← Eesti

2-05-1050/11

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks 28. mai 2008.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja numb

§ 151

lg 5 eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle /---/. EES § 15-1 kohaselt annab eluruumide haldaja või isik, kellele on haldamine üle antud, haldamise üle korteriühistule andes seejuures üle ka kõik haldamisega seotud rahalised vahendid. Seega haldamise üleandmisel korteriühistule langeb senisel haldajal haldamisega seotud vahendite omamise või valdamise alus ära ning kui senine haldaja selliseid vahendeid üle ei anna, võib korteriühistu nõuda vahendite üleandmist alusetu rikastumise sätete järgi (VÕS § 1028 lg 1).

  1. Vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja on korteriomanikelt saanud rahalisi vahendeid.
  2. Vaidlust ei ole selles, et kostja on ajavahemikul 01.11.2001 – 30.04.2002 elamut hallanud ja korteriomanikelt rahalisi vahendeid kogunud ning korteriomanikele arveid esitanud. Hagiavaldusele lisatud arvetest (tl 13-36), mis on kostja poolt esitatud erinevatele elamu korteriomanikele ajavahemikul 01.11.2001 – 30.04.2002 osutatud teenuste eest, nähtub, et kostja on arvetel kajastanud ka remondifondi igakuiselt suurusega 1,20 krooni ruutmeetrilt (v.a. jaanuaris 2002 suurusega 2,40 krooni ruutmeetrilt).
  3. Kostja ei eita, et ta on korteriomanikelt nimetatud perioodil vahendeid kogunud, sealhulgas remondivahendeid, ning ei ole ka vaidlustanud hageja poolt koostatud remondifondi arvestust, kuid ta on esitanud vastuväite, et reaalselt remondifondi vahendeid ei ole, kuivõrd need on kulutatud muul elamu hooldusega seotud otstarbel või tasutud kostja poolt korteriomanikele vahendatavate teenuste (küte, vesi ja kanalisatsioon) eest. 5

(8)
  1. Kohus ei nõustu väitega, et kostja ei ole remondifondi vahendeid reaalselt saanud.
  2. EES 01.05.

§ 15

lg 1 sätestas, et elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni

  1. aasta
  2. detsembrini eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud maksma majandamiskulusid korteriomandiseaduse järgi. Eluruumide erastamise kohustatud subjektile või isikule, kellele on haldamine üle antud, kohaldatakse selles õigussuhtes korteriomandiseaduses valitseja kohta käivaid sätteid. Seega tuleb ka maja haldamisel EES järgi lähtuda korteriomandiseaduse sätetest.
  3. Korteriomandiseaduse 01.05.

§ 15

lg 6 p 4 sätestas, et eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena /---/ kohase suurusega remondifondi kogumist. Vastavalt nimetatud KOS redaktsiooni § 21 lg 1 p 2 valitseja on õigustatud ja kohustatud /---/ rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Vastavalt nimetatud KOS redaktsiooni § 22 lg 1 p 4 valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava, mis sisaldab järgmisi andmeid /---/ kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust. Nimetatud sätetest nähtub, et elamu haldaja on kohustatud remondifondi kohta eraldi arvestust pidama nii vahendite kogumisel, kasutamisel kui ka majanduskava või majandusaasta aruande koostamisel. Kohtu arvates tuleb nimetatud sätete eesmärgist ka järeldus, et elamu haldaja ei tohi remondifondi arvelt teha kulutusi, mis ei ole remondiga seotud, näiteks tasuda hooldusteenuste eest või haldaja poolt vahendatavate teenuste (küte vms) eest.

  1. Remondifondi vahendite kogumisel on maja haldajal kohustus kasutada selliseid vahendeid ainult remondiks või remondi tegemata jätmisel säilitada vahendid tulevikus tehtava remondi jaoks või elamu haldamise üleandmisel üleandmiseks uuele haldajale. Remondifondi vahendite kulutamisel muuks otstarbeks ei too kaasa selle kohustuse lõppemist, seega ei vasta tõele, et kostja ei ole remondifondi vahendite arvel rikastunud.
  2. Kostja ei ole hageja koostatud remondifondi vahendite arvestust vaidlustanud, kuid on väitnud, et tegemist on vaid raamatupidamisliku (tekkepõhise) arvestusega, mida ei ole õige kasutada, sest lähtuda tuleb tegelikust laekumisest ehk kassapõhisest arvestusest. Hageja on palunud tegelikult laekunud summade arvestuse esitamist, kuivõrd hagejal endal puuduvad andmed tegelikult laekunud summade kohta. Kostja tegelikult korteriomanikelt laekunud vahendite arvestust kohtule esitanud ei ole. Seetõttu leiab kohus, et lähtuda tuleb hageja poolt esitatud arvestusest remondifondi suurusest 14 085,31 krooni.
  3. Vastuseks kostjale märgib kohus, et eelnev ei tähenda kõrvalekaldumist põhimõttest, mis on sätestatud TsMS §-s 230 lg-s 1, mis sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tegemist on tõendamiskoormuse ümberpööramisega (nn negatiivse tõendamiskoormusega), mis tähendab, et kuna hageja on tõendanud asjaolu, et remondifondi vahendid laekusid kostjale võimalikus arvestuslikus suuruses, siis tuleb kostjalt tõendada, et vahendeid laekus tegelikult arvestuslikust suurusest vähem (kui ta seda väidab). Tõendamiskoormuse jaotust on kohus pooltele kohtuistungil ka selgitanud. Tasaarvestuse vastuväide
  4. Kostja on esitanud vastuväite, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja on remondifondi arvel rikastunud, siis on alusetust rikastumisest tulenev nõue lõppenud tasaarvestusega. Kostja 6

