Obsah (5)

§ 56§ 12§ 59§2§61

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 11.aprill 2008, Tallinn Haldusasja number 3-08-113 Haldusasi Ü. S.’i kaebus Harju maavane

§ 56

lg 1 2 p 14 nõuet ning on jätnud kaebajale 29.11.2005 kirjaga nr 7-3.2/82255/05 tehtud ettekirjutuse riiklikusse ehitisregistrisse kandmata. Kaebaja ei pea teadma, milliseid toiminguid peab avalik võim tegema peale seda, kui ta on ettekirjutuse allkirjastanud ja temale täitmiseks väljastanud. Vallavalitsuse ettekirjutust ei ole keegi seaduses ettenähtud korras vaidlustanud. Kaebaja leiab, et kui avalik võim antud ettekirjutust tehes ei käitunud õigesti, siis ei tohi see kaebajale kaasa tuua tema õigusi rikkuvaid tagajärgi.

1. Kaebaja ei ole tõlgendanud Klooga aleviku detailplaneeringut õigusena ehitustegevuseks ega nõustu korralduse punktis 3.
2. väidetuga. Küll aga leiab kaebaja, et vaidlusalune maa on 20.09.1999 kehtestatud detailplaneeringuga määratud elamumaaks ja kuna sellel asub kaebajale õiguslikul alusel kuuluv ehitis, siis on kaebajal selle maa suhtes ostueesõigus.
3. Alusetud on vaidlustatud korralduses tehtud järeldused ehitise ebaseaduslikkuse kohta. Kaebaja poolt enampakkumise korras omandatud ehitis oli riigi (Eesti Vabariigi Kaitseministeeriumi) poolt üle antud Keila valla munitsipaalomandisse 24.10.1994 üleandmisaktiga nr 01/800-07, milles on märgitud, et objektidega koos antakse üle ka vastav dokumentatsioon. Seega tuleb eeldada, et riigi poolt anti Keila Vallavalitsusele üle legaalsed ehitised, mille kohta on olemas seaduslik maakasutus.
4. Kaebaja leiab, et erastamise korraldaja tegevus on olnud suunatud sellele, et igati takistada temale maa erastamist. Kaebajale teadaolevalt on Kaitseministeeriumi poolt vallale üle antud ja samal enampakkumisel omandatud mitme samaväärse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastatud. Nii näiteks on erastatud maa X tn xx asuva vundamendi juurde N. S.le, X tn x vundamendi juurde K. S.le ning X tn x/X tn x vundamendi juurde V. B.le ja A. S.le ning erastatud maaüksused on kantud kinnistusraamatusse. Kaebaja väitel on tegemist tema suhtes ebavõrdse kohtlemisega.
5. Arusaamatu ning õigusliku aluseta on vaidlustatud korralduse punktis 3.
6. väljendatud seisukoht, et kaebajale maa erastamisest keeldumine ei saa rikkuda tema õigusi, kuna kaebaja omab kinnisvara mujal.
7. Kaebaja on ostnud kõnealuse ehitise avaliku võimu käest õiguslikul alusel ning on maksnud maamaksu MTA poolt esitatud maksuteate alusel tema kasutuses oleva 0,1459 ha suuruse maatüki eest. Kõigi eelnimetatud toimingutega on avalik võim nimetatud ehitist tunnustanud ja seega on välistatud võimalus, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Kaebaja palub tühistada Harju maavanema 18.12.2007 korraldus nr 2633-k ja teha maavanemale ettekirjutus viia lõpule korralduses nimetatud maa ostueesõigusega erastamine kaebajale. VASTUSTAJA SEISUKOHT Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu.
8. Harju maavanema vaidlustatud korraldusega on keeldutud kaebajale maa ostueesõigusega erastamisest põhjusel, et erastataval maal puudub MRS tähenduses ehitis, mille juurde saab isik ehitise omanikuna maad ostueesõigusega erastada (st puudub erastamise objekt). Nimetatud asjaolu on tuvastamist leidnud 25.07.2007 läbi viidud paikvaatlusega. Kloogal, X tee xx/X tn x asuv lagunenud hoone vundament, mis oli likvideeritud ja mille asemel on tänaseks ehitatud teine ehitis, ei ole ehitis MRS ja

tähenduses ja see ei anna õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. 20. Maavanem on seisukohal, et Keila Vallavalitsuse 29.11.2005 kirjaga tehtud ettekirjutus vundamendi taastamiseks on ebaseaduslik. Vastustaja leiab, et tulenevalt

-st on kaebaja tegevus vundamendi taastamisel olnud ebaseaduslik.

