimus esines tehingu tegemise ajal. Apellant ei ole esitanud tõendeid, et tehingu tegemise ajal oli objektiivselt teada kinnistu mõni muu hind, mis erines oluliselt poolte poolt kokku lepitud hinnast. Apellandi hilisem tühistamisavaldus ja hagimenetluses lisatud seisukohad viitavad pigem sellele, et apellant sai pärast tehingu tegemist informatsiooni, mis tekitas temas kahtluse, et tehingu hind võib-olla ei olnud parim võimalikest, millega oleks nimetatud kinnistut saanud võõrandada.
2. Ringkonnakohus märgib, et juhul kui eeldada, et kinnistu hind müügi ajal oli oluliselt kõrgem tehingus märgitud hinnast ning apellant seda asjaolu teades ei oleks tehingut teinud, siis ka sellisel juhul puudub alus apellatsioonkaebust rahuldada. Apellandi poolt esile toodud asjaolud ei anna alust teisele poolele ette heita informeerimise kohustuse rikkumist, kuna pooled olid võrdses positsioonis. Mõlemal poolel oli võimalik tellida kinnistule omapoolne hinnang enne müügitehingut, kumbki pool ei olnud selles osas eelisseisundis. Asjaolu, et müüja ei pidanud seda vajalikuks, vaid eeldas esitatud hinna õigsust, ei ole eksimuse koosseisu aluseks. Ringkonnakohtu arvates viitab see pigem, arvestades eksimuse riski jagamist lähtuvalt tehingu iseloomust, apellandi enda hooletusele. Ringkonnakohtu arvates ei esine ka

§ 92

lg 3 p 2 kirjeldatud eeldusi, kuna tegemist ei olnud nn teise poole äratuntava eksimusega. Ringkonnakohtu arvates ei ole täidetud ka

§ 92

lg 3 p 3 kohaldamise eeldused, kuna apellandi poolt viidatud erinevad kinnisvara hinnangud on antud pärast tehingu toimumist, nendes on väga suuri hinna kõikumisi (650 000 – 1 500 000), siis vastustaja võis aru saada, apellant soovis tehingut teha sõltumata võimalikest erinevatest hinnangutest. 12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta menetluskulud apellandi kanda. Üllar Roostoja Egon Konsand 6 Andra Pärsimägi