(8)väitel võlgnevad elamu xxx korteriomanikud kostjale haldusteenuste eest 01.05.2002 seisuga kokku 55 776,90 krooni. Kostja on esitanud avalduse alusetust rikastumisest tuleneva nõude tasaarvestamiseks haldusteenuste võlgnevuse nõudega.
  1. Vastavalt kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi §-le 234 kohustis lõpeb samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega, mille tähtaeg saabus või mille tähtaeg on määramata, või on määratud nõude esitamise momendiga. Tasaarvestamiseks on küllaldane ühe poole avaldus. Vastavalt alates 01.07.2002 kehtiva VÕS § 197 lg 1 kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega sõltumata sellest, kumma seaduse alusel tasaarvestus tehakse, on tasaarvestuse eelduseks: 1) nõuete vastastikkus 2) nõuete maksmapandavus.
  2. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 leidnud, et enne elamu haldamise üleandmist tekkinud korteriomanike ja üürnike poolt tasutud remondirahadest tuleneva nõude osas saab korteriühistu KÜS § 2 lg 1 järgi oma liikmete õiguste kaitseks kohtusse pöörduda oma nimel. Samas on nõudeõigus olemas ka igal korteriomanikul, kes on remondiraha tasunud selle summa ulatuses, mida on tasunud tema. Seega on põhimõtteliselt endisel haldajal võimalik korteriomaniku nõudeid endise haldaja vastu tasaarvestada talle kuuluvate nõuetega nende samade korteriomanike vastu.
  3. Nõustuda ei saa aga tõlgendusega, mille kohaselt korteriomanikud vastutavad hooldusteenuse osutamisest tekkinud võlgnevuse eest endise haldaja ees solidaarselt. Kostja on ebatäpselt viidanud Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-111-
  4. Nimetatud otsus sõnastab tõepoolest, et /---/ kuigi KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi eeldatakse kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõtteliste osade suurusele, kehtib selline regulatsioon vaid kaasomanike endi vahelises suhtes. Seda tuleb aga mõista sel viisil, et KOS § 13 lg 1 kehtib ka korteriomaniku ja kaasomandi valitseja vahelistes suhetes. KOS § 13 lg 1 kohaldamatuse kolmandate isikute suhtes tingib kolmanda isiku kaitse vajadus. Kaasomandi valitseja on aga kolmandate isikutega võrreldes oluliselt erinevas seisundis ning oleks KOS mõttega vastuolus valitsejat selles suhtes kaitsta. Nimetatud vastuolu näitab kasvõi see, et kui korteriomanikud vastutaksid valitseja ees solidaarselt, siis peaksid nad palkama veel täiendava valitseja, kes tegeleks igakuiselt majandamiskulude jaotamisega korteriomanike vahel ja nende nõuete sissenõudmisega. Seega tuleb järeldada, et KOS § 13 lg 1 on kohaldatav ka korteriomaniku ja kaasomandi valitseja vahelistes suhetes.
  5. Vaidlust ei ole selles, et kostja väidetav nõue korteriomanike vastu on tekkinud tema tegevusest kaasomandi valitsejana. Kuna kostja nõue korteriomanike vastu on tekkinud kaasomandi valitsemisest, siis vastavalt KOS § 13 lg 1 vastutavad korteriomanikud kostja ees osavõlgnikena ning nõuete tasaarvestamine on lubatud vaid korteriomanike suhtes individuaalselt, s o kostja saab iga korteriomaniku nõuet tasaarvestada vaid talle kuuluva hooldustasu võlgnevuse nõudega sama korteriomanikku vastu. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab kostja sel juhul tõendama, et ta oli õigustatud tegema tasaarvestusi ning ära näitama, millises ulatuses ta iga korteriomaniku suhtes tasaarvestuse tegi. Antud juhul kostja selliseid tõendeid esitanud ei ole, seega ei ole kostja tõendanud tasaarvestuse vastuväite esimest eeldust e nõuete vastastikkust ning seetõttu ei ole võimalik tasaarvestuse vastuväidet arvestada.
  6. Samas ei ole kostja tõendanud ka taasarvestuse vastuväite teist eeldust e talle kuuluva nõude maksmapandavust, kuivõrd kostja ei ole näidanud kelle vastu ja millise perioodi eest ta nõudeid omab. Muuhulgas ei ole võimalik sel põhjusel hinnata, kas kostjale kuuluvad nõuded on aegunud või mitte. 7
(8)
  1. Toodud põhjustel ei arvesta kohus kostja poolt esitatud tasaarvestuse vastuväidet. Viivis
  2. Hageja on palunud välja mõista seadusjärgne viivis perioodi eest 01.12.2004-01.04.2005 summas 276,92 krooni.
  3. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Vaidlust ei ole selles, et hageja koostatud viivise arvestus vastab VÕS §-le
  4. Kohus mõistab kostjalt välja viivise 276,92 krooni. Kohtukulud
  5. Vastavalt TsMSjaTMSrakS § 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest /---/ hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale.
  6. Hageja on palunud kohtukuludena välja mõista riigilõivu 1050 krooni ja õigusabikulu 3000 krooni. Kohus mõistab kostjalt välja riigilõivu 1050 kroooni, kuid tulenevalt TsMS § 61 lg 1 p 1 tuleb õigusabikulu välja mõista vaid 5 % ulatuses hagi rahuldatud osast summas 704,26 krooni. Peeter Pällin Kohtunik 8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.