§ 12

lg 2 kohaselt peab ehitamiseks 3 olema ehitusluba ning ehitusluba ei anna õigust ehitusloal märgitud maaüksusele maaüksuse omaniku loata ehitada. Jätkuvalt riigi omandis olevale maale ehk maale, mis ei ole läbinud maareformi, ei või kohalik omavalitsus anda ehituslubasid ning ükskõik kes omavoliliselt ehitada. Korraldus lähtub asjaolust, et ebaseaduslik ehitis on maa oluline osa, mistõttu ei ole erastataval maal kaebaja omandis ühtki ehitist, mis annaks õiguse maad ostueesõigusega erastada. Kohalik omavalitsusüksus võib kohustada isikut jätkuvalt riigi omandis oleval maal asuvat ehitist MRS § 6 lg 31 alusel üksnes korda tegema, kuid ei saa väljastada ühtki muud ehitustegevust lubavat dokumenti. Ehitusluba saab kohalik omavalitsusüksus väljastada maaüksusele alles pärast selle ostueesõigusega erastamist, tagastamist ning kinnistusraamatusse kandmist või munitsipaalomandisse andmist. Käesoleval juhul ei ole toimunud ühtki nimetatud tegevust. Lisaks sellele ei ole kaebaja kordagi pöördunud jätkuvalt riigi omandis oleva maa valitseja poole palvega anda ehitamiseks nõusolek.

1. Vastustaja ei nõustu kaebaja väidetega tema ebavõrdsest kohtlemisest maa ostueesõigusega erastamisel. Maareformi läbiviimisel on maavanem kui erastamise korraldaja kohustatud tagama selle seaduslikkuse. Riigiasutusel on alati õigus omal algatusel lõpetada ebaseaduslik tegevus ning seda on käesoleval juhul ka tehtud. Ebaseadusliku tegevuse lõpetamist ei saa käsitleda ebavõrdse kohtlemisena.
2. Riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa ostueesõigusega erastamisel on ühtne menetlus, mis aga ei tähenda, et riik peab tuginedes isiku õiguspärasele ootusele, jätkama kohaliku omavalitsuse läbiviidud ebaseaduslikke toiminguid. Kaebajale maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilmajäämisega tekitatud võimaliku kahju eest vastutab antud juhul kohalik omavalitsus.
3. Harju Maakohtu kinnistusraamatu andmetel kuulub kaebajale Harju maakonnas Paldiski linnas X tn x (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx) ja X tn xx (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx) asuvad kinnistud ning Tallinna linnas X tn x-xx asuv korteriomand (katastritunnus xxxxxx:xxx:xxxx). Seega ei ole X tee xx/X tn x asuv maaüksus ainus kaebaja omandis olev maaüksus ning tegemist ei ole isiku peamise elukohaga. Maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine ei võta isikult ära elukohta.
4. HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Vaidlustatud korraldus vastab täielikult nimetatud sättele ning on faktiliselt ja õiguslikult motiveeritud. KEILA VALLAVALITSUSE ARVAMUS Keila Vallavalitsus nõustub üldjoontes kaebuses esitatud väidetega.
5. Vundamendi taastamine on toimunud

§-s 61 sätestatud ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku ettekirjutuse alusel, seetõttu ei saa seda käsitleda ehitise püstitamisena riigi omandis olevale maale, ning ehitusluba vundamendi taastamiseks ei väljastatud. Selleks puudus vajadus, kuna ehitis oli varem õiguslikul alusel püstitatud. Asjaolu, et vundamendi taastamine toimus

§-st 61 tuleneva ettekirjutuse alusel, oli vastustajale vaidlustatud haldusakti andmise ajal teada ning sellele on haldusaktis ka viidatud. Vundamendi taastamine on toimunud seaduslikul alusel. Vastustaja väited, nagu oleks tegemist hiljem rajatud ebaseadusliku ehitisega, on ebaõiged.

1. Vastustaja on vaidlustatud korralduse punktis 3.
2. öelnud, et ehitusluba saab kohalik omavalitsus väljastada maaüksusele alles pärast selle ostueesõigusega erastamist, tagastamist ning kinnistusraamatusse kandmist või munitsipaalomandisse andmist. Seega oli Keila 4 Vallavalitsusel ainus võimalus teha kaebajale ettekirjutus, kohustades teda taastama endine olukord.
3. Korralduse punkti 3.
4. kohaselt ei ole vallavalitsus täitnud

§ 56lg 1 punkti 14 nõuet ning on jätnud Ü.

S.ile 29.11.2005 kirjaga tehtud ettekirjutuse vundamendi taastamiseks riiklikku ehitisregistrisse kandmata.

§ 56lg 2 kohaselt on ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus.

Sama on sätestatud ka Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määrusega nr 405 kehtestatud „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimääruse“ §-s

1. Andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Asjaolu, et Keila Vallavalitsus jättis ettekirjutuse ehitisregistrisse kandmata, ei oma vaidlusaluses küsimuses sisulist tähendust.
2. Enne kaebaja poolt ostu-müügilepingu ebaõigest tõlgendamisest tulenenud ehitise likvideerimist oli see registreeritud Harju Maavalitsuse infosüsteemide osakonna hooneregistritalituse toimikus nr
3. Harju Maavalitsuse infosüsteemide osakonna hooneregistritalituse õiendist juhindus ka Tallinna notar S.Velsberg ostu-müügilepingu sõlmimisel. Tulenevalt ehitise registreerimise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 18.07.2002 määrusega nr 232 kinnitatud „Riikliku hooneregistri pidamise põhimääruse“ § 7 lg 1 p 4 oli Harju Maavalitsuse kohustuseks kontrollida esitatud alusdokumentide täielikkust, samuti pidi maavalitsus tulenevalt viidatud põhimääruse § 17 alusel kontrollima temale esitatud andmete õigsust vastavalt põhimäärusele ja muudele õigusaktidele. Elamu vundamendi registreerimisega tunnustas Harju Maavalitsus avaliku võimu esindajana ehitise olemasolu. Ehitise ebaseadusliku lammutamisega ning selle ettekirjutuse alusel taastamisega taastati õiguspäraselt ka lammutamisele eelnev olukord. Seega oli Ü. S.`il ehitise omanikuna maa ostueesõigusega erastamise õigus, kuna ehitise olemasolu kinnitas nii vastav dokumentatsioon, avaliku võimu tegevus kui ka faktiline olukord peale ehitise taastamist.
4. Maavanema pädevusse ei kuulu ehitise ebaseaduslikkuse tuvastamine.

§ 59lg 2 kohaselt kuulub ehitusjärelevalve kohaliku omavalitsuse pädevusse.

Kõnealusel juhul on pädeva organi poolt ehitusjärelevalve teostatud ning tehtud ettekirjutus täidetud. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et kaebus tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt:

1. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kaebaja omandas 17.06.2003 notariaalse müügilepingu alusel Keila vallalt elamu vundamendi, asukohaga X x, X, Keila vald. Kuna vastustaja märgib vaidlustatud korralduse p-st 3.11, et Ü. S.`ile andis maa ostueesõigusega erastamise õiguse ehitis, mille ta lammutas enne maa ostueesõigusega erastamise otsustamist, siis puudub vaidlus ka selles, et kaebaja omas õigust maa ostueesõigusega erastamiseks müügilepinguga omandatud elamu vundamendi juurde.
2. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas kaebaja omab õigust maa ostueesõigusega erastamiseks tema poolt lammutatud ja hiljem taastatud elamu vundamendi juurde. Vastustaja väidetel ei saa kaebaja poolt taastatud vundament enam olla maa ostueesõigusega erastamise objektiks AÕSRS § 13 lg 3 ja MRS §221 lg 1 mõttes ja et kaebajale kuulunud ehitis lõpetas selle lammutamisega juriidilise ja füüsilise eksistentsi. Kohus vastustaja seisukohaga ei nõustu. Samas märgib kohus siinkohal, et kuna vastustaja poolt viidatud AÕSRS §13 lg-s 3 ja MRS §221 lg-s 1 ei sisaldu ostueesõigusega erastamise objekti määratlust, siis on arusaamatu nendele sätetele viitamine. 5
3. Käesoleva vaidluse lahendamisel kuuluvad kohaldamisele eelkõige MRS §6 lg 3, mille esimene lause sätestab: „Hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba“ ning

§2

lg 1 ja 3, milles on toodud ehitise ja rajatise mõiste.

§2

lg 1 näeb ette: „Ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks“. On üldteada asjaolu, et ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundamenti, välispiirdeid, kandvaid seinu, vahelagesid ja katust. Kuna vundamendi näol on tegemist ühe ehitise põhikonstruktsiooniga ja kaebaja omandas vundamendi eesmärgiga ehitada sellele elamu, siis on ehitise vundament käsitletav lõpetamata ehitisena MRS §6 lg 3 tähenduses. 33. Kaebaja väidetel tõlgendas ta ebaõigesti müügilepingu p 2.4, mis kohustas ostjat korrastama ehitise juurde kuuluva krundi kolme kuu jooksul ja lammutas seetõttu vundamendi ilma ehitusloata. Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et Keila Vallavalitsusel puudus õigus teha kaebajale 29.11.2005 ettekirjutust endise olukorra taastamiseks.

§61

lg 4 p 3 nähtub, et ehitusjärelevalvet teostav ametiisik omab õigust kohustada ehitise omanikku tegema vajalikke toiminguid ehitise nõuetele vastavaks viimiseks või ehitise kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks. Ehitise kasutamise õiguspärasuse jätkamise all võib käsitleda ka lammutatud vundamendi uuesti ehitamist ja mida kaebaja ka faktiliselt tegi. Samas ei nähtu

-st, et sellekohase ettekirjutuse täitmisel, s.o. lammutatud vundamendi uuesti ehitamisel, oleks nõutav ehitusluba. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et vaidlustatud korralduses sisalduv väide, et vallavalitsuse 29.11.2005 ettekirjutusega kohustati kaebajat taastama vundament sellisel kujul, milline oli ta enne likvideerimist, on ebaõige. Sellist kohustust ettekirjutuses ei sisaldu. Kuna maavanem märgib korralduses, et tal puuduvad andmed selle kohta, millise kuju, suuruse ning ehituslaadiga oli likvideeritud vundament, siis ei ole maavanem millegagi tõendanud, et taastatud vundamendil on teine kuju, suurus jne. Kohus nõustub kaebajaga selles, et maavalitsuse ametnikel puudub seadusest tulenev õigus anda hinnanguid ehitise (antud juhul vundamendi) vastavusele ehitisele ettenähtud nõuetele. Tulenevalt

§59lg 2 teostab ehitusjärelevalvet oma territooriumil kohalik omavalitsus.

Kuna Keila Vallavalitsus märgib 7.02.2008 vastuses kaebusele, et tema poolt on ehitusjärelevalve teostatud ja vallavalitsus loeb ettekirjutuse seoses vundamendi taastamisega täidetuks, siis eeldab kohus, et kaebaja poolt taastatud vundament vastab MRS §6 lg 3 toodud nõuetele selles osas, et see on nii maapinnaga püsivalt ühendatud kui ka aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud (

§2lg 1).

Kuna lammutatud vundament on taastatud ja vastustaja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et taastatud vundamendile ei ole võimalik ehitada elamut, siis ei ole taastatud vundament lõpetanud eksisteerimist ega ka kaotanud pärast selle lammutamist vundamendile omast iseseisvat funktsiooni. Kuna vundament on MRS tähenduses ehitis, siis on kaebajal MRS §22 lg 1 alusel õigus ostueesõigusega erastada ehitise alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad. Arvestades asjaolu, et Keila Vallavalitsuse 24.08.2004 korraldusega nr 857 on võimaldatud kaebajale ostueesõigusega erastada X tee xx/X tn x oleva ehitise juurde 1 459 m2 maad ja selle haldusakti osas vaidlus puudub, siis tuleb maavanemal jätkata kõnealuse maa ostueesõigusega erastamise menetlust.

1. Kaebaja väidetel ei teavitatud teda 25.07.2007 toimunud paikvaatlusest ja seetõttu rikuti tema õigusi osaleda selles tegevuses. Kohus leiab, et paikvaatlusel mitteosalemisega ei ole kaebaja õigusi rikutud, sest selle käigus ei ole tuvastatud asjaolusid, mis ei olnud kaebajale varem teada ning mida oleksid võinud mõjutada kaebaja poolt paikvaatlusel antavad selgitused. Eeltoodut arvestades on Harju maavanema 18.12.2007 korraldus nr 2633-k õigusvastane ja see tuleb tühistada. 6
2. HKMS §92 lg 1 alusel mõistab kohus Harju Maavalitsuselt Ü. S.`i kasuks menetluskuludena välja õigusabikulud summas 9735 krooni. Käesolevas asjas on kaebajale õigusabi osutanud AB Uno Feldschmidt. Marion Vakker kohtunik 7